河南的我们不是很阿訇.ppt

品质河南二建置业的生命,高品质不意味着高档。高品质追求的是大众使用的耐用产品； 高品质不意味着奢华。高品质追求的是适用于当地普通消费者购买的、具有实实在在、可持续使用内在品质的普通产品； 高品质不意味着高价。高品质产品是大众消费者可以消费的“买得起、买得值”的产品； 高品质不意味着用名牌部品打造。高品质产品不是用名牌部品堆砌起来的，是用与客户需求产品品质匹配的部品有机建造的过程精品。 高品质不意味着用某个精英打造。高品质产品是由与客户需求匹配的品牌专业管理团队和品牌合作伙伴合作、专业打造的过程精品。 品质是河南二建置业的特色，是河南二建置业的生命！,品质地产思考之一,时代给予品质地产前所未有的灿烂，今后相当长的日子正是品质地产风华正茂的花样年华，品质地产将渐次从青涩变为成熟，那个时候，人们要追求的不再是怎样才能住得好，而是怎样才能住得更好。,一晃二十多年过去了，品质地产终于从不为人重视的丑小鸭出落成今天这样引人注目的白天鹅，当听到那些房子的主人对品质地产发出由衷的赞叹时，这个品质地产企业无疑是成功的。 这主要得益于品质地产孜孜不倦地致力于和最讲究形象修养的大师品牌结成互动联盟，现在品质地产战略联盟之间可以说是相互依存、荣损与共的关系了。其实最初品牌是不屑于与品质开发商共创事业的，那个时候品牌只注意到了营销、业绩这些绚烂夺目的明星们。可是后来人们厌倦了过于华丽的外表，那样的包装显然不能再成为市场的宠儿了，而内秀的品质地产恰好浮出水面，让大师眼前一亮，品牌明白只有在品质地产这种踏踏实实的支持下才能成就大业。,由于房地产产品是关系国计民生多方面的特殊而重要的产品，它赋予品质地产非常丰富的内涵，使品质开发商的涵盖范畴较其它产品质量更宽、更广。大而言之，有四个提纲挈领的方面：能体现可持续发展和以人为本的思想，具有一定超前性、可变性的规划设计质量，它决定了住区的理念和标准；设计精良、结构合理、建造优良的工程质量，体现了住区的品质；配套齐全、布局合理、具有一定文化品位的环境质量，住区的审美感和形态因其出色；方便快捷、全方位物业管理的服务质量，让物业保值、增值具有一定的空间和保障。时代给予房地产行业前所未有的灿烂，今后相当长的日子正是房地产行业风华正茂的花样年华，品质地产将渐次从青涩变为成熟，那个时候，人们要追求的不再是怎样才能住得好，而是怎样才能住得更好。,由于房地产产品是关系国计民生多方面的特殊而重要的产品，它赋予品质地产非常丰富的内涵，使品质开发商的涵盖范畴较其它产品质量更宽、更广。大而言之，有四个提纲挈领的方面：能体现可持续发展和以人为本的思想，具有一定超前性、可变性的规划设计质量，它决定了住区的理念和标准；设计精良、结构合理、建造优良的工程质量，体现了住区的品质；配套齐全、布局合理、具有一定文化品位的环境质量，住区的审美感和形态因其出色；方便快捷、全方位物业管理的服务质量，让物业保值、增值具有一定的空间和保障。时代给予房地产行业前所未有的灿烂，今后相当长的日子正是房地产行业风华正茂的花样年华，品质地产将渐次从青涩变为成熟，那个时候，人们要追求的不再是怎样才能住得好，而是怎样才能住得更好。,品牌既已认识到品质的重要性，将今后发展的核心转移到如何更好地激发品质的优异之处亦是自然而然之事。之所以作出如此决策，是出于对当前及未来形势的精确分析。 中国房地产市场日趋成熟，专业化程度越来越高，所生产的产品在成本、功能等方面的差别正在逐渐缩小，在产品高度同质化的今天，惟有品牌是具有差异性的因素，而在品牌的组成部分中，品质具有如此丰富而全面的内容，也正因为如此品质必然占据相当重要的地位。品牌作为企业差异化的集中体现，是任何其它企业无法仿效的，因此，塑造品牌已成为房地产企业在激烈的市场竞争中谋求长期发展和长远利益的经营战略，作为品牌坚实的基础的品质地产也同样需要尽力加强自身实力。,市场成熟的同时，消费者也已迅速成熟起来。对于住房的要求，从最初的遮风避雨、安身委命到较为舒适，今天已到达追求更为人性化、个性化的空间，对于品牌的认识越来越明确，对于质量的要求也从简单的工程建造扩展到了设计、物业服务等全方位的质量要求。据中消协统计，关于商品房的投诉量从1998年到2002年逐年上升，其中质量问题高居榜首，各年所占比例在60%以上。投诉反映了发展商几年前积累的问题，产品经过一个阶段的考验，现在被集中地体现，同时这也是消费者日益理性的反映。适应消费者不断增长的需求是企业的使命，仔细分析如今消费者对于住宅的要求，最终的落脚点就是质量，“质量就是企业的生命”永远在繁复的市场理论中闪耀着理性的光芒。,越来越多房地产企业都在激烈的市场竞争中寻求发展机会，对于房地产这一受地理条件限制的特殊行业，要长远发展必然导致跨地域操作。品牌在企业的覆盖范围内必须要有统一的形象，包括统一的工程质量形象。