江苏某安置用房新建项目可行性研究报告.doc

靖江市靖江市 xxxx 镇人民政府安置用房镇人民政府安置用房 新建项目新建项目 可行性研究报告可行性研究报告 （含项目建议书）（含项目建议书） 目 录 1 总总 论论1 1.1 基本情况基本情况.1 1.2 建设单位简介建设单位简介.1 2 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性3 2.1 项目建设背景项目建设背景.3 2.1.1 xx 镇社会经济发展状况3 2.1.2 本项目提出的理由.4 2.2 项目建设必要性项目建设必要性.5 2.2.1 项目的建设，利于提升城市形象 5 2.2.2 可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件6 2.2.3 盘活土地资产，充分利用土地资源 6 3 项目市场项目市场分分析析.7 3.1 项目定位项目定位.7 3.1.1 项目目标定位.7 3.1.2 项目定位.7 3.2 项目前景分析项目前景分析.7 4 建设内容与规模建设内容与规模.8 4.1 建设内容建设内容.8 4.2 建设规模建设规模.8 4.3 主要建设规模指标主要建设规模指标8 5 建设方案建设方案9 5.1 规划设计理念及原则规划设计理念及原则 .9 5.1.1 规划设计理念.9 5.1.2 规划设计原则.9 5.2 设计构思设计构思.10 5.3 建筑单体设计建筑单体设计10 5.4 结构设计结构设计10 5.5 公用设施设计方案公用设施设计方案 .12 5.5.1 给排水设计12 5.5.2 燃气设计.14 6 节能、绿化及环保节能、绿化及环保 .15 6.1 节能节能15 6.1.1 设计依据.15 6.1.2 设计范围.15 6.1.3 主要节能措施.15 6.2 绿化绿化16 6.3 环保环保16 6.3.1 建设场地环境现状16 6.3.2 施工期和营运期的主要污染.17 6.3.3 环境保护措施.18 6.3.4 环境影响评价.21 7、劳动、安全及消防、劳动、安全及消防 .22 7.1 劳动、安全及卫生等措施劳动、安全及卫生等措施 .22 7.2 消防工作消防工作.22 8 项目建设进度项目建设进度.24 8.1 建设工期建设工期.24 8.2 建设进度计划建设进度计划.24 8.3 项目实施进度项目实施进度26 9 工程招投标方案工程招投标方案.27 9.1 招标形式招标形式.27 9.2 资质要求资质要求.27 9.3 招标信息发布招标信息发布.27 9.4 招投标工作组织招投标工作组织.28 10 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措29 10.1 投资估算投资估算.29 10.1.1 投资估算范围.29 10.1.2 投资估算内容.29 10.1.3 投资估算依据.29 10.1.4 相关投资估算说明.29 10.2 投资估算结果投资估算结果30 10.3 资金筹措资金筹措.32 11 社会评价社会评价 33 11.1 社会效益社会效益.33 11.2 社会影响分析社会影响分析.33 11.3 社会风险分析社会风险分析.34 12 经济评价经济评价 35 12.1 经济分析的依据、原则和方法经济分析的依据、原则和方法 .35 12.2 基础数据基础数据.35 12.3 财务评价财务评价.36 12.4 财务评价结果财务评价结果36 13 结论与建议结论与建议.37 13.1 结论结论.37 13.2 建议建议.37 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 1 1 总总 论论 1.1 基本情况基本情况 1.项目名称：xx 镇安置用房新建项目 2.项目性质：新建 3.建设地址：靖江市 xx 镇 xx 村 4.项目业主：靖江市 xx 镇人民政府 5.建设规模及内容： 总用地面积 30 亩，总建筑住宅楼 12 栋，楼层设置分别为 5、10、11 层，其中住宅建筑面积 26157.3 平方米。 6.项目建设工期：20 个月（2010.92012.4） 7.总投资: 项目开发建设总投入 9000 万元。 8.资金筹措: 资金来源：自筹资金 9000 万元，占总投资的 100%。 1.2 建建设单设单位位简简介介 本项目的建设单位是 xx 镇人民政府，xx 镇地处靖江市西南， 全镇 6.1 万人口，镇域面积 61.3 平方公里。东临广靖高速公路和江阴 长江公路大桥，北靠江平公路，南与无锡，常州隔江相望，镇内夹港汽 渡连接长江南北，公新公路直通江阴长江大桥，上海浦东国际机场、 南京禄口国际机场同处两小时交通圈内，交通十分便捷。上世纪 80 年代曾有“苏北第一镇”的美誉。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 2 xx 镇是江苏省特殊合金材料开发及应用星火技术密集区，全国 闻名的“不锈钢之都”，在靖江市乡镇综合考评中历年名列前茅，2001 年起，连续 8 年保持了泰州市经济工作十强乡镇称号，综合竞争力最 新排名列全国千强镇 714 位，获全国创建文明村镇工作先进单位、江 苏省文明镇、泰州市经济工作十强乡镇、泰州市创平安先进乡镇等称 号。 近年，xx 工业快速发展，但在工业发展的背后，矛盾也逐步凸 现：全镇住宅、企业分散在 18 个村里。居住及工业布局分散，影响着 集镇的建设，一直没有形成规模和气候。从长远看，xx 工业经济、产 业发展还不充分，与小城镇的发展要求还有差距。 2006 年来，靖江市将小城镇建设放在重要位置，通过强化组织、 科学规划、突出重点、以点带面、整体推进措施，努力推进农村城镇化， 城乡一体化，增强小城镇内涵，塑造小城镇特色，加快构筑农村新型 城镇体系步伐。xx 的小城镇建设已迫在眉睫。 