土地制度与政策专家观点收集

一、集体土地流转目前主要的问题：第一、 集体土地权利主体模糊（所有权集体所有，家庭是经营权、使用权）国家土地管理法第八条【国家和集体土地所有权的客体】农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。原第十四条【集体土地承包经营权】农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。第二、 国有和集体建设用地不能“同地同权同价”（土地法规定城市建设用地必须是国有建设用地）宪法、土地管理法规定 “城市市区的土地属于国家所有, 农村和城市郊区土地属于农民集体所有”。土地管理法第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第三、 城市土地供给单轨制，没有城乡统一的土地产权交易市场土地管理法第四十六条：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。第四、 征地范围和补偿制度不合理，农民很难享受到城市化进程中的红利。国家土地管理法规定政府只能出于公益性目的来能征地，但是法律对公共利益缺少界定，造成公益性和经营性征地不分。国家土地管理法 (第四十七条)：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿”。而交易价格由市场价值确定，从而形成了“土地价差”，导致农村集体经济组织成员无法分享其间的土地增值收益。第五、 当前金融等服务体系都是基于国有建设用，缺少集体建设用地服务配套体系。二、重要法律和近期规划1、2008年十七届三中全会关于健全严格规范的农村土地管理制度土地制度是农村的基础制度。按照“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的原则，进一步完善农村土地管理制度。（1） 坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住十八亿亩耕地红线。划定永久基本农田，建立保护补偿机制，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。继续推进土地整理复垦开发，耕地实行先补后占，不得跨省区市进行占补平衡。搞好农村土地确权、登记、颁证工作。（2） 完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。（3） 实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。（4） 完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。（5） 改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。（6） 在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。（7） 逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。（8） 抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。2、十八大报告相关内容四、加快完善社会主义市场经济体制和加快转变经济发展方式（四）推动城乡发展一体化。解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。加快发展现代农业，增强农业综合生产能力，确保国家粮食安全和重要农产品有效供给。坚持把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件。着力促进农民增收，保持农民收入持续较快增长。坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力，发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。3、国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要“二、坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展”中的相关内容（11）完善农村发展体制机制。坚持和完善农村基本经营制度，现有农村土地承包关系保持稳定并长久不变，在依法自愿有偿和加强服务基础上完善土地承包经营权流转市场，发展多种形式的适度规模经营，支持农民专业合作社和农业产业化龙头企业发展，加快健全农业社会化服务体系，提高农业经营组织化程度。完善城乡平等的要素交换关系，促进土地增值收益和农村存款主要用于农业农村。按照节约用地、保障农民权益的要求推进征地制度改革，积极稳妥推进农村土地整治，完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制。深化农村综合改革，推进集体林权和国有林区林权制度改革，完善草原承包经营制度。