中国首届商业地产年会.doc

中国首届商业地产年会正式开幕，首先有请主办方，地产NEWHOUSE主编唐亮先生致词。有请。 地产NEWHOUSE主编唐亮唐亮：感谢大家百忙之中来参加商业地产年会，还有各位商家代表们，大家早上好！首先我代表第一届中国商业地产年会组委会及主办方单位新地产向今天光临年会的嘉宾表示诚挚的问候，由于昨天北京的暴雨导致大量外地的来宾或者是晚到，或者是迟到，对他们路上的辛苦，各种艰辛啊，再次表示慰问和感谢。因为我知道昨天晚上有四点多到北京的，还有今天早上起飞到北京的，我们对北京的天气致以抱歉。 我们新地产一直关注北京地产的发展，07年我们认为中国商业地产有几大新的特点，第一是跨行业跨领域的大企业大集团，全面进军商业地产。第二，许多大型房地产开发企业在宏观调控和拿地难的情况下，战略由简单的销售转向运营，第三商业地产开发由原来简单的开发配套到细分与各类商业地产开发和运作。07年从政策法规到资本运作，有大量的工作需要重新整理，这也是我们新地产还有清华商业地产运营，汉博顾问共同举办本届商业地产年会的一个初衷。新地产作为全国性的媒体，无论在全国发行，还是市场研究都是遥遥领先，通过VIP室，实现了引领地产的使命，8月1日新地产网站开通了，这也将成为新地产与大家沟通更快的一个方式。新地产的发展需要大家的支持与帮助，下面我预祝我们的嘉宾演讲精采，大家能够得到很多的收获，大会圆满顺利，预祝各位嘉宾身体健康，工作愉快，会议期间一切圆满。 主持人朱凌波主持人：嘉宾正式演讲前我说点废话，首先我介绍一下我们三家主办机构，第一个新地产刚才唐主编自己介绍了，新地产是创刊五周年，已经成为中国地产杂志的第一媒体，他属于香港上市公司财讯集团，华迅呢是为商业地产搭建一个信息沟通和投融资一体化的平台，聚集了中国国内的百货，超市，娱乐餐饮等国际顶点的主业品牌。汉博顾问是一家商业地产性顾问机构，已经成为商业地产顾问的领导者。最后介绍一下清华大学国际商业地产运营商，第一届学员今年四月毕业了，学员来自全国商业地产开发中的领先企业，今年我们将再次组织登录日本，下面我介绍一下这次参加大会的嘉宾： 这次年会我们特地邀请到了国务院发展研究中心的领导，还有日本商业界最具榜样的商业中心项目，有18年磨一剑的六本木，还有两百多家商业地产的同行，这次邀请了大概一百多家商家，包括家乐福。还有商业地产的最后关心的问题，就是融资问题。所以这次邀请了来自欧洲，美国的十几家地产基金，明天有一场专场的基金研讨会，这次我们还得到了中央电视台，搜狐等大型媒体的支持，下面我宣布演讲部分正式开始，有请国务院发展研究中心局长，著名经济学家程秀生先生讲演，大家掌声欢迎！ 程秀生：今天我们到这儿来参加2007年第一届中国商业地产年会，我是国务院发展研究中心局长程秀生。商业地产与国民经济的发展，消费趋势有密切的关系。 国务院发展研究中心局长程秀生第一个，从整个中国经济正在发展的阶段来，中国经济正在一个经济总量迅速扩大的阶段，最近几年，我们中国的经济每年增长速度都在两位数，去年GDP达到21万亿。这个总量应当不是我们追求的目标，但是这个变化意味着什么呢，对于我们这个中国的经济发展来看，对于我们的商业活动来看，有几个方面。 第一个重要的特点就是，随着中国经济的发展，增加我们在国际上的影响。第二个特点，随着经济的活跃，居我们的消费方式也会发生变化，我们中国现代化的进程就是农业向非农产业转移的过程。如果是这两个结合在一起可能还会出现第三个有限，和第四个有限，第三个是世界资源的有限，第四个就是环境的有限。 当前中国经济发展水平的特征，对我们来说，对我们商业消费者来说直接的反应是我们的消费水平，我们的生活方式正在发挥巨大的变化。最近五年来消费支出由一般的支出转变成住房，汽车，旅游等大额的消费支出。消费的基本特点是由量的满足转向质的提高，有房子住不再是主要的了，关键是怎么住得好，住得舒适，这是大家最关心的，有交通工具不见得就可以了，关键是大家要更好一点的交通工具，购物不再是买到就可以了，关键是要购物环境要舒适。由于中国经济发展的阶段特征和消费变成，相应地会出现一系列的变化，有些很热点的问题我不能展开讲了。比如现在我们面临一个基本的大的变成，现在房子价格啊，医疗的价格啊，教育的价格啊很多，总体上反应的情况，就是原来我们在小康水平之前确定的那些比价关系面临一个重新整合，重新调整的一个阶段，这个阶段可能反应了宏观经济的矛盾，但是总体来讲像蝉蜕一样，转变一个新的状态。从现在整个来看我们在投资品，在楼市，在股市方面出现巨大的变化，在黄金珠宝方面也出现很大的变化，我们最近，大家议论纷纷的，食品啊，肉类，粮食方方面面的价格都发生巨大的变化。这些变化提出了很多新的挑战，但是基本是由原来的状态进入到一个新的状态中间的过程，这个过程中间有要解决的矛盾，也给商家带来很多新的机会。 从总的来看，随着经济总量的增长和数量的提高，产业组织模式也在发生根本的变化，已经不再是原来的购买销售的特点了，就商业来看，进入新世纪以来，这个商业面临一个很大的变化，我们商业逐渐转向以大商业，这个大商业的概念就是不是一个综合商业的概念，表现一种大商业的特征。 第一个，空间来讲市场不断扩大，物流来正在适应国际国内大循环，从国内的环境由大商品，石油，煤炭啊，钢铁啊，总量都是非常大。