六安房地产市场分析报告.doc

安徽六安住宅市场调研报告目录：一、六安市宏观市场环境分析二、六安市房地产市场产品现状三、六安市房地产市场消费群体分析第一部分 六安市宏观市场环境分析（一）、六安市宏观经济发展状况1、国民经济稳步发展十五期间生产总值年均增长9，超计划目标1个百分点，总量达到312.8亿元，人均达到611美元；财政收入同口径年均增长9.2以上，超计划目标1.2个百分点，总额达18.7亿元。2、经济结构逐步优化三次产业结构比例由2000年的37.531.531优化为2006年的26.733.539.8。其中，第一产业增加值年均增长3.3，农业基础地位加强，第二产业增加值年均增长12.5，成为拉动经济增长的主要因素，第三产业加速发展，三产增加值年均增长11.4，旅游、房地产、信息、连锁经营等新兴产业发展势头强劲。3、对外开放成效明显招商引资取得历史性突破，五年累计到位境内资金144亿元，利用境外资金1.74亿美元。华电六安电厂、长江精工等一批重大项目入驻境内。对外贸易快速增长，五年累计外贸进出口总额5.5亿美元，年均增长21.2%；其中出口累计完成5.3亿美元，年均增长21.4%，超计划目标6.4个百分点。4、城乡居民生活水平逐年提高十五期间农民人均纯收入年均增长7.5%，超过计划目标1.5个百分点，2005年达到2255元；城镇居民人均可支配收入年均增长12.7%，超过计划目标6.7个百分点，2005年达到7810元。但需要说明的是：虽然十五期间经济发展取得明显成效，但相比而言，六安市的总体经济水平仍处于落后地位。据统计，至2005年末，全市人均GDP仅相当于全国的三分之一，全省的二分之一；农民人均纯收入相当于全国的69%，全省的86%；城镇居民人均可支配收入相当于全国的74%，全省的93%；工业化率分别比全国、全省低16.2和13.3个百分点；城镇化率分别比全国、全省低14.3和6.3个百分点。（二）、土地级别与用地规划1、国有土地级别划分：一级土地主要分布区位东至新淠河河沿，南至皖西东路和大别山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。二级土地主要分布区位东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，北至皋城西路北侧200米及梅山北路两侧200米的闭合区域。另外，火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段也属二级土地。三级土地主要分布区位东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内的闭合区域。四级土地主要分布区位东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂、污水处理厂以及解放北路两侧200米范围的闭合区域。五级土地主要分布区位在四级土地区位以外的城区边缘地带。2、土地储备状况城市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58平方米。城市发展储备土地主要分布在城市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。总体上讲，未来土地市场供应体量较大，新增土地主要集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，说明六安市政府在未来旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极影响。3、土地出让与开发结合过去两年的情况，土地市场出让和开发比较活跃，在总体储备总量的支撑下，开发空间较大，房地产项目开发2004年来明显增多，房地产开发项目增速较快，竞争将趋于剧烈，但土地的价格仍在一个稳步上涨的层面上前行。第二部分 六安市房地产市场产品现状据天仕实地调研，目前六安市商品房市场总体势态良好，大部分项目的销售率较高，住宅的市场价格显现出稳步上升的势头，市场前景总体乐观。（一）、区域房地产市场概况截止至2006年底，参与六安房地产开发的企业已达到了79家，平均从业人数3007人。