惹目地产2011年3月18日霸州市金各庄改造项目全程思路沟通.ppt

【霸州市金各庄改造项目全程思路沟通】,kim gezhuang bazhou whole idea of communication and transformation project,rm power communication group 11.3.18,【本次提报目的】,1、通过深入的分析明确项目定位 2、根据定位对项目整体前期操作提出指导意见 3、根据项目基础本质配以相应的案名方向 4、在案名的基础上提出设计表现思路及相应的vi延展,contents,part1分析 part2策略 part3表现,【首先我们需要明确一点】,我们是大盘,we are tape,欢迎进入惹目视角,part1,分析/ analysis,【市场分析】,距北京80公里，距廊坊40公里,1、京模式影响 2、政相对较强 3、发展支持大 4、发展速度快 5、政策传播快 6、政策落实慢,京模式影响下的 发展中城市,【人群分析】,“政气”大于“商气”,than commercial gas,从来到城市看到城市的行政区和商业区，并且对当地人群进行走访认知后我们发现，霸州受北京影响比较严重，政治化氛围要大于商业化氛围，此点主要体现在，关系网络，办事路线等多方面因素，因此就霸州这座城市来说，是政治主导城市的，是政治人群起决定作用的北方典型城市,【竞品分析】,3100元/4500元/的城市价位,中档,高档,金域湾二期蜻蜓,左岸,迎宾山水花园,宏瑞御景,【金域湾二期蜻蜓】,【左岸】,【迎宾山水花园】,【宏瑞御景】,项目一期售罄，而且暂未销售，售楼部仅一个销售员，户型图纸及相应信息都没有面市，相关宣传单页等待更换。,价格：均价在3800左右 户型：大面积为主 亮点：主干道，行政区,【总结】,1、市场上地产项目相对都有一定规模 2、对于周边资源的利用较大化 3、价格支撑主要在地段，景观，配套等方面 4、产品趋同，相对中规中矩 5、每个项目将自己的卖点直接转化为推广 6、城市推广表现层面一般化 7、产品层面出现少量仿洋房产品（御景项目带电梯多层带退台）,【项目分析】,资源多，配套少，远景大,lot of resources, supporting small, long-term large,【资源多】,城市中心大道，牤牛河，森林公园,【配套少】,项目地目前为金各庄村，周边配套设施与其他竞品相比还有明显不足,【远景大】,城市向北发展对项目起到区位不足的支撑作用,【总结】,1、项目是不是要吃资源饭？ 2、项目针对的人群就是政治人群吗？ 3、项目定位是高端还是中端？,我们要再次了解一个核心问题我们是“大盘”操作,part2,策略/ strategy,【策略关于项目】,大盘操作周期较长，因此我们需要在很长的周期中逐步的拿出卖点来进行推广与吸纳客户，因此无论是周边资源，还是项目未来发展，都不足以支撑项目较久，那就要求我们 前期预埋,人性预埋 景观预埋 产品预埋 资源预埋 发展预埋 亮点预埋,多元化亮点支撑大盘,support the broad market diversification highlights,【策略关于人群】,大盘操作最忌讳单一人群，因为我们大体量的产品，毕竟是大众的。群众毕竟还是多数的，我们需要的是找准项目调性，分产品，分期进行网罗，因此我们的策略是 高调性下的大众产品建设,推广调性,高,中,低,通过分组团推盘节奏 通过分案名诠释精神 通过分产品拉开档次 通过分价格形成梯队,【策略关于产品】,大盘操作因为人群不同回归到产品上也是有区别的，那么就本案而言，由于大盘因素此点是可以实现的，因此在产品打造上要 分产品，分组团，分面积，分景观,产品亮点区分 产品面积区分 景观组团区分 产品组团区分,做 分 不 做 总,do not do sub-total,【开发商定位】,领跑十年的优品生活制造商,ten years of life lead manufacturer of superior materials,领跑十年：配合我们操作过的项目及公司历史，表明我司是经过时间沉淀的 优品生活：我们打造的是一种生活态度，一种纯居住的生活感受，一种回归 制造商：精工细作，针对建筑及生活的每一个细节进行考究，研磨。