xx 镇委镇政府提出了坚持工业化、城市化“两轮驱动”，统筹推 进新园区、新城镇、新农村建设，打造有实力的经济强镇、有魅力的宜 居城镇、有特色的生态名镇。合理布局镇域 61.3 平方公里，规划了一 个中心区（新城镇），两个工业板块和 8 个农民集中居住点。积极参与 小城镇建设；引导、实施农民集中居住区的建设，促进土地资源开发 利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完成市 委、市政府交办的其他任务。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 3 2 项目建设的背景及必要性 2.1 项项目建目建设设背景背景 2.1.1 xx 镇社会经济发展状况 近年，靖江市面对宏观调控新形势，认真落实科学发展观，积极 探索土地节约集约利用的方法和途径，走出了一条节约集约用地、保 护资源与保障发展相得益彰的新路子。靖江市引导和推动工业向园区 集中、人口向城市集中、居住向社区集中，以集中布局实现集约发展， 2009 年全市共建设公寓式农民安置房 120 万平方米，比一家一户式 的安置节约土地 40%左右。为提高土地使用效益，靖江市提高项目准 入门槛，用足用好土地指标。 市委领导要求，要坚决落实集约用地的措施，坚定不移地走集中 发展之路，以产业建设园区、以园区吸引企业、以企业集聚人口、以人 口发展城镇；坚定不移地执行各项节约集约利用土地的措施，并不断 研究节约集约利用土地过程中出现的新情况、新问题，促进经济增长 方式从粗放型向集约型转变。要提高管理土地的能力，结合靖江实际 情况，坚决贯彻落实中央宏观调控措施。要强化调控，通过“挖潜力、 保重点、促发展”做好调控这篇文章，促进节约集约用地。 近年来靖江市国民经济快速增长，综合实力明显增强。 “十五”期 间，农民人均纯收入达到 4945 元，全市农业总产值（不变价）完成 7.66 亿元；农业增加值完成 8.42 亿元，同比增长 20.73%，农业机械新 增 200 台，增幅 128%。 “十五”取得的巨大成效为“十一五”计划的顺利 实施奠定了良好基础。靖江“十一五”计划要求人均生产总值达 34122 元，年均可比增长 18.50%，年均增长 14.4%。财政总收入 20.47 亿元， 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 4 占 gdp 比重 15.5%，年均增长 24.2%。社会消费品零售总额 40.83 亿 元，年均增长 10.5%。固定资产投资五年累计达 152.9 亿元。 随着城镇化进程加快，生态环境不断改善。靖江的新城区启动建 设，旧城区通过有序改造，城北区的适度发展，靖江市得到快速发展。 城市人口规模和地域规模扩大，城区人口达 22 万人，建成区面积 25.2 平方公里。小城镇建设加快，农村劳动力得到转移。 2.1.2 本项目提出的理由 2009 年，泰州市启动重点城镇建设工作，确定了靖江 xx、泰兴 黄桥、姜堰溱潼、兴化戴南为城镇化及新农村建设的重点镇。经过多 年发展，靖江市已形成“一城四片区”的城乡总体布局、 “一区四园”的工 业布局、 “一区三园”的现代农业布局，正着力打造“一个中等城市、两 个小城市、两个特色镇若干个新农村集中居住点”的城镇建设新格局。 作为泰州市四个重点城镇之一和靖江市两个小城市之一的 xx 镇，地 理位置优越，第一、二、三产业全面发展，在靖江市城镇建设的总体规 下，完成了 8.3 平方公里的 xx 片区中心控制性规划和 2.2 平方公里 的中心城市设计规划，将镇域划分为工业集聚区、商贸物流区、生态 农业区、居民集中居住区和政治文化中心等五大功能区，高起点定位， 高标准规划，高品位建设，高质量服务，分期组织实施，拟将 xx 镇建 设成经济强镇、宜居城镇、生态名镇。本项目的建设是落实靖江市重 点工程的需要。 为进一步提高改善人民群众的生活居住条件和地方经济发展的 需要，2008 年 xx 镇人民政府实施拆迁改造，拆迁、改造量空前巨大， 使城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提升，很大程度 上美化了城市形象。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 5 目前 xx 镇城市化的速度迅速加快。作为经济强镇、科教文化名 城，该地区是全市改造任务最重的区域之一，其拆迁改造的重点是围 绕严重影响居住安全、所处地点比较密集、位于主干道两侧和窗口地 区四个方面的地块。但是目前 xx 镇政府面临着拆迁改造迫切和拆迁 改造范围广、体量大、财力耗费过大等问题之间的矛盾。如何提高拆 迁效率，尽量减少政府拆迁的财力改造投入，是本项目积极研究探讨、 并很好实施完成的根本目标。 推进社会主义新农村建设，实际上是要建立起一个发达的、社会 化的大农业和一个富裕、文明的现代农村，切实从根本上解决城乡二 元结构问题，缩小城乡差别、提高农村生活质量、普及现代生活方式、 提高农民整体素质。而现代村庄建设涉及农村经济、政治、文化、社会 等各个方面，所以现代村庄建设水平是建设社会主义新农村现代化程 度的测量器。 2.2 项项目建目建设设必要性必要性 2.2.1 项目的建设，利于提升城市形象 本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经 跟城市发展非常不协调 2.2.2 可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件 地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不 平，内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修，墙 壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造 革新。