房地产开发经营、钢材、水泥、电动机械批发、场地租赁、设备租赁房地产综合项目申请报告.doc

xxxx 市市 xxxx 房地产开发有限责任公司房地产开发有限责任公司 xxxx项目申请报告项目申请报告 xxxx 市市 xxxx 房地产开发有限公司房地产开发有限公司 二二 O O 一六年一月一六年一月 华油隶都项目申请报告 0 目目 录录 第一章 申报单位及项目概况.1 1.1 项目申报单位概况1 1.2 项目概况3 1.3 主要技术经济指标34 1.4 项目的组织与管理35 1.5 项目的招标方案37 1.6 项目实施进度39 1.7 项目申请报告编制依据39 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析.41 2.1 发展规划分析41 2.2 产业政策分析43 2.3 行业准入分析50 第三章 资源开发及综合利用分析.53 3.1 资源开发方案53 3.2 资源利用方案53 3.3 资源节约措施55 第四章 节能方案分析.57 4.1 用能标准和节能规范57 4.2 项目节能背景分析59 4.3 能耗状况和能耗指标分析61 4.4 节能措施62 4.5 节能效果分析67 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析.69 5.1 项目选址及用地方案69 5.2 土地利用合理性分析70 5.3 征地拆迁和移民安置规划方案70 第六章 环境和生态影响分析.72 6.1 环境和生态现状72 6.2 生态环境影响分析72 华油隶都项目申请报告 1 6.3 生态环境保护措施74 6.4 地质灾害影响分析75 6.5 特殊环境影响76 6.6 劳动安全卫生与消防76 第七章 经济影响分析.79 7.1 经济效益分析79 7.2 行业影响分析91 7.3 区域经济影响分析91 7.4 宏观经济影响分析91 第八章 社会影响分析.92 8.1 社会影响效果分析92 8.2 社会适应性分析93 8.3 社会效益分析94 8.4 社会风险及对策分析95 附图： 1、项目地理位置图 2、项目地形图 3、项目平面布置图 附件： 1、xx 市 xx 房地产开发有限责任公司企业法人营业执照 （注册 号：130600000005101 1/1） 2、xx市xx房地产开发有限责任公司资质证书 （冀建房开保字第 322号） 3、xx市政府关于华北石油管理局器材供应处关于xx转运站“改 善房”建设的报告的批复 4、xx市xx房地产开发有限责任公司与华北石油管理局器材供应处 共同签订的xx转运站异地拆建“改善房”建设协议 华油隶都项目申请报告 0 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况项目申报单位概况 1.1.1 项目申报单位项目申报单位 项目申报单位：xx 市 xx 房地产开发有限责任公司 法人代表： 单位住所：xx 市北市区红阳路 77 号 注册资本：壹仟零伍拾万元 公司类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发经营，钢材、水泥、电动机械批发，场 地租赁，设备租赁 。 经营年限： 资质等级：四级 1.1.2 项目申报单位股东构成、主营业务、经营年限、资产负债情况项目申报单位股东构成、主营业务、经营年限、资产负债情况 xx 市 xx 房地产开发有限责任公司成立于 1994 年，隶属于 xx 军分区，为以劳养武企业。1998 年经股份制改造后，注册资金 1050 万元，为四级资质房地产开发公司，以房地产开发为主营业务。 员工 50 余人，其中高级管理与工程技术人员 19 人，平均年龄 33 岁，形成了一支专业性强、勇于开拓、积极向上、专业化管理的团 队。 华油隶都项目申请报告 1 1.1.3 项目申报单位主要投资项目情况和现有生产能力项目申报单位主要投资项目情况和现有生产能力 公司成立至今，秉承“诚信、求实、严谨、高效”的企业宗旨， 先后成功开发了红阳路华龙公寓、西鲁岗小区、向阳路金天地小区、 GOGO 商务中心等项目 ，并以优质的工程质量、完善的物业管理 深受广大业主好评。 1996 年开发建设的红阳路华龙公寓，位于 xx 市红阳路，建筑 面积约 12000 平方米，为 xx 市首批公寓式住宅。 1998 年开发建设的西鲁岗小区，位于向阳北大街与天鹅西路交 叉口，建筑面积约 30000 平方米，配套设施、设备齐全，部分定向 为交通局宿舍。 