商业主体呢，企业也在变大，从业态来讲，通过网络式企业的扩大，网络式企业，大卖场式的企业得在向大规模发展。 首先从空间来讲，我们中国的流通业大概从改革开放以来，到现在28年了。这28年社会销售零售总额大概增长了48倍，平均每年增长14%。这个总量规模已经是足以保证大家达到小康水平。从全球来看，世界贸易着在成为一个大势。从物流来看，由原来的国内的局部的生产，区域性的生产，着在走向国际的大循环，我们商品进出口达到1.7万亿美元，处在世界第三位，相当中国GDP的百分之六七十吧，这个比例超过了日本和美国。我们货运量，中国港口吞吐量达到40亿，大概占世界的三分之一。如果说我们的物流是一个大物流，那么主体就是一个大企业。 这个大企业表现在大的连锁上，沃尔玛，家乐福，我们中国本土的连锁经营商，国美，苏宁都在迅速发展。这些大的连锁经营商已经超出了传统的商业的概念，已经在国际市场上直接参与应该格局的一股大的力量。从业态来讲，由原来的小的百货公司，转向大卖场，连锁店的方式。目前中国光是大的购物中心就出现了上百万平米，这些大的购物中心以前是很难想象的。应当说这些变化，赢利模式出现了根本的创新，包括商业模式，他不再是简单地依靠进销差价的赢利手段了，而是通过各种综合性的效益，通过零售业的组织，通过出租摊位，通道费，入场费等等，在短短几年十几年的时间里造就出几十亿，几百亿规模的企业，这种情况不光在零售业行业存在，在其他行业，包括房地产业的开发模式，包括制造行业都有类似的情况。因此赢利模式的创新，对于我们商业零售业来讲也意味着很大的变化。 我祝愿在这次会议上，我们通过大家的研讨和交流，能够为商业地产的发展寻找出一些新的机遇和空间，使我们中国的商业地产取得更大的成功，谢谢大家！ 主持人：非常感谢国务院发展研究中心局长程秀生先生的讲演，程先生在国务院发展研究中心历任过中国经济部部长，企业研究所所长，通过土地协会理事等等，研究领域就是宏观经济和房地产经济。我们再次对他的发言表示感谢。下面有请中国华迅商业地产俱乐部高级顾问高东旭先生发言。有请！ 高东旭：各位来宾，早上好！我受主办方的委托，对我国的商业地产发展状况和任务谈一点自己的看法，不当之处还请各位多多指教。 中国华迅商业地产俱乐部顾问高东旭首先对商业地产做一个综述，商业地产严格来说分两类，第一个是传统的商业，我们认为传统的商业是主要满足人们基本的生活需求。现在的商业地产的发展，主要是以消费者为主，他的业态和功能范围都异常的丰富。商业地产所处的地位和作用呢有这么几个特点。 从大的开发领域，我们分三个层面，第一个层面呢，住宅。住宅开发呢，因为住宅本身是属于城市最基本的功能，他起的作用呢有一定的不确定性，从产品角度讲，他对城市的功能提升方面起到的作用，是比较低层面的，所以住宅开发在城市建设中的作用有很大的局限性，第二个就是商业地产的开发，商业地产就是提高城市的商业水平啊，城市的整体地位啊，这个作用比较明显。第三个层面就是商务开发，商务开发是以整个城市综合的发展水平来决定的。 第二个，商业地产在经过城市的建设过程中发挥的作用和前景呢，我们也做了分析。第一个是从我国未来得经济发展，包括城市化进程这样的一个趋势里看，他将城市未来城市建设开发一个重点的领域，另外一个从企业层面上，从城市建设大的产业来讲，城市建设的产业，从住宅开发，商业地产的开发，以及商务地产的开发，是一个由低到高的阶段，现在我们大量的还是集中在住宅地产的开发，随着城市的发展，我们企业在进行商业、商务地产的开发，也会对自身的企业得到一个极大的提升。 第三个，我国的商业地产刚刚处于起步的阶段，主要存在以下几个问题。第一个呢，首先是行业的条块分割比较明显，房地产开发以及商业开发出现条块分割的状况。第二个就是产业化程度比较低，构成商业地产开发经营所需的相关资源没有进行充分的整合，导致了我国商业地产项目难以进行综合性开发。比如这几年我们说这个产业化程度低啊，商业领域相关的资源对开发商来讲可能是属于信息不对称，比如对开发商来讲他进行一个商业地产开发的时候，他能了解到的商业业态的范围啊，整个消费经营的层面啊，品牌店啊，可能很多事情都说不清楚。第三个是规范缺失，我国在包括商业网络和商业建筑啊，这方面有关的规范呢，严格来说，比较落后。第四个方面是属于开放模式落后，我国当前的商业地产的开呢，商业地产的开发是空间和功能并重的开发，第五个是商家和开发商错位，商业地产的开发存在很多的盲目性，第六个属于企业发展不太成熟，比如房地产企业个角度来看，房地产企业门类非常庞杂，还处于各自为政的状况。总之，当前我国商业地产，在项目层面，企业层面，产业层面和行业四个层面来看均处于探索和起步阶段。 现代的商业地产开发模式呢，我们首先从第一的层面来讲，就是怎么样处理好空间和功能性两者之间的关系。从我们俱乐部的角度呢，提出这么一个想法，首先是指导思想，我们极力倡导整体规划，统一经营，产业化思路，模式上我们大力倡导并购模式。下面我针对这两方面谈一些我的看法。 一个在现在的商业地产开发当中，首先一个明确的就是商业化地产开发的模式，商业地产是以经营为重，就要摈弃先建设后招商的方式。在商业专项方案工作中，主要还要解决的一些问题，包括他的流程，大家看这个示意图，主要在市场调研基础上完成商业开发项目的定位，规模预测，业态结构，根据前面所有的工作之后我们还要确定平面布局，最后进行一个采购的综合预算分析。 