农副产品交易市场配送中心建设项目研究报告

海南东北部文昌农副产品交易市场海南东北部文昌农副产品交易市场 及综合性加工配送中心建设项目及综合性加工配送中心建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 项目建设单位：海南永青绿色农业食品加工有限公司项目建设单位：海南永青绿色农业食品加工有限公司 项目建设地址：海南省文昌市文城镇英城社区项目建设地址：海南省文昌市文城镇英城社区 可研编制日期：二可研编制日期：二一三年九月一三年九月 I 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目名称及建设单位 1 1.2 项目主管部门 3 1.3 项目建设思路及目标 3 1.4 项目建设地址及内容 4 1.5 项目投资及资金筹措 4 1.6 主要技术经济指标 5 1.7 可研编制依据 5 1.8 研究结论与建议 6 第二章第二章 项目背景与建设必要性项目背景与建设必要性8 2.1 项目背景 8 2.2 项目建设必要性 10 第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测12 3.1 文昌本地市场规模 12 3.2 辐射区域市场规模 14 3.3 市场发展前景预测15 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件17 4.1 项目选址 17 4.2 建设条件 18 第五章第五章 项目建设投资方案项目建设投资方案24 5.1 项目建设内容及规模 24 5.2 项目建设投资模式 25 5.3 交易市场建设方案 25 5.3.1农副产品综合性加工配送中心建设方案农副产品综合性加工配送中心建设方案25 5.3.2农副产品交易大棚建设方案农副产品交易大棚建设方案26 5.3.3多功能冷藏库建设方案多功能冷藏库建设方案27 5.3.4综合办公大楼建设方案综合办公大楼建设方案29 5.3.5商业铺面建设方案商业铺面建设方案31 5.3.6百货大楼建设方案百货大楼建设方案31 5.3.7酒店餐饮大楼建设方案酒店餐饮大楼建设方案31 5.3.8地磅、停车场、宿舍等辅助工程建设方案地磅、停车场、宿舍等辅助工程建设方案31 5.3.9配套商品房建设方案配套商品房建设方案32 第六章第六章 项目经营管理模式项目经营管理模式34 6.1 项目经营模式 34 6.1.16.1.1 市场定位市场定位34 II 6.1.26.1.2 项目经营策略项目经营策略35 6.2 项目管理模式 37 第七章第七章 项目组织机构与人员培训项目组织机构与人员培训38 7.1 组织机构 38 7.2 劳动定员 38 7.3 员工培训 39 第八章第八章 项目实施进度项目实施进度41 8.1 筹备工作 41 8.2 建设施工 41 8.3 项目进度 41 第九章第九章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措42 9.1 估算范围 42 9.2 估算依据 42 9.3 项目建设投资估算 43 9.4 流动资金投资估算 45 9.5 资金筹措 45 第十章第十章 市场经营收支分析市场经营收支分析46 10.1 市场经营收入估算 46 10.2 市场经营支出估算 47 10.3 经营分析结论 49 第十一章第十一章 经济社会效益分析经济社会效益分析51 11.1 项目建设将为市政府“保供稳价”工作提供稳定抓手 51 11.2 项目建设将逐步解决居民“买菜难、买菜贵”问题 51 11.3 项目建设将有力带动地区经济发展和创造相当数量就业 51 11.4 项目建设有利于规范我市农副产品交易市场 52 11.5 项目建设将大力促进地区农业产业化的进程 52 1 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目名称项目名称及建设单位及建设单位 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 海南东北部文昌农副产品交易市场及综合性加工配送中心项目 1.1.21.1.2 项目建设单位项目建设单位 海南永青绿色农业食品加工有限公司是国家农业产业化重点龙 头企业，是一家集农产品种植、收购、加工、包装、冷藏、物流和 销售为一体的大型农业集团。公司在海南文昌东路镇、会文镇、万 宁礼纪镇和屯昌屯城镇投资 3 亿多元建有 4 个大型农产品产地集配 中心，冷藏加工能力达 5.5 万吨，占全省农产品冷藏能力的 25%， 是海南省规模最大、冷藏加工设备最先进、服务体系最完善的产地 集配中心。集团以 4 个产地集配中心为基础，通过科学的服务体制、 良好的经营机制和完善的管理模式，在全省建立了 94 个农业服务站， 拥有 2712 名农民技术员，连接农户 11 余万户，覆盖 43.5 万亩种植 基地。依托产地基础设施及生产收购网络，公司在全国建立了 60 个 批发网点和具有销售载体的 800 多个营销终端，培育了 300 多名常 年运销海南瓜菜水果的客商，2012 年度公司运销总量达到 23 万吨， 销售额达到 12.3 亿元。公司实行以总经理负责制为基础的现代企业 制度，目前有注册员工 156 人，其中拥有大专以上文化程度的员工 2 占总数的 78%。公司近几年连续盈利，资产 2 个多亿，财务状况良 好。 