同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 6 住条件。基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会 大大改善提高当地居民的生活环境。 2.2.3 盘活土地资产，充分利用土地资源 一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地 资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。该项目依据城 市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最 大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积“城中村”土地，大幅度 提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。 综上所述，本项目的建设是很必要的。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 7 3 项目市场分析项目市场分析 3.1 项项目定位目定位 3.1.1 项目目标定位 鉴于本项目是旧城改造项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，因 此从城市、地方区域、拆迁户的角度出发考虑项目开发的目标定位为 以下方面： （1）通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象； （2）通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件； （3）充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用。 3.1.2 项目定位 经调查研究，分析得出以下二种业态为项目的发展方向少量公共 活动用房和普通住宅。 住房全部按照约定作拆迁安置，档次定位中等稍偏低档次。 3.2 项项目前景分析目前景分析 根据与所有拆迁户达成协议，本项目住宅全部为安置房，不存在 销售问题。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 8 4 建设内容与规模 4.1 建建设设内容内容 本项目是拆迁安置工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关 资料，本项目以安置房建设为主，辅以少量公共活动用房。 4.2 建建设规设规模模 总用地面积 30 亩。总建筑面积 26157.3m2。 4.3 主要建主要建设规设规模指模指标标 总用地面积 30 亩 总建筑面积 26157.3m2 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 9 5 建设方案建设方案 5.1 规规划划设计设计理念及原理念及原则则 5.1.1 规划设计理念 规划设计要根据靖江市城市总体规划，针对 xx 镇现状及周边 环境的分析，特别是鉴于 xx 镇现状和发展规划，以促进 xx 镇城市 化建设进程。 （1）文化性：在功能、层次上满足旅游消费者需求的同时，还必须 与 xx 镇规划的主题文化相联系。 （2）合理性：根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间， 最大限度满足目标要求。 （3）统一性：项目规划设计与 xx 镇镇整体风貌相协调，充分发挥 景观艺术性与绿地系统。 （4）人性化：规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等营 造生态、舒适的空间环境。 5.1.2 规划设计原则 本项目规划设计遵循市镇规划对建设土地利用的保护性、生态性、 可持续性、经济性和地方性的原则。 （1）协调性原则：建筑风貌不得破坏 xx 镇整体形象，要符合地方 文化特征，做到协调一致，体现地方文化特色。 （2）生态性原则：通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满 足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。 （3）经济性原则：充分节约土地，提高土地的利用率，将土地的经 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 10 济价值发挥到最大。 5.2 设计设计构思构思 项目地块为多边形地块，地势高低不平，地块内部起伏很大。在 尽量减少土方量的前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆 放。道路设计力求与临街道路良好通连，内部贯通，做到人车分流；景 观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。 5.3 建筑建筑单单体体设计设计 住宅建筑分别为 5、10、11 层建筑，户型以中小型为主，每单元 8 户，大部分户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥位置优势， 最大程度地利用景观资源。 建筑选址根据现有的地形，尽量减少土石方量，将道路干扰对住 户的影响降至最小。并在考虑与 xx 镇风格呼应的同时有所突破，力 求继承中求创新，利用高层建筑挺拔的形体，强调体块穿插，虚实对 比、简约大气、层次分明，利用色彩对比与协调，充分体现有艺术气息， 朴实淳朴的生活风貌。 