我们倡导这个定制模式呢，商业地产到底一个合理的开发体系是什么呢？大家看这个流程图，实际上来讲呢，这是从城市空间开始的，首先是在空间规划设计方案基础上，我们在开发商建筑方案和真正地开始开发建设之前，一定要提前，根据需求制定详细的空间设计，或者是建筑设计方案，然后再开始进行建设工作。 我们商业地产定制模式第三个方面特征是需求评估的方案，我们要根本整个项目的情况，包括我们对这个项目在专项方案中制定的策略原则，对相关的商家进行一些评审，对他们进行一个汇总，汇总完了以后，把设计的要点提供给开发商，这样就使整个开发是比较理性的，按照需求来建设这么样一个状态。以上就是我们倡导的定制式模式开发的三个特点。 另外在商业地产开发的过程中最不能忽略的就是经营，你开发了之后要招商，经营。实际上有三个阶段，经营阶段呢，存在的问题比较多的。主要的原因呢，一个是商业资源比较庞杂散乱，现有商业地产，商业资源最大的状况呢，可以说是影响我们当前商业地产发展的首要问题，对商业资源进行有效的组织和规范，要成为推动我国商业发展必须首先要突破的一个瓶颈。因为时间的关系这方面就不展开说了。 总的来说我国商业地产的阶段性任务啊，总体是从这三个层面，可能要逐步地解决，然后推动整个行业的发展。 关于商业地产俱乐部呢，我们在明天俱乐部成立仪式上做更详细的介绍，谢谢大家！ 主持人：谢谢高先生的精采发言，下面有请第一届亚洲购物中心协会轮值会长、中国购物中心产业资讯中心主任 郭增利先生讲演。 郭增利：非常高兴应新地产和清华大学的邀请让我谈谈商业地产。今天我的讲演呢，我分出四个启示。刚才我讲了中国的购物中心和商业地产的发展过程中我们说出现这样那样的问题，问题在哪里，总结起来一句话，该坚持的没有坚持。金坛我们把购物中心基本的操作理念，国际上的发展思维模式，对比中国的状况得出四点启发，分别是把握购物中心的宗旨，体现购物中心的功能，遵循商业地产项目的四大运作要素，坚持购物中心发展的基本原则。 中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在谈购物中心，看零售业的时候，国际上发展水平比较高的是美国，我们了解零售业的前端，了解零售业发展区域最好的特点，我们看美国零售业发展的特点。首先他集中速度非常快，效率非常高，规模大，管理优，零售企业取代了小企业，同时所有大型的零售商都采用连锁化经营，前一百名都是连锁的零售商。总共有11万家店铺，最多的达到7100家，就第二个指标来看，我们中国的商业地产发展进程中出现一系列的问题。其中一个最基础性的因素，在于中国的整个零售业的发展产业化程度还存在一定的缺陷一定的距离。虽然有很多的零售商已经采用连锁化经营，也占有了很大的优势，但我们整个连锁企业，管理水平和经营效率还出现很大的问题，在资源包括信息不对称啊，一系列情况都出现了。专业店在美国发展是非常快的，多业态组合的零售方式也非常普遍。中国的零售业呢，大家发现国外的零售商进入中国以后，他们认为中国没有真正意义的零售商，第二个中国的真正的专业店非常少，还有很大的发展空间和机会。 恰恰因为我们国内在专业店发展水平上还有很大得空间需要挖掘，也造成了中国的商业地产商在引进一些品牌资源的时候会发现，除了我们面对的综合性的百货，综合性大卖场大超市以后，我们的的业态非常单一化。美国的消费价值观念方面强制五合一，既强调价格也强调质量，我们用美国的消费观念衡量中国的零售商，大家有一个明显的感觉，我们追求的是五合一吗，甚至可能只是其中一点，只追求价格，我们给消费者很大的让利，对效率，对质量，对服务我们很不足。 在非商品性消费因素中，在美国占很高的比例，在中国产业化程度比较高的，如百货，超市我们的商品性消费占很高的比例，中国一定也会走美国的方式。美国的商业设施体现民族的特色和文化，管理是非常科学的。 最后一点比较核心的问题，美国零售业发展资金的来源，大部分是来自信托基金。这是美国零售业的发展特征。我们看，在这个图表当中，我们发现一个呈现-3.5%的这个点。这个就是说明美国的零售业，大家通常在讨论一个问题，就是零售业当中的百货店到底怎么了，我们通过这个数值看美国零售业当中的百货店的销售额在下降，美国从01到04年显示的数据结果，大家可以看到是-2.1%。任何一个业态都没有先进和落后的说法，百货有他特定的消费方式，有他特定的消费群，所以百货店在中国的发展空间还是很大的。下一步百货店如何调整，我们也把百货店按照八种进行细分。百货店长期来看也一定要走入细分，包括高档百货，时尚百货，同时与购物中心合作的百货店也会分离出来。在很多项目中都遇到同样的困惑，我们购物中心的百货店到底在哪里。刚才是对比美国的零售业也看到了美国零售业的特点。 我们进一步看购物中心，北美的购物中心呢，是基于零售业发生巨大的变化，由普通的购物中心转向区域性购物中心。当我们的购物中心诞生下来之后，他对消费者到底产生哪些影响，与老百姓的生活到底怎样结合的，所以在北美的购物中心当中，他的生活方式概念体现是非常透彻的。同时这些购物中心是非常强调娱乐体验的，包括动漫啊，这些大型购物中心中注重挖掘娱乐体验，而且非常注重历史文化和科技的深度融合。