公司不仅拥有 20 余年农副产品运销经验和完善的销地营销网络， 还建设和参与管理了省内外一批大型农副产品批发市场，积累了市 场规划建设和经营管理经验，也锻炼了人才队伍。例如，2007 年， 永青管理团队接手管理武汉白沙洲农产品大市场武汉白沙洲农产品大市场，不到一年时间便 理顺了市场管理、提高了市场盈利，并通过运作成功在香港上市， 融资 11.5 亿港元，股票代号为 0149。2011 年，该市场年交易总量 已达 223 万吨，年交易总额 130 亿元；2009 年，公司与海南农垦合 作筹建天津环渤海农产品交易市场天津环渤海农产品交易市场，积极争取国家、海南省和天津 市政府的优惠政策，通过优惠价格取得了建设用地并争取到了国家 项目资金，为市场建设提供了良好政策环境和资金支持。经过三年 的筹备和建设，该市场已建成并投入使用。通过该项目的建设，打 通了从海南到北方特别是华北地区的海上运输通道，为海南瓜菜出 岛运销提供了新的途径；2012 年，公司积极响应省政府建设常年蔬 菜基地的号召，在屯昌屯城投资建设了海南中部农产品交易中心海南中部农产品交易中心， 形成了“立足屯昌、辐射周边”的产销对接平台和电子商务平台， 对保障屯昌甚至中部地区农副产品供应和稳定价格起到了积极作用。 综上，海南永青绿色农业食品加工有限公司在经验、资源、团 队、资金、技术等方面具备明显优势，拥有作为项目建设业主的条 件，完全有能力建设好该项目。 3 1.21.2 项目主管部门项目主管部门 海南省商务厅、财政厅 1.31.3 项目建设思路及目标项目建设思路及目标 1.3.11.3.1 项目建设思路项目建设思路 项目将综合考虑全省农副产品批发交易市场布局和文昌市城市 功能规划，在相关部门的指导下，由永青公司统一规划设计，并承 担市场主体工程建设。公司将利用自有资金和银行贷款启动市场基 础设施建设，同时争取省商务厅和财政厅资金推动市场基础设施建 设，并吸引有实力的产业资本参与酒店公寓、百货大楼、住宅小区 等市场配套设施建设，通过整合政府、公司、银行和社会资本等四 方主体的政策、资金、产业资源，推动项目快速建成并投入运营。 1.3.21.3.2 项目建设目标项目建设目标 项目将坚持“政府引导、市场化运作”的原则，通过采取“公 司自有资金启动项目、国家扶持资金推动项目、社会资本参与建设 项目”的建设投资模式，实施“大买大卖、储备调节、保护收购” 三大经营策略，把市场打造成为“立足文昌、辐射周边、面向全国” 的， “批发交易为主、兼顾配送零售”的，涵盖蔬菜、水果、粮油、 肉类、水产、干调、冻品、土特产、日用品、烟酒等品类的区域性 农副产品综合批发交易市场。计划项目建成后三年内，实现 20 万吨 和 20 亿元的年交易规模，成为海南东北部地区最大的涉农产品展示 交易窗口。 4 1.41.4 项目建设地址项目建设地址及内容及内容 1.4.11.4.1 项目建设地址项目建设地址 海南省文昌市文城镇英城社区，海文高速文城出口处，高速路 以东、迎宾路北侧、职业学校西侧。 1.4.21.4.2 项目建设内容项目建设内容 项目规划占地 250 亩，计划总投资 12 亿元，总建筑面积 30 万 平方米，设计年交易量 20 万吨，交易额 20 亿元，建设期为一年半， 主要建设内容有： （1）2 层农副产品综合性加工配送中心层农副产品综合性加工配送中心 5000 平方米；平方米； （2）8 栋钢结构交易大棚 35200 平方米； （3）1 栋三层多功能冷藏库，共 10000 平方米； （4）2 栋一层商铺，共 2350 平方米； （5）1 栋八层综合办公大楼 16000 平方米； （6）1 栋八层百货大楼 22400 平方米； （7）1 栋八层酒店餐饮大楼 22400 平方米； （8）30 栋配套商品房平方米； （9）1 栋六层职工倒班宿舍 7200 平方米； （10）其他公共辅助设施，如给排水、消防、地磅、停车场、 道路及绿化等。 1.51.5 项目投资项目投资及资金筹措及资金筹措 1.5.1 项目投资项目投资 5 项目计划总投资 12 亿元，其中市场基础设施建设 3.8 亿元，市 场经营流动资金估算需要 2000 万元，配套商品房建设 8 亿元。 1.5.21.5.2 资金筹措资金筹措 项目建设资金主要通过四种途径筹措，即企业自筹、政府扶持、 银行贷款和社会投资。项目计划总投资 12 亿元，其中企业自筹 1 亿 元，计划争取政府扶持 1 亿元，银行贷款 2 亿元，社会投资 8 亿元。 1.61.6 主要技术经济指标主要技术经济指标 表表 1-1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号项项 目目单位单位指指 标标备注备注 1项目总投资万元 1.1建设投资万元 1.2流动资金万元2000 2经营总收入万元6492.70第 5 年 3经营总支出万元4822.05第 5 年 4经营利润总额万元1670.65第 5 年 5财务内部收益率%10.61 6财务净现值万元1120.55 7投资回收期年6.99 1.71.7 可研编制依据可研编制依据 1、 中共中央 国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村 发展活力的若干意见 （2013 年中央一号文件） ； 2、国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见 （国办发201159 号） 6 3、 商务部关于贯彻落实的实施意见 ； 4、海南省商务厅、海南省财政厅关于申报 2013 年农产品流 通体系建设中央专项项目的通知 （琼商务建2013331 号） 5、 海南国际旅游岛建设发展规划纲要（20102020） ； 6、 海南省“十二五”规划纲要（2011-2015） ； 7、 海南省现代物流业发展规划（2010-2020 年） ； 8、海南省经济特区制定的投资鼓励政策； 9、 2011 年海南省统计年鉴 ； 10、 文昌市 2009 年国民经济和社会发展统计公报 ； 11、海南永青绿色农业食品加工有限公司提供的相关资料。 