一个注重品牌建设的房地产企业对于在品牌含量中如此重要的质量将会倾注更多的精力和关注。 出于对自身发展的考虑，品质地产更注重素质的全面提高。像所有成熟的市场一样，房地产市场也存在错综复杂的合作竞争关系，单个企业只是这一复杂系统中的一个参与者，无论是要扩大市场占有能力还是开发新的市场，都必须要与其它企业携手，在建立相互依存、相互协作以及为用户提供全方位质量服务中使各方受益。譬如品质地产的完美就需要工程建设单位、施工单位、监理单位等多方面的共同协作才能达到，因此，认识到这一点的房地产企业需要树立全新的质量与品牌整体意识，着力建设和培育以质量经营为中心的品牌发展系统。,品质地产思考之二,住宅工程质量始终是大家关注的重点。而住宅工程质量的提高，则有赖于建筑施工、监理等关联行业的发展和其他市场资源的成熟。然而在实际操作中，品质地产们往往会发现诸如报批时间同工程进度产生矛盾、施工单位总体素质尚差强人意、监理力度不够而造成工期拖沓等情况，结果，在品质地产们解决矛盾，施加管理压力，处理种种细节问题的同时，却忽视了质量管理的重要性。尽管开发商在质量管理工作方面已经作出了大量努力，但面对客户日益提高的要求，品质地产们仍然需要认真关注这一问题。,重视质量文化的建设 人们习惯将工程质量等同于冷冰冰的钢筋水泥的组合，对其实施的管理也往往习惯于依靠硬梆梆的有棱有角的规则，尽管规则必不可少，可具备高度“硬度”的管理方法却被屡次证明失效。那么，在工程质量管理中到底缺少什么因素？ 现代西方著名哲学家路德维希维特根斯坦曾说：“一种文化犹如一个大型组织。它给每个成员分配一席之地，使这些成员按照整体精神进行工作。”对企业而言，它生动地体现了每个成员在同一思维引导下为共同的目标做出不同努力的景象。而对于构成企业文化之一的质量文化和在这一文化推动下建设的工程质量管理工作，这一规则同样适用。,无疑，对工程质量管理的准确实施，并不在于质量管理工具、人才、资金和其它物质条件，而在于房地产企业对于工程质量的认识，在于每位品质地产商员工有没有树立起重视质量的意识，形成质量控制的氛围，而这一切也就是“质量文化”所要达到的目标。质量文化所要起到的作用就是统一员工的质量管理思维，并规范其行为。只有当人们不再认为质量管理是一种行为的约束，而是一种习以为常的行为方式，才能自然而然地做出优质的产品，让质量切实地对品牌起到支撑作用。,将关心质量变成日常行为 房地产行业中，质量含义非常广泛，包含房地产项目全方位、全过程的产品质量如可行性研究的质量、规划设计的质量、科技成果引用的质量、工程质量、环境质量、物业管理质量等；还包括各阶段的工作质量，而“工作质量”是所有参与房地产项目的相关人员的质量意识和规则操作的总和。因此，只依靠质量管理专职部门抓质量显然不够，它需要的是全体人员都有统一的质量认识，有比较一致的行为标准。质量文化的打造需要全体工作人员的共同参与，更需要企业管理层的重视和支持。,在企业的经营管理过程中，任何忽略质量的行为会加大企业的运作成本，更重要的是它会造成对企业品牌质量的巨大伤害，只有企业中的每个员工认识到这一点，并在以后的工作中重视并克服这一问题，才能扭转不正确的价值观，让质量成为企业长期稳定发展的重要推动力。 自上而下的质量文化建设并非建成于一朝一夕，也并非短期运用即可。品质地产们必须作出长期持续的努力，才能让质量经营成为持续不断的过程，形成在每个工作环节中注重细节、注重质量的意识，让关心质量成为全体员工的工作方式，成为一种习惯。,品质地产思考之三,让经营中的每一个环节都能考虑到质量，形成在每一个细节中都能考虑质量的习惯，这就是一种文化。 表面看来，房地产工程质量是简单而物质具体化的，而在河南二建置业的当家人的心目中，它就像历久弥新的古典乐曲一样有着丰富的内涵、完整的乐章。,历史责任论 工程质量管理在行业内的重视程度如何？怎样评价目前的发展状况？ 工程质量管理的发展状况可从两个纬度来看。一是跟市场竞争有关。中国房地产市场最初是计划经济下的市场，逐步演升到全方位竞争状态。在市场化程度不高的时候对工程质量的重视程度一般，例如只要有图纸就能卖楼的时候对质量的要求就不高。市场发展程度高，企业面临的竞争也会比较激烈，对质量的要求就比较高。 二是时间纬度。从中国住宅发展史看，计划经济下国家是建设主体，也是质量监督主体，有一整套的政府监督机制。改革开放以后，一些开发商开始建造住宅，成为建设的主体时，原来的政府监督就跟不上市场发展了。对工程质量的重视必然存在一个发展过程，目前政府已有相关的法规、条例，而行业内也针对一些问题在进行研讨。,追溯历史，分析现状，工程质量管理还分四个发展层次。一开始对质量的认识一般，从消费者到开发商都对质量不太重视。后来随着市场的成熟、消费者的要求提高，开发商也开始重视质量，这时的做法还比较简单，就是找好的施工单位、好的承建商，但是开发商自己并未形成一套质量保证系统。