高层建筑设备管理规定.doc

11/11高层建筑设备管理规定高层建筑设备管理规定机电设备主要包括强电部分、暖通部分、给排水部分、消防部分、弱电部分，其日常巡检、维护、维修以及水、电、风和楼宇设备运行，由物业公司工程部各班组负责。在日常巡检、维护、运行过程中，工作人员应检查设备的工作情况，填写相应的记录表格。出现异常情况应及时记录，简单问题及时组织解决，无法处理的问题报主管，协调相应的维修单位进行处理。强电系统一、高压开关柜的日常管理规定： 二、变压器的日常管理规定：配电柜系统一、配电间、配电柜及应急指示灯的日常管理规定二、应急指示灯的日常管理规定：三、照明灯具的日常管理规定暖通系统一、中央空调的日常管理规定二、新风机组的日常管理规定三、阀门和仪表的日常管理规定给排水系统一、 水泵的日常管理规定二、阀门和仪表的日常管理规定三、水池、水箱的日常管理规定消防系统一、灭火器的日常管理规定：二、消火栓的日常管理规定：三、自动喷淋系统的日常管理规定：弱电系统一、安防监控中心部分的日常管理规定：二、火灾报警系统的日常管理规定：客梯、消防电梯一、客梯、消防电梯高层建筑设备管理规定强电系统高压开关柜： 定期巡检检查高压开关柜指示灯、电量表指示正常，开关柜内部各电器无异响和异味。有异常情况应及时记录、汇报，并请电力局专业公司维修。根据检查情况填写设备巡检记录表。定期度对高压开关柜进行养护，内容包括：检查高压柜接地是否良好，可靠。 检查高压电缆，电缆头有无老化，破损，放电现象，有无异常声响。 检查高压断路器是否正常，有电显示是否正常。 若无任何异常，清扫柜外壳灰尘。 检查高压开关操作机构电源是否正常。 若发现异常情况，及时报告。 填写高压配电柜保养检查表。变压器：定期巡检变压器是否过热及是否有异响和异味，根据检查情况填写设备巡检记录表。定期度对变压器进行养护，内容包括：扫尘，检查外观整体完好无损、色标清晰。零地接线端子、母线排压接良好，牢固可靠。绝缘子整体完好无损。填写变压器保养检查表。配电柜系统配电间、配电柜及应急指示灯定期巡检检查配电柜指示灯、电量表指示正常，开关柜内部各电器无异响和异味。根据检查情况填写设备巡检记录表。每月对配电柜进行养护，内容包括：清洁配电屏。观察电器仪表显示正常、安装固定可靠，并清洁外表。观察继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关，保持外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音。控制回路连接良好、标号清晰，绝缘无变色老化。指示灯、按钮转换开关外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活。电容无功补偿柜中，电容接触器良好，电容补偿三相平衡，电容器无发热膨胀，也不冰冷，接头不发热变色。母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好。配电屏对地测试，接地良好。对双电源自切电源箱，每月检测一次双路电源的转换是否正常。填写低压配电柜检查保养记录表应急指示灯定期巡检，接通应急电源，检查应急指示灯亮灯情况，填写设备巡检记录表，指示灯出现故障应及时修复。定期度进行一次维护检查，内容包括：检查应急指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；应急电源供电时，应急指示灯亮。在交流电源正常供电时，应急指示灯不亮。检查应急指示灯安装是否牢固。应急指示灯外壳及面板擦抹干净。填写消防设施季度检查保养记录表照明灯具根据物业公司的规定，定期定时开灯和关灯。在定期巡检时检查灯具的亮灯情况，记录灯具的故障情况，填写设备巡检记录表，并及时安排修复，保证规定的灯具完好率。定期度对灯具进行保养，检查灯具外观和除尘，以及照度是否明显下降。如有问题及时安排更换。填写灯具保养检查表暖通系统中央空调根据物业公司的规定，按期定时开启和关闭空调。在空调开启期间，定期巡检检查空调的工作情况，有异常情况及时记录和汇报，填写设备巡检记录表。巡检内容包括：检查空调器电器插头和插座的接触是否良好，若发现空调器在运行时，电源引出线或插头有无发烫、发焦现象。观察空调器制冷剂管路(主要指分体空调器)的接口部位是否有制冷剂泄漏。若发现有油渍，则说明有制冷剂漏出，应及时予以处理。经常清扫空调器面板和机壳的灰尘。一般使用干布擦拭。先擦拭，然后再用清水湿擦布擦除掉洗涤剂。定期清洗空调器的冷凝器和蒸发器盘管。可使用毛刷和吸尘器清洗盘管上的灰尘。定期清洗空调器的空气过滤网。清扫时将过滤网抽出，用干的软毛刷刷去过滤网上的灰尘。也可用清水清洗去过滤网上的灰尘。晾干后再装入空调器使用。在每年的换季，需要开启冷空调或热空调前，请空调专业公司进行一次养护，填写空调检查保养记录表风机根据物业管理规定，定时开启和关闭排风机和通风机。定期巡检检查风机的工作情况，有异常情况及时记录和汇报，并及时安排修复，填写设备巡检记录表。定期度进行一次维护检查，内容包括：检查连接螺栓是否松动，风机起动前，首先要检查风机管道内有无妨碍转动的物品，检查进、出风口。检查电机绝缘性能是否良好，接通电源后查看有无磨擦碰撞及异常振动。检查清洗轴承。检查、紧固各部螺栓。检查、调整联轴器间隙及同轴度。检查、调整三角带的松紧度。检查润滑部位，更换润滑油及密封圈。检查风机振动、异常声响。 清洗表面灰尘。 对于发生火灾时开启的正压风机和排烟风机，每一个月进行一次试运行，并检查火灾报警信号与风机启动的连锁工作是否正常，检查风机启动与风口阀门的的连锁工作是否正常。填写风机检查保养记录表。阀门和仪表对系统中的各类阀门和仪表，定期巡检检查是否异常，记录仪表读数，填写设备巡检记录表。定期度进行一次养护检查。对阀杆螺纹，添加润滑油。不经常启闭的手动阀门，转动手轮，以防咬住。不经常启闭的电动阀门，电动操作启闭几次。保持阀门的清洁。对于发生火灾时启闭的电动阀门，每一个月进行一次试运行，并检查火灾报警信号与阀门及风机的连锁工作是否正常。填写阀门检查保养记录表给排水系统水泵包括所有生活水泵、消防泵、喷淋泵、排污泵、空调水泵。定期设备巡检时查看水泵运行情况，是否正常工作。每周进行一次日常检查保养，每半年进行一次全面保养。消防水泵和喷洒泵每一个月进行一次试运行，运行时间10-15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。水泵保养时应把与泵体相连的2米范围内阀门、压力表、管道等随泵同时保养。泵体保养的主要内容包括：检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。联轴器的联接螺栓和橡胶垫若有损坏应予更换。紧固机座螺丝并做防锈处理。生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清或更换。