1.81.8 研究结论与建议研究结论与建议 1.8.1 研究结论研究结论 （1）项目建设目标明确。）项目建设目标明确。项目针对目前文昌及海南东北部其它 地区农副产品生产、储存、流通、加工等环节存在的问题，通过建 设规范的区域综合批发交易市场，保障市场供应、减少流通环节、 降低流通成本，符合国家和海南发展农副产品流通体系的产业政策。 （2）项目方案设计合理。）项目方案设计合理。市场以农副产品批发交易和仓储配送 为中心，配备信息管理和检验检疫功能，布局合理、流程科学、管 理规范，能够实现农副产品高效率、低成本的流通。项目还规划配 7 套了酒店餐饮、百货大楼、商业住宅等设施，将为来往客户、市场 商户及周边居民提供良好的生活服务环境，有利于市场的繁荣和稳 定。 （3）经济社会效益显著。）经济社会效益显著。项目建成运营后，将带动市场周边 房产、酒店、餐饮、物流、包装等相关产业发展，创造相当数量的 劳动就业岗位，同时可为政府“保供稳价”工作提供稳定抓手，有 利于解决居民“买菜难、买菜贵”和农民“卖菜难”问题，对于发 展当地农副产品生产和促进地区农副产品流通将起到积极的作用。 综上所述，项目建设具有充分的必要性，项目用地、业主资质、 建设资金等条件均已具备，项目建设是可行的。 1.8.2 建议建议 项目建设目标明确、规模合理、方案可行，具有较好的经济社 会效益，建议有关部门给予支持，促成其早日建成投入使用。 8 第二章第二章 项目背景与建设必要性项目背景与建设必要性 2.12.1 项目背景项目背景 2.1.1 政策背景政策背景 随着我国现代化进程的加快，现有的农副产品流通体系已经不 能完全满足日益增长的消费需求，国家、部委、省市政府都很关心 农副产品流通体系建设，颁布了一系列文件支持农副产品批发市场 建设。 2013 年中央一号文件中共中央 国务院关于加快发展现代农 业 进一步增强农村发展活力的若干意见中提出要“提高农产品流 通效率，统筹规划农产品市场流通网络布局，重点支持重要农产品 集散地、优势农产品产地市场建设。加强粮油仓储物流设施建设， 发展农产品冷冻贮藏、分级包装、电子结算。 ” ；商务部关于贯彻 落实的实施意见中提出要“加强农产品批发市场建设” ，其中要求“重点加强集散地批发市场建设，支持市场实行电子结 算，不断完善市场功能，提升市场交易信息服务能力。 ” 海南国际旅游岛建设发展规划纲要（20102020） 中提出 “要加快琼北大型农产品批发中心、农产品贮藏保鲜和冷链物流体 系建设。 ” ；海南省“十二五”规划纲要（2011-2015） 中提出 9 “要集中力量抓好农产品信息、批发、集散、冷藏、包装、检测一 体化的大型热带农产品物流中心建设。支持实施农产品批发市场升 级改造工程，完成海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚、乐东、 东方、儋州、澄迈、屯昌、保亭等 12 个区域性标准化农产品批发市 场升级改造任务。 ”此外， 海南省现代物流业发展规划（2010-2020 年） 、文昌市政府工作报告等省市政府文件也都对农副产品批发市 场建设提出了要求。 2.1.2 行业背景行业背景 目前，我省农副产品一级批发市场基本集中在海口和三亚两个 城市，蔬菜、水果、粮油等批发市场比较分散，市县需要到海口、 三亚市场采购，然后再在当地进行二级批发，增加了农副产品流通 环节，而且不利于终端销售主体的集中采购，从而增加了流通成本， 推高了农副产品价格。文昌、琼海、定安等地是我省农业生产比较 发达的地区，农业资源非常丰富，是岛内蔬菜、水果、禽类、水产 的主要产区。但是到目前为止，还没有形成大规模的产地集散市场， 交易分散且比较依赖海口等集散市场。此外，文昌、琼海和定安等 地区经济水平处于全省前列，区域农副产品消费规模较大，年消费 量、销售额分别达到了 40 万吨和 40 亿元，已经具备了建设一级批 发市场的条件。 2.1.3 建设背景建设背景 随着文昌市经济社会发展，居民消费水平不断提高，区域内农 副产品消费规模不断扩大。目前，文昌农副产品年消费规模已达 20 10 万吨，年消费金额达 20 亿元，已初步达到建设较大规模批发交易市 场的标准。但是，文昌农副产品批发交易市场却还停留在上世纪 50 年代水平，规模小、效率低、环境差，已完全不能满足人民日益增 长的消费需求。落后的交易市场，造成居民“买菜难、买菜贵” 、农 民“卖菜难” 、质量安全得不到保障等问题长期存在。 2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性 2.2.12.2.1 项目建设是经济社会发展对农副产品流通的必然要求项目建设是经济社会发展对农副产品流通的必然要求 目前，文昌农副产品年消费规模已达 20 万吨，年消费金额达 20 亿元。