2001 年开发建设的金天地小区，位于向阳南大街，建筑面积约 36000 平方米，沿街 200 米为四层商务别墅型营业楼，为 xx 市早期 最具时代特色的商业街。 2003 年 xx 地产打造的又一明星楼盘GOGO 商务中心， 占地约 26 亩，建筑面积约 46000 平方米，主楼 16 层，群楼 4 层， 集商业、商务办公、地下大型超市、餐饮、娱乐为一体的综合型商 务楼。楼前 6000 平方米的大型广场，可供大型展销和文化休闲及 泊车等活动，此外还有 2000 平方米的内停车场，有专业的物业管 理公司服务，整个楼宇典雅壮观，为 xx 中城区标志性建筑。 已经发展壮大的 xx 市 xx 房地产开发有限责任公司继续秉承 “真诚、勤奋、和谐、求精”的企业理念，不断探索企业发展的新思 路，拓宽经营领域，正沿着一业为主，适度多元的集团化方向发展。 华油隶都项目申请报告 2 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 项目名称与建设背景项目名称与建设背景 项目名称：华油隶都项目 建设单位：华北石油管理局器材供应处委托 xx 市 xx 房地产开 发有限责任公司 项目性质：就地拆建改善房 1、项目建设背景、项目建设背景 本项目为 xx 市棚户区改造项目，也是华北石油管理局器材供 应处 xx 转运站“改善房”建设项目。 华北石油管理局 1976 年筹建华北石油管理局器材供应处 xx 物 资转运站。该站位于 xx 市南二环东段，占地约 814 亩，其中库区 占地约 701 亩，朱庄路以西生活及办公占地约 113 亩。xx 转运站现 有职工及常住人口 1200 余人，华北石油 xx 籍长期在外职工 2000 余人。该站自 70 年代建站至今，矿区职工一直生活在面积狭小， 设施老化的危陋房内，多年来职工住房改善意愿迫切，且华北石油 管理局大部分 xx 籍无房职工也迫切需要安置。为安定职工生活， 保障企业发展，维护社会稳定，华北石油管理局拟同意利用华北石 油管理局器材供应处 xx 转运站东院（朱庄路以西）生活配套区域 约 47 余亩，建设职工住房约 9.8 万平方米，用于改善 800 余户油田 职工危陋住房条件和解决 xx 籍无房职工的住房问题。 华油隶都项目申请报告 3 经华北石油管理局器材供应处多方洽谈和市场调研，决定委托 xx 市 xx 房地产开发有限责任公司进行“改善房”建设工程。双方 对 xx 转运站内建、构筑物情况进行了调查、认定、摸底，并征求 矿区广大居民意见和建议，现 xx 转运站“改善房”项目建设的基 本条件已具备。 河北省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见冀政 201385 号文件提出：全面推进各类棚户区改造。将位于城市规划 区内的国有工矿棚户区，统一纳入城市棚户区改造范围。鼓励和引 导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式 参与棚户区改造。城市棚户区改造安置住房中涉及的经济适用住房 建设项目可以通过划拨方式供地。用地纳入当地土地供应计划优先 安排，并会同城市规划部门落实到具体地块。由企业自主实施国有 工矿棚户区改造，属于原拆原建且利用企业原有存量划拨用地的， 可以采取协议出让方式办理供地手续。 依照xx 市人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见，保 市政201471 号文件明确指出：国有工矿棚户区是指在城市规划区 外的国有土地上，基础设施简陋，房屋建成年限较长，使用功能不全， 安全隐患突出的独立工矿居住区域。城市规划区外的国有工矿企业 棚户区，包括石油、煤矿、铁路、钢铁、电力、有色、黄金、地质等行 业棚户区，要按照属地原则纳入各地棚户区改造规划组织实施。位 于城市规划区内的国有工矿棚户区，统一纳入城市棚户区改造范围。 华北油田管理局器材供应处 xx 转运站项目无论在城市规划区 内、外都符合政策规定，已经 xx 市政府批准，按棚户区政策执行，并 先后下发了 2014 年 1 月 6 日（文号 01-32）、2014 年 3 月 25 日（文号 华油隶都项目申请报告 4 03-318）、2014 年 5 月 15 日（文号 05-198）、市建201489 号、保国土 资201499 号，目前已进入联合审批程序， (xx 市人民政府办公厅关于进一步规范市区棚户区（危陋住 宅区）改建工作的实施意见2013保市府办 67 号确定的棚户区改 建范围：城市规划区内国有土地上，使用年限久、房屋质量差、基 础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差、不再适宜居 住的 1 万平方米以上集中连片平房和简易、危陋楼房区。) 