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房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,保利中心2010全年营销方案,2010.01.24,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,目录,1、成都市场 2、区域市场及竞品分析 3、项目解读 4、客户分析 5、项目营销定位 6、销售策略及执行 7、推广策略及执行 8、广告表现,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,PART1:成都市场,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,09年成都主城区：供应、成交双双强势上扬,09年的市场在成功消化本年度的供应的同时，也在消化07、08年的存量,09年主城区商品住宅的成交量远大于供应量,成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都处于每月100万平方米左右的高位,第一个成交量高峰5月，主体经济回暖、利好政策和房交会的累加效应，使成交量一跃达到了200多万平米。 第二个成交量高峰11月 ，由于楼市利好政策的结束和房价的一路上扬，出现了大量的恐慌性消费，11月成交量达到145万余平方米。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2009年市场存量概况,截至2009年11月30日，成都市商品住宅可售建筑面积约516.72万（环比10月下降12.35%），可售套数46293套（环比10月下降12.68%） 根据成都市2009年的月平均成交面积（103万/月）测算，目前的存量销售周期为5个月，市场已属于中度供不应求的供求关系。,2009年1月2009年11月商品住宅可售数据分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2009年环线供应对比,从新增供应量的环域分配来看， “一环至二环”环域仅占到15%，“二环至三环”环域占到了53%，“三环外”环域占到了32%。针对本项目所在的二环内区域，按照上图分析，属于供应量稀少的区域。,2009年11月各环域新增商品住宅供应量对比统计,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2010年年初周成交趋势,2010年1月1日15日，成都市共成交商品住宅748套，合计7.17万平方米，相比2009年全年平均值分别下降86.88%和85.72%，环比2009年12月分别下降89%和91.6%。,近两个月主城成交情况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,宏观市场总结,09年成都楼市整体销售火爆，量价齐增。年末政府连续出台政策遏制抑制房价飙升。 受政府宏观政策，金融政策，传统营销淡季等多种不利因素的影响，2010年1月楼市出现明显下滑。短期内客户观望，市场成交状况将持续受到影响。 2010年市场整体保持平稳，上年火爆难以再现。世家机构的观点是2010上半年政府会持续保持目前的“遏制”状态，年中开始政策会逐步放松，市场预期较好。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,宏观市场对本项目的启示,本项目主要销售时间在2010年下半年，属于国家宏观调控开始放松期，市场开始有好转的趋势。 本项目可抓住2010年下半年的有利市场形势，以回款最快的住宅推售开始，集中爆破，成功完成年度销售10亿的任务。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,在把握了宏观市场之后，我们进一步了解区域市场的发展。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,PART2:区域市场及竞品分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,09年成都二环区域内住宅供不应求,可以看到， 2009年成都二环以内区域销售套数持续高于供应套数。环域市场呈现供不应求的局面。 二环内住宅因供需价格走势稳步上升,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,区域内可比楼盘选择,区域内可比楼盘选取原则： 单价接近 可供货量较大 产品形态趋同 项目品质接近 按照以上原则，我们选择了：万科金色海蓉、成都A区、华宇荣国府、来福士广场、朗御、望江橡树林、华润翡翠城为参考。,本案,金色海蓉,翡翠城,橡树林,成都A区,朗御,华宇蓉国府,来福士广场,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,区域内可比楼盘横向比对,09年区域可比楼盘供应量46万方，除成都A区以外，其他楼盘均到近98%的去化率，总销售41万方。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2009年区域可比楼盘销售表现,以上数据均为备案数据,金色海蓉09年市场表现,万科金色海蓉供应产品包括： 65平米精装高层（实得90-112平米）； 43-75平米SOHO。 09年万高层产品从6月开始断货，下半年销售以SOHO为主。全年仅销售5万余方（含SOHO）。,华润翡翠城09年市场表现,华润翡翠城供应产品包括： 78-120平米高层； 09年华润翡翠城将08年库存的4期产品销售完毕，并推出其景观资源最差的5期产品，整个价格较年初上涨近1500元/平米，全年销售近22万方。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,成都A区09年市场表现,成都A区供应产品包括： 55-150平米电梯公寓。 