更进一步，就是开发商自己形成了一套质量保证系统，与承建商、监理等的体系共同构成一套完整的体系，目前大多数发展商正处于这种状态。而品质地产商希望进入更高层次，即将质量控制转变成以预防为主的机制，进而上升到文化层面。,住宅产品很特殊，由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方共同完成，产生工程质量的原因也很多，然而消费者通常只将质量问题归罪于发展商。作为建设单位的发展商应在其中扮演什么样的角色以及应该承担哪些责任？ 从计划经济转变过来后，工程质量监督的法律机制尚不健全。消费者发现质量问题找发展商是天经地义、非常合理的，因为消费者只与发展商发生法律关系，而发展商与施工单位、监理单位、设计单位等发生法律关系。但在具体法律层面上，发展商只对勘察、设计、施工监理等在招标、建设过程中的报批、报建及验收等行为负责，勘察、设计单位对勘察、设计的质量负责，施工单位对建设工程的施工质量负责，工程监理单位对施工质量承担监理责任，政府和相关部门负责工程质量的监督管理，按此情况看来，究竟谁是质量问题的主体呢？出现质量问题时，消费者应该找谁呢？答案并不是发展商，但作为一个有责任心的发展商，应该主动承担责任，目前大多数发展商都对业主关于工程质量的投诉非常重视。,除了应对消费者承担相应的责任以外，品质地产认为发展商还肩负历史责任。房子的寿命周期很长，在西方，许多历史上历经几千年、几百年的房子仍在使用，中国也存在这样的建筑。这与消费者要求不是一回事，消费者可能只要求70年的使用期，但从历史角度看它应该有更长的使用期。从国民经济角度来看，使用时间不长是惊人的浪费，现在中国住宅产品水平不高，有很多房子才建成十几年就提出要进行旧城改造，这实际上是对社会和历史的不负责。品质地产曾到欧洲，那里没有多少新建筑，花在建造新房上的费用是微乎其微的。从历史责任感上去认识质量问题，发展商应该更注重它的历史使命。,品质升华论 人们在评价商品质量的时候都会使用“品质”这个词语，对于房地产而言，其工程品质涵盖哪些方面？ 产品品质内涵是非常丰富的。分析这个问题一般都会谈到质量要求，质量是其中最基本，也是非常重要的层次。另外，品质应该还是一种选择，为什么这么说呢？比如门，怎样算质量好，是使用五年不坏还是使用五十年不坏？其评判标准不一，因此发展商对材料乃至合作方的选择都应有自己的标准。例如品质地产商制订了自己的铝合金门窗工程管理及技术标准，这是品质地产商对铝合金门窗提出自己的标准的，目的就是给质量提出最低准线，准线以下的都不能使用。,品质存在于许多细节之中。房屋质量没有问题是基本层次，但从以人为本的角度来说，品质不仅与材料有关系，与设计也有关系。在品质与质量之间，有些问题是似是而非的，如浴缸上方挂热水器可能让人觉得用起来不舒服，但这是完全符合质量规定的。从业主的角度考虑，几十年怀着不舒服的感觉居住其实是很痛苦的，所以品质还应包含对这些细节的考虑。以人为本，对细节的追求是永无止境的，它构成了产品品质的更高层次。 作为住宅产品，品质也包含对社会的影响，如此看待品质就要立足于长远。据英国一份不完全的统计数据表明，开发住宅产品，作为新建的原始费用为1，在其整个生命周期里维护费用为5，其它由此发生的环保、能源消耗等社会综合成本则高达200。在一所住宅存在的两三百年里，新建费用无疑占据很小一部分，而如果设计、建造等考虑不周，则有可能严重影响环保、大量消耗能源、交通不便等，在以后的使用中需要大量的支出。例如一个住宅产品与城市整体规划不相吻合，与大环境结合不好，并由此产生各种问题，并最终产生巨大的社会成本，可见住宅产品一旦形成对将来的社会产生的长期影响是极大的。,从开发商角度粗略地谈谈如何做好各方面的品质控制？ 如果市场成熟，那么发展商只要做简单的整合就可以了，但目前社会资源尚不成熟，即使发展商形成了对品质的成熟认识，但相关的社会资源不一定有同样的认识，发展商还要做很多事去保证品质。通常要选择好的合作伙伴，要自己频繁监督。 此外，品质开发商还着手建立从总部到一线的技术研究平台，对住宅所有的部件、部品进行技术研究，对品质做到更精致的把握，形成一套自己的质量要求标准。品质地产们采购不是以价格为选择标准，而应以产品品质为标准。,质量文化论 企业管理方法有很多，越来越多企业注重软性管理，加强文化意识的培养，营造硬性规定施行的氛围和环境。工程质量管理是否也存在建立质量文化的需要？,在品质地产商的工程管理年会上大家在讨论怎样搞好质量控制，有人说要引进专业化人才来做专业化的事，也有人说要形成制度。无疑这两方面都是必须的，但人是流动的，人一走质量也无法保证了，而制度是可以改变的，同样不能保证。品质地产认为成功的质量管理的标志是形成了一套质量文化，在公司里形成浓厚的氛围，就像现在碰面谈论的是销售业绩，而到大家都能自然而然地将谈论焦点聚集于质量时，这种文化氛围就形成了。 