认真总结统筹城乡综合配套改革试点经验，积极探索解决农业、农村、农民问题新途径。4、2013年政府工作报告强化农业农村发展基础，推动城乡发展一体化。近些年是我国农业发展最快、农村面貌变化最大、农民得到实惠最多的时期。当前，农业农村发展进入一个新阶段，呈现出农业生产综合成本上升、农产品供求结构性矛盾突出、农村社会结构深刻变动、城乡发展加快融合的态势，全面建成小康社会的重点难点仍然在农村。农村土地制度关乎农村的根本稳定，也关乎中国的长远发展，其核心是要保障农民的财产权益，底线是严守1 8亿亩耕地红线。要坚持以家庭承包经营为基础，支持发展多种形式新型农民合作组织和多层次的农业社会化服务组织，逐步构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系，始终注重保护法律赋予农民的财产权利，调动农民积极性。要继续加大“三农”投入，加强农村基础设施建设和基本公共服务体系建设，推动城乡发展一体化，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体 的新型工农、城乡关系。要采取有效措施，稳定农业生产经营队伍，积极培育新型农民。5、2013年中央一号文件中共中央 国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见相关内容意见标题三：创新农业生产经营体制，稳步提高农民组织化程度稳定农村土地承包关系。抓紧研究现有土地承包关系保持稳定并长久不变的具体实现形式，完善相关法律制度。坚持依法自愿有偿原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营。结合农田基本建设，鼓励农民采取互利互换方式，解决承包地块细碎化问题。土地流转不得搞强迫命令，确保不损害农民权益、不改变土地用途、不破坏农业综合生产能力。探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地（林地、草原）准入和监管制度。规范土地流转程序，逐步健全县乡村三级服务网络，强化信息沟通、政策咨询、合同签订、价格评估等流转服务。努力提高农户集约经营水平。按照规模化、专业化、标准化发展要求，引导农户采用先进适用技术和现代生产要素，加快转变农业生产经营方式。创造良好的政策和法律环境，采取奖励补助等多种办法，扶持联户经营、专业大户、家庭农场。大力培育新型农民和农村实用人才，着力加强农业职业教育和职业培训。充分利用各类培训资源，加大专业大户、家庭农场经营者培训力度，提高他们的生产技能和经营管理水平。制定专门计划，对符合条件的中高等学校毕业生、退役军人、返乡农民工务农创业给予补助和贷款支持。大力支持发展多种形式的新型农民合作组织。农民合作社是带动农户进入市场的基本主体，是发展农村集体经济的新型实体，是创新农村社会管理的有效载体。按照积极发展、逐步规范、强化扶持、提升素质的要求，加大力度、加快步伐发展农民合作社，切实提高引领带动能力和市场竞争能力。鼓励农民兴办专业合作和股份合作等多元化、多类型合作社。实行部门联合评定示范社机制，分级建立示范社名录，把示范社作为政策扶持重点。意见标题五：改革农村集体产权制度，有效保障农民财产权利建立归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村集体产权制度，是激发农业农村发展活力的内在要求。必须健全农村集体经济组织资金资产资源管理制度，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。全面开展农村土地确权登记颁证工作。健全农村土地承包经营权登记制度，强化对农村耕地、林地等各类土地承包经营权的物权保护。用年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。农村土地确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算，中央财政予以补助。各级党委和政府要高度重视，有关部门要密切配合，确保按时完成农村土地确权登记颁证工作。深化集体林权制度改革，提高林权证发证率和到户率。推进国有林场改革试点，探索国有林区改革。加快推进牧区草原承包工作，启动牧区草原承包经营权确权登记颁证试点。加快推进征地制度改革。依法征收农民集体所有土地，要提高农民在土地增值收益中的分配比例，确保被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障。加快修订土地管理法，尽快出台农民集体所有土地征收补偿条例。完善征地补偿办法，合理确定补偿标准，严格征地程序，约束征地行为，补偿资金不落实的不得批准和实施征地。改革和完善农村宅基地制度，加强管理，依法保障农户宅基地使用权。依法推进农村土地综合整治，严格规范城乡建设用地增减挂钩试点和集体经营性建设用地流转。农村集体非经营性建设用地不得进入市场。6、最新修订土地管理法（未通过）相关内容第十条(新增)【土地权利种类】土地权利包括国家土地所有权、集体土地所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、农用地使用权、宅基地使用权、地役权、土地抵押权等。