物业管理条例》与纠纷处理.ppt

物业管理条例及案例分析,内容提要,法的基本常识 条例法理依据 条例法律关系主体与客体 条例基本制度 条例禁止行为 条例重大突破 条例相关配套法规 条例相关问题,一、法的基本常识,法的定义 法的效力范围 法的分类,法的定义,法是由国家强制力保证实施的社会行为规范. 国家强制力体现在:军队、警察、法庭、监狱等。,法的效力,通常指法的约束力和强制力。以我国为例: 国家法律法规：全国人大、人大常委会制定的的法律和决议；国务院制定的行政法规和决议、命令。 地方性法规；自治区条例；特别行政区法规条例。 国务院各部委和地方人大同级政府制定的规章。,法的分类,大陆法系、英美法系 成文法和不成文法,二、条例的法理依据,人权业主的投票权、参与权、监督权等。 物权建筑物区分所有权。,三、条例法律关系主体,业主 业主大会、业主委员会 非业主使用人 开发建设单位 物业管理企业 政府行政主管部门 供电供水等相关单位,七个责任主体的权利义务,1、业主-房屋的所有权人条例第6、7条规定了业主的权利与义务。第五章“物业的使用与维护”明确其权利与义务。 2、业主大会、业主委员会-物业管理人 业主大会法律地位-全体业主组成业主大会，代表和维护全体业主的合法权益。 业主委员会法律地位-是业主大会的执行机构 3、非业主使用人-业主身份的确认依据房产证和婚姻法。使用人违约、业主负连带责任。,4、开发商-以建造者身份依法承担物业建造的最终质量责任；依法承担物业的质量保修责任；依法提供物业管理用房；依法兑现售房承诺；依法承担前期物业管理工作。 5、物业管理公司-管理服务人。 条例第四章“物业管理服务”体现出物管企业的权利义务。具体条款应在物业服务合同中确定。,6、政府主管部门-立法、执法、指导、监督；行政复议、行政诉讼、国家赔偿权利；行政许可法、行政收费的权利。 7、供电、供水等市政企业-条例第45条规定了供电、供水等市政企业的权利义务，向最终用户收费；停电、停水的侵权责任；供电、供水可以是书面合同也可以是事实合同。,四、条例法律关系客体,物 行为 智力成果,五、条例基本制度,一、业主大会制度(8-14条) 二、业主公约制度（22-26条） 三、物业管理招投标制度（24条） 四、物业承接验收制度（28、29条） 五、物业管理企业资质管理制度（32条） 六、物业管理专业人员职业资格制度（33条） 七、住房专项维修资金制度（54条）,六、条例禁止行为,一、业主大会、业主委员会的禁止行为 （19条） 二、业主监时公约的侵权行为。（22条） 三、建设单位擅自处分的行为。（27条） 四、改变物业管理用房用途的行为。（38条） 五、转让整体物业管理服务的行为。（40条） 六、物业管理企业收取额外费用的行为。（45条） 七、保安所禁止的侵权行为。（47条） 八、改变公共建筑、设施用途的行为。（50条） 九、业主与物业使用人协议的违约、违法行为（48条） 十、擅自占用、挖掘道路、场地的行为（51条）,七、条例重大突破,一、澄清了物业管理的定义（2条） 二、尊重了业主的财产权（6条） 三、强调了公约的作用（17条） 四、明确了物业管理公司的工作性质（32、36条） 五、明确了业主大会成立的方法（10条） 六、业主大会有了可操作性（12条） 七、引入了民事赔偿机制（58、60、61、62条） 八、为业主减轻了负担。 （54条）,八、相关配套法规,建设部相关配套规章、规范性文件： 前期物业管理招标管理暂行办法 前期物业服务合同（范本） 业主临时公约（范本） 业主大会规程 物业管理收费管理办法 物业管理企业资质管理办法 住房专项维修资金管理办法（未出台）,前期物业管理招标管理暂行办法,前期物业管理 招标方式 投标文件 评标委员会 订立书面合同,前期物业服务合同（范本）,物业基本情况 服务内容与质量 服务费用 物业的经营与管理 物业的承接验收 物业的使用与维护 专项维修资金 违约责任 其他,业主大会规程,一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主大会的执行机构-业主委员会 成立日期 筹备工作组 业主大会职责 会议方式 决策方式 工作经费,物业管理收费管理办法,包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。,物业服务费用主要用于以下开支：,（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）法定税费； （10）物