刚开始时，发现很多人都在抱怨没有足够的时间做足够好的东西。调研后发现不是因为没时间才不专业，而是因为不专业才没时间。反问大家：为什么不以质量为由否定对进度的不科学要求？这就需要从改变整体意识入手，让经营中的每一个环节都以质量为重，形成在每一个细节中都能考虑质量的习惯，这就是一种文化。品质地产们都会致力于这种改变，也许因此从项目公司上报的开发计划有一些不获通过，大多是因为设计周期短或工期太紧，不符合质量要求。,建设质量文化应从哪些方面着手？ 质量文化是抽象且不直接产生效益的，因此其建立和推行难度较大，需要各方面的共同努力，而最重要的是领导层的决心和认识。文化的建设应是从上而下的，品质地产认为：管理层往往是质量问题的主要根源，并且是大部分问题的解决之道。如果领导层没有以质量为本的认识，当一大堆问题和选择摆在面前，往往会选择牺牲质量。 形成这种认识之后，可以顺利地对组织架构与流程进行评估与改进，并把认识糅合到流程当中。例如招投标制度，就把品质地产们对与承建商关系的认识糅合进去了。品质地产们与承建商是共赢的关系，这种共赢的关系怎样维持、怎样实现都在制度中有明确体现。这种糅合是技术层面上的事，还是比较容易做到的。 氛围的营造、文化的建设不是一朝一夕的事，持之以恒非常重要，领导的认识和对组织架构、工作流程的改进都必须长期坚持，这才能持续有效。从重要性来说，这是和领导层的认识同等的因素。,资源整合论 对于跨地域发展商来说，面临着施工单位和监理单位素质良莠不齐的问题，在这种情况下，如何整合社会资源？ 素质不一是客观存在的。就住宅产品而言，许多地方的消费习惯也不一样，所以对产品的要求也不一样，另外各地气候条件不一，这也会造成对产品的不同要求。质量并不能单纯以好坏来区分，而应是以是否符合要求来判断。住宅产品并非一个标准就能解决问题，而是要符合不同的要求。 在这方面有两个具体做法：一是承认地区之间存在差别，然后研究这种差别，把差别研究清楚，才能分别满足不同的需求。设计部做的标准化设计也并非一个版本，而是每个区域有不同的版本。品质地产们承认每个地方的社会资源和原材料都有所不同，以此为基础研究相应的策略及整合手段。二是品质地产们在一些大的方面要统一起来，特别是认识上、思维上要统一。对品质的认识要统一，但基于此认识的各地做法会有差别。像战略监理就不能全省只有一家，许昌的优秀战略监理派到安阳可能就管不好了，这种差别是客观存在的。针对合作方良莠不齐的状况，品质地产商要输出管理模式，统一它的一些行动。有一句老话“统一性思维，本土化运作”，品质地产们其实一直都这么操作在思维、认识上一定要统一，运作则一定要因地制宜。,跨地域开发在工程采购、材料部品采购上都会遇到区域性差异的困扰，那么总部和项目公司应如何发挥作用以保证质量？ 项目公司承担起相应的责任是非常积极的一步，因为同一区域往往市场环境是共同的、许多问题也是共同的，项目公司的作用应该可以保证区域内品质的一贯性。而品质地产商也正朝着这个方向在努力。现在许多事情都是沿着“总部项目公司一线”这个架构在进行，品质地产们不希望把这个联系割裂开来，即最好不要让总部直接面对一线公司，这也要求项目公司有很强的承受能力。 应具体研究项目公司究竟要干什么才能保证质量。举例来说，总部运营部自己到一线检查质量，因为不检查的话领导就会责备说，总部都看到了质量问题，你们怎么就不知道呢？但是具体到哪个项目的哪个窗户之类的出了问题总部运营部怎么可能知道呢？这不应该由总部来管。依此类推，项目公司应该干什么呢？它直接领导一线公司，应该致力于文化建设、架构的组织、研究区域内的市场，对区域内的各种材料和社会资源进行细分研究，建立技术平台。再者要研究、建立质保系统，例如怎样选择监理、如何让监理发挥作用。 质量也存在必然性和偶然性，项目公司管有必然性影响的事情。如果某个窗户出了问题，这属于偶然性，不是总部该管的，应由项目负责人管。如果整个项目都出了问题，这就属于必然性，应该要总部管。总部不是具体操作者，它要建立平台，让质量达到要求，而不会高概率地、必然地出问题。,当前的房地产工程管理进入了一个全新的时期，即工程管理应该成为企业的核心能力之一，成为企业品牌的支撑点 商品房这一概念品质地产们现在都已非常熟悉，房地产业随着区域经济的快速发展，已成为地区经济的支柱，房地产市场供求两旺，投资与消费齐飞，房屋的品质、科技含量、生态环境和人文价值等大为改善。但是，20多年前，房屋作为商品买卖还很难被人理解和接受，随着商品房的日趋完善和发展，客户对商品房的质量越来越重视，而作为保证商品房实体质量的房地产质量管理也在发生着巨大变化。商品房质量的含义是广泛的，纵观中国20多年的房地产发展史，商品房实体质量的不断变化也反映了工程质量管理的变迁。