本项目符合河北省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施 意见冀政201385 号和xx 市人民政府办公厅关于进一步规范市 区棚户区（危陋住宅区）改建工作的实施意见2014保市府办 71 号确定条件，故华北石油管理局器材供应处申请将该项目纳入到 xx 市区棚户区改建工作范围内，已就关于 xx 转运站“改善房”建 设”向 xx 市人民政府提出申请。 xx 市人民政府于 2014 年 1 月 10 日对华北石油管理局器材 供应处关于 xx 转运站“改善房”建设的报告予以批复，同意将 该项目列入棚户区改造项目。 1.2.2 建设地点建设地点 该项目建设地点位于华北石油管理局器材供应处 xx 转运站东 院（朱庄路以西）库区生活配套区。项目周边交通便利，基础设施 完善。 1.2.3 主要建设内容和规模主要建设内容和规模 （1）建设规模： 华油隶都项目申请报告 5 项目占地 31337.12m2（47 亩） ，总建筑面积 98000m2。其中： 住宅建筑面积 77710m2，底层商业建筑面积 9407.19m2，地下建筑 面积 10882.81。 （2）建设内容： 项目总建筑面积 98000m2，建设 7 栋 22 层高层住宅楼，临街 设置 2 层底商。 主要建设内容一览表见表 1-1。 表表 1-1 项目建设情况一览项目建设情况一览 序号序号项目项目单位单位数值数值备注备注 1 总用地面积 31337.12 47 亩 2 总建筑面积 98000.00 2.1 住宅建筑面积 77710.00 2.2 底层商业建筑面积 9407.19 2.3 地下储藏室和车库 10882.81 3 住宅平均层数层 22 4 居住户数户 800 5 居住人数人 2560 6 户均人口人/户 3.2 7 人均毛密度人/ha 816.92 8 建筑密度 %18.29 9 建筑基底面积 5730.78 10 小区容积率 2.78 11 绿化率 %35 1.2.4 建设条件建设条件 1、地理位置条件 华油隶都项目申请报告 6 xx 市位于河北中部，西依太行山，东临白洋淀，为山麓平原向 冲积平原的过渡地带，海拔在 14-30m，地理位置为北纬 3851，东 经 11531（以气象台所在地为准）。处在北京、天津、石家庄、 三角地带，被列为京津冀一体化大北京发展规划范围，具有较好的 地理位置。 2、工程地质条件 xx 市区属平原区，地势较为平坦开阔，土质肥沃，地势由西北 向东南呈平滑倾斜，海拔最高点 30m，最低点为 17.1m。境内基底 构造属华北断坳中的级构造单元，基底断裂极为发育，形态破碎 复杂，前第三系基岩埋深变化较大，约在 1500-7500m 之间，而第 四季为冲洪积与冲湖积作用形成的多层结构松散堆积物，在垂向和 水平方面上岩性变化均较大，总厚度为 400-600m。本项目区内无 不良工程地质现象，适宜于项目建设。 3、水文条件 xx 境内河流均系海河流域大清河水系南支。主要行洪河道有唐 河、清水河、府河、漕河、龙泉河，排沥河道有新开河、新九龙河、 新金线河，八条河流贯穿全境，东入白洋淀，河道总长167 公里。 xx 位于山前冲洪积平原前缘，地下水埋藏于第四系松散的沉积 物中，根据水文地质条件的差异，第四系含水层自上而下可分为四 个含水层组：第一含水组底板埋深 30-40m，含水层厚度 2-10m；含 水层岩性以中砂为主；第二含水组底板埋深 90-120m，含水层岩性 以多层中粗砂为主，隔水层底板厚 10-30m，横向延伸稳定，岩性 为粘性土，隔水性能良好；第一、二含水组单位涌水量 10- 华油隶都项目申请报告 7 30m3/hm，水化学类型 HCO3-CaMg 型。第三含水组底板埋深 180- 220m，多个含水层总厚度 25-30m，含水层岩性为中粗砂、含砾粗 砂，单位涌水量 10-20m3/hm；第四含水组底板埋深 370-420m，含 水层总厚度 30-40m，含水层岩性以半固结的粗砂、含砾粗砂为主。 第三、四含水组水化学类型 HCO3-CaMgNa 型，水中偏硅酸和锶 的含量达到了饮用矿泉水标准。 本区地下水的补给主要为大气降水垂向补给和唐河、蒲阳河、 界河冲积扇侧向补给，以人工开采和地下径流为主要排泄方式。