国家土地所有权人和集体土地所有权人对自己的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。建设用地使用权人、土地承包经营权人、农用地使用权人和宅基地使用权人，对其依法取得的土地，享有占有、使用和收益的权利。第十六条(新增)【集体土地承包经营权流转】土地承包经营权人可以依法以转包、出租、互换、转让、股份合作等方式流转土地承包经营权。土地承包经营权流转不得改变土地所有权性质，不得改变土地用途，不得损害土地承包经营权人的权益。任何组织或者个人不得妨碍或者强迫承包方流转土地承包经营权。第六十八条(新增)【征收土地范围】为了公共利益的需要，进行下列建设，需要使用集体所有土地的，依法征收为国有：(一)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，国家实施城市规划进行建设;(二)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外进行基础设施、公共管理和服务设施、军事设施等公益性项目建设。公益性项目用地目录另行制定。在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外，为了公共利益的需要进行非公益性项目建设需要征收土地的，依法定程序由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准。第八十八条(新增)【集体建设用地流转范围】依法取得的农村集体建设用地使用权，经所在地县级人民政府批准，可以出让、租赁、入股、作价出资等方式，用于非公益性项目，但土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的农村集体建设用地使用权，非因企业破产、兼并等情形不得转让。第九十三条(新增)【建设用地有偿使用】国家依法实行建设用地有偿使用制度。但是，法律规定的划拨国有建设用地以及利用本集体建设用地建设乡(镇)村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。建设用地有偿使用方式包括：出让、租赁、作价出资或者入股。第九十四条(新增)【土地市场】县级以上地方人民政府应当建立“城乡统一的土地市场”。国有建设用地使用权和集体建设用地使用权的出让、转让和租赁，必须通过统一的土地市场以公开的方式进行。土地承包经营权流转应当纳入城乡统一的土地市场。第九十五条(新增)【建设用地使用权有偿取得方式】国有建设用地和集体建设用地使用权的出让、租赁，可以采取招标、拍卖等竞争方式或者双方协议的方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等方式出让。商品住宅建设应当使用国有建设用地。2012年11月，国务院正式将修正案草案呈送全国人大常委会，但这个草案仅仅集中修改了原土地管理法的第47条，原来的规定是按被征收土地的原有用途给予补偿，补偿上限是不超过土地被征收前3年平均年产值的30倍，修改后的草案明确了集体土地征收将按照公平补偿原则。这样的结果让众多国内土地领域专家高呼“修法失败”。“土地管理法修正案修法的关键在于缩小征地范围，难点在于农村集体土地使用制度改革，这两项改革是一个问题的两个方面。因为现实中征地的主要矛盾是征地范围过宽，即突破了法律所赋予的公共利益范围。若仅仅修改第47条（提高农民土地增值收益），那么就规避了重点问题，所以这是修正案草案被否定的原因之一。”蔡继明向记者透露。7、国土部正在研究的集体经营性建设用地流转指导意见相关内容 可能在2013年出台。“指导意见”有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。三、重要官员观点1、李克强第一、关于“城镇化”。核心是人的城镇化，关键是提高城镇化质量，目的是造福百姓和富裕农民。要走集约、节能、生态的新路子，着力提高内在承载力，不能人为“造城”，要实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇。要为农业现代化创造条件、提供市场，实现新型城镇化和农业现代化相辅相成。第二、关于土地制度。是关系我国现代化建设全局的战略性问题，土地制度是一项基础制度，深化土地管理制度改革尤其是健全农村土地管理制度十分重要。各地作了一些探索，应注意总结经验。在下一步改革中，要继续认真贯彻落实党的十七届三中全会精神，按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度，实行最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，推动城乡经济社会全面协调可持续发展。在一些重大改革问题上，要坚持试点先行、规范管理。第三、关于土地流转。2013年3月28日上午，李克强来到常熟古里镇田娘农场，走进麦地，站在田埂上向农民了解家庭农场情况。当地农民介绍说，土地流转后要经过整理再耕作，能用大机械，产量收入都上去了。