5.4 结结构构设计设计 1.设计依据 （1）混凝土结构设计规范（gb50010-2002）； （2）砌体结构设计规范（gb50003-2001）； （3）建筑结构荷载规范（gb50009-2001）； （4）建筑地基基础设计规范（gb50007-2002）； （5）高层建筑混凝土结构技术规程（jgj 3-2002）； （6）钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程（jgj3-2002）。 2.设计要求 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 11 建筑结构安全等级：二级 建筑结构设计使用年限： 50 年 地震基本烈度及抗震设防烈度，设计地震分组： 6 度，一组 人防设计及等级： 无 基本风压：0.4kn/m2 3.设计荷载标准值 （1）车库: 4.0kn/m2 （2）公共活动用房: 3.5kn/ m2 （3）卧室、客厅等 2.0kn/ m2 （4）厨房、卫生间 2.0kn/ m2 （5）楼梯:住宅 2.5kn/ m2 消防疏散楼梯 3.5kn/ m2 （6）挑出阳台 2.5kn/ m2 （7）屋面: 一般上人屋面 2.0kn/ m2 种植屋面 按实际情况考虑 （8）消防车道 20.0kn/ m2 （9）设备房.电梯机房 7.0kn/ m2 （10）其它均应按国家相应规范规程执行 4.结构类型及材料 住宅均采用钢筋混凝土框架结构；公共活动用房只有 1-2 层，全 部采取钢筋混凝土结构形式。在楼梯、电梯处集中布置形成核心筒剪 力墙结构，共同承受水平荷载。 主要结构材料：混凝土 c25c45;钢材 hpb235,1 型冷轧扭钢筋， hrb335,hrb400。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 12 5.基础形式 本工程拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式根据地质报告确定。 5.5 公用公用设设施施设计设计方案方案 5.5.1 给排水设计 1、给排水 1）水源 本工程属自来水厂供水范围，小区进水由地块周边道路市政给水 管引入，进水管管径不小于 dn200mm。 2）用水量 用水标准： 住宅：200l/人.d k=2.5，153m3/d 道路及绿化 1.5/m2.d4 m3/d 用水量：并考虑 10%不可预见用水，日均用水量 180m3/d，日最高 用水量 430m3/d。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。 4)排水量 污水量：按生活给水量的 85%计算，每天排放污水量约 153m3。 雨水量：按靖江市暴雨公式计算，即： q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公顷) 其中 p=2 年，地面迳流系数取 0.75。 雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为 d300-d700mm， 雨水管管径为 d300-d1100mm，分别排入小区雨污水管。 5)污水处理 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 13 小区生活污水先采用标准化粪池处理，必须达标后方能排放至市 政污水管。 1）电源 小区内设有变电站，供给小区业主用电。 2）荷载指标及负荷估算 70 平方米住户按每户 6kw 计算，60 平方米左右住户按照每户 5kw 计算，45 平方米住户按照每户 4kw 计算，公共建筑按照 30w/平 方米计算，道路按照 2w/平方米计算。 经测算，项目拟采用一台 800kva 干式变压器，另外备用一台 315kva 变压器，以备检修及发生故障。 3）照明 根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明 等照明线路。 3、弱电设计 1）通信 普通住宅每户考虑一门电话，另考虑 10%富余量，约需电话 280 门。电话电缆由小区侧市政电信接口处引入，电话设备间设在地块东 角弱电机房内。数据通讯采用宽带接入，设备间与电话设备间共用。 2）电视 普通住宅每户考虑一个电视接口，另考虑 10%富余量，项目约需 电视用户点 280 个。电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由 南侧市政有线电视接口处引入，电话设备间与电话机房共用。 3）弱电线路敷设 弱电线路室外敷设采用塑料排管为主，个别地方采用直埋地敷设。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 14 5.5.2 燃气燃气设计设计 天然气由城市天然气管道供应。就近接入市政天然气管道接口， 天然气供应压力为 0.20.4mpa。 室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调 至低压后，经庭院天然气管道送至住宅用户使用，分别设置流量计单 独计量。 室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加强级 防腐涂层。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 15 6 节能、绿化及环保节能、绿化及环保 6.1 节节能能 6.1.1 设计设计依据依据 1.民用建筑热工设计规范gb50176-93； 2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准jgt134-2001； 3.江苏省居住建筑热环境和节能设计标准dgj32/j71-2008； 4.