房地产市场调查方法讲义.ppt

第二章 房地产市场 调查方法,第二节 实地调查法,第三节 询问调查法,第四节网络调查法与电话调查法,本章主要内容,第一节 房地产市场调查方法概述,第五节 问卷调查法,一、房地产市场调查的资料来源,第一节 房地产市场调查方法概述,二、市场调查方法的分类,三、房地产市场调查方法的选择,一、实地调查法概述,实地调查法是在没有理论假设的基础上，研究者直接参与教育活动收集资料，然后依靠研究者本人的理解和抽象概括，从经验资料中得出一般性的结论的研究方法。,第二节 实地调查法,二、实地调查的特点,（一）研究过程持续时间长。 （二）研究者与研究对象之间有更充分的认识和情感的交流。 （三）采用定性分析的方法整理收集到的资料。 （四）研究结论只具有参考的性质，暂时的结论往往是进行更深入探究的基础。 （五）采用多种方法收集资料。 （六）非常强调研究者是收集和分析资料的一种工具,第二节 实地调查法,三、实地调查的优点和局限,（一）实地调查法的优点 1深入。 实地调查可以比较深入地探寻被研究对象的特征。通过尽可能完全直接的观察与思考一种教育现象，它能给研究者提供系统的观点，也可以对其了解得比较深入和周全。 2灵活性。在这个方法中，可以随时修正研究设计，甚至可以在任何机会来临时随时准备进行实地调查。 3花费少。实地调查的花费相对较少，其他的研究方法可能要求昂贵的器材或是高佣金的研究人员，而实地调查可以在研究者带着一本笔记和一支笔的情况下进行。,第二节 实地调查法,（二）实地调查的局限,1由于实地调查是以定性为取向，所以它很少能针对大型群体精确的统计性陈述，很难产生全面精确的描述。 2实地调查中得出的结论只是可能的，而不是客观的、精确的与可以检验的。,第二节 实地调查法,四、实地调查的适用范围,（一）适用于研究那些只有在一定的自然背景中才能很好理解的态度和行为。 （二）适用于研究那些随时间推移而变化的社会过程。 （三）适用于研究教育中结构较为松散的问题。 （四）适用于研究那些不宜简单定量的教育课题,第二节 实地调查法,五、实地调查的过程,（一）准备阶段 （1）查阅文献 （2）请教同行 （3）专门准备： 事先深入现场进行预研究，了解哪种方案可行； 设法了解现场的权力结构、人员关系以及普遍认可的行为规范； 选择适当的介绍人给予介绍，以取得对方的信任； 学习与被研究者建立良好关系的“诀窍”。,第二节 实地调查法,（二）进入现场,1.进入研究现场方式： （1）隐蔽式 （2）逐步暴露式 （3）隐蔽与暴露结合式；,第二节 实地调查法,2.进行现场研究,提出问题 收集资料 记录现场内容,第二节 实地调查法,（三）整理资料,（1）整理笔记和建立档案 （2）资料分析：频率、程度、结构、过程、 原因、后果 （3）得出结论,第二节 实地调查法,（一）实地调查中的观察 1.参与观察 （1）什么是参与观察 （2）观察活动中研究者的参与程度：完全不介入研究对象活动、低程度介入、中度介入、主动积极介入、完全介入。 （3）参与观察的要求 a、参与观察者的活动必须有明确意识； b、参与观察者的观察角度要大； c、要同时从局内人与局外人的角度出发； d、参与观察者需要自我反省，增进自己对情境的敏感度； e、要作仔细的记录，记录客观的观察和个人主观的感觉。,六、实地调查收集资料的方法,2.观察角度的选取： 全面观察 焦点观察 3.观察记录： 快速完整地记录 有区别地记录 有准备地记录,第二节 实地调查法,（二）实地调查中的访谈,1. 实地调查中的定性访谈 2. 访谈的注意事项： 确定主要的访谈对象 确定访谈时间和次数 形成良好的访谈关系 3. 做好访谈记录,第二节 实地调查法,（三）实地调查中其它收集资料的方法,投射 照相机 录像机,第二节 实地调查法,七、实地调查法的注意事项,（一）伦理道德规范 （二）实地调查的信度 （三）实地调查的效度,第二节 实地调查法,一、询问调查法的概念和特点,询问调查法又称访谈法，它是市场调查中最常用的、最基本的调查方法。 a、就是调查人员采用访谈询问的方式向被调查者了解市场情况的一种方法。 