随着航天城和三沙市的建设，文昌旅游经济的增长，桂林 洋及美兰机场片区的发展，以及琼海、定安等周边市县农副产品需 求的增加，文昌及周边地区农副产品消费规模将不断增大。初步测 算，文昌及周边地区农副产品年消费规模在 40 万吨左右，年消费金 额在 40 亿元左右。但是现有批发交易市场还停留在上世纪 50 年代 水平，规模小、效率低、环境差，已完全不能满足人民日益增长的 消费需求。因此，文昌亟需建设一个高标准、规模适当、功能完善 的批发交易市场。 2.2.22.2.2 项目建设将有利于保障农副产品供应和稳定市场价格项目建设将有利于保障农副产品供应和稳定市场价格 市场的建设将为政府“保供稳价”提供工作抓手，市场建成后 就形成了一个稳定的农副产品供给主体，市场能够依托冷库等基础 设施形成农副产品储备调节机制，政府通过补贴引导等方式就能够 有效地保障农副产品市场供应和稳定市场价格，从而达到降低地区 11 CPI 的目的。市场的建设也将逐步解决居民“买菜难、买菜贵”问 题，公司将在山东、福建等全国蔬菜主产区建设生产基地，直接从 生产基地进货，并改变传统运输模式，通过火车、海运将蔬菜运回 文昌存储销售，从而减少省外及海口批发等 2-3 个流通环节，降低 流通成本 5-10%，年节约流通费用 1-2 亿元，能够有效降低农副产 品价格和丰富保证居民“菜篮子” 、 “果盘子” 。 2.2.32.2.3 项目建设将有利于保证农副产品流通品质和质量安全项目建设将有利于保证农副产品流通品质和质量安全 文昌现有的批发市场规模小、档次低、功能配套不完善，很难 做到对农副产品的检验检疫，农副产品质量得不到保证，无法满足 消费者对农副产品品质越来越高的要求。项目建成后，依托市场配 套的现代化检验检疫系统，将实现对农副产品的定期筹建，确保进 场农副产品质量安全、品质优良，让老百姓买的放心、吃得舒心。 2.2.42.2.4 项目建设有利于带动本地区经济发展和创造就业岗位项目建设有利于带动本地区经济发展和创造就业岗位 市场的建设将带动相关产业发展，市场建成后形成的车流、物 流、人流等，能够带动市场周边餐饮、住宿、物流、包装等相关产 业发展，从而创造出相当数量的劳动就业岗位。根据市场估算交易 规模测算，市场建成后将创造直接就业岗位 1000 个、间接就业岗位 4000 个。此外，市场的辐射带动作用能够很好刺激文昌及周边地区 经济发展，从而起到促进地方财税收入增长的作用。 2.2.52.2.5 项目建设将有力促进文昌及周边地区农业产业化发展项目建设将有力促进文昌及周边地区农业产业化发展 文昌是农业大市，农业资源丰富，盛产蔬菜、水果、文昌鸡、 福寿鱼等农副产品，但目前还没有一个规范的批发交易市场。市场 12 建成后，将为文昌土特产销往全岛、全国甚至全世界搭建一个展示 交易平台。通过市场衔接产销的作用，为农户提供种养殖信息指导， 为本地农副产品提供销售场所，整合农副产品产销链条，促进农业 种养殖良性发展，从而推动实现农业产业化。 第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测 3.13.1 文昌本地市场规模文昌本地市场规模 3.1.13.1.1 文昌人口规模文昌人口规模 2011 年，文昌总人口 59.4 万人，其中常住人口 54 万人，人口 年均增长率为 0.54%。我们以常住人口作为测算依据，文昌常住人 口中，城镇人口 25.6 万人占 47.4%，农村人口 28.4 万人占 52.6%。2011 年，文昌城镇居民家庭人均消费性支出中食品支出为 5989 元，全省农村居民家庭人均总支出中食品支出为 2138 元。 2011 年，文昌农村居民家庭人均纯收入比全省数据高出 12.4%，以 下仅假定文昌农村居民家庭人均总支出中食品支出与全省数据相同。 3.1.23.1.2 文昌消费规模文昌消费规模 根据文昌人口规模及相关消费数据，测算本地消费规模如下： 以 2011 年全省城镇居民家庭人均年主要食品购买量和农村居民 家庭人均主要食品消费量为基准，对文昌居民消费规模测算如下： 表表 3-13-1 文昌常住居民农副产品消费规模测算表文昌常住居民农副产品消费规模测算表 13 城镇居民农村居民 序 号 品类 消费量 (kg/年) 消费总量 (吨/年) 消费量 (kg/年) 消费总量 (吨/年) 合计 (吨/年) 1 粮食 57.2314650.88141.59 40211.5654862.44 2 油料 8.122078.725.79 1644.363723.08 3 鲜菜 102.1426147.8468.79 19536.3645684.2 4 水果 35.789159.686.39 1814.7610974.44 5 猪肉 27.567055.3616.44 4668.9611724.32 6 牛羊肉 3.971016.321.24 352.161368.48 7 家禽 19.855081.614.44 4100.969182.56 8 鲜蛋 3.89995.841.75 4971492.84 9 鲜奶 3.37862.72- -862.72 10 水产品 26.086676.4816.85 4785.411461.88 11 酒类 1.74445.446.53 1854.522299.96 12 茶叶 0.1435.840.16 45.4481.28 13 糕点 2.96757.76 -757.76 14 食糖 - 0.68 193.12193.12 小计： 292.8374964.48 280.65 79704.6.08.08 备注：城镇人口 25.6 万人，农村人口 28.4 万人。 