建筑外窗气密性能分级及检测方法gb/t7107-2002; 5.建筑幕墙物理性能分级gb/t15225； 6.江苏省民用建筑工程施工图设计文件（节能专篇）编制深度规 定（2009 年版）； 7国家、省、市现行的其他建筑节能相关法律、法规。 6.1.2 设计设计范范围围 主要是项目各建筑物和构筑物的土建和公用系统的节能设计。 6.1.3 主要主要节节能措施能措施 1.项目外墙以降低太阳光辐射的吸收的颜色设计，外墙粉刷采用 保温砂浆，涂料饰面系统的抹面层中设置分格缝，分格缝根据建筑外 立面分层设置，设置分格缝时宜采用塑料或其他成分的分格条做模具， 将分格条临时粘贴在保温层表面，待防护层砂浆粉刷结束后将分格条 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 16 取出，形成分格缝，并确保雨水不会渗入保温层及基层；保温工程的 施工应在基层施工质量验收合格后进行。门窗选用密闭性能好的塑钢 材料制品，门窗玻璃考虑采用中空玻璃。 2.给排水节能设计 采用太阳能用作住宅热水加热，太阳能作为清洁能源，取之不尽、 用之不竭，是节能的重要途径，太阳能热水器是由集热器、储水箱、给 水箱、循环管、循环泵、配水管等组成。 在城市供水中，根据城市供水规模大小不同，一般市政给水管网 压力均在 0.20.4mpa 之间。合理利用市政管网压力，采用分区供水 方式，可减少二次加压能耗。 使用节水型卫生器具，减少用水量及加压能耗，厨房的洗涤盆、 沐浴水嘴和飞、盥洗室的面盆龙头采用充气水嘴，可节水且不减少水 柱的直径。 3.电气节能设计 合理选择导线，减少线路损耗。灯具选用高校、节能灯具，所有气 体放电灯及节能灯均要求公路因数0.9。采用智能灯光控制系统，对 公共照明分回路定时控制。 6.2 绿绿化化 绿化具有美化环境、减少污染和噪声的功能。本项目规划拟采用 点、线、面相结合的手法，在小区道路两旁种植行道树和草皮；在小区 西南部较为宽阔地带种植低矮灌木、草皮和花卉，形成立体绿化；同 时对小区内较大空地进行绿化时，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品， 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 17 给居民一个优美的休憩场所以期取得多层次的绿化效果，使小区一年 四季均有良好的观赏效果。另外，要同时妥善安排好绿化与地下管线 的关系。 6.3 环环保保 6.3.1 建设场地环境现状 1.空气质量现状 项目所在地块现状主要为住宅用地，有少量工厂企业和商业门面， 项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，有 部分生活废气排放，对项目区空气有一定的影响，但项目区内空气质 量总体良好。 2.地表水环境质量现状 项目区东侧临清水溪河，当地已有城市污水处理及排水系统，会 使污水经处理后流入清水溪河，对地下水和清水溪河的影响不是很大。 3.声环境质量 项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。 4.生态环境现状 项目区主要为建筑用地，现已规划和开发成城市用地。场地内无 珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，生态环境 较为简单，不敏感。 6.3.2 施工期和营运期的主要污染 1、施工期主要污染源 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 18 1）噪声 施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同 施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括： 土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、运输车辆等。 混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等。 结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支 拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。 装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电 锯等。 2）废水 主要包括施工废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管 网，雨水、污水经处理后排入市政管道。 3）废气 包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二 次扬尘。施工作业场地近地面空气中 tsp 可达 1.53.0mg/m3。 4）固废 主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料 等。因土石方工程需从外界调土，故本项目的固废以施工人员的生活 垃圾为主。 5）扬尘 主要包括：土石方施工、现场搅拌、裸露土地、建筑垃圾的存放运 输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。 2、营运期主要污染源 1）噪声 项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 19 泵等工作时会带来一定的噪声污染，其噪声源强介于 65-95db；片区 主要的道路 212 国道、磁童路等交通噪声，以及商业门面经营所带来 的噪音将对本项目产生影响。 2.