房地产治理的七大漏洞.doc

调控不是一时运动战 房地产治理的七大漏洞“新国五条”行至今日，已取得初步成效。房地产价格在过去一两年高歌猛进之后，现在在缓慢爬坡。在限房价竞地价等政策出台后，房地产价格看起来已经不会出现过快的涨幅，一切似乎都在政策的掌控之中。但事实恐怕没有那么简单。如果限制房价就能让房地产进入健康发展的轨道，这10年的房地产调控就不会屡屡出动。换言之，如果限房价竞地价的政策有效，这等于宣称：让地方政府用市场化的手段卖地，然后逼着房地产商用计划经济的方式卖房。地方政府追求市场利益的最大化，却让房地产商牺牲自己的利益来压低房价，提供公共服务。虽然不知道这一政策持续多久，但可以知道的是，这一政策必然无法持续。要么这一政策夭折，要么房地产商因为无利可图退出市场，要么房价越限越高君不见，一谈及房价涨幅，统计数据就充满了各式机关：或同比，或环比，或将远郊数据纳入其中压低涨幅，或暂不批预售证等等。其实，不需要太多道理就能明白，房地产行业越调控越涨的根源在于土地。土地归国家所有（农地归集体所有），使土地的运营成本非常低廉，而且可以任意制造稀缺性。单一的市场卖家使土地价格越来越高，而一旦低于预期价格，地方政府就可以限制土地出让，从而强化这种稀缺性。房地产企业当然也明白其中的道理。这从房地产企业大量收储土地就可以看出，这是明显的共谋。正因如此，直接从土地解决问题是最不现实的。解决问题的方案有几百种，只有这一点取得了所有参与者和利益相关方的共识。而绕开了问题根源的调控，必然会存在各种各样的问题和反制措施，最终会瓦解调控效果。只要核心问题不解决，市场就必然会对此作出反应。无论政府看得见的手如何进行管制，最后市场都会对此进行报复，使价格向既定方向回归。10年的房地产调控之路，不断地印证了这一规律。在笔者看来，不从根源上解决问题的调控，必然会存在以下七大漏洞，最终导致调控只是一时之运动战。一是没有共识除前文提及的不触及土地这一核心问题外，房地产参与各方对调控从未达成共识。中央政府希望房地产价格能够得到控制，但地方政府出于对土地财政的依赖并不真心希望房价放缓，调控对于地方政府来说，是一项“政治任务”。对于房地产商来说，房价下降更不是理想结果，尤其是产品（房地产）必须降价，而原材料（土地）必须上涨的情况下。这也不符合市场规律。一项没有形成共识的调控，一定无法得到真正的贯彻和执行，最终，政治任务变成表面功夫，地方政府会用统计数据说话，一方面是“房价得到了抑制”，另一方面经济也会受到严峻的挑战。由于房地产行业已经成为支柱行业，未来还会发挥更重要的经济拉动作用（例如新型城镇化），因此，每次调控遇上GDP时都是虎头蛇尾；因此，越是严格的调控，大家就越是看空。无论是业界大佬如任志强、余英，还是房地产学者董藩等人，都在高调鼓励大众买房（也包括我）。如果一家企业的老板们各怀心思，这家企业就很难得到发展；同样，房地产调控的参与各方都身在曹营心在汉，这样的调控即便“成绩斐然”，也很难持续。二是公开瓦解政策化解房地产价格过快上涨的，已经几乎公开的做法包括：将商品房价格和精装修分开计算、将远郊房地产价格纳入统计数据拉低房地产均价、暂停高价房预售证发放等等。在统计数据上，如果同比涨幅下降，就使用同比；环比涨幅下降，就使用环比。没有拿上台面的各种政策还有很多。对房地产商而言，减缓开发速度或者暂停售房都是可能手段。如果不是房地产商面临大量存储的土地需要消化、以及资金亟须回笼等问题，房地产商还会持续观望。几年前，在几乎确认房地产价格不可能下降之后，政府规划3600万套保障房，以便满足低收入人群的居住需要。但执行中问题频出导致结果并不理想。首先建造速度缓慢，能否按时完工仍不得而知；其次国企或公务员系统的福利房混迹其中，挤占了大量名额；再次低收入人群获得保障房依旧艰难，而大量不需要保障房的人士却能入住其中；最后也是最重要的，近年来房价的急遽上涨，使低收入人群的概念也应该重新被定义。以上这个例子表明，一项好的政策实施，需要各个环节的紧密配合。一旦某个环节走样，无法达到意图，其余的环节也会陆续失效。绕开核心问题求解高房价，无异于阑尾炎吃止疼片。三是短期利益取代长远规划从这10年的调控来看，尚没有可以持续的房地产政策。每次调控中的政策都是用药过猛，以至于不得不中途停药，如此反复，房价并未有实质的控制，市场和价格来回震荡，参与者与购房者无法预期，也难再相信调控手段。