,在中国计划经济时代，房屋是由个人所在的国营企业建造的，能否有一个安身之处取决于许多综合因素，企业根据分房办法给员工打分排队，比如在企业的服务年限、企业的规模等，甚至有性别的差异，企业一般规定男性可以参加分房，女性不可以。那时候能分到一套单元房一般要熬到四五十岁以后，年轻人一般最多可以分到一套单间或“筒子楼”，即每户一个单间，厨房和厕所共用，好一点的可以分上“团结户”，即两家共用一套单元房。分到的房屋都姓“公”，无论它有什么缺陷，即使裂缝、漏雨、见不到阳光等，大家从不会投诉，坏了找单位的后勤人员修修，当然还要给维修人员说很多好话，送烟倒茶是起码的。改革开放之后，在中国的沿海地区开始出现了商品房，那些从内地来淘金的有钱人住到用钱买来的房屋里，圆了自己的梦，商品房比起当时的“筒子楼”、“团结户”好了不止百倍，当时在人们的头脑里房屋出了质量问题是理所当然之事。那时的发展商大多从基建工程或贸易等各行各业转来，只要有块地就能把房子盖起来，而且盖好的房子全被抢购一空，房地产成为一个暴利行业。客户和发展商都对房屋的实体质量根本没有意识，更谈不上要进行工程质量管理，即便是好的发展商一般也只重视设计和营销，所以从工程管理角度来看，该时期处于对工程质量管理无认知的状态。,随着房地产行业的发展，在市场经济下，客户的消费意识和维权意识逐步提高，客户发现花费了毕生的积蓄买来的住宅商品出现质量问题，开始向发展商投诉和索赔，发展商开始意识到房屋质量也是必须关注的问题。在中国当时的建造环节中，房屋是承建商建造的、政府监督的发展商主要从事协调工作，有的发展商对当时的楼盘进行分析后发现，质量好的楼盘一般都是优秀的承建商建造的。因此，一般发展商对工程质量管理的理解是，通过招投标找一家好的承建商是解决商品房实体质量问题的最好办法，即房地产工程管理进入了第二个阶段。随着国家建筑市场的完善，监理机制的引入也对商品房实体质量的提高起到了一定的作用。,好的承建商在开发规模小、产品单一等条件下确实能保证商品房的实体质量，但随着开发规模的膨胀，影响房屋实体质量的因素变得越来越复杂，比如规划设计、施工图质量、开发面积、施工标段划分、变更处理、现场协调、合理工期等等都会影响工程实体质量。承建商本身的因素对工程实体质量影响也很大，比如项目经理的素质、承建商对具体项目的投入和支持等，即使同样的承建商在不同的项目中也表现出较大的差异。该阶段相关法制已经健全，品牌日益受到重视，诚信的发展商为了维护自己的品牌形象，为实体质量投诉和索赔付出了巨大的代价，发展商在寻求工程管理新的发展方向。 进入21世纪，优秀的发展商在反思这些代价的根源是什么？他们开始从价值链来看待产品质量，在努力构建企业文化和品牌的同时，追求房地产核心业务设计、营销、物业服务和工程管理的均衡发展，即关注企业的战略、核心流程和员工的激励机制。发展商认识到作为一个整合商不能让工程质量放任自流，从商品交易的角度来看，发展商要求对商品房的质量负责。只要是产品，到竞争的后期，竞争的焦点一定会再一次对准质量，超越客户期望的服务和产品质量一定会成为致胜的决定因素，这时的工程管理进入了一个全新的时期，即工程管理应该成为企业的核心能力之一，成为企业品牌的支撑点。,品质地产思考之五,“美国质量福音的传道者，本世纪最伟大的管理思想家，他引发了美国企业界的质量革命”，这是美国众多媒体给予菲利浦克劳士比的赞誉之一。 在二十世纪七八十年代，零缺陷管理是横扫西方企业界的重要管理理论。该理论于九十年代引入中国后，同样立即引起了人们的重视。这位管理大师的职业生涯是从“商界”的底层起步的，检查员，测试员，工程师，总工程师，总监在漫长的职业道路上，他于潘兴公司导弹试射失败之后临危受命，也由此提出了著名的“零缺陷”概念。,质量管理的基本准则，即质量人员的价值取向和工作哲学中有如下五点： 一、所有的工作都是一个过程。 二、质量即符合要求，而不是“好”。 三、产生质量的系统是预防，不是检验。 四、工作标准是零缺陷，而不是“差不多”。 五、质量是用金钱来衡量的，而不是指数。 简单的五点，看上去颇为简单，也很是“坚硬”。毕竟，质量是文化和政策的结果。质量管理要求人们放弃错误的观念，将简单而有效的观念坚决执行下去。作为一种操作的哲学，质量管理追求的是芭蕾舞般零缺陷的境界，而不是杂耍般的即兴表演和戏剧般的横生枝节。,“质量管理”为什么愈来愈成为品质地产商的关注重点？ 房地产是一个涉及面广、关联度高、动用社会资源多的行业。房地产开发商更多的是扮演一个“资源整合”与“专业集成”的角色。而房地产相关法规、行业管理、承建单位、监理市场等同房地产工程质量的提高有着千丝万缕的关系。这样，住宅工程质量的提高无疑需要建筑施工、监理等关联行业的发展和其他市场资源的共同成熟。面对蓬勃发展的房地产市场和日益提升的客户需求，品质地产商需要适时作出自己的应对之策。,反观一些施工、开发商企业内部，经过多年来的质量改进，建筑工程综合质量已经明显进步，但作为注重精神内核的企业，仍迫切需要在企业发展的道路中形成自己的质量文化。