06年完成投资总额230955万元，其中住宅类项目有157430万元。当年商品房销售面积达到了1526847平方米，住宅面积比重较大，总成交1266345平方米，占总量的83.1。据统计，2006全年全社会固定资产投资173.7亿元，比上年增长49.2。其中房地产开发投资23.1亿元，比上年上升55。由上图可知，近年来六安固定资产投资额年年递增，呈阶梯式发展。2003年和2004年的同比增长率分别为16.8、29.3，2005年和2006年固定资产投资额继续增加，分别为35.7和49.2，增长率快速上升。而在房地产开发投资方面，除2005年相比上一年下降了4.2个百分点，房地产投资总体态势呈向上发展的趋势。随着各一线城市房地产市场的投资态势趋缓、开发成本的增加、价格和利润空间的逐渐缩小，如六安这类的二、三线城市的房地产开发市场还存在较大的利润空间，这是一个有利的市场因素。 2005年商品房屋销售面积85.9万平方米，增长5.1；实现销售额11亿元，增长6.8。2006年商品房屋销售面积152.7万平方米，增长77.8；实现销售额28亿元，增长155。从近几年的数据来看，商品房销售在经历了2004和2005年两年较为平稳的发展后，市场又将开始新一轮的发力，把商品房的销售带向一个新的高度。（三）、区域板块现状单位：平方米 所属区域楼盘数量规划总量已售总面积未售总面积城东区3340000110000230000城南区71860000900000960000城西区130000070000230000城北区3530000370000160000城中心区8960000560000400000总计22399000020100001980000为便于分析，我们将六安市分为上述五大区域，划分界限如下：城东区指淠河总干渠以东、皖西大道沿线区域城南区指龙河路以南、解放南路及梅山南路沿线区域城西区指磨子潭路以西区域城北区指光明路以北区域城中心区指光明路以南、淠河路以东、龙和路以北、淠河总干渠以西区域1、目前全市住宅未售总面积近200万平方米，未来的市场供量仍然比较充足，因此本案的销售策略因以“快”为主，以免在市场后续供应不断出现的情况下不断的面临较多的竞争对手。从分布区域上看，城南区和城中心区是项目密集开发区域，也集中了较多的未开发地块，未来的新推项目也会比较多，因此这两个板块内的市场竞争会相对更激烈些。本案处于城中心区，目前附近已有几块准备动工施建的地块，由于所处的地理环境相似，各方面的条件及资源雷同，因此本案需要在前期做好充分的准备，以避免同质化竞争带来的不利因素。2、目前城中心区大部分项目已进入尾盘销售，阳光威尼斯为新开盘，其总量达到了30万平方米，而该区域总供应量为40万平方米，剩余约10万平方米的房源为区域内给项目的尾盘总和。阳光威尼斯所处位置离开本案较远，诉求点与本案也形成了一定的错位，因此并没有太多的直接竞争。而本案所在地块附近的项目可供选择的房源不多，主要为大房型和多层的顶楼复式房，这是本来的有利因素之一，但这些尾盘房源在价格上存在一定的优势。3、城中心区和城南区是六安市房地产开发的主要区域，本案位于城中心区，站在宏观的角度上，本案不仅要在附近区域的同质化竞争中脱颖而出，具备一定的竞争力，同时也要充分考虑城南区项目和本案的区位竞争。总体来说，目前城中心区属于起步比较早的区域，各项生活设施比较完善，商业配套也逐渐兴起，商业业态档次较高，并出现了一些主题市场。教育资源是这个区域的另一个优势所在，六安一中、三里桥小学、皋城中学都是区域内的优质教育资源。城南区属于新开发区域，整体区域规划更合理、更人性化、临近六安的对外交通枢纽火车站，未来有更好的发展前景，但该区域的整体软硬件的成型成熟还需要一段时间培养，目前改区域内的生活设施还不甚完善。总体来说，这两个区域内的项目还是存在一定程度的竞争，价格相差不大，又各具特色。（四）、项目规划形态单位：平方米 物业形态区域多层小高层、高层别墅商业城东区27000070000/20000城南区14600003200008000030000城西区270000/30000城北区530000/80000城中心区670000230000/300000总计3200000620000800004600001、目前六安市项目规划形态比较单一，多层建筑形态是市场主流，目前不少楼盘引入了小高层这一形态，本案也有小高层房型。