编物业管理案例.ppt

新编物业管理案例PPT,案例一、买房尚未取得产权证，我是业主吗？,某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，一些工作人员对张先生的代表资格存在异议，认为房子虽然可能事实上是张先生买的，但是张先生没有取得房产证，没有证据证明张先生就是业主，请问，买房暂时没有取得产权证，张先生能不能被称为业主？,案例二、不是业主就不能参加业主代表大会吗？,某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太存有异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主大会。事后了解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母，该业主认为，自己的岳母退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳母代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主管理委员会，是完全可以的。请问，不是业主就不能参加业主代表大会吗？,案例三、未满18岁的业主能否参加业主（代表）大会？有没有选举权与被选举权？,某大厦成立业主委员会过程中，在核定产权人出席会议参加投票时，发现产权人是一位17岁的孩子，经过了解才知道，父母考虑自己年岁已高，购买的房产迟早要留给孩子的，让孩子作为产权人，可免除以后缴遗产税等繁琐之事。请问，17岁的孩子能否参加业主（代表）大会？她有没有选举权与被选举权呢？,案例四、物业交给物业管理公司管理后，业主除房屋产权外，就没有其他权利了吗？,某小区已开始物业管理了。在讨论物业管理问题时，一些业主（使用人）坚持认为，住宅小区交给物业管理公司管理之后，除了产权归自己以外，业主再没有其他权利了。请问这种观点对吗？,案例五、业主栽的树，处置权应是业主自己，物业公司无权过问，对吗？,某旧住宅小区没有开始物业管理前，不少业主都在自己家里后院栽种树木或蔬菜，开始物业管理后，物业管理公司办理手续后，对这些问题作了一些处理，其中保留了一些树木，但不久，小区内一幢楼房的底层住户要将自己家后院的一棵树锯掉，其理由是该树挡住了他家里的阳光。物业公司得知消息后，多次上门劝解，此业主不听，他认为树栽在自家后院，而且是几年前自己栽的，物业管理公司无权管理，这个业主的观点正确吗？,案例六、个别业主有要求，可以召开业主大会吗？,某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵，以致对物业管理公司不满，于是就向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。对于业主张某的这一做法，新上任的业主委员会主任感到有些为难。请问，个别业主有要求，就可以召开业主大会吗？,案例七、业主没有参加管理公约的制订，但却要遵守，这合理吗？,某业主接到入住通知后赶去办理手续，开发商和物业公司告诉他，要先签订管理公约，然后才能把钥匙给他。该业主认为自己没有参加制订管理公约，管理公约是开发商和物业公司制订的，并且自己不同意管理公约中的某些条款，因此不肯签订管理公约，而开发商和物业公司因此拒绝交付钥匙，请问： 1、签订管理公约能否作为交付房产的前提条件？ 2、业主能否以自己没有参加制订管理公约为由而拒签？,案例八、业主没有参加业主（代表）大会投票，可以不接受大会通过的决议文件吗？,某大厦成立业主委员会时，某业主因病住院，因此没有参加业主（代表）大会，也没有投票。等到病愈出院回到家中，得知业主（代表）大会已经开过，并通过了业主公约、业主委员会章程等有关自治管理文件。他找到了业主委员会主任及物业管理公司提出质询，声称本人生病住院，没有得到参加业主（代表）大会通知，所以对业主（代表）大会通过的一切决议及文件概不接受。该业主的观点正确吗？,案例一：某业主刘某新买一套商品住宅，开发商很快便把房子交付给他，刘某非常高兴。可是在接收房屋准备入住时，住宅小区物业管理公司告诉他，需要先办理一系列手续，其中包括装修申报手续。刘某非常不解，住宅是自己买的，为什么自己装修自己的住房，还要先向物业管理公司申报呢？