让质量意识深入员工的行为规范、意识范畴中，并通过行动准确无误地贯彻下去。这是品质地产商努力的方向。 品质地产商需要建立一套高效的管理流程，建立一支专业化的工程管理团队，使工程管理成为品质地产商品牌强有力的支撑点。如克劳士比祝愿中国企业时所说，“品质地产很高兴听到中国企业在质量文化变革方面取得的成效。这表明，只要管理者们开始认真面对现实的东西，并彼此关心，你们想要的就会开始产生。毕竟，质量是免费的。”,品质地产思考之六,“品质地产行动”既有具体的外在规则，又有坚实的内在观念支撑，正逐渐成为品质地产商质量管理历程中一个行之有效的重要指导 在浩瀚的海洋里，美丽的珊瑚是一道独特的景观。那些作为独立个体的珊瑚虫是怎样聚合在一起并结合成绚丽多彩的珊瑚体呢？关键在于从属于一个群体的珊瑚虫都有统一的“建筑”规范，每个个体都是按同一规范结合，因此能最终形成一种特定形状的珊瑚。 品质地产商要求与各种外部战略伙伴的合作则要像比目鱼一样有共同的质量认识和行动标准。将各种各样的海洋生物融会在一起，并不是为了形式好看，而是品质地产商工程质量管理发展战略丰富的工作内容使然。对 “品质地产行动”作全方位扫描，也许有助于理解这个关系内部与外部的庞大工作。 “质量管理”为什么会成为品质地产商的发展重点？,房地产是一个涉及面广、关联度高、动用社会资源多的行业。房地产开发商更多的是扮演一个“资源整合”与“专业集成”的角色。住宅工程质量的提高有赖于建筑施工、监理等关联行业的发展和其他市场资源的成熟。 然而，房地产开发首先便面临相关法规与行业管理尚不完善的局面。建筑法规对房地产开发有很大的制约和影响，譬如，招投标和监理制度留有明显的计划经济特点，与市场脱节，择优功能弱化；又譬如，按政府规定，许多环节都需要报批报建，工程开工许可证的报批一般要长达45天，影响整体工程进度，并最终影响工程质量。 目前多数的施工单位由于长期处于计划经济的条块管理下，一直只在比较窄的土建施工范围内发展，缺乏总承包能力。同时按工种分工设立专业公司的做法未能得到政府的大力推广。,而与工程质量直接相关的承建商也存在素质参差不齐的情况。由于经济发展水平的差异，不同地区建筑市场成熟度有较大差异。 建筑施工企业的总体素质仍不是太好。它们注册资本低，准入门槛低，资信也差，需要严格的管理，并需要开发商协助建立质保体系。劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限、责任心不强。因此，到位的技术指导及严格的过程控制是质量保证的重要前提。由于采用项目承包制，工程质量的好坏与项目经理及项目管理班子的技术水平、管理能力存在很明显的关系，而项目经理个体素质差异很大。,监理对工程质量的好坏起着重要的监督作用，但房地产监理在中国是一个新行业，其地位与作用在行业内还未得到普遍重视。例如，尽管监理提供服务的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费用。有些地区相当多的监理公司制度不健全，监理行为不规范、监理工程师总体素质不高，政府监管力度较弱。 从以上对房地产相关法规、行业管理、承建单位、监理市场等几方面的分析可以看出，房地产工程质量的提高受到诸多方面的影响和制约。面对蓬勃发展的房地产市场和日益提升的客户需求，品质地产商必须要正视这些外部环境因素，并适时作出自己的应对之策。这是“品质地产行动”的缘起之一。,反观企业内部，公司刚刚起步，需要形成自己的质量文化，需要让质量意识深入员工的行为规范、意识范畴中。而质量文化正是质量可以成为长久支持企业发展的内在力量。外在的制度上，作为一个志在全省范围内长足发展的房地产开发企业，形成各种规范的统一是必经之路，也要求工程战线员工的各种行为规范、材料标准、合作伙伴的选择与工作准则形成严谨统一的规则。 外部环境与内部需要的发展要求“品质地产行动”。,品质地产思考之七,内外兼修的全面质量管理 应以“整合资源，关注过程，经验共享”为题制订工程管理发展战略。内容涵盖内部架构与规则制订、外部资源整合、内部与外部关系处理三大方面。具体分完善组织架构与团队建设、承建商与监理的管理、总部工程管理体系建设、公共关系管理四部分。 要实施全面质量管理，首先必须建立完整的质量管理架构，以便于控制工作从制度层面向具体操作过渡。品质地产商确定将建立一套以设计带动质量、追求零缺陷的工程建造流程，强调扁平化操作，使业务系统趋向简单化、产品标准化、质量控制制度化。同时，从技能上和文化上辅之以持续的质量教育，在内部培育责任明确、敢于负责的氛围。,内外兼修方能有效地实现全面控制。承建商和监理是外部关系中的两个重点，处理双方关系、制订合作规则自然也是“品质地产行动”的着重点。针对这点，它对各方的选择标准、招投标中标率控制、管理方式、评估方法及乃至将来的发展方向都有具体清晰的界定。