我们对美国的购物中心再做一个基本的描述。五万家数量，1130个封闭式购物中心，时尚生活中心大概一百个，有一个指标大家可以关注，服饰和相关主力店约占一半，在国内有很多的购物中心因为与主力店合作过程中出现不同的问题，主力店的构成发生巨大变化，在中国很多的购物中心也在想这样做。不管这样的调整方法是不是可行，我相信在国际趋势的对比之下，有一些比较成熟的物业中做探索和努力，应该具备了这样的条件；但是中国的购物中心总体来是离不开主题店支撑，和我们新兴的购物中心之间还有一定的区别。 刚才我们前一个问题中已经谈到，美国生活中心大概一百个，北京开始有，全国其他地方开始有，这是一个潮流。美国零售业的特点是与生活方式做紧密结合的。我们来看两个经典案例，MOV时尚呢，大家非常了解，他有520个国际品牌的零售店铺，86家餐厅，包括夜总会有八家，有电影院等等的组合。根据他这样一个组合，我们可以看到，零售与娱乐结合的综合体，在MOV时尚中占的比例是非常高的。我们对比在中国的购物中心是不是也是有这样的一个根据老百姓消费的需求，也做了这样的人性化考虑呢。我们认为MOV社会性很强的，他里头有很多的公共服务机构，包括医疗保健，结婚礼堂等等，这样的社区服务设施都有。同时，他很多的入住MOV的零售商也是通过娱乐设施增强购买力。我们根据MOV的特点，会捕捉到一个非常有价值的现象，就是积强的社会性。 我们看第二个例子，布鲁沃特，他最成功的一点是，他的建造，他的运营，他是关注未来资产的创造，而不是眼前的资本，他不是简单的建造和出售，他是追求长期发展的投资。第二个投资从销售组合上，他有三个这样的过渡，首先第一个阶段是与当地政府和社区合作，融合购物休闲，创造独特的体验，第三对我们启发最大的，他上升到了城市的基础设施方案这样的高度。布鲁我特并不是单纯的商场，他是一个社会化的基础设施。他是一家人都可以欢度美好时光的地方，同时视觉非常明亮开阔。而且在布鲁波特当中，他的设计师在这里面始终强调这句话，叫布鲁沃特开发过程遵循一个原则，顾客购物体验高于一切，这是他的设计师的自传中强调的一句话。我们通过他自传的描述给他提炼出这样一条。就是协调进行，有潜质的租户，并达成理想租户的组合和最佳商业条件。布鲁沃特对中国购物中心来说，我们中国的购物中心在租户选择上是不是还保留有租会进场就可以，有租户填场满了就可以，我相信很多项目都是存在这样的情况的。所以，刚才我们通过对美国零售业的发展特点，美国的MOV，英国的我特的分析以后，我们会看到，在这样项目当中，都有他成功的一面，但是在所有得成功元素当中，我们再去提炼，有哪些因素是可以拿过来供大家参考的，所以我们总结了四点。在开场的时候已经介绍过了。 首先要做好购物中心，要明确做购物中心的目的，也就是说我们一定把握购物中心的宗旨，从购物中心的开发运营过程，他是强调三赢的关系。首先顾客要赢，顾客要欢迎这个地方，顾客愿意多这个地方来光顾，有了这样的基础，租户就满意，他能够向业主支付更高的租金，也有利于展示他自己得更好的形象，三赢当中谁赢是基础，顾客赢是基础，谁赢是末端，业主。我们在座的开发的人，有了这样一种心态，我们的购物中心，我们业主的盈利，业主的资产价值才能充分体现，才能从开发运营的整个过程为顾客着想，为租户着想，扩大租户的知名度和影响力。我认为中国购物中心最大的挑战就在于此，中国很多的商业地产商并没有按照商业地产商的基本原则在做事。 投资商，开发上，品牌店铺和消费者之间的关系，刚才我们讲是三赢的关系，业主是最后一个赢家，虽然是最后一个，但是可能是最大一个赢家。 我们自始自终强调，购物中心具备商业、地产、金融三种功能，怎么体现呢？以下六个方面，第一是统一规划；二共同活动，三统一运营，四是比较购买，协调竞争，五综合性，六是停车场和其他配套设施。 所以呢，从整个的运作流程来说，我们也把购物中心的开发了一个完整的流程表，这个表中没有任何一个环节是你可以回避的。我们在做每一项购物中心开发的过程当中也一定遵循一个方法，遵循一个流程，遵循一个必须要坚持的理念和原则。在整个流程表中，从调查开发方向，在商场规划阶段，我们怎么做，在招商阶段怎么做，经营过程怎么做，我对应的自己的团队如何搭建。是不是几年以前的样子，开发完了再招商，大家再强调招商非常重要，第三，再运营了，所有的购物中心成功的项目都是招商和运营在一起的。这是购物中心在目前阶段非常关键的一个需要考虑的要素。所以，这就是引出我最后一个启发。也是中国购物中心最大的一个挑战。就是购物中心的发展只有基本原则，只有基本趋势，没有定势。也就是说购物中心的发展在中国是不是具备基础。 首先要确定购物中心的发展在中国是顺应经济发展的，是在不断演变更新的，能够满足日益变化的消费需求。我们制造这个产品的工人应该怎么做呢，这是第一点。第二点，中国的购物中心虽然在一定程度上会重复国际购物中心的模式，他一定与这些区域的购物中心发展接轨，但是在中国，大家会发现，我们用三年的时间，五年的时间走了别人四十年的路程，在这样剧烈的演变过程中必须要逐渐摸索出具有中国特色的购物中心。中国式购物中心就必须要更加中国化，区域化，绝不能照搬欧美的方式。 第三点，购物中心发展中政府的作用，这也是中国的商业地产和购物中心发展过程中面临的最大的一个困难。