自 然条件下地下水区域流向自西向东，局部受人为因素影响略有变化。 地下水动态与降雨量呈明显的对应关系。地下水水位埋深 20m 左右。 4、气候条件 xx 市属暖温带大陆性气候，为半干旱地区，春季降水少，空气 干燥，夏季热而多雨，秋季天高气爽，气候宜人，冬季寒冷干燥， 雨稀少。年主导风为西南风，平均风速 1.9m/s。 年平均气温 12.4； 历年极端最高气温 43.3； 历年极端最低气温 -22.0； 年平均降水量 555.3mm； 历年最大积雪深度 23cm； 历年最大冻土深度 58cm； 历年平均蒸发量 1707.1mm； 华油隶都项目申请报告 8 年平均雷暴日天数 31.2； 年平均大雾日天数 25。 5、抗震 依据建筑抗震设计规范 （GB5001-2010）附录 A，拟建场地 抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度为 0.10g，设计地震分 组第二组。 6、社会经济状况 xx 市位于河北省中西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊市 和沧州市，南与石家庄市和衡水市相连，西部与山西省接壤。xx 市 辖 3 个县级市、18 个县、4 个区（含高新技术开发区） ，总面积 2.21 万平方公里，总人口 1106.1 万，是一座历史悠久的文化古城, 有着深厚的历史底蕴和文化积淀,1986 年被国务院列为全国历史文 化名城和对外开放城市。 xx 市有较好的社会经济基础。2012 年末，全市完成 GDP 2720.9 亿元，比上年增长 10.5%，实现财政收入 311.28 亿元，比上 年可比增长 17.1%；全年城市居民人均可支配收入 19048 元，比上 年增长 12.6%；城市居民人均消费支出 11769 元，比上年增长 7.1%；城市居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭 消费支出的比重）为 36.9%，比上年下降 1.7 个百分点。全年农村 居民人均纯收入 7696 元，比上年增长 15.6%；农村居民人均生活 消费支出 4899 元，比上年增长7.6%；农村居民家庭恩格尔系数为33%， 比上年下降0.8 个百分点。 xx 市基础设施完备。2011 年末，全市公路通车里程 1.81 万公 华油隶都项目申请报告 9 里，其中，高等级公路 3128 公里，高速公路 749 公里，在建高速 公路 250 公里；全年民用汽车保有量（包括三轮汽车和低速货车） 127.3 万辆，其中，私人汽车 103.1 万辆；民用轿车保有量 41.3 万 辆，其中私人汽车 39.4 万辆。到 2010 年末，全市道路面积 498 万 ，道路长度 344 公里，桥梁 124 座；排水管道总长度 392 公里， 污水处理厂 2 座，处理污水能力 16 万米 3/日；给水管道总长度 451 公里，自来水生产能力 45.7 万米 3/日，用水普及率 98.58%；燃气 供应总量 1689 万米 3，燃气管道总长度 76 公里；集中供热面积 815 万米 2，供热管道总长度 149 公里。到 2011 年,城市人均公共绿 地面积 7.6 米 2，建城区绿化覆盖率 36.5%；全市固定及移动电话用 户总数达 1575.2 万户，比上年增加 570 万户，其中：拥有固定电话 用户 233.1 万户，移动电话用户达到 1342.1 万户，分别比上年增加 61.4 万户和 508.6 万户；国际互联网接入用户 123.3 万户，比上年 增加 41.4 万户。 目前，xx 市在落实全省“建设沿海经济社会发展强省”的宏伟目 标中，坚持“一城三星一淀”组团式发展模式，突出“低碳、高端、 协调、善美”四个主攻方向，全面推进与北京的一体化发展，积极 承接北京的产业转移、功能转移、技术转化，着力建设京津冀都市 圈先进制造业基地、现代服务基地、精品农业基地，强力打造中国 电谷、低碳之都、汽车重镇、文化名城，建设“京畿强市，善美 xx”。 7、市政基础设施条件 (1)供电条件： 华油隶都项目申请报告 10 xx 市现有 110 千伏及以上变电站 105 座，变电总容量 12306.5 兆伏安，其中 220 千伏变电站 20 座,主变容量 6390 兆伏安，110 千 伏变电站 85 座,主变容量 5956.5 兆伏安。