09年12月14日，成都A区开盘开盘销售率仅30%左右，该项目前期并未进行大量推广，以项目周边的户外广告宣传项目区位为主。全年销售1.6万余方。,望江橡树林供应产品包括： 78-120平米高层电梯。 09年望江橡树林以消化前期库存为主，并根据市场好转上调价格，年底较年初上涨1700元/平米，同时一期产品全部售罄。全年销售12.6万方。,望江橡树林09年市场表现,2009年区域可比楼盘销售表现,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,华宇蓉国府,该地块在2007年底由华宇集团经过60余次举牌，以1530万/亩的单价拍下，成交总价60523.74万元。 华宇蓉国府位于武侯区人民南路，紧临四川省体育馆，定位为复合型国际商业建筑集群，由6栋高层建筑组成。 包括甲级写字楼、综合商业、五星级酒店、国际公寓。（原定于09年底开盘，后推迟，预计2010年4月开盘，单价12000元/平米）,2010年潜在可比楼盘概况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2010年潜在可比楼盘概况,来福士广场,该地块在2006年底由凯德置业旗下成都来福士公司斥资8.7亿元拍下。 来福士广场位于位于成都市主干道人民南路与一环路交汇点以东，即人民南路四段（原四川博物馆地块）。 项目包括甲级写字楼（76494），星级酒店（44644），服务式公寓（11849），T5塔楼（26261），零售商业（74844） 目前状态：所有产品目前未对外公开推售，预计2010年3-4月推售，2010年年底商业租售完毕试运营，2011年4月办公楼投入使用,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,朗御,该地块在2006年底由新嘉置地拍下。 朗御位于成都市一环路内，锦江区大慈寺路3号，是现代化的高档公寓建筑，其功能齐全、档次高，建成后将成为成都市的新地标。 由南北两栋对称的高层塔楼和三层地下室组成，两栋塔楼建筑高度172米，地上51层，于第39层（高120米）处通过空中连廊相连。 预计2010年4月开盘，单价14000元/平米.,2010年潜在可比楼盘概况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,区域可比楼盘2010年供应量预估,以上数据根据09年销售情况预估,整体供应量将达38万平米左右。 供应高峰集中在今年上半年，特别是春季房交会的5-6月。 主要供应集中在华润翡翠城。 来福士广场写字楼、服务式公寓均为持有经营，不进行销售。 供应面积集中在90平米以下房源，占总供应量的50%左右。 各个开发商均会在上半年加速推货，快速销售，在项目平稳推售期,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,区域市场小结,2009年区域内项目顺应市场大好的势头，呈现出非常好的销售业绩。由此证明此类产品获得了市场认可，符合市场需求的潮流。 2010年，项目周边预推楼盘少，除华宇蓉国府外，二环内几乎没有类似产品上市。 项目处于棕南-棕北板块，尽管板块内竞争产品较小，但预计2010年国际城南区域将有大量产品面试，市场热点将停留在国际城南，面临对项目目标客群的部分分流。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,在市场全面把握的基础上我们将对项目展开深入理解。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,PART3:项目解读,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,项目核心价值解构,本案研究 四大价值,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,保利中心,桐梓林生活配套圈,玉林生活配套圈,IT商业配套圈,川大生活配套圈,百联天府生活配套圈,棕南生活配套区,教育配套：四川大学、川大附小、锦官新城小学、棕北小学、棕北中学、中医药大学、成都七中、成都信息工程学院,商业配套：一环路IT经济圈、川大校园经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈、棕南商业经济圈、百联天府商业经济圈,医疗配套：四川省第二人民医院、四川省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西医院、华西口腔医院、华西妇产儿医院、棕南妇科医院,区域价值研究 二环内，主城区中心，配套极为成熟和齐全。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,地铁：地铁1号线，地铁3号线双地铁,道路系统：一环路，二环路，城市中轴人民南路，科华大道,公交系统：桂溪公交站13条公交线路辐射全成都 6路、49路、55路、62路、97路 109路、111路、112路、304路 411路、501路、521路、817路,区域价值研究 主城区二环内，城市一二环环线交通，人民南路都市主干道，双地铁,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,区域价值研究 棕南，老牌传统高档住宅区，SBD（南部科技商务区）核心区,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,老核心都市区,国际,稀缺,区域价值爆发点,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,在全国：连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名 保利地产是中国保利集团控股的大型国有房地产企，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，名列国有房地产企业综合实力榜首，并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。