就是政府对网点规划的管理，是商业地产开发的最大保证。我走了很多的地方，甚至县城，我们突然发现在一个很大很大十万平米的项目旁边，开发了以后，没过几天在旁边又出现一个六万平米的商业中心。我们需要政府按照城市基础设施的功能社会化去配比。这些物业存在于一个城市，能够为这个城市的发展体现怎么样的价值呢，如果这种价值发挥不出来的话，他的损失并不是开发商投资额本身的损失，他是一种社会资源的综合浪费，所以这个环节当中，我们还是想更多的管理机构，对商业中心的管理要严格，让整个购物中心市场在有序的环境下健康发展。 刚才的观点也不一定准确啊，希望大家批评指正，谢谢！ 主持人：看到我们嘉宾对时间掌控都非常准确，我们也非常感谢，郭先生对购物中心非常有研究的专家，有人预测购物中心可能是中国商业地产发展的一个主流模式，下面有请的嘉宾，应该用非常隆重的掌声了，我们请到六本木的投资商，森大厦株式会社参事岸 满帆先生。掌声有请岸先生。 森大厦株式会社参事岸满帆岸满帆：大家好！我叫岸满帆，我的中文只会一点点，所以需要翻译一下，谢谢！我在六本木竣工之前是有三年时间参与建设的，今天大会邀请我来参加，我感到很荣幸，我想在中国六本木在也有一定的知名度了。因为比较有限，我介绍六本木，一个是因为他是一个综合设施，综合体，还有一个他是文化中心，我想从这两个方面来介绍。还要说一句，这次第一届商业地产年会顺利召开，我有幸被邀请，非常高兴。 六本木是2003年竣工的，刚才也讲了，他是一个文化中心的概念。看这张照片，所谓的综合设施，他有哪些设施呢，主体的森大厦是办公为主，旁边还有酒店，图书馆，朝日电视台等等。六本木总的建设面积有78万平方米，占地面积差不多是有12公顷。刚才说的78万平方米里面，各个设施的比例，办公差不多38%，住宅部分是17%，商业设施部分是12%这样的一个比例。在整个城区里面工作的人员有两万一千人左右，居住的是两千一百人，来访人数每年达到有4400万人次，这个数字是什么概念呢，在东京迪斯尼游乐园每年的来访人数是1100万人次，这是东京图的一个中心部分的示意图，最主要的一个交通动脉是环状线，它在环中线最中央的部位在六本木这个位置，项目的竣工是03年，但是从项目开始立案是1986年的事情了，到竣工花了17年的时间。下面看一下开发前的图片，这个区是一个老区，开发之前是非常密集的，住宅非常非常的一个区域，开发是比较困难的。特别是开发的时候，我们一直听居民在说，说这个开发以后，防灾方面有没有什么问题啊，一直有这个议论。后来我们跟居民，特别是跟政府合作了以后，做了一个非常完整的区域规划。所以这个项目也不光是我们森大厦一方的努力，也有原来居住在这个地方五百户的土地所有者，还有政府三方的合作成果。我们也有一点比较自豪的是，原来住在这里的五百户居民，他们有四百户左右是会签到六本木来了。 看一下城区的配置图大概分三块，最上方的一块区域是直接连接地铁站的，那边我们放了一些比较中档的一些层次的小规模的商业设施。中心部分放的是核心，有办公，还有一些电视台，还有宾馆的部分。在中心稍微靠下部分是有一个主干道，这是个坡，这里放了非常高档的一线的品牌店。城区的一些设计呢，我们请了一些世界著名的设计家，比如像美国的KTF。城区的来访人数一直没有衰退过，第一年是4500万人次，后来一直保持这样的水平。我觉得六本木聚集人气的主要原因，并不是在于这个城区设计非常好，看上去非常好，我觉得他是一个理念，理念的部分得到了很多人的共鸣。 六本木的开发遵循了四个理念，第一个开发理念就是使在办公的地方，和居住的区域，使这个区域接近。第二点就是这个城区是安心和安全的，让人有安全感，让人放心的城区，第三个是对环境的考虑，也是我们开发的理念之一。第四个就是怎么让历史的回应如何保留下来，历史和现代如何结合。 这些理念是如何结合在一起呢，我们最主要的一个就是我们宣传的口号，是把我们六本木城区叫做文化都心。在我们城区里有一个叫森艺术中心的设施，这个设施就是集中把文化中心非常集中地体现出来了，在森大厦主楼的最上面的部分，从49到53层规划森艺术中心。从上到下是53层森美术馆，52层东京城市观景，51层是我们会员俱乐部，下面是六本木的学术中心，其实我们这样一个大胆的设想被很多同行的房产商觉得不可思议，怎么可以把主楼最好的部分做艺术中心呢，很多人都说主楼最上面的部分如果租办公室什么的话，租金肯定是非常高的，怎么做这些不赚钱的文化艺术事业呢。我们主要的想法是在这个城区里设了艺术中心，一方面我们考虑到不是眼前的利益，我们想把这个城区未来资产的价值升值，第二点就是让居住和工作在里的人员，让他们平时可以感受到非常满足，让他们有文化的享受。 美术馆是每天晚上开放到10点钟，城市观景台是开放到12点。东京的夜生活是非常丰富的，人们的睡眠时间都是偏后的，大家加班以后还可以去看看美术馆，观景台是开放到12点，吃完晚饭以后还可以去看看夜景。我们想从这个城区不断把文化和艺术的信息向外面传播，所以我们把电视台，电台，和电影院也放到我们城区里来了。 下面我们来看一下，我们办公楼租住的客户的特征，入住的企业主要是世界金融企业，还有IT企业为主。日本一般的公司都是西装笔挺的，因为这个楼里面很多得是一些非常知名的IT企业，他们都是穿着牛仔裤啊，非常随意的服装过来的。