废水 项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量的车辆清洗、 绿化、道路清洗水和不可预见水。 3.废气 项目建成后，进出的车辆排放汽车尾气、柴油发电机的废气、以 及居民的厨房油烟，将对环境造成一定影响。 4.固废 主要为生活废弃物。 6.3.3 环境保护措施 1、施工期环境保护 1）噪声 根据 gb12523-90建筑施工场界噪声标准，施工阶段不同，噪 声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为 55 db，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声 设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测， 发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸 声、隔声和阻声。 虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而 消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生 严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防 治措施：采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养， 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 20 以降低声源声级；施工尽量在白天进行；将有固定工作地点的施 工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声 措施；高、中考前半个月，禁止非抢险抢修且产生噪声污染的夜间 施工作业。 施工场界噪声的控制应达到建筑施工场界噪声限值 （gb1252390）的要求。 2)废水 施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管， 建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。 3)废气 为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：施 工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常 使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；对开包的水泥应及时 使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑 尘措施，以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的影响；运渣车 辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落。 4)固废 施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、 处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置， 更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用， 以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施， 减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地 点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。 5）扬尘 可采用现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭， 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 21 使用清洁燃料等措施进行控制。 2、营运期的环境保护 1）噪声 选用高效低噪及振动小的设备，振动设备基础均设置橡胶或弹簧 减振器，配备电机设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接 头、减振支、吊架，水泵基础加减振垫。通过这些措施，可以有效的减 少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。 噪声控制参照工业企业厂界噪声标准（gb1234890）执行。 2）废水 所有生活污水经生化处理达到一级标准后，排入市政管网。 污水处理工艺流程：生活污水沉砂隔油池厌氧酸化池二级 生物滤池过滤池达标排放。 生活污水的排放标准应按污水综合排放标准（gb89781996） 一级标准执行。 3）废气 平时地下车库设通风风机，车库内排气经竖井引至楼顶排放，对 空气环境的影响不大；如小区内提供餐饮服务，应安装油烟净化设施 和专用通道，油烟道引至楼顶排放，对环境的影响很小。 油烟的排放浓度应达饮食业油烟排放标准（gb184832001） 的要求，即排放浓度应不高于 2.0 mg/m 。 3 4）固废 生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，城市垃圾处理场统一处置， 不得造成二次污染。