,在成都：成都楼市迎来保利时代 保利公园198以持续每周数千万元的销售速度引领楼市。单盘年销售悦20亿元，成为目前成都楼市的最高纪录。,品牌价值研究 企业品牌价值：地产央企综合实力品牌价值第一名，中国房企前三,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,品牌价值爆发点,实力,文化运作,城市推动力,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品价值 保利中心经济指标,领事馆路,盛隆街,写字楼,住宅,LOFT公寓,商业街,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,住宅合计：925套,loft合计：1311套,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,住宅产品的套型和面积符合市场主流需求，并且在二手房交易市场同样属于交易量活跃的产品 产品梳理结论： 全流通、都市主流产品,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,项目的四至边界,东至人民南路,南至二环路,西至科华北路,北至成科西路,本案,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,S优势,O机会,区域优势：传统意义上的成都富人区，城市核心区域升值潜力巨大 品牌优势：保利地产国内一线房企 产品设计合理，品相好，住宅面积合理,棕南片区从03年起几乎无新的住宅产品供应。,W劣势,体量较大的LOFT产品在成都一直销售不畅。 商住混合，形象较难统一。,T威胁,市场大势的不确定性以及政策的不确定性。 整体供应量和刚需产品供应量增加产生巨大压力。,SO策略,紧抓区域未来发展预期和供应空白，尽快推出主流住宅产品抢占市场。,WO策略,以项目整体形象引领亮相，后期对LOFT产品重点“照顾”。,ST策略,控制整体去化速率，在保证发展商资金安全的前提下，争取整体收益最大化。,SW策略,成熟产品+成熟品牌增加项目人气。,项目的 SWOT分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品价值解读,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品价值解读,产品价值总爆发点： 都市、国际化、高规格、时尚,保利中心,城市核心区域绝版商业街,国际都市商务中心 自由空间,都市中心华宅,国际都市商务中心,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,住宅： 选取了保利中心周边，棕南片区6个二手住宅楼盘，观察其08年底以来的租金变化情况。 可以看出这6个二手项目平均租金增长到436元/年，每平米年增长率达9.6%。升值潜力巨大。,商务办公与商业： 根据SBD规划，保利中心位于SBD核心区域，连接CBD与新城南商务区，升值潜力大； 周边写字楼年投资回报率在10%左右。,元/,投资价值研究 主城区寸土寸金，2009年租售价格飙升迅猛,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,稀缺 加速升值,投资价值爆发点,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,四大价值爆发点总结,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品理解将深入指导我们对各自目标客群的定位。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,PART4:客户分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,保利的中心的目标客户很“务实”、 “时尚” ，他们对于居住在城市核心社区具有虚荣感，并且依赖、享受都市生活。,保利中心 核心群体定位 都市人 中产人 前沿人,客户定义,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,写字楼客户定义,写字楼产品： 市场定位： 美领馆国际级商务中心 客户定位： 全域大企业、大商家 客户白描： 大型企业、财团、 世界500强企业以及基金投资客,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,客户定义 Loft定义,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,客户定义 Loft目标客户细分（商务）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,客户定义 住宅市场定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,客户特征： 青年之家及小太阳家庭为主，年龄集中在30-40岁之间 客群来源： 1、城南（紫荆、玉林、棕南）地域客户为主、部分城区其他区域的换房需求客户； 2、周边IT、金融业高收入人群、高管等；高校和大型医疗单位生活圈。 