小高层在六安的市场前景还不甚明朗，有的项目卖的尚可，有的则不尽如人意，部分项目的小高层房源还未开盘。由于价格、居住习惯等多方面因素的影响，小高层在六安当地的市场接收度远不如多层高，但借鉴其他城市房地产的发展经验，小高层必然会成为一种趋势。六安市区目前人口约30万，十一五期间目标发展至60万，人口密度的增高和城市化进程的深化使小高层有了用武之地，目前虽然市场有一定的抗性，但如果处理好价格、面积、房型的关系和搭配，还是可以取得良好的销售业绩。2、为了适当提高容积率，同时满足景观设计的需要，大多数项目以“多层为主小高层、高层为辅底层商业街”的混合形式规划，总体布局上较为类似，没有太多的新意，本案也将采用相仿的规划格局。另外，大部分项目在建筑立面、内部环境、公建配套等方面表现平平，产品附加值不高。由此导致产品结构集中，功能相似，产品同质化竞争现象明显。这是市场不成熟的一面，同时也意味着市场存在的空白点和机会点相对较多。目前本案的建筑规划和基本格局已经确定，因此要在这种同质化竞争中获得先机，须从公共设施和物业服务上凸现亮点，怎样建设和谐社区、提供人性化服务等是本案需要慎重考虑的地方。（五）、住宅户型配比单位：平方米5160以上四房以上及复式5145-170四房10130-150大三房25100-120小三房1095-110二房3080-90小二房1535-60小户型所占比重（%）面积范围户型1、目前六安市在售商品住宅的户型种类丰富，基本涵盖了各种居住需求，户型配比基本平衡，消费者户型选择余地较大。2、在户型比重上，8090平方米的小二房占到30的比列，而100120平方米的小三房则占到了25的比列，这两种户型是目前六安市场上的主力房型。从销售上来说，这两种户型也比较热销，比较适合当地的住房需求。值得注意的是，60平方米以下的小户型占到市场总比的15，但通过实地了解，小户型的销售情况并不十分理想，较多购买者是用于投资的，部分次新房小户型都进入了二手市场。可能是受到市场政策的影响，目前六安小户型房源销售抗性增大，不少楼盘的滞销户型就是小户型，而部分楼盘的小户型楼也迟迟不开盘，市场观望的气氛比较浓。（六）、项目销售情况物业形态多层小高层、高层商业期房平均销售率约55约40约45现房平均销售率90以上约55约851、从数据显示，目前六安市的多层销售比较顺利，现房的销售率更是高达90以上，这也印证了多层形态是六安商品住宅的主流品种。2、小高层、高层销售比较缓慢。主要原因有几点：消费者对高层，小高层的住宅了解不深，对于那些中年消费者而言，他们已经习惯居住多层，可能不愿意改变自己的居住习惯。大多消费者还认为，小高层、高层的使用代价较高，而在居住品质上可以没什么大差别，因此对小高层，高层缺乏热情。另外，小高层、高层在目前的六安市场上还处在发展阶段，户型设计规划还存在一些不完善的地方，加之小高层、高层的得房率较低，以经济实惠、注重实用为特点的六安商品住宅消费市场使得这些住宅户型难以获得较高的市场认可。3、商业出现两极分化。以住宅供应最旺盛的城中心区和城南区为例，城中心区由于发展时间较长，已有了一定的商业气氛，还有一些纯商业项目，如徽商国贸中心步行街、六安不夜城、状元坊等。受区域整体商业氛围的影响，城中心区的住宅商业配套的整体销售和经营情况比城南区更好些，一些临街以及相对位置较佳的商铺销售率较高，而滞销商铺主要是一些人气不旺，难以聚集客流的内铺。反观城南区，由于是新开发地区，住宅相对集中但入住率还不是很高，不少商铺都还属于空关状态，而已开的商铺业态也较为单一，主要是五金、装潢、建材、低档餐饮等，属于过渡期的商业业态，人气不足，这些区域的商铺不好卖也在情理之中。（七）、住宅销售价格（均价）单位：元/平方米区域物业形态城中心区城东区城西区城北区城南区多层 28502500240024002750小高层30002700/2900高层31502900/31001、据了解，六安房价大体经历了四个阶段：1999-2001年是1000元/平方米，2002-2003年是1000-1400元/平方米，2004年是1400-1880元/平方米，2005年后多在2000元/平方米以上。