我们森大厦的主楼从第七层一直到47层部分是办公区域。入住的有像高盛证券，还有日本雅虎等等。东京时常可能有一些地震什么的，所以安全很重要。碰到地震或者是灾害来的时候，这个楼不能倒塌，这个是最主要的，还有在灾害来临的时候，我们的楼要能持续使用，不能停电停水等等，这是我们一直在考虑的。还有我们对绿化环境的考虑，我们的绿化是26%，改造以后，植树是六万八千棵，因为我们不是单栋的建筑，我们是一个综合的规划，所以绿化是考虑非常周到的。左图是开发前，右图是开发后，大家可以看一下，这个绿化的变化非常明显。 在这个区域里面有很多开放的绿地，还有一些比较独特的屋顶花园，这张照片也可以看到一片稻田，小孩子在上面插秧，这个稻田在主楼的六楼的部分，做这种东西是根本不赚钱的，但是我们考虑到居住在周边的居民有一个活动的平台。这张照片是从卫星上拍摄的图片，可以看到红颜色的部分是温度高的部分，蓝颜色的部分是地表温度比较低的意思，可以看到六本木建成以后，因为绿化很多，让地表温度比周边区域的地表温度要低了几度。 现在介绍一下我们的电力热源系统的引入，这个系统是我们在六本木里面自行发电的系统，如果灾害来临了以后，我们外部没有电源供应的话，我们可以自行发电的，所以，可以持续供电的。我们这个自行发电不仅增强这个城区的抗灾性，并且对环境也很大的贡献，自行发电可以节能，二氧化碳的排放量也是有所降低的。 还有前面提到的保存历史记忆，让历史和现代融合为一体。这些照片，我们可以让这些古树怎么样可以保存好，原来的毛利庭院有两百多年的树龄了，我们开发的时候把这个树临时牵动一下，开发完了以后，我们再把这些树牵回来。 下面我介绍一下商业设施规划的情况，我想可能大家对这个部分最感兴趣了。我们的商业设施规划了以后，我们招商的部分都是自己招商的，而且不光是我们想要进一线品牌，而且一定要理解和接受我们开发理念的这些商家才是我们招商的对象。我们这个城区在东京设立了一个全新的城区，我们的一些崭新的理念他们接受了以后我们才请他进来。这个照片是一些涉及的商业设施，右下这个地方是我比较喜欢的，这是一个非常有名的书店，这个书店是和星巴克融合在一起的，你可以看书，喝咖啡，是非常享受的。 还有一点，我们招商了以后就不是我们置之不管了，以后的管理也是我们森大厦自己在做的。像这个照片就是我们城区管理中比较有代表性的例子，左边的这个照片是宇宙战争在日本首映式的时候，导演和影星都来我们这边参加活动，还有汤姆克鲁斯也是过来了。因为搞这些首映式呢，我们又有电影院，又有搞记者发布会的场地，还有宾馆可以住，还有很大的露天场所，所以搞这样的活动是非常容易的。我们也不单单是搞那些非常豪华的像电影首映式之类的，还有一些非常朴实的活动，左边的这个照片，当地的居民非常想吃当地的果蔬，这个就是各果蔬早市，就像中国的早市似的，旁边还有太极拳的活动场所。我们搞这些活动，就使得在这边工作和居住的人更加喜欢这个城区，这个城区就更有活力，未来资产就更有增长。 以上是对六本木的一个简单介绍，借这个机会呢，我想把我们在中国的事业简单介绍一下。我们在中国的第一个项目是96年在大连的，森贸大厦，98年在上海森贸国际大厦是第二个，后来这个楼后来更名叫汇丰大厦的。那个时候大连政府希望我们去那边造这个楼，使大连的城区更有活力。我们在中国第三个开发的案例就是上海环球金融中心，这是明年要竣工的。这个项目的位置在浦东陆家嘴，建筑面积38万平方米，高度是492米，101层。这个楼完全不只是追求什么高度，我们最主要的想法是一个垂直的综合体的城市花园。这个楼主要的功能是办公部分，除了办公设施以外，我们在低层次有会议设施，在高层有观光和酒店设施。竣工以后呢，大概的图片就是这样的。上海将成为世界上的金融中心了，我们这个楼也希望能够致力于这个金融中心的建设，成为上海一个新的地标。现在这个楼已经建到90层的高度了，今年九月份我们要封顶了。大家如果有机会来上海的话，希望到环球来看一下，现在它跟金茂是很姐妹一样的。今天我的介绍就到这里了，今天再次感谢主办方邀请我参加这个会议，谢谢大家！ 主持人：尽管今天我们给岸满帆先生的讲演时间是最长的，而且超时了一点，但是我们依然是意犹未尽。我们为什么邀请岸满帆先生呢，今年三月份清华大学组织的国际商业地产去日本考察，当时国内的学员去了20多人，去之前很多人在香港，新加坡都看过项目，去之前很多人对日本的项目没有什么太有信心，甚至有一点小小的民族情节，去了之后大家印象非常深刻。这次我们学员企业中，有一家企业就报了11个名。他们在沈阳做了一个项目，已经两年没有做了，土地拿到手了，本来想做一个街区MALL，做一个高档的品牌集合体，硒谷也做了，他们这次就是到日本考察一下，日本的商业地产，确实有值得学习的地方。 下面邀请汉博顾问董事、汉博研究院院长王永。大家掌声欢迎！ 汉博顾问董事汉博研究院院长王永王永：今天演讲的题目是顾问机构在商业地产价值链中的作用。 通过我们这几年做商业地产的项目，已经和开发商做的切磋以后，一个很大的感受是什么呢，商业地产绝对不能像住宅那么干，它的赢利模式是完全不一样的。像在北京房子要出来，不用做广告，一两天就卖光了，住宅就是流水线的产品，最主要的就是控制成本就可以了。你看看现在成功的大开发商，像金源啊，在成本控制和价格链控制非常好，所以做得非常好。 