3、人南沿线国有企事业单位和政府公务员； 4、区域良好发展前景带来的投资客 5、二级城市的客户； 6、投资客 置业关注点： 对区域的认可度较高，看重发展潜力 要求项目的地段要接近城市核心及上班地点 房屋是其社会标签，时尚感、身份感、稀缺感,客户定义 住宅、LOFT客户的共性,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,客户定义 客户总体特点,保利中心丰富的产品供应决定了客群适应性较为广泛 客户区域以城南、城中心客户为主， 有明确的都市倾向 不守旧、有个性、奢侈品的追随者 新鲜事物的尝试者 时代的中高层主力军 购买行为中投资是其主要的购买动机之一,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,Part5：项目营销定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,营销定位推导逻辑,市场定位,市场,客户,项目,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,推导关键词提炼A：,结合项目解读部分所分析之结论，项目所在位置在美领馆区域，在国际城南的背景区别于城南其他板块，独具气质。 市场定位关键词提炼 ： 城南 美领馆 国际,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,板块文化属性： 棕南作为最早的富人区，在10年前独领风骚，随着新版块的崛起，焦点已经转移。目前的棕南的特性认知上存在模糊性。 成都在迈向国际化大都会的道路上不断升级。各个板块也在不断升级过程中。放眼成都，休闲气质有余，国际品格潮流不足。 一个“国际的、风格显著而时尚丰富的”保利中心的呈现，必将带动区域价值的提升，同时必将使城市潮流中心向棕南的回归。,推导关键词提炼B：,市场定位关键词提炼 ：都会 时尚,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,结合项目解读部分所分析之结论，项目为住宅、LOFT，写字楼、商业组成的城市综合体，且处于城市核心区美领馆区域，通过产品间互动，聚合为无限延伸的全新的生活模式。 市场定位关键词提炼 ：都会 国际 新潮,推导关键词提炼C：,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,结合客户之结论，保利的中心的目标客户很“务实”、 “时尚” ，他们依赖、享受都市生活。因此他们是向往丰富的都市生活，走在时尚的前沿，都市人类，成熟的中产阶级。,推导关键词提炼D：,市场定位关键词提炼 ：时尚 潮流,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,保利中心市场定位 城南美领馆都市时尚汇,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,PART6:销售策略及执行,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,定价思路,定价原则： 一、本案与竞品价格保持合理的价格差距，达到利润最大化； 二、在原则一的前提下，保证项目销售去化速度达到目标。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,市场比较法住宅推导,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,综上，保利中心住宅产品，均价约为13500元/平米。,市场比较法住宅推导,本案的住宅部分承担了快速贡献现金流的重要任务，因此，在定价方面需留有一定的价格预期空间。 目前，区域内类似住宅的均价在800012000之间。相对于单价的变化对于销售速度的影响，总价的合理控制对销售速度的影响更为巨大。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,市场比较法LOFT推导,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,保利中心LOFT产品实得单价为8405元/平米，按175%得房率计算，均价约为14000元/平米。,市场比较法LOFT推导,LOFT公寓部分丰富了全案的产品序列，丰满了本案城市综合体整体形象。这一产品的角色任务是实现合理价值利润。因此，合理的价格定位尤为重要。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,总体策略,整合形象入市，分步推售，相互借力,整合形象入市，借势超甲级写字楼、高端住宅、LOFT公寓、奢侈品旗舰长廊综合体构成，强调并拉升领馆棕南核心区首席城市综合体品质形象； 考虑现金回笼、产品差异及其带来的目标客群的相对竞争，分步推售，避开同门竞争； 因本案产品品质上均属高端，且住宅、写字楼、LOFT公寓及商业均能相互形成品质支撑，相互借力，实现品质拉升。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,具体推货策略,住宅先行，快速实现资金回笼,考虑本案先进回笼及项目可持续性开发，具体推货上遵循“住宅先行”的原则； 先推售北楼（296套），南楼产品数量较大（629套）后续推出。,Loft次推，延续住宅推广，利借势住宅人气,本案住宅售罄后再推售loft，利用住宅的热销实现产品间的转化。LOFT产品住、商明确楼栋，避免商住混杂造成的营销难题。,写字楼及商业收官，借势项目产品呈现，最大化实现项目利润,考虑写字楼对工程呈现度的销售依赖，以及商业对住宅及LOFT公寓呈现度的依赖，最后推出写字楼及商业，全面实现项目利润的最大化。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,年底视实际情况加推东区LOFT 1号楼,9月中旬LOFT开售，首推西区部分,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,11月,10月,12月,推售计划,优先推售住宅产品，住宅产品销售中后期推出LOFT产品,6月下旬加推西区南楼,5月1日推售西区北楼,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,3梯5户【185套】,3梯4户【148套】,3梯4户【148套】,3梯4户【148套】,3梯4户【148套】,1批次：住宅296套,2批次：住宅629套,1批次：LOFT399套,二期,具体推货步骤,3批次：LOFT228套,3梯4户【148套】,3梯13户【228套】,一期,4梯23户【399套】,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,具体推货安排,一期首批次：5月图示蓝色部分,理由： 三梯四户的住宅在目前产品中，品质及朝向相对较次，价格构成可相对较低，首推利于实现后续产品的价格提升。