,坍楼：与住户有关 说到坍楼事故，人们往往只归咎于房产开发商的设计缺失和建筑的施工粗滥，殊不知坍楼也与住户有关。破坏性的过渡装修，无异与釜底抽薪，潜伏着楼坍屋毁、人员伤亡的隐患。这种人为造成的“豆腐渣工程”，其危害不亚于白蚁的内里驻空，居住在这样的生活空间，不啻身居“空中楼阁”，头顶上时时悬着一把达摩克利斯之剑，令旁观者发出“噫吁兮，危乎高哉”的惊呼。 如何加强对住户装修的管理是当前居住物业管理中的一个突出问题。一家一户自行其是的室内装潢，处于放任自流的无序状态，形成了对居住环境的极大干扰，甚至危及住宅的质量和安全,举其种种危害，主要表现在这些方面： 有的在装修中“开膛剖肚”，“伤筋动骨”，擅自拆除墙体或将承重墙移位，改变平面布局，影响整体结构。“乾坤大挪移”终将“天地大冲撞”，这并非危言耸听。 有的在敷设暗线暗管时凿墙打洞，殃及左邻右舍，在与邻居共有的隔墙上多“掘进”一寸一分便以为自家的“容积率”提高了一些，为此不惜用冲击钻“开边拓疆”，而不顾墙穿顶塌的风险。特别是卫生间动的“外科手术”问题最大，渗漏水的现象屡屡发生。,有的改换门窗，封闭阳台，为达成居室打通的“一体化”、“共享性”，每每敲掉承重墙，动摇“擎天柱”，使支撑房间的作用力不均衡地落实到不胜重荷地支点上。以致户外刮大风、卡车开过、室内也会发生“共振”、“房颤”，平添了不稳定因素。 综观这些住户及其花钱请来的施工队，大都不懂得建筑力学，也不懂得装潢美学，只图外观上的花架子，不讲内质上的安全性，“金玉其外、败絮其中”，危机四伏，险象环生，自以为躺在“安乐窝”，未曾想坐在“火山口”。对此，有必要向他们大喊一声：在住房装修时，你想过明天的安全吗？,为什么装修会“异化”为“出了大钱买风险”？这还与不少住户的认识误区有关。有的住户认为，自己买了房，取得了产权，就拥有了处置权，可以在装修中随心所欲地“自由”行事了。实际上买房取得的房产权只是一种不完全的财产权。这种不完全性是表现在房产依附的土地使用权是有时限的；二是表现在多层或高层建筑的住宅中，每一套住房的墙体、楼面和屋顶都是与相邻人家所共有而不可分解。房屋产权的这种不完全性决定了房产权在很多情况下并非一种完全的、纯粹的私有财产权，住户于情、于理、于法都不可能对房产拥有完全的自由处置权，因而在装修过程中受到某种限制是必要的、合理的、合法的。,案例二：李某住某小区一楼，由于该楼六层业主张某装修，将装修残余物等倒入下水道，形成堵塞。楼上各单元排出的污水不能流出，逐渐由李某的房间的漏冒出，造成了损失。李某认为物业管理公司未尽到管理职责，遂向其提出索赔要求。物业管理公司是否应该赔偿？,案例三：业主刘某投诉：隔壁装修施工噪音过大，一天到晚不停地打墙、锯木，噪音很大，请物业管理公司尽快处理。物业管理公司赶忙派人去查看，发现刘某反映的情况属实，于是提醒施工单位注意文明施工，不要影响他人工作。次日，刘某又打电话来，说打墙声音小了，但锯木声音不停，而且还不时传来施工人员的吵闹声，简直令他们无法正常生活与休息，如果再这样下去，他们将拒交以后的管理费，并且将向有关行政主管部门投诉。物业管理公司回话说，已经告知他们了，但装修单位现在要赶工，没办法。装修噪音肯定会有的，新入住的住户都有这样的经历，谁也没有办法。刘某听后很生气。业主装修影响他人，物业管理公司就不能有效协调或制止吗？,案例四：国庆将至，某写字楼经理要求管理员小刘出一份通知告知业主，通知内容有以下几点： 1、告知放假时间：10月1日7日 2、国庆期间需装修及加班的单位于26日前提出申请办理 3、提醒用户做好防火、防盗等方面的检查工作 4、请住户登记紧急联系人姓名及联系方式,关于国庆节放假安排的通知 全体住户： 国庆节将至，根据省政府办公厅的放假规定并经大厦业主委员会批准，大厦今年国庆节放假7天（即10月1日7日），9月30日正常上班。 特殊情况需加班或装修的单位，请于9月26日前向我公司提交书面加班申请。放假期间大厦办公楼区域将暂停空调供应，如需加班使用空调的用户，也请于26日前提前交书面申请，并按规定预缴空调附加费。节假日期间如需回大厦办理公务，请协助大厦保安做好出入登记手续。,请各用户做好节日期间的室内安全及防火、防盗工作，锁好门窗，关闭室内电源、空调、气窗，认真看室内有无留下火种。贵重物品、大量现金请不要放在室内。需在节日期间迁离大厦或搬出批量办公用品的用户请