b、就是访问者通过口头交谈等方式向被访问者了解社会实际情况或探讨社会问题的调查方法。,第三节 询问调查法,询问调查法的特点,直接调查 口头调查 互动式调查 需要技巧的有控制的调查,第三节 询问调查法,二、询问调查法的种类,访问询问法的类型标准不同类型不同。 a按访问方式分类：直接访问和间接访问 b按访问内容分类：标准化访问和非标准化访问 c按访问内容传递方式分类：面谈调查、电话调查、邮寄调查、留置调查和日记调查等,第三节 询问调查法,三、访谈过程及其技巧,访谈过程，大体上可分为接近被访问者、提出询问的问题，引导和追询，访谈的结束等几个环节。要取得访谈的成功，访问者必须在访谈过程的各个环节上，熟练地掌握和运用各种访谈技巧，,第三节 询问调查法,（一）接近被访问者 访问的第一个环节是接近被访问者。接近被访问者的第一个问题，是如何称呼的问题。称呼恰当，就为接近被访问者开了一个好头；称呼搞错了，就会闹笑话，甚至引起对方反感，影响访问的正常进行。 对被访问者的称呼，应注意几个问题： 1）要入乡随俗、亲切自然。 2）要符合双方的亲密程度和心理距离。 3）既要尊重恭敬，又要恰如其分。 4）要注意称呼习俗的发展和变化。,第三节 询问调查法,接近被访问者大体上有几种可供选择的方式： （1）自然接近，即在某种共同活动过程中接近对方。 （2）求同接近，即在寻求与被访问者的共同语言中接近对方。 （3）友好接近，即从关怀、帮助被访问者入手来联络感想、建立信任。 （4）正面接近，即开门见山，先进行自我介绍，说明调查的目的、意义和内容，然后做正式访谈。 （5）隐藏接近，即以某种伪装的身份、目的接近对方，并在对方没有觉察的情况下访谈。,第三节 询问调查法,二、提问的种类、方式和语言 访谈技巧首先是提问的技巧。 访谈过程中提出的问题，可分为两大类，即实质性问题和功能性问题。所谓实质性问题，是指为了掌握访问调查所要了解的情况而提出的问题。 它大体上可分为四类： 1）事实方面的问题 2）行为方面的问题 3）观念方面的问题 4）感情、态度方面的问题。,第三节 询问调查法,所谓功能性问题，是指在访谈过程中为了对被访问者施加某种影响而提出的问题。它也可分为四类： 1）接触性问题。提出这些问题的目的，不是了解这些问题本身，而是为了比较自然地接触被访问者。 2）试探性问题。提出这些问题是为了试探一下，看访谈对象和时间的选择是否恰当，以便决定访谈是否进行和如何进行。 3）过度性问题。有了过度性问题，访谈过程就会显得比较连贯和自然。 4）检验性问题。提出一个问题的目的，是为了检验前一个问题的回答是否真实、可靠。,第三节 询问调查法,提问的方式多种多样，究竟采取那种方式提出问题， 应该考虑三个方面的因素： 1）要考虑问题本身的性质和特点。 2）考虑被访问者的具体情况。 3）考虑访问者与被访问者之间的关系。,第三节 询问调查法,（三）听取回答的技巧 访谈技巧，首先是提问的技巧，同时也包括听取回答的技巧。 “善问”和“会听”，是一个熟练访问者不可缺少的两个方面。 听，客观上存在着三个层次： 1）表面的听2）消极的听3）有效的听 有效的听，它大体上包括三个步骤： 1）接收和捕捉信息2）理解和处理信息， 3）记忆或作出反应,第三节 询问调查法,要有效地听，就必须做到以下几点： （1）要排除听的障碍。 （2）要有正确的态度。 （3）要提高记忆能力。 （4）要善于做出反应。,第三节 询问调查法,（四）引导和追询 引导是提问的延伸或补充，是访谈过程中不可缺少的环节或手段。 在什么情况下引导呢？如何引导呢？要具体情况具体对待。 只要排除了干扰和障碍，使访谈过程得以按预定计划发展下去，就算达到了引导的目的。,第三节 询问调查法,追询不同于提问，也不同于引导，它不是提出新的问题，也不是排除回答中的障碍，而是为了促使被访问者更真实、具体、准确、完整地回答问题。 在什么情况下追询呢？ 追询的方法：正面追询，系统追询，重复追询，有反感追询 追询一定要适当。1）要适时。2）要适度。,第三节 询问调查法,（五）访谈的结束 访谈结束应该注意两个问题：一是要适可而止，二是要善始善终。 