,三梯四户148套,三梯四户148套,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,一期二批次：6月24日图示蓝色部分,理由： 户型上强调中户、大户搭配单位； 位置佳，在首批次基础上全面实现价格拉升和形象拉升。 共计629套。（看蓄水量酌推）,三梯四/五户629套,具体推货安排,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,一期三批次：9月25日图示蓝色部分,理由： 本案住宅销售中后期开始推售loft产品，利用住宅的热销实现产品间的转化。 共计228套。,三梯13户228套,具体推货安排,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,二期一批次：12月底图示蓝色部分,理由： 根据实际项目销售及市场情况推售，补充货源。 共计399套。,四梯23户399套,具体推货安排,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,最后推售：写字楼,理由： 渠道先行，开盘前，利用渠道进行商铺场外销售。 写字楼对工程呈现度的销售依赖，以及商业对住宅及LOFT公寓呈现度的依赖，最后推出写字楼，全面实现项目利润的最大化。,具体推货安排,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,现场销售组织,一、组织结构 营销总监1名 销售经理1名 置业顾问12名 销控秘书2名 策划2-3名 专职营销渠道团队 二、培训、考核上岗机制： 所有置业顾问均需通过保利和世家营销管理层考核通过才能上岗，制定阶段性培训计划，不断提升和完善置业顾问的综合能力。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,现场销售组织,销售任务的激励、淘汰制度 考核依据：世家在保利每月下达的销售任务的基础上调2%-5%不等（具体上浮额度根据每月实际市场和销售状况确定）作为整体销售团队人员的考核依据。每月销售任务按人头分配至团队各成员。 将根据销售任务完成情况进行周奖惩、月度奖惩、以及人员淘汰。 销售管理考核 考核依据：从置业顾问来访-成交转化率、接待量与带样板间数量的比值、客户跟踪率等方面强化对置业顾问的监控。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,客户满意度考核 目的：提高项目客户服务满意度，并成为公司满意度标杆项目。 措施： 从客户角度出发，设计客户现场接待讲解流程； 优化现场签约流程同时增加现场主管沟通环节； 细化来访客户及成交客户的回访工作； 针对客户服务满意度调查内容明确奖惩制度 物业服务类考核方案,现场销售组织,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,销售大堂,入口处,样板房,进行样板房讲解,销售大堂,洽谈区,体验区,迎客区,洗脑区,日常普通接待流程,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,入口处,销售大堂,样板房,迎客区,休闲区,洗脑区,体验区,洗脑区,放大细节后的接待流程,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,体验式情景样板房,在样板房不同分区设置不同场景， 在客厅弹奏乐器， 在会客室摆设茶道， 在厨房制作点心， 利用每一个真实情景，向客户展现生活。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,物业开车门迎宾，专职管理员代客泊车。 进入售楼大堂，首先邀请客户享用精美的茶点。 销售大厅无线网络覆盖。 定时小提琴/钢琴表演。 摆放时尚杂志、报刊。,贵宾化接待服务,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,概念楼书+产品使用说明书 从项目整体、产品设计两个角度进行宣传。,时尚精英生活手册 目的：弱化楼书的功能性，增加可读性 内容规划: 世界都市生活体系：国外的都市生活应该包含的元素。 与人群挂钩价值名称+人群特定符号人群形态扫描（都市精英阶层） 结合项目描述项目未来生活场景,辅助工具,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,PART7：推广策略及执行,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,保利中心营销定位 城南美领馆都市时尚汇,在营销中通过何种手段 对此定位进行充分延展？,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,线上先统合保利中心的整体价值诉求，再分布推售产品分类 强化区域价值贯穿始终。 产品的自用性和投资性双线诉求。 精准的客户营销和活动营销。,本案的四个重要解决原则：,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、线上先统合保利中心的整体价值诉求，再分布推售产品分类。 针对本案作为城市综合体的特性。务必先将本案的基本统一属性对外宣传诉求。树立起牢牢的整体产品价值。此价值将围绕“国际、都会、时尚和综合”的关键词展开。并结合区域特性。临近各产品销售期之前根据不同产品的特性集中诉求。以期更为精准的圈定客群。,原则一：,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、区域价值贯穿始终