陈清原诉Y县房管局房产登记案.ppt

陈清原诉Y县房管局房产登记案,一、案情简介,陈清原、钟慧夫妇92年购买了Y县一处商品房。03年2月28日，钟慧私自制作一份“分书”，以夫妻双方名义将该房屋分给女儿陈丽丽，钟慧在“分书”上代签陈清原名字。3月3日，陈丽丽凭房产权证、“分书”等材料向房管局申请房产转移登记。房管局给予办理登记手续并向其颁发00523号房产权证。7月20日，陈丽丽又将该房屋出售给张军。张7月23日向房管局申请房产转移登记并提交房屋买卖合同、00523号房产权证等材料。该局又给予办理登记，向张颁发00665号房产权证。9月，张以该房屋为抵押向银行借款21万元。 04年8月，陈清原向Y县法院提起民事诉讼，请求判决与钟慧离婚并分割夫妻共有财产，其中包括上述房屋。钟慧向法院出示了00523号房产权证，主张上述房屋已由夫妻双方赠与陈丽丽。,04年9月，陈清原以Y县房管局为被告同时提起两个行政诉讼。其第一个行政诉讼针对该局颁发给陈丽丽的00523号房产权证。 Y县法院经审理后认为：陈丽丽提交的“分书”并没有得到陈清原的确认。Y县房管局未经仔细审查，即以此为权源证明给予核准房产转移登记并向陈丽丽颁发第00523号房产权证，属认定事实不清。但由于该房产登记行为已不具有可撤销内容，故依照最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释第五十七条第二款第（二）项的规定，判决确认Y县房管局颁发给陈丽丽的第00523号房产权证违法。 判决后，各方当事人均没有提起上诉。,陈清原提起的第二个行政诉讼针对Y县房管局颁发给张军的第00665号房产权证。请求撤销该局颁发给张军的第00665号房产权证。 法院审理后认为：在张军和陈丽丽就双塔路7幢705室房屋发生交易及张军向房管局申请办理房产转移登记时，陈丽丽持有的第00523号房产权证形式上符合规定，可作为房屋所有权凭证。房管局根据该证结合张军和陈丽丽签订的房屋买卖合同等证明材料，给予办理房产转移登记手续并无不当。据此判决维持Y县房管局颁发给张军的第00665号房产权证。 陈清原提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。,二、法理研习,1、有关诉权的问题（一）：我国房产登记的特点分析,一些学者曾提出房产登记行为是否可诉的疑问：因登记机关拒绝登记或错误登记而在当事人与登记机关之间产生的纠纷，可以赋予当事人行政救济手段。当事人之间或第三人对被登记的民事法律关系产生争议，应由当事人直接就民事纠纷进行诉讼 。（何兵） 另一方面的疑问来自司法机关本身：房产纠纷通过民事诉讼途径解决原本是顺畅的，行政诉讼的介入反而成为民事审判的绊脚石。这样的诉讼有价值吗？,物权理论 不动产登记的具体立法体例 ： （一）契据登记制度 。（法国式登记制） （二）权利登记制度。（德国式登记制） （三）托仑斯登记制度,我国的房产登记制度有自身的特点： 1、登记是房产权属变更的生效要件。 2、权属审核采实质审查主义。 3、房产登记带有强制性。 4、房产登记产生公信及其他效力 。（首先，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。其次，权能恢复效力。第三，确认效力。第四，证明效力。）,房产登记不仅在民事法律关系中有重要意义。这种行为在行政法意义上又可以界定为行政行为。根据最高院解释，行政行为是指“具有国家行政职权的机关、组织及其工作人员，与行使国家行政权力有关的，对公民、法人或其他组织的权益产生实际影响的行为以及相应的不作为” 我国相关法律规范以行政职权的方式将房产登记交由县级以上地方人民政府房产管理部门行使。房管部门通过行使行政职权，对外实施能产生实际影响的房产登记，无疑符合行政行为的所有要件。,2、有关诉权的问题（二）：司法不提供救济有法律依据吗？,房产登记在行政法上可诉 其一，房产登记虽然与传统意义上的具体行政行为有一定的区别，但二者在有行政权力存在这点上却无本质上的差异。 其二，房产登记不是所谓的羁束行政行为 。 其三，如果承认房产登记行为是能够产生实际影响的行政行为，则与该行政行为相关的争议当然属于行政争议。,关于实务界有关房产登记行政诉讼的现实必要性的疑问：此类诉讼至少有三方面的现实意义：1、对自由裁量权的控制；2、摆脱房产登记所产生的不利影响；3、为追究房管部门因违法登记所要承担的行政责任做好铺垫。至于这种诉讼会否造成诉讼成本的提高，则属当事人的选择自由，不成为司法不提供救济的理由。 综上，房产登记行为应受司法监督。,3、法院的判决有矛盾吗？,本案前后两次判决并不矛盾。钟慧未经丈夫同意，私自将夫妻共有房屋赠与女儿。房管局接受登记申请后，在陈清原未到场，也无法确认“分书”上“陈清原”签名系其本人所为的情况下给予登记，并将房产移转到陈丽丽名下，未尽实质性审查的职责。故该房产登记行为应被确认违法。但当陈丽丽被获准登记并领取房产权证后，该房产登记行为发生公信效力。张军凭房产权证推定陈丽丽为房产权人并与之交易、房管局根据房产权证以及张军和陈丽丽到场确认的房产交易合同等材料再次办理房产转移登记，均不存在任何过错。,4、对房产登记行为的司法审查对象是什么？,第一，房产权证仅仅代表房产登记完成后发给相对人的一个凭证，它是整个行政行为的载体而绝非全部。 第二，在行政诉讼案件中，民事纠纷不属于审理范围。,【思考】,2003年，季某夫妇将自己所有的未经初始登记的二间房屋卖给杨某。杨某签订合同后，到规划建设部门搞到个人违法建设案件调查处理表（该表载明房屋系杨某自建）并交纳罚款。随后，杨某凭处理表和罚款单到房管局申请初始登记。房管局给予办理并颁发房产权证