所谓适可而止，主要掌握两条： 1）每次访谈时间不宜过长，一般以一两个小时为宜，特殊情况则应灵活掌握 2）访谈必须在良好气氛中进行。 所谓善始善终，主要做好两件事： 1）表示感谢和友谊。 2）为以后调查做好铺垫。,第三节 询问调查法,（六）再次访问 能否通过一次访谈完成调查任务取决于三个因素： 一是取决于调查内容和方法。 二是取决于访问者的素质和工作。 三是取决于被访问者的合作态度和具体情况。 再次访问，大体可分为三种类型： 1）补充性再次访问。 2）深入性再次访问。 3）追踪性再次访问。,第三节 询问调查法,四、询问调查的实施,1.访问调查的准备工作，主要是； (1)要准备好详细的访问提纲和问题，要学习与调查内容有关的各种知识。 (2)要选准访谈的具体对象，要尽可能充分了解被访问者访谈对象的选择要服从访谈内容的需要，要找那些最了解情况的人来回答最适合的问题，而决不可事事都找“一把手”，件件都问“当家人”。 (3)要选好访谈的具体时间，地点和场合。如有关工作方面的问题，以在工作地点访谈为宜。有关个人或家庭方面的问题，则以在家里访谈为好，这样可便于被访问者寻找或核查准确回答问题的有关材料。但是，如果被访问者不愿意在工作地点或家里接待访问者，那么，也可选择在某些公共场所，如招待所、旅馆，餐厅，公园，甚至在马路上进行交谈。至于访问的具体场合，最好是能单独与被访问者个别交谈，这样可避免其他人的干扰，有利于双方畅所欲言。,第三节 询问调查法,2.建立良好的人际关系,建立良好的人际关系是取得访问成功的首要前提，理解，尊重，平等则是建立良好人际关系的必要基础。 面对素不相识的被访问者，怎样才能在理、尊重、平等的基础上建立良好的人际关系呢? 、要表明来意，消除疑虑。 、要虚心求教，以礼待人。 、要平等交谈，保持中立。,第三节 询问调查法,3.重视访问中的非语言信息,在访谈过程中，既要重视语言信息的交流，又要重视非语言信息的交流。 、衣着、服饰，打扮等外部形象，往往是一个人的职业、教养，经济状况和兴趣爱好等内在素质的反映. 、任何行为都是受思想，感情支配的。 、人们周围的环境，也蕴藏着一定的信息。,第三节 询问调查法,3.重视访问中的非语言信息,应该指出，同样的非语言信息，在不同对象，不同情景下往往具有不同的含义。例如，一个讲究衣着打扮的人，既可能是一个很有教养，作风严谨的人，也可能是一个内心空虚的花花公子。一个有豪华；陈设的家庭，既可能是一个贡献卓著、经济富裕的家庭，也可能是一个巧取豪夺、发不义之财的家庭。,第三节 询问调查法,笔记有三种方法： 一是速记，即用速记法把对方的回答全部记下来，然后再进行翻译和整理。 二是详记，即用文字当场作详细记录，这样不需翻译，任何入都可以看懂记录。 三是简记，即用一些符号或缩写来作记录，如用“w”代表商品，用“g”代表货币，用“v”表示同意，用“x”表示不同意，用“i”代表男性，用“o”代表女性，把资产阶级缩写成“鳗”，把社会主义缩写成“议”等等。 无论是详记还是简记，在记录内容上都应抓住几点： 一是记要点 二是记特点 三是记疑点 四是记易忘点 五是记自己的主要感受点,4.作好访问记录,对于不在家的人，一般有四种处置方法: 一、了解清楚他什么时候回来，再作补充调查， 二、在条件许可的情况下，追踪到他所在的地方去作访问， 三、如果访问调查只是涉及到一些事实和行为方面的问题，而不涉及到观念，情感方面的问题，那么也可考虑找一些熟悉情况的人代他回答。 四、用备用的调查对象代替或者放弃。,5.对无回答的处置,一是认识问题。认为调查与己无关，不感兴趣，或者认为调查清楚了也不能解决问题，不愿白费时间。对于这种人，应做耐心细致的思想工作，使其认识调查的目的，意义和与他的关系，努力用那些通过调查已经解决了问题的实例来增强其对调查工作的信心。 二是利害问题。害怕调查的结果对自己不利，如增加税收，多派购物资、抽调劳动力等等，或者是自己愿意谈，但怕得罪别人，引起不良后果。对于这类人，主要是宣传党的有关政策，说明调查工作的保密原则和保护被调查者的原则，使其消除顾虑。 三是时间和情绪问题。