商业地产其实是一个很好的资本的载体，你想挣大钱就一定走资本的路，你有好的融资平台，做商业地产是非常合适的，谁在做商业地产，金源自己非常有钱的，中粮啊。商业地产成功的关键因素是什么，我觉得是资本和产业的互动，你如果把这个商业地产卖给小业主的话，我想是一定会死掉的。正因为商业地产复杂，大家觉得比较不好弄，难点在哪儿呢，我觉得一个是综合性，还有一个是对大资本的要求。我们做一个项目首先必须考虑消费市场，周边的消费规模啊，消费偏好是什么，这个弄清了以后，才能知道我个项目做什么档次啊，什么业态啊。完了还要了解各个商家，他们的发展战略啊，他们的建筑要求可能都是不一样的，还也各个业态的发展趋势是什么？因为我们知道满足一个消费市场需求的时候，我可能有好几种态势，买菜可以去菜市场，也可以去超市。 我们招商的时候要考虑到这些商家他们的发展战略是什么，并不是每一个业态都可以产生很高的回报。这个业态一定要带人气，光从租金的角度出发，精品店肯定最高，但是你要全是精品店的话也不行，但是他可以带人气。 我们还要看看开发商的自己的能力，你的地的条件啊，你的资金啊，是不是适合开发个商业项目，很多的开发商在做的时候可能缺乏资金的支撑，我们怎么到资本市场找到这个钱，我们了解资本市场的规则，他们沟通的方法方式是什么。今天很多开发商很关注这个问题，就是我这个项目做起来了，还不错，我怎么变成钱，这个涉及到资产变现的问题。这么大一个整合的系统，我们开发商如果要做这个东西，如果以前没做过的话，面对这么庞杂的一个体系是很困难的。正是由于这种复杂性啊，各种顾问机构大量参与到商业地产的开发中，包括商业的策划公司啊，各种投行，投资顾问公司都会参与其中。我从我们汉博顾问这样的商业顾问公司的角度，在提供服务的时候，能够提供什么服务，我简单讲下。讲这个之前涉及到商业地产操作的流程，前面的几位也讲了。我讲下汉博非常推崇的定制化流程。 首先要想明白这个项目的赢利模式是什么，你是持有还是出售，你做产权式商铺，一定是适合分成小铺面的，而且定位上可能业态越少，像批发市场，这种风险最小的。我们知道赢利模式以后，你要了解你的消费者，你面临的消费空间，得出一个大概的初步市场定位，这个规划做出来以后，我们算笔帐。每一个项目的经理人都扛着投资回报的重担，我要完成目标，我适合做什么，这个市场定位是综合考虑消费者的需求，以及我投资回报率平衡的问题。 根据这个我们提交一个规划建议，根据我这个业态的布置进行规划设计。大家现在流行一句话叫商业不需要定位，该怎么办怎么办，这个不对的。 你连每层做什么都不知道，空间啊，荷载都不知道，你怎么弄，你这个定位要出来。 主力店的招商要走在施工之前，这个图纸还没有最后落定，这个主力店基本是毛定的。主店招商差不多以后就可以做方案，做施工设计，开工。开工就意味着全面招商的开始，做好了以后就是项目的试营业，以及推广的计划，然后是商业管理，这是一个大的操作流程。 我们汉博顾问大概分三块服务内容，一个是市场调研策划，一个是中期的招商，然后是后期的管理。我觉得一个商业顾问公司一定提供给开发商这些有价值的东西。下面五点，第一点要提供符合消费者需求，并富有竞争力的市场定位。第二点是提供一个符合租赁商家要求应富有吸引力的空间。第三个是帮助开发商找到符合市场，并富有品牌影响力的商家。第四点是你要提供一个有控制力的商业的经营管理。第五点提供符合法规，并且创造额外价值的税务啊等等。我们做定位的时候，非常希望开发商能问到我们为什么，我们也很乐意回答这个问题，为什么这个定位？ 我们了解这个区域人口的重量，数量与质量，消费习惯，得出区域商业物业的需求，这个帐是可以算明白的。然后这个市场空间可能会被未来的商业供应所满足，还有考虑到竞争力商圈的影响，因为一个项目足够大的话，你不是一个孤零零的东西，你要和周边的项目互补，形成一个平衡的商圈关系。市场空间分两大类，一个是绝对数量的市场空间，包括我们的大悦城的项目，那个项目周边有35万人群，但是商业物业基本是空白的。还有总量的市场空间，对我们南三环的项目呢，那个总量差不多了，但是还有结构上的市场缺口。再考虑到我们消费者的意愿，主力商家的反馈啊，我们要想清楚我们这个项目是为那些人提供哪些需求。很明白三点，消费者，需求，档次。这个时候业态的组合也就出来了，再根据建筑的组合把业态的组合做出来，然后算算成本啊，收益啊，风险啊。 我觉得一个好的商业项目，建筑上至少要满足“四用”。首先是适用啊。然后是够用，还有一个是舒适，包括休息的空间，像西单大悦城啊。 第三个通过广泛的招商资源，招商就是沟通，沟通就是价格，我给商家提供这么大的一个空间，你给我什么，就是价格。 我们得找到一个打动经营商家的定位，告诉他这么做的这个空间是非常大的。还有一个是后期的商业管理，这个对商业物业价值的提升是非常重要的。我觉得商业物业管理至少要做到四大块，包括营销这块，我物业有了，商业请来了，消费者来了，消费者来了以后我得让他有一个好的感受，把消费者留住。还有就是招商，商业的价值就是不停地商家淘汰，才能把租金提上去。还有一个就是日常管理块，我们就以一个标准化体系，推动每年租金的增长。 还有提供额外的，比如财务啊，税务筹划啊。我们知道好多人做持有性商业是为了做有效规避，现在土地增值税很严，有这么多土地增值税怎么办呢，我做一个持有性物业。