电机保养的主要内容包括：外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表测试电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。相关阀门、管道及附件保养的主要内容包括：各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。压力表指示准确，表盘清晰。管道及各附件外表整洁美观、无裂纹，油漆应完整无脱落。点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。控制柜的保养断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。清洁控制柜内外灰尘。合上总电源，检查电源指示应正常。保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。水泵的密封保养还应参照生产厂家的使用说明进行。定期巡检的情况记录在设备巡检记录表。消防泵、喷淋泵的保养情况应填写消防设施月度(季度)检查保养记录表，其它水泵的保养情况应填写水泵定期保养记录表。阀门和仪表对系统中的各类阀门和仪表，定期巡检检查是否异常，记录仪表读数，填写设备巡检记录表。定期度进行一次养护检查。检查闸阀密封胶垫是否漏水，黄油麻绳处是否漏水。对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏。保持阀门的清洁。填写阀门检查保养记录表水池、水箱1、每半年对水池、水箱进行一次维修养护，按程序对水箱进行清洗。2、清洗后，水样必须送检，并取得国家指定部门颁发的合格证。3、水箱盖板需加锁防护，溢水口必须做好防小动物进入的防范措施。消防系统灭火器：定期巡检灭火器的定置情况，填写设备巡检记录表，出现丢失、移位应查找原因，及时汇报。根据生产厂家的使用说明，按规定进行月检和季检，并填写消防设施月度(季度)检查保养记录表，出现检查不合格要及时上报、更换。消火栓：定期巡检消火栓部件齐全、良好，水龙头无渗漏。每个月逐处检查一次。内容包括：栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，栓门封条是否完好。检查栓内（用手电光透过玻璃照亮检查）：检查柜内元件是否齐全、固定是否良好、有无脱落，电线是否影响操作，栓内水龙头有无渗漏。测试：随机抽取火栓总数的5%，按消火栓报警按钮，安保值班中心应有正确的报警显示，栓上指示灯亮。栓门封条脱落破损的补贴封条。定期度逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）。内容包括：完成月检查中栓外检查部分。开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有，立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，如有，取出刷净、晾干。将水带交换摺道和翻动一次。检查水枪头、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损，如有立即修复，然后擦净在栓内放好。检查电线接头、按钮触点、指示灯座（头）是否良好，进行除锈紧固。将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油。检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷同色油漆。将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门，贴上新封条,并在箱门处填写检查结果。逐个测试报警按钮、指示灯显示的正确性。根据巡检和月、季检的设备情况，填写设备巡检记录表和消防设施月度(季度)检查保养记录表自动喷淋系统：每月对自动喷淋系统进行一次试运行和保养。主要内容包括：对喷头进行外观检查，检测喷头玻璃泡有无裂缝。清洗喷头积滞尘埃并擦净。检查管道，防止其堵塞，造成供水不畅，并对管网进行清洗。检查报警阀的开启与密闭性能。检查报警阀前后压力表工作是否正常。检查水力警铃是否正常工作。填写喷淋系统定期保养记录表。弱电系统安防监控中心部分定期在监控中心由安保部安排专人监控图像，应对所有现场的监控图像轮流检查。系统设备出现故障时，应及时记录并上报，填写设备故障记录表。按巡更规定的路线定期巡查。定期对记录的图像、报警、门禁等数据进行备份存档，并对系统设备进行养护。具体包括：每月一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，调整清晰度，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施，保持机房监控设备一个良好的运行环境。根据监控系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。对容易老化的监控设备部件每月一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头等。对长时间工作的监控设备每月定期维护一次。对监控系统及设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障。如：网络设备、服务器系统、监控终端及各种终端外设。桌面系统的运行检查，网络及桌面系统的病毒防御。 每月定期对监控系统和设备进行优化，合理安排监控中心的监控网络需求。每周一次对监控数据进行备份。火灾报警系统定期在由安保部安排专人监控火灾报警系统，系统设备出现故障时，应及时记录并上报，填写设备故障记录表。每月一次对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理尘埃。每半年对系统进行实效模拟检查，内容包括：火灾探测器模拟报警。手报按钮测试。火灾报警主机能正确显示报警，并发出报警信号。确认火灾后，能正确联动风机、阀门等的动作。广播系统能强制切换到火灾应急广播。电梯安全管理规定1、操作工必须持证上岗，无证人员禁止操作。2、物业管理公司管理员定期对电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。3、物业管理公司在月检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患立即组织整改。4、物业管理公司按程序文件规定对电梯维保单位进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。5、物业管理公司对电梯保养和维