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 22 6.3.4 环境影响评价 项目建成后，经所采取的污染物防治措施后，生活污水经生化处 理达到一级标准排放长江，废水中主要污染物大幅度减少，对地表水 长江影响不大；生活垃圾通过小区物业管理部门定期对垃圾袋装收集， 清运到指定垃圾处理场，对区域内的环境卫生影响不大。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 23 7、劳动、安全及消防、劳动、安全及消防 7.1 劳动劳动、安全及、安全及卫卫生等措施生等措施 为了加强安全生产监督管理，防止和减少生产安全事故，保障人 民生命和财产安全，促进经济发展，国家相继出台了一系列相关法规， 主要有中华人民共和国安全生产法、 建设项目（工程）劳动安全卫生 监察规定、 职业安全健康管理体系审核规范。这些法规为本项目劳 动安全、卫生与消防方案设计提供了政策依据。 按照相关法规要求“生产经营单位新建、改建、扩建工程项目的 安全设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使 用”。 本项目施工期间应严格要求，切实加强劳动安全生产管理，一切 操作必须执行施工现场临时用电安全技术规范jgj46-88， 建筑机械 使用安全技术规程jgj33-86， 建筑施工高空作业安全技术规范 jgj80-91。对高温、噪声、震动等工作环境应采用保护性防护措施，如 隔热、降温、消音、防震等。办公及营业场所装修、装饰应选用无辐射、 无污染的材料，严禁选用含甲醇、苯类、放射等对人体有害的材料。 7.2 消防工作消防工作 本项目办公及营业场所室内、外应设置消防栓给水系统，消防给 水管网与生活给水管网共用。办公营业房屋内放置一定数量灭火器具， 办公营业建筑四周应设环形消防车道，环形消防车道应有两处与其它 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 24 道路连通，以确保安全。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 25 8 项目建设进度项目建设进度 8.1 建建设设工期工期 参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结 合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要 求等情况，项目建设总工期计划按 20 个月控制（自 2010 年 9 月起计）。 项目建设必需做好以下原则： 1、项目在建设的同时，必须做好与相关部门的施工协调工作，确 保施工进度不受影响。 2、考虑不同专业同时施工或交叉进行的特点，必须切实合理规 划，制定详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求 工期合理，质量保证。 3、充分考虑项目开发的特点、结合施工能力、资金到位等诸多因 素，既要保证各个功能的土地开发利用，又要争取开发一片，收益一 片，实施滚动开发的战略，争取降低项目的投资成本。 4、项目实施过程中认真做好项目进度报告，通过项目进度报告 的进度信息，对项目进展情况有所了解，针对报告所指出的问题及时 采取切实可行的解决办法，并对可能发生的问题尽早采取预防措施。 5、项目实施的前期各项准备工作要到位。 8.2 建建设进设进度度计计划划 2011 年 2 月前：完成工程建设前期手续办理、征地拆迁、场地平 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 26 整与地灾防治工程、施工图设计和施工准备。 2011 年 3 月-2011 年 4 月：完成基础工程及地下工程，开始主体 工程建设； 2011 年 5 月2011 年 12 月：主体工程全部竣工；开工室内装饰 工程、水电安装工程、设备安装工程；完成水电工程的 70%、装饰工程 的 60%、设备安装工程的 70%。 2012 年 1 月-2012 年 3 月：完成余下的水电安装工程、设备安装 工程、室外装饰工程、室外环境道路工程等。 2012 年 4 月底验收投入使用。 项目进度表如下： 2011.2-2012.4时间 内容 2011.22011.3-42011.5-122012.1-32012.4 项目前期准备 基础工程 主体工程 室内装饰工程 水电安装工程 设备安装工程 室外装饰工程 室外环境道路工程 竣工验收 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 27 8.3 项项目目实实施施进进度度 根据以上进度计划要求，结合工程各施工建设阶段工程量和复 杂程度，对建设时序做出安排，并使各阶段工作相互衔接。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 28 9 工程招投标方案工程招投标方案 本项目业主将根据中华人民共和国招标投标法，对项目的工程 施工、工程监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招 标，并根据国家发展计划委员会第 3 号令以及靖江市有关招标文件的 规定，结合项目的具体情况，组织完成招投标工作。 9.1 招招标标形式形式 本项目拟采用公开招标的形式进行招标工作。由项目业主自行组 织或委托具有甲级资质的招标代理机构对设计单位、施工单位、工程 监理单位、重要设备（如空调机组、电梯）供应商、大宗材料供应商（如 商品混凝土、钢材）进行公开招标确定。 9.2 资质资质要求要求 设计单位：甲级 工程施工单位：一级建筑安装施工 工程监理单位：甲级。 建议在同等条件下，有类似工程经验的优先。 重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经 济实力，优先考虑国内供应商。 