,【项目定位】,500亩综合级山水传世名邸,500 acres of landscape masterpieces of ming di consolidated level,500亩：表明项目规模与气势，拉开竞品感觉 综合级：表明项目产品多元，业态综合 山水：表明项目景观层面的内外兼修 传世名邸：流传于世的知名住区，与城市喜好观点对位,【人群定位】,以官员为龙头的上下游链条关系,with officials led by the relationship between upstream and downstream chain,企业领导,企业中坚,高层管理者,官连商,政府领导,核心干部,中层干部,核心 官员,基层干部,退休领导,初期官员,官连官,【人群链条关系】,形成链式互补人群结构,【推广定位】,大道之上，世家风范,avenue above the family style,大道：明指客观的易经路，暗指仕途大道平坦 世家：世代流传，家族兴盛，针对于政界人士有明显的特指,【产品建议规划】,四大组团 回迁组团 宜居组团 舒居组团 奢华组团,【产品建议产品】,产品形态,产品形态要根据整体项目的定位及组团划分来定,回迁组团+宜居组团+舒居组团+奢华组团,新城,峰尚,林海,世家,高层 一梯三户,高层板楼 小高层,小高层 电梯多层,3.5花园洋房 独栋别墅,【产品建议产品】,立面形式,由于我们的人群定位及项目定位高端，因此整体立面色彩感觉要以稳重为主，深色系为主，原因如下： 1、深色能体现出一些厚重的感觉 2、北方天气风沙较多，深色立面不易显旧 3、对于高层产品来说，浅色立面在空中的效果显得轻飘,咖色色系为主，配合不同产品体现出不同的色差。底层劈开砖粘贴，体现层次感，楼梯建议用高层涂料。,洋 房 产 品,house products,一层小院 中间层增露台 顶层增空中花园,【产品建议产品】,户型设计,由于目前市场上的产品中规中举，不存在较大的问题，但也不存在较大的亮点，因此对于我们来说产品的设计是一个很强的预埋环节，所以，我们这次的产品打造意见为,设计产品亮点进行产品出位,highlights product design products out,【产品建议景观】,山水亲和性景观,affinity landscape landscape,山水景观：水景与山石效果景观，突出国派韵味，实现人群的无缝隙对接 亲和性：景观与人实现高参与度，目前景观的先进理念,水的利用形式,亲 和 性 景 观,【产品建议其他】,会所设计,茶文化主题会所,tea culture theme club,以茶为主题，实现茶文化与会所功能结合，从而实现在会所领域实现区隔的效果，根据茶文化，可以做出主题，例如品茶，存茶，赏茶，论茶等，并且结合其他休闲业态，如健身，棋牌等。,【产品建议其他】,附加值,让孩子赢在教育的起跑线，针对项目实现细节化的胜利,【售楼部】,1+1模式咨询中心+体验中心,1 +1 mode - consultation center + experience center,咨询中心：兴华路明珠商场附近，闹市区租赁底商进行咨询 体验中心：项目地内，实现自建售楼体验中心,【临时接待】,小比例沙盘，展板，区位图，房屋在70左右即可。,【体验中心】,【亮点】,【沙盘】,part3,表现/ behavior,【案名】,锦 绣 乾 城,宅传世，家倾城,锦绣：精美鲜艳的丝织品，比喻美丽或美好。可以用它形容山河大地或有华彩的文章等 乾：达于上者谓之乾。凡上达者莫若气,天为积气,故乾为天。朱骏声说文通训定声 锦绣前程=锦绣前程（对官员有暗喻的含义）,【案名】,禧 福 世 家,一家一春秋，一宅一天下,禧：礼吉也。说文，福,福也。尔雅五福降兮民获禧。明史 福：佑也。说文。按,本作祜也。安利之谓福。贾宜道德说师其类者谓之福。荀子 世家：世禄之家。后泛指世代贵显的家族或大家。孟子滕文公下：“,v,【案名】,大 城 纪,500亩都市居住新城,大城：暗指本案城中之城的其实，也暗喻居住者大成的意思 纪：记载：年。元。行（xng）。实。念。传（zhun ）体 开创大城纪事元年,【附件】,4月,5月,6月,产品阶段,市场调研 物业发展 对接规划 对接景观 对接户型 前期定位,市场部+策