本地常住居民食品年消费总额本地常住居民食品年消费总额 =城镇人口*城镇居民食品支出+农村人口*农村居民食品支出 =25.6*5989+28.4*2138(万元) =21.4 亿元 其中，食品支出主要包括粮食、油脂、肉类及其制品、蛋类、 水产品、菜类、干鲜瓜果、奶及其制品、烟草、酒和饮料以及其它 食品。 根据以上测算，文昌本地常住居民农副产品年消费规模已经达 到 15 万吨和 20 亿元以上。 3.1.33.1.3 交易规模调整交易规模调整 14 第一，以上数据是以零售终端价格为计价标准，从批发到零售 环节农副产品价格会增加一定比例；第二，以上数据是以文昌本地 常住居民人口数量为基础测算出的数据，考虑到流动人口、旅游人 口、学生、航天城人员、驻军部队、外出务工人口等其他人口，文 昌本地消费群体要多于 54 万人；第三，以上数据是以居民全部品类 食品消费支出金额为基础测算出的数据，而实际上食品中烟草、酒 和饮料、其它食品等可能不进入市场批发，区域内农副产品部分市 场将被海口等地批发市场分流，市场也会经营日用品等其它相关产 品的批发交易。 基于以上几点考虑，我们结合这几个影响因素，做如下三个假 设： 一是假定零售价格比批发价格增加一是假定零售价格比批发价格增加 20%20%； 二是假定其他人口占到文昌本地常住居民二是假定其他人口占到文昌本地常住居民 20%20%的比例；的比例； 三是假定市场建成后占据文昌市场三是假定市场建成后占据文昌市场 50%50%农副产品的批发交易量。农副产品的批发交易量。 根据以上三个假设，我们对消费规模进行调整。那么，市场实 际年交易规模应该为：21.4 亿元（1+20%）（1+20%）50%=10.7 亿元。因此，预测文昌本地批发市场年交易额在 10 亿元左右。此外， 根据后两个假设，预测文昌本地批发市场年交易量在 10 万吨左右。 综上所述，预测文昌本地农副产品年交易规模、年交易总额在综上所述，预测文昌本地农副产品年交易规模、年交易总额在 2020 万吨和万吨和 2020 亿元以上。项目建成后，文昌地区每年通过市场交易亿元以上。项目建成后，文昌地区每年通过市场交易 的农副产品交易总量和交易总额将达到的农副产品交易总量和交易总额将达到 1010 万吨和万吨和 1010 亿元的水平。亿元的水平。 15 3.23.2 辐射区域市场规模辐射区域市场规模 市场建成后，依托文昌文城镇的区位交通优势，不仅能覆盖整 个文昌市，还将辐射到三沙市、海口东南部、琼海北部和定安东部 地区。市场辐射区域内人口分布详见下表： 16 表表 3-23-2 市场覆盖辐射区域内人口分布汇总表市场覆盖辐射区域内人口分布汇总表 序号市县地区人口(万人) 1 本地常住 54 2 文昌 航天城 30 3 三沙市三沙 2 4 三江镇 1.87 5 红旗镇 2.33 6 大致坡镇 3.27 7 三门坡镇 3.8 8 大坡镇 1.13 9 甲子镇 2.4 10 桂林洋片区 10 11 海口东南部 美兰机场 1 12 雷鸣镇 3.05 13 龙湖镇 2.1 14 龙门镇 2.3 15 定安东部 黄竹镇 1.1 16 大路镇 3.9 17 长坡镇 4.72 18 塔洋镇 2.64 19 琼海北部 潭门镇 3.1 20 总计： 134.71 未来 5-10 年，市场辐射范围内消费人口粗略估算将达到 135 万 人左右，考虑到旅游人口、外来就读学生、本地驻军、200 万文昌 外出人口节假日返乡等消费规模影响因素，估算未来市场辐射范围 内总消费人口规模将达到 150 万人，是文昌本地消费规模的两倍以 上。那么，如果按照 50%的市场占有率计算的话，未来每年通过市未来每年通过市 场批发交易的农副产品交易总量和交易总额将达到场批发交易的农副产品交易总量和交易总额将达到 2020 万吨和万吨和 2020 亿亿 元以上。元以上。 3.33.3 市市场场发发展展前前景景预预测测 根据成都、武汉、福建等地农副产品流通体系建设的经验，海 17 南东北部文昌农副产品交易市场将建成功能齐全、服务配套、设施 完善的批发交易市场。通过以上对文昌及周边地区农副产品供需两 方面现状的描述，我们可以大致的对海南东北部文昌农副产品交易 市场发展前景有一个初步的了解与认识。在市场没有根本性改变的 前提下，在可预见的 5 至 10 年之内，文昌及周边地区对农副产品的 需求将会越来越大，市场保供稳价的重要性将越来越明显。 据测算，到 2015 年，文昌及周边地区农副产品年消费规模、年 销售总额将达到 40 万吨和 40 亿元。如仍使用现有批发交易市场， 农副产品流通领域的矛盾将更加突出，落后的交易环境将会成为制 约文昌及周边农副产品高效率、低成本流通的瓶颈。由此可见，建 设海南东北部文昌农副产品交易市场前景十分看好。 18 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 4.14.1 项目选址项目选址 经多方比选，综合考虑城市规划、交通区位、市政设施、消费 群体等因素，项目选址定在海南省文昌市文城镇英城社区，具体位 于海文高速文城出口处，海文高速以东、迎宾路北侧、职业学校西 侧，规划占地面积 250 亩。