还有一个就是房产税，房产税是和折旧有一个平衡的问题。还有一个就是资本结构。还有一个是资产变现的策略。 我们总结来总结去，商业地产怎么赢利啊，三大条。第一个自己持有。还有一个就是做一些资产证券化的东西，包括大连万达做的CNBS，还有一个是物业销售，就是产权式商铺。产权式商铺在北京90%都失败的。因为中国人相信是我的东西你就不要管了，所以你想真正的统一是永远做不到的，这是根本性的问题。还有一个是整体出售。还有就是基金，他肯定要比房地产开发公司的上市公司的股票市盈率是高的，但是在中国呢，这个很麻烦，这个就不细讲了，时间超了很多了。 今天跟大家简单沟通一下，顾问公司能够为开发商提供什么服务，就这么五点，谢谢大家！ 主持人：下面有请中坤集团大钟寺国际广场总经理 黄哮峰先生讲演。大钟寺提出一个第四代商业模式，我们今天听听他们怎么阐述这个概念的，包括他们怎么操作的。 中坤集团大钟寺国际广场总经理黄哮峰黄哮峰：首先感谢主办方邀请我过来，简单说一下中坤地产，95到04年我们在全国范围内开发的店面超过120万平米，目前在北京集中在海淀区这块有三个正在做的大项目，一块就是中坤大钟寺，预计今年12月试营业，还有一个是西直门的中坤大厦，另外一个是沙河湾的高档居住。 接下来给咱们讲下我们黄总提出的第四代商业模式。我们提出的第四代商业模式的概念，主要的核心是强调体验式消费为主，与第三代MALL相比呢，第四代购物不再是重要的功能，更加突出休闲娱乐的功能，表现出城市生活时尚的概念，满足大众日益增加的文化需求。这个大型的商业街区是休闲中心，同时也是社交中心，八小时之外街区。以前我们购物去西单，酒吧呢，去三里屯。现在大钟寺是核心一站式购物广场，大钟寺内部有很多的构成元素，有酒吧，夜总会，美术馆等等。另外公司已经斥资两个亿打造声光效果，我们叫做灯光盛宴。接下来推广这个业态的规划。我们的整个思路是两轴多中心，北部是北三环，中间是我们商城的核心的区域，有一个广场，在这个广场放眼望去呢是两个中心。西区呢主要是由国际国内的一些体育品牌的零售店，以及健身中心，D座是时尚购物中心，和知名的百货店，面积都是非常大的。白天我们站在中心广场的时候，我们会看到非常有特色的商城，晚上可以看到商城的灯光盛宴。 第一个选择商户，第二个是商户开业以后的服务，大家知道有的开发商之前和商户说得很好，进去之后不是那么回事了，第三个是从营业层面做一些经营管理水平的管理，整个商城呢，我们要长远来赢利的话，入住商城的每一个商户首先要要有一个利润稳定的增长点。我们现在正在做商户的筛选工作。根据目前的安排呢，可能是在今年九月底，这个商城的招商将达到90%以上，为年底顺利的开业奠定良好的招商基础。 最后我跟大家汇报一下项目的经营前景，目前北京的奥运因素啊，消费模式已经突破了传统的商业，大钟寺的应运而生，将迎来巨大的发展空间。 目前我们正在筹划组建大钟寺商业研究所，这个研究所主要是由中坤发起，联合一些专家以及业内的资深人士，他是以大钟寺国际贸易中心项目作为一个研究平台，全程对这个项目的招商以及运营管理工作跟踪研究，将需要解决的问题及时反应到研究所，研究所的研究结果呢，再转过来实践。这个研究所将对今后大钟寺项目长远和稳定的发展，起到不可低估的作用。我们这个广场在今年的12月18号举行盛大的开街仪式，届时欢迎各位莅临指导，谢谢！ 主持人：谢谢黄总对大钟寺包括对第四代商业模式的简单阐述，我建议大家到现场去看看。下面的题目很有意思，就是沃尔玛们为何亚洲水土不服。下面请的嘉宾是：家乐福资深合作伙伴 张科先生。大家掌声欢迎！ 家乐福资深合伙人张科张科：首先感谢新地产提供这个机会，我非常有压力，因为这个，关于像沃尔玛在中国水土不服的问题，这个问题交给我呢，我压力很大，因为毕竟我们是家乐福合作伙伴。所以今天我想讨论一下国际品牌机构在中国发展的误区和我们在商业地产发展中面临的问题。 从我个人自己的情况来说呢，我是93年开始接触商业地产的，当时在一个实施企业，到2000年以后开始全面涉足商业地产项目，包括建造，包括招商，包括最后资金方面的转让等等。参与过的项目很多，北京的有双井家乐福，双井家乐福百安居等等，以及现在正在做的华普商业中心，这些大多都是商业地产项目。非常有幸的是我接触了从土地获得，到建造，到招商，销售，到运营的过程。 今天我介绍的情况呢，首先是我对商业地产的一些初步的认识，第二个是商业机构的合作伙伴，我们的一些合作伙伴，他们都是非常优秀的国际企业，第三个是国际品牌机构在中国城市发展过程中存在的一些误区，以及我们本身存在的问题。最后简单总结一下。 对于商业地产的初步认识呢，我想主要包括以下几个方面，首先呢，我认为商业地产相对其他的地产投资项目呢，更具挑战性，更具难度。主要体现在包括以下几个层面。 首先是在什么地区做什么项目，我所做的一些商业呢，大多数都不是在城市繁华地区的中心地带。第二个就是在商业地产建设方面，支撑和运行的有很多内容，从建筑管理层面来说和其他的类型相比，他既要包括从平面角度研究人流，还要包括纵向研究，包括人类，货运通道。我做的几个综合体的项目呢，我觉得相对街区啊挑战更大。商业地产呢，他对区域有更大的影响，我做的几个项目中我也深刻体验到，我们做的商业项目中，我们在做商业地产的时候，更多地要有责任心。我们认为优秀的商业地