从中可以看出，缺乏系统性的长远的考虑和规划，被短期利益所迷惑，使房地产调控由一项旨在中国经济和房地产行业健康发展的政策，变成了一届政府为了能够在任期内平稳发展而不惜一切代价，用短期利益来维护经济发展的砝码。从上到下，皆是如此。地方政府对土地的依赖已经到无以复加的地步。据了解，1990年以前的房子在城市的比重已经微不足道，某些土地基本卖光的城市开始把主意打到房产税和城市更新上来。缺乏长远规划，房地产调控政策虽然会不断反复甚至强化，但却很难扭转总体趋势。再比如，即将推进的新型城镇化，如果单看经济规模和效益，似乎是划算的买卖。但城镇化的本质需要产业的支撑。抛去产业转移，中国疲软的内需根本无法支撑城镇化的发展。而产业转移并非增加总体需求，能够支撑和推动城镇化发展的，只有城镇化建设本身。但建设完之后呢？四是“挂羊头卖狗肉”每次调控都以公民的利益为基调，但实际上调控仍然是权力者的游戏。例如前面所说的房产税，在土地供应由政府垄断的情况下，是不可能有效调控房地产价格的只有每年的房产税成本超过了每年房价上涨幅度，房产税才能真正抑制房价。而上海等地的房产税试验已经证明，其对抑制房价并无实际效果。但，相比于日渐减少的土地，房产税却可以不断增加。假借调控房价，落实房产税，使之成为未来的收入来源，才是真实意图。房产税从试点到实施，需要法律程序的允准，更需要在土地制度上进行配套改革，要确保房产税是一项好制度而不是恶政策。同样，历次调控都想让消费者“住者有其屋”，但现实中，消费者离住有所居越来越远。相信房地产调控会降低房价的消费者，发现随着调控政策的不断出台，他们也越来越难以买得起房。因此，才会频繁出现大学生甫一毕业就由家里出资买房的情况这说明，家长们判断，以后房价只会更贵，不如趁房价还能承受得起时，进行购房。而这种预期更加剧了房地产行业的畸形发展。五是调控的多目标管理一般而言，单一调控目标容易实现，同时实现多重调控目标是不现实的。房地产调控恰恰要追求多目标管理的同时实现，这一点从“限房价竞地价”的政策中就可见一斑既希望房价能得到控制（注意不是降价），又希望能确保土地出让收入，这样的政策希望能在维护既得利益的基础上，对房地产进行调控；而恰恰是因为维护既得利益，也会导致调控的管理预期落空。我们甚至可以断言，当这样的政策制定出来的时候，就注定不会达到预期目的。类似的政策还有很多。这些政策表明，政府调控时，既不希望房价过快上涨，也不希望房价下跌。而是希望房地产能保持“小步快跑”的持续状态。但与此同时，地方政府却希望能够继续保持土地出让收入的稳步增加。这种维稳思路会暂时性解决问题，但正如前文所述，却无法从根本上解决问题。最终不断累积之后，依然要解决。六是政策在与市场博弈房地产调控已经变成了一场多参与者加入的博弈游戏：购房者和房地产商的博弈；地方政府和房地产商的博弈；地方政府和中央政府的博弈；房地产商和中央政府的博弈。由于其核心的土地问题没有解决，最终就变成了政策在与市场进行博弈，即看得见的手和看不见的手在博弈。在多重博弈中，市场成为参与各方普遍利用的工具，没有人真的尊重市场。但经济学经验告诉我们，政府的高压政策短期内或管用，但长期来看一定会被市场反噬。例如，在不调整房地产问题根源的前提下，试图用行政手段干预房价，最终的结果就是，调控时压低的房价，会随着调控的收场迅速反弹，进行报复性上涨。房地产商和地方政府都已经看透了这一点。也正是因为如此，当地方政府打着平抑房价的旗号大量推地时，房地产商才会肆无忌惮地在调控期高价拿地，甚至让“面粉贵过面包”。而房地产商和地方政府的判断又会加剧预期的自我实现。当市场化中存在大量非市场化的核心要素时，市场就会呈现畸形的发展，而且无法用行政手段解决。七是地方政府房价上涨过快固然危及中国经济，但房价若下跌危害同样。无论是买房自住，还是买房投资，购房者都不希望房价真的下跌。对于房地产商来说，由于市场存在买涨不买跌的心理，一旦房价下跌而无任何实际措施，房地产行业就会步入低迷。但真正不希望房价下跌的，是地方政府。如果说，中央政府还要考虑中国经济大局问题，而希望调控房地产，那么地方政府则没有任何动力调控房地产。让它们痛下调控决心的，是政治任务，而非其内在需求。地方政府有充分的理由希望房价上涨、房地产繁荣：投资增加、就业增加、城市面貌改善、GDP增加更重要的是土地出让金增加。有了土地财政，就有资金搞各种城市建设，在任期内超额完成任务，就有