英城社区是市区的自然延伸，距离市中 心仅 5km，距离新规划市区也在 10km 以内。项目选址于此具有如 下优势： （1）区位交通优势）区位交通优势 项目选址位于文昌市文城镇英城社区，在海文高速文城出口处， 距离海口市 59km、美兰机场 48km、桂林洋 50km，距离文昌市中 心仅 5km、文昌最北部 70km，距离琼海嘉积镇 60km，距离定安龙 湖镇 50km。市场方圆 60km 内能够覆盖文昌全境，并辐射到海口东 南部、琼海中北部和定安中东部地区，区位优势十分明显。市场周 边道路交通十分便利，有海文高速直达海口，区域内省级交通干道 四通八达，覆盖文昌全境并能方便到达海口东北部、琼海中北部和 定安中东部等辐射地区。市场距美兰机场 48km，距文昌火车站 3km，距清澜港 15km，海陆空运输条件十分优越。 （2）市政配套优势）市政配套优势 19 市场所在地英城社区作为文昌市区的自然延伸，水、电、气、 通讯等基础设施以及银行、医院、交通、工商、派出所等市政设施 能够很好地服务到市场建设运营，而且能够充分利用到市区现有住 宿、餐饮、娱乐、商场等城市功能为市场相关主体提供生活服务。 因此，项目建设在英城社区非常有利于批发交易市场的形成和发展。 （3）传统市场优势）传统市场优势 文昌本地消费市场规模较大，传统农副产品批发交易市场已存 在多年，形成了一大批稳定的经营客商。项目建成后，通过政府引 导和企业运作，吸引老市场客商整体搬迁到新市场，形成市场经营 主体。同时，交易环境的提升和综合市场的形成，也将吸引周边市 县农副产品经营客商入驻市场交易。此外，英城社区周边地区现已 形成相当规模的居民和学生群体，具备了一定的消费能力。因此， 区域及周边拥有较好的消费基础和稳定的经营主体，对于市场建成 运营非常有利。 4.24.2 建设条件建设条件 4.2.1 地理交通条件地理交通条件 （1）地理条件）地理条件 文昌市位于海南省东北部，地处东经 11028至 11103， 北纬 1920至 2010之间，北面是琼州海峡，东面和南面是南 海，西面与海口市相邻，西南面与定安县和琼海市接壤。全市平面 20 轮廓近似半月形，南北长 90 公里，东西宽 65 公里，环疆长 285 公 里。全市土地面积 2347.48 平方公里，折合 352.万亩，占全省的 7%。文昌市东、北、南三面临海，海域辽阔，海岸线长 206.7 公里， 有大小港湾 40 个，海域面积 2347.98 平方公里，折合 352.2 万亩。 （2）交通条件）交通条件 文昌市公路四通八达，海文高速公路全长 56 公里，文城至美兰 国际机场 36 公里。全市各镇已实现全部公路通车，98%的村委会和 97%的自然村公路通车。全市公路通车里程达 1646 公里，其中国道 1 条 9 公里，省道 6 条 227.557 公里，县市道 19 条 221.7 公里，乡 道 1187.25 公里。全线共有桥梁 55 座 1697.32 米；其中，大桥 3 座 416.24 米，中桥 11 座 670.34 米，小桥 41 座 610.74 米，涵洞 688 道。 海南东环铁路经过文昌市东路、潭牛、文城、会文、重兴五个乡镇， 设两个站：文昌站和冯家湾站。 4.2.2 自然条件自然条件 （1）气候资源条件）气候资源条件 文昌市属热带北缘沿海地带，具有热带和亚热带气候特点，属 热带季风岛屿型气候。光、水、湿、热条件优越，全年无霜冻，四 季分明。年平均温度 23.9，多年在 23.424.4之间，最低极温 0.36.6，出现在 1 月份。年平均10积温为 8474.3， 。年平均 日照 1953.8 小时。夏日日照最长是 13.19 小时，冬日日照仅 10.57 小时。年太阳辐射总能量为 108.8115.0 千卡/cm2。雨量丰富，但 时空分布不均，干、湿季明显，春旱突出，常年降雨量 1721.6 毫米， 21 平均 1529.81948.6 毫米。雨季主要集中在 510 月份间的汛期， 雨量占全年的 80%，对于发展热带农业生产条件十分有利。文昌市 常年平均湿度为 86%，最小湿度为 34%。 （2）水资源条件）水资源条件 文昌市河流诸多，水源丰富，地下水蕴藏量大，水质较好。流 经文昌市 100 平方公里以上的河流有文教河、珠溪河、文昌江、石 壁河、北水溪五条，100 平方公里以下独立出海的小河流有 32 条， 总长 556.6 公里，总流域面积 2384.6 平方公里，年集水量 39.44 亿 立方米，多年平均地表迳流量为 18.69 亿立方米，平均迳流模数为 每平方公里 26 秒/公升。成为文昌市灌溉和航运的重要资源。全市 地下水理论蕴芷量为 12.36 亿立方米，地下水迳流补给量 2.62 亿立 方米。每年可开发量 0.88 亿立方米(不含地下迳流水量)。总产水量 28.42 亿立方米，平均每人拥有量为 594.6 立方米，平均亩均占有量 429.5 立方米。 （3）土地资源条件）土地资源条件 文昌市属于低丘台平原地带。地势由西南向东北倾斜，东北部 地势平凡，多属于平原阶地，海拔在 50 米以下，只有座落在东北训 的海岸上的七星岭，抱虎岭和铜鼓岭地方较高，在海拔一百至三百 米以上。