李克强说，土地也能产出黄金，但小块不行，要靠大块，一户农民一亩三分地那能行吗2、徐绍史第一、土地管理法未来的修订立法工作，未来将考虑推进农村集体土地入市流转。徐称，农村集体土地入市流转的大思路，是“缩小征地范围，规范征地程序，提高补偿标准，多元安置保障”。要做到，“当前生活不降低，长远生存有提高”。第二、土地管理制度改革方面，具体包括研究出台集体经营性建设用地流转指导意见，部署开展宅基地制度改革试点，总结推广农村土地股份制改革经验和做法等。四、重要专家观点贺雪峰地权逻辑华中科技大学中国乡村治理研究中心教授第一、 要认清土地价格与所处位置、土地用途、用途管制及建设用地供给总量的关系。不是只要土地非农化，就能产生巨大的级差地租。第二、 农民的分化：第一、纯农户；第二农业为主的兼农户；第三，以农业为次的兼农户；第四，外出务工经商已经不再兼业的农户。第三、 农民也分为“一般农业地区的农民”，其收入主要为农业收入、务工收入；第二，“城郊或者沿海发达地区农民”，其收入有土地补偿金、房租、农业收入（少）、务工收入、经商收入、集体分红等。第四、 商品房成本构成：土地出让金、土地征用费、耕地占有税、房地产开发税、城市基础设施配套费、建筑成本、利润；小产权房：建筑成本、利润。第五、 小产权问题之所以存在，不能禁止，不仅是因为其违背了城乡土地规划利用的整体布局和农地转化为城市建设用地的法律程序，更在于土地利益分享中出了问题。第六、 商品房房价：一是地价，二是建筑成本，三是税费，四是房地产商的利润。但真正决定房价的的时候消费者的消费能力，和国家、地方政府采取的政策，尤其是土地供应政策。第七、 城市化路径：一是政府主导的城市化，依托土地的国有化好政府攫取土地的级差收益；一是农民自主的城市化。即在不改变土地集体所有制性质的前提下，在规划前提下，农民一方面通过宅基地商品化和资本化，发展房地产，将土地收益留在村庄，用于企业发展和村庄改造。（67页）第八、 土地不能私有化的原因：一是中国已经不存在一个统一的农民和单一的土地，农村已经发生分化；二是中国农村可以分为城郊和沿海发达地区的农村和一般农业型地区。（73）第九、 现代国家土地管理都是用途管制超越所有权。（74）第十、 农民能转移进程并获得稳定的就业，是农业规模化经营的前提。（104）第十一、 土地的价格是由于土地的供应量和土地的区位决定的，如果量一放大，就很难提升土地的价格，至少会使现在的土地价格降低。第十二、 股份制收益的不稳定，很难保证农民土地流转出租的稳定收益。第十三、 增减挂钩中，新增城市建设用地上因，农村建设用地复垦是果。（309）第十四、 中国农村事实上成为了中国现代化的稳定器和蓄水池。农民可以自由在城乡间流动，不仅是农民最基础的人权，也是中国高速发展却可以保持政治、社会稳定的原因。第十五、 当前及未来相当长的一段时间，中国的土地问题和农业问题是末，农民问题和农村问题才是本。（323）第十六、 廉价劳动力和廉价土地是中国经济增长的两大红利。32第十七、 对于非农使用的土地，土地权利问题其实是一个国家如何分配因为二、三产业的发展所带来的土地非农使用的级差收益问题，是国民财富的一种再分配方式。土地非农使用产生的收益主要来源二、三产业发展对土地的需求。326第十八、即当前可以自由进入建设用地市场从而可以获取巨额土地利益的土地承包经营者，只是中国农民中的极少数。按以上计算，未来三十年，中国十八亿亩耕地中，只有大约百分之五的耕地及其承包经营农户有机会将农地变为建设用地，从而获取巨额土地增值收益，而全国百分之九十五以上农民却无法分享到农地征收为建设用地所形成的巨额增值收益。第十八、 孙中山：地尽其利，地利共享。第十九、成都土地改革：成都市借国家级城乡统筹改革实验区的名义，进行了比较大动作的土地制度改革，其中的核心就是用活农村集体建设用地，想方设法让以农民宅基地为主体的农村建设用地变资源为资产为财产。具体操作上又有两种情况，一是借国家城乡建设用地增减挂钩政策，成都市大力开展农村土地综合整治，从而减少农村建设用地，形成新增城市建设用地的增减挂钩指标。二是以土地综合整治的名义，通过变通国家法律，让本来不能流转和用作经营性用途的农村建设用地集中起来招商引资，发展产业。站在农民的角度，人的城镇化，意味着农民顺利进城并可以在城市安居的城市化。我们当下强调公共福利均等化固然非常重要，但稳定的就业和收入条件则更为关键。未来20 年，将是中国城镇化快速推进的20 年，这应该是高质量的城镇化过程，不能走其他发展中国家因为没有解决好城市就业问题，导致大规模城市贫民窟和城市内二元结构，从而落入“中等收入陷阱”的老路。罗雪红中国土地制度研究第一、影响土地流转的原因：一是农地产权不清、收益主题不明；二是农民的恋土情节；三是农地流转的法律制度不健全；四是农民社会保障的缺失；五是市场中介组织的缺失。（31）第二、传统中国社会是一种土地国有制和大地主所有制并存的土地所有制格局。第三、随着朝代更迭对原有财产关系的不断调整，每个朝代经历一个：土地相对公平土地逐渐集中苛捐杂税下的小农破产土地更加集中农民起义新的王朝建立的过程；产生这种不断轮回的历史发展的怪圈，根源不在于土地买卖，而在于传统中国专制社会下农民财产权利的无保障，在于国家的征税权先于财产权。