从前面的数据统计可知，2006年固定资产投资量上升了近50，而房地产销售额的涨幅惊人，达到了155，实现了28亿元的销售额。从价格走势上可知，六安市的住宅价格是在持续上涨的，06年之后涨幅尤其明显，目前六安全市的住宅主力价格已上升到了25003000元/平方米。房地产市场价格主要受供需关系的影响，目前即使房价持续走高，但六安市的住宅销售的势头未见衰减之势，保持了稳定的趋势。通过随机采访，大多数市民表示自己看好六安市商品住宅未来会继续保持涨势。2、从经济水平来看，六安近几年发展迅速，特别是在经济开发区政务新区等的带动下，区域发展潜力看好。由于当地的外来人口不多及辐射能力有限，现有房源基本靠当地居民消化。目前六安市住宅销售价格主要受项目所处地段级别或区域发展潜力影响。如城南区，虽然区域商业、娱乐等各项生活配套设施与城中心区有较大差距，但该区域受城市向东南发展的有利影响，区域房价在近两年迅速上升，已经有追赶城中心区的趋势。如盛唐香格里拉花园的现价以到达了3500元/平方米以上，在全市范围内来说，这个价格也已属于高位价。（八）、个案分析和顺名都城开发商：六安和顺房地产有限公司所处地段：解放南路建筑面积：25万物业类型：多层、小高层、别墅绿化率：40%得房率：85主力户型：90-140平方米价格情况：均价2500元/平方米 促销手段：无销售状况：基本售完,余二套.客户群体：中高端消费群.项目特点：良好的规划布局，新颖的建筑外观，合理的户型设计及配比，宽敞优美的社区环境，是六安颇具规模的高品质住宅社区。产品性能：定价合理，目标市场明确，综合性价比较高。上城国际开发商：天盈投资发展有限公司所处地段：佛子岭路建筑面积：25万物业类型：多层，联体别墅绿化率：40%得房率：约85%价格情况：均价2600元/平方米促销手段：会员制，按入会天数优惠，每天145元。销售状况：目前多层基本售完，小高层多为小户型，目前尚未开盘。客户群体：中高端消费群项目特点：别墅为该项目的特点，法式风格，外观气派，线条流畅，户型实用、舒适，但只有一种户型，选择余地不大。产品性能：品质较高，综合性价比高。盛唐香格里拉花园开发商：盛唐置业发展有限公司所处地段：解放南路建筑面积：15万物业类型：多层、小高层绿化率：42得方率：约85价格情况:均价3600元/平方米促销手段：会员制，按入会天数优惠，每天150元。销售状况：不祥，开盘时间不长，房源还较为充足，预计在50左右。客户群体：主要是面向有一定经济实力的高端人士，3600元/平方米的价格是城南区单价最高的楼盘。项目特点：社区布局和景观设计都比较出色，社区内部配套设施丰富，绿化率较高，整体品质出众。产品性能：品质出众，但售价相对较高，性价比不太突出。水云涧开发商：安徽志民地产有限公司所处地段：解放南路大桥桥头建筑面积：25万物业类型：一期89000，20栋多层，4栋联体别墅， 二期层。绿化率：35%得房率：85主力户型：90-140平方米价格情况：均价2400元/平方米促销手段：无销售状况：一期基本售完，二期销售率60%客户群体：中高端消费群项目特点：该项目与水上公园呈半弧状环抱，是六安唯一水岸公园生活概念的项目，但项目内部规划布局一般，外立面也较一般。产品性能：该项目在南区不具竞争优势，价格低于对面的和顺名都城100元/，但销售情况仍然不如和顺名都城。阳光威尼斯开发商：成功置业有限公司所处地段：皖西路与人民路之间建筑面积：30万物业类型：多层，小高层，高层绿化率：37%得房率：约85%价格情况：均价3600元/平方米促销手段：会员制，按入会天数优惠，每天150元。销售状况：不详客户群体：主要是六安市公务员、企事业单位的高级白领及经商人士等项目特点：意大利建筑风格，立面亮丽，强调居住空间的整体感和时尚感，单体造型别致，户户南北通透。位于城中心区，连接城南区，周边生活资源丰富。产品性能：品质感强，属于城中心区的高档楼盘。第三部分 六安市房地产市场消费群体分析（一）、消费群体构成由于六安外来人口不多，且城市辐射能力有限，故现有房源基本靠当地居民消化。从六安市统计年鉴的相关数据中可知，相同行业中国有经济体中职工收入较高，另外收入较高的就是私营业主，因此政府公务员、经商人士、私营业主以及学校、医院、金融机构等企事业单位的中、高