西南部地势起伏不平，属于低丘台地，海拔在 50 米以上， 全市陆地面积 2403 平方公里，占全岛陆地面积的 7%，其中宜农地 162 万亩，宜热作地 60 万亩，宜牧地 56 万亩，现有耕地 64 万亩， 淡水水面 4 万亩，乡镇尚在可开垦的荒地 41 万亩，全市的土壤类型 22 多样，有 6 个土类即水稻土、砖红土、潮沙泥土、滨海盐渍沼泽土、 滨海盐土、滨海沙土等，11 个亚类，41 个土属，107 个土地。 （4）海洋资源条件）海洋资源条件 文昌市海洋资源丰富。全市海岸线长达 206.7km，拥有潮间带 滩涂 8963 公顷。全市可供开发的滩涂面积 6382 公顷，具有开发潜 力的滩涂面积为 4000 公顷。文昌市管辖的海域面积约 4600km2，10m 等深线内的浅海水面面积为 15400 公顷，是发展水 产养殖和海洋牧场的良好场所。沿海天然港湾众多，大小港湾 36 个， 港口资源颇丰富。近海海域拥有丰富的海洋水产资源，渔场广阔， 面临七洲洋、铜鼓、清澜三个渔场，渔汛期长，水产品各类繁多。 沿海水产品有 800 多种，其中有价值的石斑鱼、马鲛鱼、龙虾、对 虾、鲍鱼、鱿鱼、海参等 40 多种。此外还有浅海珊瑚礁和麒麟菜分 布区。有珊瑚礁 6000 公顷，盛产海藻，每年产麒麟菜和凝花菜 250T。至今，滩涂养殖 26385 亩，高位养虾 5000 亩，鲍鱼养殖 642 亩。 4.2.3 经济社会条件经济社会条件 文昌全市有 17 个乡镇，290 个村（居）委会，3291 个自然村， 总人口约 59.4 万人（2011 年） ，境内有 6 个国有农、林场。文城镇 位于文昌河畔，是全市政治、经济、文化、交通中心，距省会海口 市 63 公里，总人口 11 万余人，其中城镇人口约 5.5 万人。2010 年， 文昌市全年完成生产总值 114.5 亿元，比上年增长 15.8%。其中，农 业总产值完成 75.14 亿元，可比增长 5.5%。城镇居民人均可支配收 23 入 15306 元，同比增长 18.9%，农民人均纯收入 6124 元，同比增长 8.5%。 2009 年，文昌市农业生产的稳步增长。全市农林牧渔业总产值万元， 按可比价计算，同比增长 8.0%。其中：农业产值万元，增长 6.3%； 林业产值 46096 万元，增长 9.2%；畜牧业产值万元，增长 7%；渔 业产值万元，增长 10%；农林牧渔服务业产值 15774 万元，增长 10.5%。 4.2.4 电力燃气通讯等基础设施条件电力燃气通讯等基础设施条件 文昌市的基础设施环境日臻完善，供水、电力充足、通讯畅通， 程控电话可拨通全世界，固定电话、手机遍布全市各乡镇。电力、 电网的改造和建设突飞猛进。建成了清澜 15.5 万千瓦火力发电厂， 基本完成二期农村电网改造工程，城网基本完成文城镇网络改造。 新建东路 220KV 输变电工程，新建龙楼、昌洒 2 个 110KV 输变电 改造工程，新建湖山、潭牛和东阁 3 个 35KV 输变电工程。全市用 电量首次突破 4.5 亿千瓦时，同比增长 17.81%；石油天然气管道工 程文城供气站已通气点火，网络管道正在加紧铺设。 4.2.5 农副产品资源条件农副产品资源条件 2009 年文昌市农林牧副渔业主要生产数据如下： 表表 4-14-1 20092009 年文昌市主要农产品播种面积及产量年文昌市主要农产品播种面积及产量 单位：亩、吨 序 号 农产品名称播种面积同比增长%总产量同比增长% 1 粮食 -0.73 2 瓜菜 10.214.1 24 3 水果 88287-2.298157-1.7 3.1 荔枝 269680.112811-3 3.2 香蕉 23620-16.839641-16.3 3.3 菠萝 1557216.32308824.6 3.4 龙眼 3411-2.8279923 表表 4-24-2 20092009 年文昌市主要畜产品存栏量及产量年文昌市主要畜产品存栏量及产量 序 号 产品名称 当年出栏量 (头、万只) 同比增长% 产品产量 (吨) 同比增长% 1 畜禽总肉量 695373.8 1.1 猪 17.867.7148745.7 1.2 牛 1.45-6.91320-6.6 1.3 羊 3.667.754411.9 1.4 家禽 3185.624.2525824.3 表表 4-34-3 20092009 年文昌市渔业产量年文昌市渔业产量 序号产品名称产量(吨)比上年增减% 1 水产品产量 15.8 1.1 淡水产量 18.7 1.2 海水产量 5694610 表表 4-44-4 20092009 年文昌市主要热带作物种植面积及产量年文昌市主要热带作物种植面积及产量 序 号 农作物名称 年末实有面积(亩) 同比增长% 总产量(吨、 椰子：万个)同比增长% 1 橡胶（干胶） 88587-2.863957.6 2 椰子（果实） 162667 3 胡椒（干粒） 806145.77844-7.8 25 4 槟榔（干果） 1554411425137.1 4.2.6 市场扩展条件市场扩展条件 本项目建设区周边地势平坦，无高层建筑物，土地供给充沛， 交易市场未来扩展障碍比较小，有利于市场未来的发展。 4.2.7 业主资质条件业主资质条件 项目申报企业海南永青公司拥有丰富的经营经验、完善的市场 网络、优秀的管理团队和雄厚的资金实力，有能力建设该项目。 26 第五章第五章 项目建设投资方案项目建设投资方案 5.15.1 项目建设内容项目建设内容及规模及规模 根据总体方案，项目规划占地 250 亩，总建筑面积 30 万平方米 （不含停车场、道路绿化等） ，总投资 12 亿元，设计年农副产品交 易量 20 万吨，交易额 20 亿元。