万达商业地产模式.ppt

中国商业地产模式探索 _城市综合体解读,一、商业地产运作的几个关键要素 金融模式（盈利模式） 产品类型 人力资源 商业资源,二、中国商业地产发展目前面临的形势,城市化是中国未来核心发展动力,数据来源：国家统计局,中国正在步入消费经济时代,一、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长9.8%，增速首次超过GDP。 二、2009年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍。,房地产政策调控的影响 1、部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场 2、政策调控也让商业地产的优势凸显 拿地 贷款,中国商业地产运作中 存在的几个突出问题 -万达商业地产发展历程,1. 起步为什么要做商业地产,2. 第一代产品经验与教训,济南泉城路万达广场,南京新街口万达广场,3. 第二代产品提高与缺陷,武汉万达广场,南宁万达广场,4. 第三代产品突破与成熟,上海五角场 万达广场,项目位于上海新的市级商业副中心五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。,北 京 石 景 山 万 达 广 场,项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。,4. 第三代产品突破与成熟,四、开发城市综合体的基本原则,1. 选址 城市 区域 政府规划 成本控制,2. 商业规划与定位,目标客群,档次定位,辐射范围,项目规模,2. 商业规划与定位,主力店的作用.ppt的作用,业态比例,持有与销售.ppt,3. 建筑规划设计,交通优先,突出商业,3. 建筑规划设计,3. 建筑规划设计,功能分区,超市楼,娱乐楼,百货楼,综合楼,步行街,强调空间,3. 建筑规划设计,4. 购物中心与百货店,百货店是购物中心最重要的主力店（之一） 百货店应在购物中心的规划设计中占据最重要的位置 购物中心需要的是主题百货 购物中心的百货店面临的课题： 如何避免百货店与购物中心服装品牌的同质化 核心商圈的购物中心需要不需要百货店 非核心商圈购物中心中的百货店如何生存,典型案例,两个典型的第三代万达广场 成都万达广场 石景山万达广场,五、购物中心招商的基本原则,购物中心招商的几个基本理论,联合购物理论：大多数消费者在出行购物的时候将会有多种购物目的，即要买各种的商品，而且这样可以大大降低消费者的购物时间和购物成本。 零售的相容性原则：要求相容的商品组合在一起用来增加其整体吸引力 。相容性包括商品种类和商品视觉效果的相容。 按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种。主动型包括大型百货店、大中型超市、高档次大型餐饮、影剧院娱乐城以及大型专业店，这类商家一般也属于主力店。另一类是依附型，即指不能主动创造客源，需要依附于主动店生存的业态,主动型与依附型业态的互动,主动型业态（确定商圈和基调）： 1、综合型零售商业：大型百货、大型超市（核心商圈） 2、大型专业店：家电专业市场、建材家居、汽车展卖、 大型服装折扣店、大型图书售卖市场（扩展商圈） 3、娱乐类：影剧院、KTV、大型酒楼（创造夜间商圈） 依附型业态（专业化、多元化、高形象、高租金） 1、依附A、B类：快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰钟表、药店、洗印店、咖啡座、银行 2、依附C类的有小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店,主力店与小商铺,小商铺,低收益 高安全性,黄金分割线,高收益 低安全性,主力店,1. 如何解决三对矛盾,租 金 与 品 牌,1. 如何解决三对矛盾,连 锁 品 牌 与 当 地 商 家,1. 如何解决三对矛盾,高端购物中心受欢迎的品牌： 服装服饰: CALVIN KLEIN、Ermenegildo Zegna、MISS SIXTY、PRADA、Max&Co、DKNY、DIOR、爱慕、SISLEY、PORTS、MARISFROLG玛丝菲尔、Lacoste、TOMMY HILFIGER、MOISELLE慕诗、MAX MARA、JORYA卓雅、Hugo Boss、GIVENCHY纪梵希、ESPRIT、Burberry、DAKS、Diesel、Kookai、Kenzo、KENT&CURWEN、Gieves&Hawkes、Y-3、LiuJo瑠久、FENDI 鞋包：Louis Vuitton、Hermes爱马仕、GUCCI、SKAP、STACCATO、JOY&PEACE真美诗、NINE WEST玖熙、DANIEL HECHTER 珠宝钟表：SWATCH、Omega、BVLGARI、CARTIER、周大福、施华洛世奇 化妆品：VERSACE、ANNA SUI、SHISEIDO资生堂 休闲餐饮：一茶一坐、星巴克 电子电器：BOSE,中高端购物中心受欢迎的品牌： 服装服饰：ONLY、JACK&JONES、ESPRIT、Ochirly、VERO MODA、LEVIS、爱慕、ZARA、LACOSTE、Calvin Klein Jeans、暇步士、ELEGANT PROSPER雅莹、ELLE 运动系列：NIKE、ADIDAS、COLUMBIA 、PHITEN法藤 休闲餐饮：星巴克、哈根达斯、味千拉面、必胜客 药店美妆：屈臣氏、SEPHORA丝芙兰 鞋包：CROCS、BELLE、STACCATO 珠宝钟表：SWATCH 快餐：KFC,2. 招商实施中的几大要素,时间,地域,人员,流程.doc,四、如何通过招商实现真正的