110 千伏及以上输电线路 221 条 3623.46 千米，其中 500 千伏线路 6 条 714 千米，220 千伏线 路 50 条 1388.15 千米，110 千伏线路 172 条 2277.48 千米。 (2)供水条件： xx 市具有完善的供水管网，项目周边供水管网完善，项目改造 完成后接原有供水管线即可。 (3)交通条件： xx 市地理优势明显，交通发达。境内铁路、高速公路、国道、 省道纵横交错，贯穿全境。市中心距北京 140 公里、天津 145 公里、 石家庄 125 公里，直接可达首都机场、正定机场及天津、秦皇岛、 黄骅等海港。京广铁路、107 国道、京深高速公路、津保高速公路 纵贯市区，保霸铁路、神黄铁路将连通京九、京广、津沪三大铁路 干线，使得 xx 拥有四通八达的交通网络。 项目所在地位于 xx 市南二环东段路南，交通便利。 (4)邮电通讯： xx 市拥有光缆通讯和程控电话、数字移动电话和无线寻呼均实 现全国联网，全局交换网为数字传输、交换，城乡一体，在安国市 内任何地方可直拨国际国内长途，全市初步形成空中、地上、国际、 无线、电报、传真等全方位、多功能现代化通讯服务系统。全市邮 政业务齐全。包括收寄信函、包裹、邮政汇款、大宗邮件、兑付、 华油隶都项目申请报告 11 商业信函、国际国内特快专递、邮政储蓄、报刊发行等。 综上所述，项目建设地的市政基础设施可满足使用要求，完备 的基础设施为该项目的配套及建设创造了良好的条件。 1.2.5 投资规模和资金筹措方案投资规模和资金筹措方案 本项目总投资估算 35000.00 万元，资金全部由 xx 市 xx 房地产 开发有限责任公司自筹。 表表 1-2 项目投资汇总表项目投资汇总表 序号序号项目名称项目名称投资（万元）投资（万元）比例（比例（%） 序号项目名称投资（万元）比例（） 1 建安工程费 30926.00 88.36 2 工程建设其他费用 1921.50 5.66 3 预备费用 682.50 1.95 4 建设期利息 0.00 0.00 5 税金费用 1470.00 4.02 合计合计 35000.0035000.00 100.00100.00 1.2.6 工程技术方案工程技术方案 1.2.6.1 总平面设计总平面设计 1、指导思想及规划原则 （1）规划设计定位 本项目的核心定位:规划为 xx 市高品质商住综合小区，将建成 国家建设部示范小区经典楼盘。 建设一个社区一个现代气息浓郁、智能化、配套完善的生 华油隶都项目申请报告 12 态型社区。追求社会、经济、生态最佳效益。 营造一种生活一种崇尚成功与创意生活的崭新理念。创造 高品质的生活、交流、休闲空间。 塑造一种环境一种既具现代特色又体现文脉、既丰富多彩 又整体协调的景观环境。 树立一个样板一个在二十一世纪社会背景、经济背景、科 技背景下，体现现代生活形态的和谐社区。 （2）规划设计原则 生态性原则 因势利导，充分挖掘景观资源，东侧设置商业，沿街商业和东 侧陆港基地地块相呼应，形成区内配套服务商业，提高住区内的环 境质量标准，拓展自然舒展、富于变化的开放空间和疏密有序、错 落有致的功能空间，创造具有自然风貌的优美环境，形成绿树成荫、 安逸雅致、舒适恬静的生活空间。 社会性原则 贯彻以人为本的思想，以建设人文型、生态型居住环境为规划 目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活 方便，具有文化内涵的住区。注重居住地的生态环境和居住的生活 质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提 高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。 示范性原则 华油隶都项目申请报告 13 意识超前、功能齐全。住宅、基础设施、绿化、环境、管理、 服务等全方位超前，借鉴先进城市的设计理念，做到意识超前，布 局有序，设施配套，环境优美。 2、规划整体布局 本小区规划功能为居住，并设置临街底商，地下多功能停车区 域，小区用地不规整，布局紧凑节约，以高层住宅为主。地块建设 7 栋 22 层高层住宅楼；地块北侧和东侧临街设置底商，其中北侧底 商为 1#、2#楼 1、2 层，东侧在 1#、3#、5、7楼之间临街设置 2 层商业裙楼。 小区充分利用土地，与周边地块及现有建筑妥善协调，满足日 照，采光通风要求。建筑摆布错落有致。空间开合、收放有序，自 然、大气并富有现代感。 