项目规划主要建设内容有： （1）2 层农副产品综合性加工配送中心层农副产品综合性加工配送中心 5000 平方米。平方米。其中， 1 层包括 200 平方米高温冷库、100 平方米低温冻库和 2200 平方米 交易、加工、包装、配送中心；2 层包括 1500 平方米文昌农副产品 展销大厅、500 平方米信息中心和 500 平方米检测中心。 （2）8 栋钢结构交易大棚 35200 平方米。其中，4 栋用于蔬菜、 水果、土特产、肉类、水产等品类批发交易，1 栋用于本地农副产 品交易，其余 3 栋用于粮油、日用品、烟酒等品类批发交易。 （3）1 栋三层多功能冷藏库，共 10000 平方米。其中，1 层为 蔬菜冷藏库 3000 平方米，2 层为水果气调库 3000 平方米，3 层为 肉类冷冻库 3000 平方米，三层公共区域共 1000 平方米； （4）2 栋一层商铺，共 2350 平方米； （5）1 栋八层综合办公大楼 16000 平方米； （6）1 栋八层百货大楼 22400 平方米； （7）1 栋八层酒店公寓复合楼 22400 平方米； 27 （8）30 栋配套商品房平方米； （9）1 栋六层职工倒班宿舍 7200 平方米； （10）其他公共辅助设施，如给排水、消防、地磅、停车场、 道路及绿化等。 5.25.2 项目建设投资模式项目建设投资模式 项目将坚持“政府引导、市场化运作”的原则，采取“公司自 有资金启动项目、国家扶持资金推动项目、社会资本参与建设项目” 的建设投资模式，积极整合永青行业资源和社会资本，吸引各方主 体参与项目建设。公司将利用自有资金和银行贷款启动市场基础设 施建设，同时争取国家项目资金推动市场基础设施建设，并吸引有 实力的产业资本参与酒店公寓、百货大楼、住宅小区等市场配套设 施建设，通过整合政府、公司、银行和社会资本四方的政策、资金、 产业资源，从而推动项目快速建成投入运营。 项目将由永青公司统一规划设计，并承担市场主体工程建设。 对于酒店公寓大楼、百货大楼、配套小区以及部分市场基础设施建 设，公司将积极利用公司、政府、银行、社会四方面的资金，采取 以下三种投资建设方式进行操作：一种是公司利用自有资金和银行一种是公司利用自有资金和银行 贷款投资建设；一种是公司与相关专业企业合作投资建设；一种是贷款投资建设；一种是公司与相关专业企业合作投资建设；一种是 公司引入相关专业企业投资建设。公司引入相关专业企业投资建设。 5.35.3 交易市场建设方案交易市场建设方案 5.3.1 农副产品综合性加工配送中心建设方案农副产品综合性加工配送中心建设方案 28 规划占地 2500 平方米，共 2 层，每层高 6 米，全部为钢结构， 总建筑面积约 5000 平方米。其中，1 层建设内容为 200 平方米高温 冷库、100 平方米低温冻库和 2200 平方米交易、加工、包装、配送 中心；2 层建设内容为 1500 平方米文昌农副产品展销大厅、500 平 方米信息中心和 500 平方米检测中心。 5.3.2 农副产品交易大棚建设方案农副产品交易大棚建设方案 总共有 8 栋钢结构交易大棚，面积 35200 平方米。其中，4 栋 用于蔬菜、水果、土特产、肉类、水产等品类批发，1 栋用于本地 农副产品交易，其余 3 栋用于粮油、日用品、烟酒等品类批发交易。 具体分项建设方案如下： （1）仓储式农副产品物流交易档口）仓储式农副产品物流交易档口 蔬菜、水果、土特产各 1 栋交易大棚，肉类和水产合用 1 栋交 易大棚，共 4 栋 112 个档口，每个档口约 160 平方米，总建筑面积 17600 平方米。大棚为 6 米高钢架结构，配备两层简易板房，一层 营业，二层办公。出租（或销售）对象主要是省内外的农副产品生 产商、加工厂和经销商。档口是农副产品存储、展示、交易、加工 和配送的场所。 （2）开放式本地农副产品交易大厅）开放式本地农副产品交易大厅 农副产品交易大厅 4400 平方米，主要有批发和零售两大功能。 一个是一个是形成文昌本地及周边市县农户自产蔬菜、水果等农副产品的 批发交易市场，一个是一个是形成辐射市场周边城区服务周边社区居民的 农贸市场。其中，批发交易区和农贸零售区各占 2200 平方米。 29 规模测算：交易大厅内，一般装箱叠高堆放，由于具有整理和 展示环节，货物堆箱一般堆高 24 层，每吨农副产品平均占地 4m2，再考虑货物的二次整理和装箱操作面积，通道和摊位占地面积， 经计算交易大厅建筑面积确定为 4400m2，可提供约 300 个交易摊位。 结构选型：为了满足农副产品交易需要，其交易场所要有较大 的平面和立面空间，使交易厅内货物物流顺畅，交易便捷，交易过 程中整理、展示、运输不相互干扰，交易大厅结构采用开放式单层 大跨度轻钢屋架无围护结构形式，层面采用玻璃钢瓦或彩色玻璃钢 板结构，平面尺寸为 11040m，层高 6 m。 （3）粮油、日用品、烟酒等交易铺面）粮油、日用品、烟酒等交易铺面 3 栋交易铺面总建筑面积 13200 平方米，交易大棚内两侧为交 易铺面和配套仓库，中间为物流通道。其中粮油区和日用品区各占 地 4400 平方米，烟酒区和干调区各占地 2200 平方米。 *农副产品日交易量测算农副产品日交易量测算 根据销售对象的差异，上述交易档口、交易大厅、交易铺面 3 个交易区可满足不同客户的需求。农副产品年交易量