并且不仅对承建商和监理两者提出详细可行的要求，还强调将充分关注并整合其它相关社会资源，建立多重战略伙伴关系，必要时向合作方输出管理，创造互赢、互利的发展条件。 通过“品质地产行动”的全面策动，品质地产商应建立一套高效的管理流程，建立一支专业化的工程管理团队，使工程管理成为品质地产商品牌强有力的支撑点，也为此制订具体可测的企业及员工工作任务及目标。,深层的文化策动 对于品质地产商来说，工程质量管理涉及面非常广泛，其外部与设计单位、材料供应商、工程承建商、工程监理等直接相关，而内部则与设计部、策划部、运营部等紧密相关，还与人员培训、公共关系处理等密切相连。因此，在总部内形成固有的质量意识为工程质量管理全面施行营造了良好的氛围和环境，是无形而坚实的基础。 “品质地产行动”的一个重要目标就是形成清晰的质量文化和质量价值观，让质量意识深入每个员工的日常工作、行为规范中。 本世纪以来，质量管理非常受重视，管理学说发展已历经几个阶段，但并不是每一个运用了先进的管理学说的企业都会取得成功，原因在于一些企业仅仅是生搬硬套理论，并没有在企业内部形成长期、稳定、有自我特色的质量管理意识。从这一层面来说，质量文化的建设是质量管理体系中一项必不可少的工作。,工程质量的提高必须依靠过程控制与规则制订，但职员的技能、企业质量文化、价值观才是长久影响的因素，是开展工程管理战略计划的持久动力所在。 “品质地产行动”既有具体的外在规则，又有坚实的内在观念支撑，应逐渐成为品质地产商质量管理中一个行之有效的重要指导原则。在这种追求完美的坚持下，享受“零缺陷”建造的无限生活似乎不太遥远。,品质地产思考之八,基于对产品质量的追求，品质地产商应启动“品质地产行动”。“品质地产行动”通过对品质地产商对产品质量管理的理念，以全面质量管理为目标，提出品质地产商工程管理的发展策略。主题是“倡导零缺陷质量文化、关注客户需求、与合作伙伴共同成长”。,品质地产的提出 1999年至2002年，全国商品房竣工面积增幅分别为21.88%、17.25%、8.76%、19.1%(国家统计局数据)，而同期商品房质量投诉的增幅分别为21.90%、-2.5%、12.01%、55.81%(中国消费者协会数据)。从统计数据看，产品质量未能得到有效保证是目前国内房地产行业最大的问题之一。 近年来，国家建设管理机构针对房地产产品质量问题采取了大量的措施，例如禁止垫资施工及拖欠农民工工资、明确界定建设各方的质量责任、推行住宅质量保证保险等，对住宅产品质量的提升产生了良好的推动作用。在建筑市场监管制度相对健全的地区，已经显现效果。例如，上海市住宅发展局统计显示，2002年上海商品房质量投诉总件数同比下降了50%多。这在一定程度上说明商品房质量问题虽然普遍较严重，但在政府、建设、施工、材料等各方的共同努力下，将逐步出现稳步回升的趋势。,房地产是一个涉及面广、关联度高、动用社会资源多的行业，产品质量的提高有赖于建筑施工、监理等关联行业的发展和其他市场资源的成熟。在现有的法规体系下，房地产开发商并不是房地产产品质量问题的唯一责任人。但是一个负责任的开发商，必须有主动承担质量责任、促进产品质量改善的责任心。欲成为受人尊重的地产商 ，品质地产商在品牌管理、规划设计、物业管理、销售策划等方面具有良好的社会形象，而对于优秀的产品质量的追求同样是品质地产商始终注重的。品质地产商认为，只要建设各方提高质量责任感，健全质量管理制度，房地产产品质量问题是可以得到有效控制的。具体思路是：,确定企业的宗旨也是企业质量方针，强化公司员工对质量的认识； 要求建立建材交易平台，通过透明化操作提升材料部品品质； 设立客户服务管理部门，负责对客户的投诉问题进行分析处理； 与数家国际知名品牌供应商建立战略合作伙伴关系以保证采购质量； 建立总部统一工程质量管理规范； 对房地产开发业务流程进行优化重组，提升工程管理能力； 建立质量缺陷统计分析制度，以每月住宅质量返修量作为工程管理水平及供方履约评估的考核标准； 实施设计标准化计划； 启动“品质地产行动”，提出工程管理发展战略。 品质地产商认为，持续提供满足客户期望的服务和产品质量是房地产可持续发展的决定因素之一。,品质地产之用心 一、质量文化驱动 在企业的经营管理过程中，任何忽略质量的行为会加大企业的运作成本，并对企业品牌造成巨大伤害，只有企业中的每个员工乃至所有的合作者认识到这一点，并在工作中重视并克服，才能扭转不正确的价值观，让质量成为企业长期稳定发展的重要推动力。当从业人士都不再认为质量管理是一种行为的约束，当关心质量成为一种工作习惯，房地产产品质量的提升将不再是一个遥不可及的目标。,二、关注客户需求 尊重客户，理解客户，持续提供满足客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式，是品质地产商一直坚持和倡导的理念。