（68）第四、到了高级农业合作社，土地不当作一种生产要素进行分配；从按照生产资料和按劳分配结合逐渐过渡到以按劳分配为主，土地不当作分配要素，不然就是产生剥削。第五、1958年，在农村集体所有制的制度安排下，开启了新中国近于无偿征用农地的历史。第六、征地补偿的标准，是按照计划经济的思路来的，但是当时是有人员安置的。（就是当时征地的时候，农业转户口，工作进行安排）。188；（当前的情况是，土地按照原有性质进行征，但是不安排就业，以前是要地也要人，现在是要地不要人。）；再后来2004年的修改的土地法征用中，也是规定，只有为了公共利益的需要，可以进行征收。第六、乡镇企业、乡镇公共设施和公益性事业建设、宅基地等三类乡村建设可以使用农民集体所有土地。但是不能开发商品房。第七、近30年中国农村土地制度的变迁是一种强制性制度变迁，是在维护执政党利益最大化的基础上，强势既得利益者利益和数量庞大的弱势群体的利益，开始进入制度安排。252第八、中国集体土地制度难以突破，原因：一是来自意识形态的方面；二是既得利益者对现行制度体系的极力维护；三是农民权利的缺失（有限财产权、农民阶层分化）。254第九、土地改革建立的农民土地所有制，是新中国成立初，中央为了巩固政权、稳定经济，对农民在传统平均主义和个人主义意识影响下的行为选择的暂时妥协。258第十、社会主义计划经济理论和意识形态为集体化的实施奠定了理论和思想基础，农村集体化产生的利益激励则是促使农业合作化实施并推动人民公社快速建立的根本原因。农业集体化的制度利益者，主要在制度决策层。259.第十一、但由于城市化、工业化，发展速度，无法接纳数量庞大的农村剩余劳动力，同时土地流转限制，农地流转并没有大规模出现。272.第十二、农民是否出卖其所拥有的土地，关键问题还在于比较利益和稳定的非农收入预期。中国农业的问题在农业之外，在于中国工业化和城市花，能够将农业人口转移粗去，从而改变中国的人地矛盾，这正是阻碍中国农业走向规模化的关键所在。仅希望通过政府号召，鼓励实现土地流转从而实现农业现代化、规模化经营，是不现实的。273.第十三、自农业集体化开始，中国农村的土地制度是在国家及其代理人控制下的国家所有制，而不是历来所宣称并要继续维护的国家所有制。（312），农协是非常重要的组织。第十四、目前农地产权制度改革的主要观点：一是国有制；二是继续维护农地的集体所有制；三是农地私有化；四是农地的混合所有制（农民与国家、或农民与集体）。农民与国家中：一手保障国家终极所有权的基础上，赋予农民占有、使用、收益、出让、买卖等权利；二是在国家所有基础上，推进永佃制，让农民有永佃权（厉以宁）。农民与国家中，三种策略：走有限的小土地私有和集体所有的混合所有制；二是走土地股份制改革的思路，实现集体和农民的混合所有制；三是走集体所有制下的农民永佃制。（308）第十五、坚持国家和农民混合所有制。具体内容，第一，废除农地集体所有制；第二，将法权意义的农地所有权归国家，赋予农民对土地的占有、使用、继承等实质的产权权利。第三，通过税收和土地规划等间接方式来调控农村土地的运用；第四，农地转让在符合国家土地利用规划的基础上由农民和用地者通过市场进行交易。第十六、(土地使用权的私有化)未来走向完全私有化自由竞争还是国家资本为基本框架下的有管制的产权模式？自己思考：农村建设用地是可以私有化的，实际上国家在公社以前，一直是强调建设用地农户私有的。如果补偿的话，农地可以按国家征收来补偿的，因为是按照国家规划和其他产业发展引发的价格上涨，但是住宅建设用地就不一样了，是农民私有的土地。农村耕地和农村建设用地不一样，一定要分开讲。党国英社科院农业研究所研究员第一、随着时代的发展，财富增长的决定性因素是技术知识! 资本以及企业家才能在市场化程度比较高的发达国家. 土地要素回报占国民收入的比重也就大概10%左右, 其余国民收入主要金劳动! 资本和技术进步取得资本收益因市场竟争产生平均化趋势, 而人力资本所获收益也因教育机会的公平, 有了相对的平等。第二、社会主义私有制是指套共权力对行使私有财产权利所产生的/ 外部性进行调整的产权制度。因此，我们可以实行国家可以实行以社会主义公有制为主的泥合土地产权制度。社会主义私有制考厉以宁第一、 在推进城镇化过程中土地确权要先行一步。第二、 城市化进程中筹集城市公共建设资金问题，可借鉴澳大利亚和新西兰的经验，由金融机构和地方财政共同出资，建立城市公共建设投资基金，并发行公共建设基金债券，按市场规则运行。包括城市中的自来水、电力、公共交通、垃圾回收等方面都可以用这些资金运行。吴敬琏第一、 旧型城镇化整个是由赚取土地差价推动的“这些年来，从这个差价得到的收入有不同的估计，最低的估计是30万亿元。”（按照宪法来说，中国现有的18亿亩耕地、2.48亿亩的集体建设用地，还有林地，都属于农村集体所有，这部分土地都是城镇化推进过程中政府、农民、商家等各方利益的集中纠葛点。）土地尤其是农地的确权，对于城镇化的推进是一个基础工程，也是前提条件。所谓的土地确权，就是要把集体土地的权益清晰地划分到每个农民身上，有土地确权，才能使得在城镇化进程中，作为单个个体的农民，自己的财产权益保护有了最为基本的产权基础，也因此会让每一个被城镇化的农民，都能拥有自己的财产权作为进城的前提，为下一步城镇化推进过程中的土地流转和市场配置土地资源打下基础。（确权运动，则至少需要从五个方面入手。