9.3 招招标标信息信息发发布布 根据原靖江市发展计划委员会贯彻国家招标公告发布暂行办法 的实施意见，依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和 信息网络媒介上发布。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 29 9.4 招投招投标标工作工作组织组织 项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构实施项目 招投标工作。招标时应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的 原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。 参与公开投标的设计单位不得少于 3 家，工程施工单位不得少于 5 家，工程监理单位不得少于 3 家，供应商不得低于 3 家。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 30 10 投资估算与资金投资估算与资金筹措筹措 10.1 投投资资估算估算 10.1.1 投投资资估算范估算范围围 本项目投资估算范围涉及前期准备、场地平整、基础地下室工程、 主体结构工程、装饰工程、设备安装工程、室外环境、道路工程及其它 零星工程。 10.1.2 投投资资估算内容估算内容 本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。主要对本项目 涉及的土建、安装、设备、室外附属设施及管网等工程费用进行测算， 并对项目涉及的工程建设其他费用：土地拆迁安置费用、勘察设计费、 建设管理费、建设监理费、城市建设配套费、预备费等进行估算。 10.1.3 投投资资估算依据估算依据 （1）各级政府主管部门颁发的文件。 （2）项目业主提供的有关资料。 （3）靖江市类似工程估算指标及现行市场材料价格等资料。 （4）国家有关主管部门规定的取费类别和收费标准及相关的土建、 公用工程的投资估算指标。 10.1.4 相关投相关投资资估算估算说说明明 （1）土地拆迁安置费用 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 31 本次项目（30 亩）范围内安置房用来原地安置拆迁户以及附近拆 迁安置户。本项目占用土地拆迁安置成本按照平均分摊的原则计算， 即按照整个总拆迁安置成本进行均摊。有原地安置、货币安置、现房 安置及期房安置 4 种安置方式。根据靖江市拆迁安置补偿标准及业主 提供的相关拆迁统计资料，整个拆迁安置成本约 4354 万。其中主要 安置补偿标准如下： 拆迁户人均补偿面积不得低于 15 平方米/人，拆迁面积低于最 低标准的，安置面积应补足。 对于提前搬迁的，给与 10000-30000 元/户的特别奖励费。 货币安置补偿标准参考当地房价平均水平，约 3500 元/平方米。 期房安置与现房安置方式的拆迁面积补偿标准比货币安置补 偿标准略低。 （2）工程建设前期费用 工程建设前期费用主要包括策划费、规划设计、勘察费、城市建 设配套费、施工图设计费、建设管理费、工程造价咨询费等，各项收费 均按照相关收费标准文件或行业平均水平计取。前期费用总计 800 万 元。 10.2 投投资资估算估算结结果果 项目开发建设总投入 9000 万元，费用组成明细详见估算表。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 32 农民安置房项目投资估算表 （单位：元） 序号 项目 每平米成本 费用成本 一一 土地土地补偿费补偿费用用 4354 小计 4354 二二 前期前期费费用用 1 施工图设计费 15 37.5 2 勘测费 3 7.5 3 三通一平25 62.5 4 招标造价等咨询费 12 30 5 通讯设施配套费 1025 6 有线电视电费 1025 7 供电设施配套费 190475 8 自来水管网建设费 2562.5 9建设单位管理费 建安造价 3%75 小计 800 三三 工程工程费费用用 1 土建水电工程 10002500 2 劳务协调费 1.50 3.75 3 规划定点费 1.052.625 4 规划局技术咨询费 12.5 5 审图费 1.654.125 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 33 6 监理费 1025 7 白蚁费 2.35.75 8 测绘费 1.64 9 环境检测费 12.5 10 沉降观测费 12.5 11 气象防雷办 1.23 12 档案费 12.5 13 室外管线及电信等附属工 程 50125 14 道路、永久围墙、停车场、 路灯等设施 3587.5 15环境绿化 3075 16其他工程费用 500.25 小计3346 七七其他其他费费用用 1不可预见费400 2期间费用100 小计500 建设投资合计建设投资合计 9000 10.3 资资金筹措金筹措 资金来源：自筹资金 9000 万元，占总投资的 100%。 靖江市 xx 镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 34 11 社会评价社会评价 本项目是 xx 镇城市化建设的重要组成部分，其建设将为拆迁户 提供住房保障，有利于提升城市形象，有利于促进地方风貌协调，并 为其提供相关的商业配套。综合分析该项目的风险较小，且有着明显 的社会效益、经济效益和极大的社会影响力。 11.1 社会效益社会效益 主要体现在：完善所在地段的规划功能、提升城市形象；提升市 民的人居质量；增加社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。 11.2 社会影响分析社会影响分析 可以推动所在地段的