工作或家务太忙，伯耽误时间，或者是遇到困难、挫折，心情焦虑，没有心思回答问题。对于这种人，首先应体贴对方的难处，然后再与对方商定在他方便的时候另作访问。如果能够采取具体措施帮助对方解脱困境，那么这些不合作者就有可能转化成为访问调查的积极合作者。,对不合作者处置的不同的方法：,四是对访问者不信任，有意见。或者是访问者人微言轻，被访问者不相信他的调查能力或解决问题的能力，或者是访问者与被访问者的对立面过于亲密，认为访问者已经有了偏见，或者是访问者的行为不够检点，作风不够正派，触犯了某些禁忌，引起了被访问者的反感，因此不愿回答问题。在这些情况下，访问者应着重改进自己的工作，用实际行动来证明自己是有能力的，公道的，正派的，有了错误也是能够改正的。 五是对党的路线、方针，政策有成见，有抵触，对一切社会问题都采取隔漠，冷淡态度的人。这种人比较难办，或者是采取一把钥匙开一把锁的办法做思想工作，或者是从侧面了解情况，请熟悉的人代答某些能够回答的问题。总之，只能教育，等待，不可急躁、强求。 六是做贼心虚，心中有鬼的人。对于这种人，除了做思想工作和从侧面了解外，还可考虑请当地干部或有关部门人员协助，在证据确凿的前提下，采取一些在法律许可范围的特殊办法进行询问。,对不合作者处置的不同的方法：,五、询问调查法的优点,访问调查的主要优点是： 1它能了解广泛的社会现象 2它能深入探讨各类社会问题 3它能灵活地进行调查工作 4它能提高调查工作的可靠性 5它能适用于各种调查对象 6它有利子交朋友,第三节 询问调查法,六、询问调查法的缺点,(1)访问调查的结果和质量，在很大程度上取决于访问者的素质，取决于被访问者的合作态度和回答问题的能力。 (2)有些问题不宜当面询问。对于某些敏感问题，尖锐问题和熄秘问题，或者是访问者不宜当面询问，或者是被访问者不愿当面回答和不作真实回答，这都会对访问调查的结果产生不利的影响。 (3)访问调查的许多材料需进一步查证，核实。访问调查是口头调查，调查所获得的信息也都是一些口头信息，它们的其实性和准确性都还有待证明。因此，对于访问调查的结果，特别是那些重要的事实和数据，一般都需要进行检验，查证或核实。 (4)访问调查费人力、费财力、费时间。进行访问调查，一般都需要较多的访问人员，需要进行专门的培训。访问时，还要动员更多的访问对象给予合作，访谈过程还要花费更多的时间。因此，它只适于在较小的范围内使用。,第三节 询问调查法,一、传统市场调研与网上市场调研的区别,第四节 网络调查法与电话调查法,网络调研作为一种新兴的调研方法与 传统调研相比，有很强的优越性。如下表所示：,传统市场调研与网上市场调研的区别,二、网络调查法常用手段,第四节 网络调查法与电话调查法,四、网络调查法的优点,三、网络调查法应注意的问题,五、网络调查的目的,六、网络调查的对象,第四节 网络调查法与电话调查法,七、网络调查法技巧,五、网络调查的目的,八、电话调查法,电话问卷的设计应遵循以下原则： 电话中时间是宝贵的 。 电话访问的引言要特别小心。 访问人员的声音是电话访问时唯一的沟通媒介。 不要期望受访者在听了一道很冗长的问题之后还能够回答他们记不住。,一、问卷调查法概述,第五节 问卷调查法,从统计学的角度,问卷调查法就是研究者抽取许多问答相同问题的被访者，是将每一个受调查对象作为一个样本，然后将这些样本聚合在一起同时测量许多变量，使用统计技术检验多种假设，发掘出样本信息内部蕴含的信息，然后从有关过去行为、经验和性格等问题中推导出时间的先后顺序，做出科学的总体推断。,从研究逻辑的角度,问卷调查法是研究者在设计一项问卷调查时，便开始思索可能出现的替代解释，并且对这些替代解释的控制变量(control variables)加以测量，然后用统计分析检验这些变量的效果，以排除其他可能的解释。,（一）优点：,1,可以保证调查研究结果的 客观性，避免主观偏见,2,统一性,3,可以进行大规模的调查,4,节省时间、经费和人力,（二）缺点：,调查结果广而不深。,1,问卷调查比较呆板，没有弹性。,2,适宜范围受到限制，对于那些文化程度较低的人往往难以进