第一，按照物权法的规定，赋予农民土地用益物权的主体地位。所谓用益物权，是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益的权利。第二，明确规定建立城乡统一的土地市场，通过市场配置土地资源，为农民土地使用权的流转提供法律依据和制度保障。第三、从法律层面落实土地承包关系保持稳定并长久不变，简化土地承包权流转程序。第四、完善征地补偿相关法律规定。当前，中央已明确提出显著提高农地征用补偿标准。第五，取消农村土地使用权不能抵押的法律限制，将农村土地使用权列为可抵押的财产权。）蔡继明清华大学土地腐败的制度分析第一、 土地腐败的制度分析：政治体制根源：地方政府一把手和分管土地的直接领导权力过大；土地制度根源：征地的成本低廉，征地“效益”巨大；财税体制根源：地方政府靠土地生财、聚财。第二、 所谓二律背反是指两个法律或规则之间相互矛盾。中华人民共和国宪法有关中国征地制度和土地所有制的规定之间存在着一个二律背反：一方面，宪法规定城市的土地归国家所有，农村的土地归农民集体所有，这就意味着凡是城市化和工业化新增的土地需求，无论是公共利益的需要，还是非公共利益的需要，都必须通过国家的征地行为（即把农村集体所有的土地转变为国有土地）来满足；而另一方面，宪法又强调，国家只有出于公共利益的需要，才能对农地实行征收或征用。第三、 解决之道：加快政治体制改革。取缔土地财政，国有土地出让金一律纳入财政预算。打破政府对建设用地供给的垄断。改革征地制度，严格划定公共利益的边界。强化对土地管理部门和政府主要领导的监管和约束改变中央和地方的利益分配格局。要使中央政府与地方政府各自的事权和财权相对应，蔡继明地价双向垄断与土地资源配置扭曲第一、地方政府对农地转用的双重垄断:行政征地和单方定价第二、地方政府土地供给的垄断: 土地市场的卖方垄断第三、优化土地资源配置的制度安排: 新土改的五项原则：（1）要根据公益性用地和非公益性用地的划分安排土地所有制结构；(2) 在符合土地规划的前提下, 实行同地、同权、同价；(3) 土地制度的安排应有助于加快城市化进程（现有农村家庭土地经营的规模仍然狭小, 远远没有达到规模经济的要求。这说明现在的土地制度没有为进城务工农民提供土地退出机制, 承包地没有退出机制, 宅基地也没有退出机制。(4) 土地制度安排要有助于房地产行业健康发展；(5) 土地制度安排要有助于规范政府行为, 有效遏制土地腐败。第四、城乡土地实行同地(指按土地规划确定的同一土地用途, 如同属农地或建设用地, 或同属宅基地)、同权(指具有同等的占有、使用、收益和处置(包括转让、出租、抵押的权利)、同价(指相同用途相同位置的土地应具有相同的价格, 而不能由于所有制不同实行价格歧视)。我国城市化战略选择与定量分析中，主张发展大城市第一、前我国的经济发展已经进入工业化中后期，经济发展的动力源已经由农村转移到城市，农村工业化已转向城市工业化，以小城镇为主的城市化模式也应适时转变成以大城市为主的城市化模式第二、主张优先发展小城镇的观点认为:小城镇联结农村，农民进入小城镇就业比进入大中城市的经济成本低，有利于农村人口的转移;发展大批小城镇，既有利于缓解大中城市人口膨胀带来的压力和一系列社会问题，又可以缓解每年民工潮给交通带来的压力和能源物资的消耗，有利于经济社会的稳定发展。这种观点只看到了农民进入小城镇的门槛低，却没有看到小城镇没有充足的就业岗位，农民外出务工首选的是能够提供充分就业岗位的大城市张曙光地权变迁的底层视角第一、如果说, 在改革开放以前, 中国内源工业化的积累主要来自于工农业产品价格的剪刀差, 那么, 在改革开放以后, 外源工业化的积累则来源于农村丰富生产要素的重新配置。这一时期, 我国独特的土地制度为创造高速工业化经济奇迹提供了强大的支持。这种土地制度安排, 在很大程度上降低了农民工外出就业的风险, 使发展工业需要支付的社会保障费用转移到农村土地上,实际上, 是农村土地承担了工业成本, 成为农业为工业提供积累的一种特殊形式, 这在其他国家发展中也是很少见的。另一方面, 政府垄断土地一级市场,实行政府土地征用和政府独家供地制度, 也为工业化提供了低价土地的保证。第二、 城市化本来是农民的城市化, 但是, 我们在很多方面把农民排除在城市化的进程之外, 城市的繁荣和农村的凋敝是同时发生发展的, 城市化是依靠农民的血汗支撑的。（城镇化，主体是谁？谁的城镇化？）第三、 圈地、占地、征地、套卖地机制就像鸦片一样, 地方政府只要一吸上“ 土地” 鸦片, 就离不开它。第四、 城市的国有建设用地具有完全的商品性, 可以买卖、租赁和抵押, 其价值也最高。集体土地只能在农村范围内流转和交易, 而且农业用地只能用于农耕, 集体土地只有通过政府征用先变成国有土地, 才能用于城市建设。第五、 在制度变迁的研究中, 机制设计理论是有用的, 制度设计也少不了, 但是, 人们越来越重视制度演化, 这是有道理的。演化不仅有一个开始出发的基础, 而且有一个参与人互动和博弈的过程。主张私有化和国有化的人都忽视了这两个问题。第六、 从制度变迁的现实来看, 产权是公有还是私有, 是国家所有还是集体所有, 并不是问题的实质和关键。重要的也许在于产权的实施能力, 在于处分权和收益权。