这种理念来源于对房地产市场的全面剖析，早已构成品质地产商品牌的一部分。 关注客户需求不是空泛的口号，品质地产商对此制订具体可行的策略和计划： 第一，打造基于客户需求的质量管理平台。基于对客户需求的分析把握，品质地产商必须编制品质地产商自己的材料部品性能标准、工艺验收标准。国家规范及标准是质量要求的底限，品质地产商在此基础之上提出了更详细、更人性化的要求，理解客户需求、加强过程控制、关注细部质量才是品质地产商工程质量标准的内涵。 。国家规范及标准是质量要求的底限，品质地产商在此基础之上提出了更详细、更人性化的要求，理解客户需求、加强过程控制、关注细部质量才是品质地产商工程质量标准的内涵。,第二，倾听客户需求，“让品质地产商在投诉中完美”。品质地产商应建立投诉网站，并形成了完善的客户投诉跟踪处理及反馈机制。客户提出的每一份投诉，均将由专业人员跟踪解决。 第三，以客户满意度作为衡量工作质量的标准。品质地产商每年均进行客户满意度调查，客户对工程质量的满意度作为品质地产商工程系统业绩考虑的重要指标。同时，品质地产商应形成月度质量投诉及返修统计分析制度，该统计指标是品质地产商对供应商、施工单位等合作伙伴进行履约评估的重要依据。,三、与合作伙伴共同成长 品质地产商的成功离不开所有合作伙伴的支持与合作，品质地产商尊重合作伙伴对利益及利润的追求，希望通过共同努力实现各方的利益共享、共同发展。而客户是品质地产商与所有合作伙伴存在的共同理由，满足客户的需求是品质地产商对合作伙伴的基本要求，是成功合作的基础。,为保证与合作伙伴的良好合作关系，品质地产商目前已经在以下方面进行重点研究并制定具体措施： 第一，积极推进战略合作。品质地产商实施材料设备战略采购；根据监理资源相对较缺乏，行业自律率不高的现状，着眼于培育资源，提出了与监理单位建立战略合作，通过资源共享、管理输出、互动管理的合作方式提高监理工作标准及工作质量；品质地产商将在其他合作伙伴中积极发展战略合作，通过联盟体系推动产品质量的改善。 第二，建立合作伙伴双向评估制度。对于所有合作伙伴，实施品质地产商与合作伙伴的双向评估，发现各自在服务、技术管理、过程管理等方面的不足，并有针对性地予以改进。,第三，严格过程管理制度。对于采购、施工的所有过程，根据客户反馈质量缺陷发生频度进行工序分解，设定质量控制关键节点，对应品质地产商材料设备选用标准、工序验收标准进行严格管理，从而实现“过程建造精品”的目标。 对开发商而言，顺应发展潮流，适应市场变化，提高住宅质量，打造地产品牌，已成为生存和发展的必由之路，住宅产品质量已成为房地产品牌重要支撑力量，而质量文化更是使质量成为长久支持企业发展的内在力量。品质地产商始终坚持“客户是品质地产们的合作伙伴”的价值观，供方作为产品建设的主要参与者同样得到应有的尊重，“关注客户、携手供方”正是品质地产商对于打造住宅质量品牌的全面体会。 衡量质量的标准是让客户满意的程度。品质地产商将持续关注并向供方传达客户需求，以达到一致的质量共识。在住宅建造的每一个环节，品质地产商倡导“第一次把事情做对”，致力于使关心质量成为工作的习惯，提供令客户满意的精品质量。品质地产商以坚实的质量观表明了对社会的郑重承诺，品质地产们有理由相信：在质量品牌的建设上，品质地产商将领跑地产品质 。,品质地产思考之九,继景观绿地、环保、节能等住宅环境竞争之后，品牌地产商正在掀起住宅“隐形”质量的竞争。品质地产商实施“品质地产行动”，与承建商、材料供应商结盟，恪守零缺陷质量文化。这个质量链将“串”起房屋建造过程全部的承建者。 来自中国消费者协会的统计数据，1999年至2002年，产品质量未能得到有效保证是目前国内房地产行业最大问题之一。 “品质地产”结盟将集合一批品牌承建商和材料设备供应商。品质地产商向这些合作伙伴公布自己对产品的技术要求，明晰到尺度、品牌、生产厂家等等，对方严格“照单”生产。 窗子铰链的寿命5万次、橱柜铰链8万次与小区环境、绿化率、房屋外观等看得见的住宅品质相比，这些质量都是隐形的，要让内行或者客户“住上10年才有感觉”。,而随着售房向精装修阶段推进，厨房的设计合不合乎烹饪程序？厨柜的耐久和方便性如何？都是消费者入住以后面临的实际问题。例如：现在住宅喜欢大窗，带来的技术问题是风一大，玻璃就会产生晃动。国家的技术标准是不超过1130挠度，品质地产商会加厚玻璃和窗框，把标准提高到1180，即使遭遇暴风雨，振动和传递到屋内的声响都很小。 品质地产商进入了“产品精细化阶段”。这标志着开发者对房屋质量的认识正在发生变化，由符合标准就是好产品转向消费者接受才是好产品。,进入消费者越来越关注企业信誉的时代，品牌成为房地产市场的巨大驱动力。香港置地是英资怡和最大控股公司，他们检验瓷砖的平整度，是用舌头舔。业内指出，从追求看得见到“看不见