如果你有产权的实施能力, 能够决定土地的使用, 能够取得土地的收益, 管它是公有还是私有、国家所有还是集体所有, 似乎都不成其为问题。第七、 60 年来, 中国的地权变迁大致经历了三个阶段: 合作化时期、联产承包、责任制时期和目前的土地规模流转阶段。（1）合作化时期, 从土地私有变为公有, 在一个相当大的范围内实现了所有权、经营权和收益权的三合一, 并且全部归集体掌握, 农户只是一个劳动者,其收人也只有按劳取酬的劳动收人。（2）联产承包责任制的实行发生了产权的一次细分: 所有权和承包经营权分离。所有权仍归集体经济组织, 承包经营权交给了农户, 农户有了劳动收人和经营收人。（3）当下随着大规模的人口流动和就业结构变化而来的土地规模流转, 形成了又一次的产权细分: 所有权承包权和经营权三权分立。李人庆国际视野下的城乡一体化。第一、国际城乡一体化经验：一是在快速人口城市化过程中，采取积极有效的措施来促进农村发展和农村居民收入的提高。二是在城乡发展中，采取统一的制度和规划，将城乡发展统筹进行。三是城乡一体化并不意味着同质化，在同步发展过程中，同时保持城乡发展各自的自然资源属性特征，发挥各自的优势。这里的一体化主要指的是在发展制度、发展资源配置和发展成果分享上的均衡和可持续发展。从其方式上来看，大致可分为“城乡融合”、“以城带乡”和“以乡促城”三种不同的促进城乡一体化发展模式。发达国家在城乡发展一体化方面具有比较鲜明的特点，注重立法制度建设，资金保障和系统性、可持续性。第二、在发达国家，城乡发展一体化的矛盾主要体现在工农二元经济结构的矛盾；而在中国，目前城乡统筹发展和一体化的矛盾主要表现在城乡二元社会制度结构的矛盾。王锡锌未来土地的城市化应该与农民的城市化同步。因为土地对农民来说不光是一种资源，还是一种生产资料，还有社保功能，要考虑如何解决农民失去土地之后的培训、就业、社保等，不能在征地后，将所有人员安置问题甩给社会。姜明安第一、土地管理法需要修改的地方，不只是补偿的问题，未来还要明确谁是土地交易主体的问题。目前，大量的土地搞开发，有的并不是为了公共利益。而依据现在的土地管理法，所有的土地都必须征收。姜明安称，未来土地流转应该是两个途径，其中20%30%的搞征收，如地铁、高速公路建设等；70%80%应该是市场交易，比如用于商业住宅开发、重大项目建设等。第二、姜明安推测，修正案草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，应该是修改了土地管理法中的第四十七条。土地管理法第四十七条中规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。第三、征收补偿应该会提高到现在补偿值的至少10倍，现在是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。后来经过讨论，原则上确定了“公平补偿”原则，但对如何计算补偿数额未明确规定。（现在的争议在于：是按种粮的标准补偿，还是按照它改变以后的用途补。土地的区位、实际的经济价值，这些都应该考虑，所以可以由各省具体制定标准”）陶然土地管理法_批判_专家学者六人谈第一、土地改革对中国经济发展模式的转变是很关键的。改变这种模式，就需要建立土地使用者和直接供应者（农民）的谈判机制，通过增值税改革补充地方财政。这不仅涉及到农民土地问题，也涉及到调整国家税收增长方式的问题。（注：是1998年土地管理法，为了解决保护耕地与建设用地的矛盾，按照实现耕地总量动态平衡、严格控制建设用地的这部法律，采取以计划配置为主、市场配置为辅的办法。然而这部法律首先禁止了集体土地自主进入建设用地市场，规定只能由国家垄断提供建设用地使用权的流转指标和供给，同时更在使用权流转方式上限制只有划拨和征用两种。刘守英、高圣平物权法视野下的土地管理法修改第一、物权法一是“将不动产登记摆在举足轻重的地位”；二是对土地征收施加了更严格的限定, 对土地补偿作出了更完整的规定；三是强化了集体土地所有权权益的“集体成员权”导向，明确规定,“农民集体所有的不动产和动产, 属于本集体成员集体所有”。与之相比,土地管理法中的规定则有明显的“集体组织”导向。四是明确了建设用地使用权可以分层设立的原则。五是修改了建设用地使用权期间届满后的相关规则。物权法第149条第1 款规定“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。六是增加了地役权这种土地用益物权形态。第二、关于土地征收：( 1) 明确界定土地征收的条件。物权法规定的土地征收的条件是为了公共利益的需要。（2）完善土地征收的程序。近年来, 中国征收实践中出现了许多以“公共利益”的名义违法征地、占地等事件。( 3) 明确规定土地征收补偿的标准。土地征收是出于公共利益的需要, 运用国家权力将集体所有土地转为国家所有土地的行为, 原土地权利人的各项权利自然随之灭失。刘守英、周飞舟、邵挺“以地谋发展”模式亟须改变第一、过去30 多年，中国经济年均增速达10%，目前已是全球第二大经济体。城镇化率快速提高，2011 年已超过50%，2030 年有望基本实现城镇化。这与中国独特的土地制度安排密不可分。城乡分割的土地二元体制，低廉的征地成本和地价水平，形成了工业化、城镇化的低成本推进模式。第二、理论界和政策界将中国过去的增长概括为“传统增长模式”，在这一模式中，土地扮演着经济增长“启动器”和“发动机”的双重角色。“以地生财”和“以地融资”共同构成了独特的“以地谋发展”模式。第三，“以地生财”。随着土地利用的市场化程度不断提高，“招拍挂”制度让资本化价值充分体现，土地出让金从2001 年的1295.89 亿元增加到2011 年的31500 亿元，年均增幅达37.6%。“以地生财”已成为地方政府为增长而竞争的重要手段。第四，“以地融资”。土地凭借天然的资产属性，成为各类地方融资平台的最佳抵押品。2011年，土地抵押面积450 万亩，抵押贷款金额达4.8 万亿元。这套机制不仅给基础设施投资提供了重要的融资渠道，还通过货币供给乘数变动，对国家宏观调控产生重大影响。第五、“以地谋发展”模式适应了中国经济在追赶式阶段快速增长的需求，但也给未来可持续发展带来艰巨挑战。失地农民没有充分享受到城市化带来的土地升值收益，是城乡收入差距迟迟不能缩小的重要原因。征地规模过大、土地利用不集约，是粗放式、要素投入型传统增长方式难以转变的重要原因。第四、 城市化的过程中，就是政府征用农民土地的过程，城市用地主要靠征地获得。1999年-2008年，新增城市建设用地18633平方公里，征用农民土地13925平方公里，征地占新增建设用地面积的74.74%。城市化进程中的土地增值收益分配第五、 北京：城乡结合部重点村融入城市的试验，以破除城乡二元体制为突破口，以保护农民利益和让原住农民彻底融入城市为前提，使农民成为有住房、有产业、有就业、有股权、享受城市职工社保和均等化基本公共服务的新市民，实现城乡结合部地区的完全城市化。第六、 北京50个城乡结合部改革试点：在规划上，将50 个重点村纳入城市总体规划，并按村制订改造实施规划方案；在土地政策上，给原住农民保留劳均50平方米产业用地，允许农村土地在不改变土地性质的前提下，发展非农产业；在立项审批上，允许在村域范围从事的产业建设、基础设施项目、回迁楼和租赁房建设等立项，并允许农村集体经济组织成为立项和投资的主体；在社会保障上，实行整建制农转居，重点村农村劳动力全部按城镇职工社保标准进入社保体系；在产权制度上，进行农村集体经济产权制度改革，量化资产，股份到人，将集体经济组织改造成新型合作经济组织，让农民成为有资产的市民；在社会管理上，城乡结合部改造完成后，原农村集体经济组织转变为城市社区，实现城乡统一社会管理体制。刘守英海南陵水、三亚征地模式创新调查第一、让农民成为征地拆迁的实施者。政府在对被征地区块的地上附着物等进行市场评估后，将征地补偿总费用和工作经费“打包”给村委会或居委会，由其成立的股份制公司实行拆迁。第二、合理分配土地增值收益，让农民分享城市化成果。三亚市在城中村改造试点中，制定了集体建设用地和国有建设用地按照同地同价的补偿原则。第三、创新留用地安置，培植适合农民从事的有稳定收入流的产业。陵水县政府按照征地总面积的8%给村委会留足建设用地。村委会可在为村民建安置房屋后将其余土地转化为商业地产，通过土地市场将其挂牌拍卖或自己创办集体企业。集体土地资本化与农村城市化_郑各庄高速成长的秘密刘守英集体土地资本化与农村城市化_郑各庄高速成长的秘密第一、我国目前占主导的城市化模式是: (l) 政府通过地价征用农民土地, 然后以招拍挂的方式出让土地, 获得高昂的土地收益; (2) 政府靠土地出让收人和土地抵押贷款, 支持城市基础设施投资; (3) 房地产商在通过招拍挂获得土地后, 再以土地抵押和个人购房预付款进行房地产投资, 形成国有房地产市场。土地资本化与农村城市化道路_北京三模式调查从三个个案来看，要避免政府主导、农民被动的城市化的弊端,必须进行土地制度和政策的创新。第一、 核心是实现农村集体土地和城市国有土地在规划和用途管制下的“同地、同价、同权”第二、 让农民分享城市化进程中的土地级差收益；在城市规划中保留农民长期发展空间，以保障农民长远发展生计；第三、 政府为了公共目的的征地必须朝向对农民财产权补偿的方向；第四、 以及政府主动消除二元体制，为农民提供与城里人同等基础设施建设和社会保障等公共服务。推进土地集约节约利用 促进城市发展方式转变第一、政府主导城市化的主要问题是：第一，土地城市化快于人口城市化。城市面积扩张的速度达到年均7%，而城市人口的年均增长率仅3%，除去2.5 亿统计到人口城市化率的农民工，户籍人口城市化率只有37%；第二，城市用地主要靠征地获得，20052010 年，我国征地面积占新增居民点工矿用地面积比重达67.28%，；第三，城市基础设施投资主要依赖土地出让和土地抵押融资，形成地方政府债务风险。第四，用地结构不合理，造成土地粗放利用。我国工矿仓储用地占建设用地供应的比重过高，多年连续超过40%。城市内部工业用地占比也过高，一般在20%以上，有些甚至超过30%，远远高于国外15%的水平。第五，城市用地中划拨用地比重仍然偏高，土地的非市场配置造成大广场、大马路和大办公楼现象。第六、在政府主导城市化的同时，“城乡结合部”或“城中村”区域成为城市农民“自动自发”城市化的战场。第二、我国仍然处于快速城市化阶段，城市化是带动增长的引擎。为此，我们必须通过土地制度改革，促进