3、道路交通分析 （1）车行道路交通系统 小区内部车行道路在周边道路定位的基础上以 6 米宽自由曲线 车道作为小区内主要道路与城市道路取得联系，组织机动车交通， 其主要功能是满足各个住宅楼的居民可以便捷顺畅的出行需要，并 将住宅楼与集中绿地紧密地联系在一起。在满足通畅、便捷的前提 下，以最短的交通距离和最小的道路面积解决好车行交通出入，同 时车行系统的布置考虑到尽量避免割断绿化系统，将中心绿地尽可 能地布置在入口，创造出更加人性化的步行景观绿带，达到局部人 车分流，充分满足使用者的安全需要。 华油隶都项目申请报告 14 小区内部车行道路为消防车辆及紧急救援车辆提供了必要的通 道。 （2）步行系统 小区完善的步行系统将各部分外部活动空间、景观空间、绿地、 配套公建联系在一起，创造出层次丰富的人性化户外活动空间。室 内外道路及设施考虑残疾人和老年人的使用要求，进行无障碍设计。 （3）停车系统 小区停车实行人车分流，配有可同时容纳 250 辆汽车的地下停 车库。其中，地下停车库入口设在 2楼西侧，地下停车库的范围 主要在 1、3楼，3、5楼，2、4楼和 4、6楼之间的地下区 域，充分利用楼座与楼座之间使用率不高的地下消极空间。停车场 位置的选择既方便居民的就近使用，又便于安全管理，有助于形成 良好的住宅组团空间。 4、公建配套 项目地下设施平时做储藏室和停车库，战时为人防设施。 5、绿化景观及种植分析 （1）绿化景观体系 绿化体系：小区中心的景观水池构成整个小区的绿化重点， 绿化空间由中心向周边发散，形成绿茵环绕的室外绿化景观效果。 渗透入住宅组团内部的绿化空间既保证每户住宅都有良好景观，又 便于居民便捷进入小区主要景观绿地系统。 华油隶都项目申请报告 15 生态效益:小区绿化和开放景观系统的设计重视居住环境的生 态效益，绿化形式上有草地、灌木、乔木和垂直绿化，各楼间设置 缓坡绿化，结合水面、室外活动场地和景观环境小品，多样化丰富 的绿色生态环境。 人文效益：区内步行通道和各个公共活动空间里，结合使用 者的需求，尤其是老年人和儿童的活动特点，布置各种小型硬地广 场、喷泉和各种观赏性的建筑小品，如:雕塑拄廊、休息座椅、儿童 游戏设施等。 水景的处理：在方案中小区的水景处理方式多样，根据当地 的气候条件，采用了节水设计，因此水景均设计成活水，循环使用， 潺潺的流水声给居住在小区内的居民提供了丰富的听觉享受。 （2）景观种植分析 基地内环境设计要素包括植物、铺面材料(石、水泥、砂石、 陶瓷砖、木材)及其他材料(塑胶类、金属类玻璃、漆等)。由这些材 料构成小区环境中主要的景观小品、绿化以及广场等景观元素。 草坪与自然景观、水系的变化及植物种类、季相的效果和特性， 在开放空间系统中营造不同的活动空间，从而增加视觉景观的变化， 提高景观品质，同时开发草坪使用的各种特色。 硬铺地面结合树坑、花坛等种植设计，地面以易通行为设计原 则，树坑泥土不直接外露。树荫遮盖面积不小于 60%，树荫下 2.5 米应保证无视觉障碍。 种植树种设计要达到强化空间的功能、强调季节变化之树种为 华油隶都项目申请报告 16 主，针、阔叶相结合，乔、灌木相结合，创造活泼的视觉效果，同 时，考虑种植效益，采用生态绿化经济效益选配植物。 6、竖向设计 道路竖向设计充分考虑与现状道路的衔接，以雨水就近排放为 原则，并同时考虑道路的行车要求，特别是非机动车的行驶要求。 按国家道路纵坡设计规范，尽量保证道路纵坡坡度大于 0.3%，小 于 2.6%。 在满足雨、污水排放对地势的要求下，充分利用原有地形，个 别不合理地段做了适当调整。尽量做到土方填挖平衡，减少工程造 价，努力创造更高的经济效益。 1.2.6.2 建筑设计建筑设计 1、设计依据 本项目使用的主要现行规范和标准有： 民用建筑设计通则 GB 50352-2005 建筑设计防火规范 GB50016-2006 居住建筑节能设计标准 DB13(J)63-2011 高层民用建筑设计防火规范 DB50045-95 玻璃幕墙工程技术规范 JGJ 102-2003 屋面工程技术规范 GB 50345-2012 地下工程防水技术规范 GB 50108-2008 无障碍设计规范 GB 50763-2012 华油隶都项目申请报告 17 2、建筑设计思想 （1）阳光建筑：本方案在设计过程中，力求在规定条件下最 大的开窗面积，形成室内良好的采光效果,同时增加人们亲近大自然 的机会。 （2）绿色建筑：总平面的设计力求全方位的引入绿色设计手 法，在总图布局，建筑单体的被动式能源利用，建筑节能设备和建 筑材料节能等多个角度，以绿色的概念，塑造本建筑的特色品牌， 也为未来本建筑的使用企业明确了概念主题。 （3）立面造型构思：在立面造型设计中力求突出时代感与高 效性。建筑形体简约大气，整体色彩统一，浑然天成，提供了良好 的城市街景，保证了城市设计的整体性。 3、建筑设计内容 （1）住宅户型设计 户型设计注重空间的多样化，争取最佳的景观和朝向，营造空 间的可塑性，功能合理，设施完善，房型组合灵活。无论是空间布 局，还是细节处理，均体现浓厚的人性关怀。动静分区明确，平面 构成和空间组合的适应性强，有良好的日照、通风、采光。 （2）住宅立面设计 建筑立面造型坚持“朴素中见风格，简洁中求品质”为原则， 采用现代简约的建筑风格，追求简洁、流畅、大气的形态，具有强 烈的现代时尚感。 （3）装修设计 华油隶都项目申请报告 18 外窗选用内平开中空塑钢窗（6+12+6） ，满足设计要求及国 家规范要求； 入户门为防火安全门，单元门采用可视对讲门禁系统安全门； 楼梯间：墙面刷内墙涂料，水泥砂浆地面，1-3 层贴磁砖， 楼梯扶手为不锈钢； 地下储藏室：仿磁涂料、水泥地面； 住宅室内标准： 卫生间：给排水接引点到位，楼板砼面。地面 SBS 防水，水泥 压光地面。清水砼。 厨房：墙面、地面水泥砂浆麻面。地面 SBS 防水。清水砼。 其它房间：地面，楼板砼面；墙面，水泥光面。清水砼 （4）低碳节能设计： 太阳能利用系统 太阳能景观照明：太阳能照明设施兼顾实用性、装饰性及与功 能、环境设施的协调，使其无论昼夜都能兼顾安全、美观。 太阳能热水利用：立面设置太阳能热水器，通过集热器接收太 阳辐射热，转化成热能，并且设置电辅助加热，保证阴天及冬季的 正常使用。 节地 ：采用高层、小高层的搭配，规划容积率达到了 2.8， 符合国家节地精神。 华油隶都项目申请报告 19 节能：以最新的节能 65%的标准为要求，降低住宅全寿命期 间的运营成本。建议采用高效外保温材料，断桥隔热门窗，有效节 约能源。 节水：绿化用水均采用中水，通过地下中水处理站及泵房提 供。雨水回收循环利用技术也将被采用。 节材：推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的新型建 筑材料，并注意因地制宜，就地取材。 建筑节能设计 采用断桥铝合金中空玻璃窗，外墙采用岩面水泥板复合板的 保温材料。增加窗户密封处理。 屋顶、地下储藏室顶板、外墙采取保温措施。 给排水节能设计 生活给水尽量利用市政压力。 采用节水型卫生洁具。 所有动力设备均采用节能低噪型，并做好隔声防噪措施。 生活污水经化粪池处理后再排至市政污水管网。 雨水利用 为使水资源得到充分利用，小区采用雨水回用系统，用于绿化、 景观灌溉及路面冲洗。 1.2.6.3 结构设计方案结构设计方案 1、设计依据 华油隶都项目申请报告 20 （1）设计规范、规程 建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001 建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008 建筑结构荷载规范GB50009-2012 混凝土结构设计规范GB50010-2010 建筑抗震设计规范GB50011-2010 建筑地基基础设计规范GB50007-2011 高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010 地下工程防水技术规范GB 50108-2008 混凝土结构耐久性设计规范GB/T50476-2008 人民防空地下室设计规范GB50038-2005 全国民用建筑工程设计技术措施(结构 2009) （2）自然条件 基本风压：0.40KN/ 基本雪压：0.35KN/ 地面粗糙度类别：B 类 抗震设防烈度：7 度（设计基本地震加速度 0.10g） 设计地震分组：第二组 2、楼屋面活荷载标准值 卧室 客厅 厨房 2.0KN/ 华油隶都项目申请报告 21 阳台、卫生间 2.5KN/ 楼梯 2.0KN/ 通风机房、电梯机房 7.0 KN/ 上人屋面 2.0KN/ 不上人屋面 0.5KN/ 注：重大设备按实际重量取值。 3、结构设计 （1）结构概述 本工程建设 7 栋 22 层高层住宅楼，以及底商、配套设置。建 筑结构重要性系数不应小于 1.0，抗震设防类别为丙类。 （2）地基基础 本工程高层住宅楼基础形式为梁板式筏形基础，建筑地基基础 设计等级为乙级，2 层底商采用柱下独立基础。 （3）结构体系 本工程高层住宅楼及底商均采用框架-剪力墙结构。 （4）主要材料 本工程结构混凝土强度等级采用 C30、C35；钢筋采用 HPB300 级、HRB335 级、HRB400 级钢筋。地上填充墙采用容重不大于 8.0KN/m3、强度等级不低于 M3.0 的轻质砌块。地下采用混凝土实 心砖砌体，其强度等级 MU20、水泥砂浆强度等级 Mb7.5。 1.2.7 主要设备及配套工程主要设备及配套工程 华油隶都项目申请报告 22 1、给水、排水工程、给水、排水工程 （1）设计依据 建筑设计防火规范GB50016-2006 建筑给排水设计规范GB50015-2003（2009 年版） 室外给水设计规范GBJ50013-2006（2011 版） 室外排水设计规范GB50014-2006（2011 版） 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 全国民用建筑工程设计技术措施-给排水 （2009 版） （2）生活给水系统 1)生活给水 本工程生活给水分市政直给和二次加压供水两部分。地下一层 至地上三层为低区，利用市政管网直接供水；四层以上为高区，由 设在地下一层无负压供水机组供水，供水方式为下行上给系统，本 工程最高日用水量 387.22m3/d。 表表 1-3 用水标准及用水量用水标准及用水量 序号序号用水项目用水项目用水量定额用水量定额计算规模计算规模用水量（用水量（m3/d） 1商业 2L/d9407.19 18.81 2住宅120L /p.d2560 人307.20 3绿化 1.65L/d10967.99 18.10 4泼洒道路、场地7.70 合计351.81 5未预见用水10%35.41 总总 计计387.22 华油隶都项目申请报告 23 （3）消防给水系统 本工程室内消防用水量 40L/S，火灾延续时间 3 小时；室外消 防用水量 30L/S，火灾延续时间 3 小时。本楼的消防给水取自地下 消防水池（有效容积为 540m3） ，由设在消防泵房内消火栓供水泵 供给。室内消防管网成环状布置。消火栓系统竖向不分区，系统由 屋顶的消防水箱稳压，消防水箱容积 18m3。火灾初期由屋顶消防 水箱供水，之后启动消火栓泵供水。 （4）排水系统 1)本工程地面以上污水为重力自流排至室外，经室外化粪池处 理后排至城市污水管网；排水型式为设专用透气管的排水系统，本 工程最高日排水量 387.22m3/d。地下室消防电梯井下及地下室内设 集水坑，坑底设排水泵，消防及生活废水经泵提升后排至室外。 2)空调冷凝水系统在适当位置设置凝水立管，空调冷凝水排入 凝水立管，再排至室外。 3)雨水：为使水资源得到充分利用，小区采用雨水回用系统， 用于绿化、景观灌溉及路面冲洗。 （5）主要给排水设备 本工程主要给排水设备见下表： 表表 1-4 主要给排水设备明细表主要给排水设备明细表 序号序号设备名称设备名称规格型号规格型号单位单位数量数量备注备注 1潜水排污泵WQ2175-207台14每个集水坑 华油隶都项目申请报告 24 BQ=40m3/h， H=15m，N=4.0KW 均一备一用 2 无负压变频 供水机组 WFY2-32 124 流量：64m3/h， 扬程：124m 单泵功率：18.5KW， 泵台数：2 套1 3 无负压变频 供水机组 WFY2-42 61 流量：84m3/h， 扬程：61m 单泵功率：11KW， 泵台数：2 套1 4 室外消火 栓供水泵 XBD 3/45-125 流量：30L/S， 扬程：30m 功率：11KW 台2一备一用 5 室内消火 栓供水泵 XBD 11/40-125 流量：40L/S， 扬程：122m 功率：55KW 台2一备一用 6消防水箱 NS-18 长 3m， 宽 3m 高 2m 套7 （6）管道材料及连接方式 本工程给水系统的管道材料、保温材料、及阀门管件的选择如 下： 表表 1-5 管道材料及连接方式管道材料及连接方式 序号序号系统类别系统类别材料材料连接方式连接方式备注备注 1采暖管道PERT 管热熔连接 立干管PSP 钢塑复合压力管双热熔连接 2给水管道 支管PPR 塑铝稳态管热熔连接 3排水管道UPVC 塑料管粘接 4内排雨水管道焊接钢管焊接 5空调冷凝水管道螺旋消音 UPVC 塑料管粘接 华油隶都项目申请报告 25 6消火栓给水管道焊接钢管焊接 表表 1-6 管道保温材料管道保温材料 序号序号系统类别系统类别保温材料保温材料厚度及做法厚度及做法 1采暖管道 聚氨酯泡 沫保温管 管径小于等于 DN50，50 厚 管径大于 DN50，60 厚 外缠玻璃布外刷面漆两道 2吊顶内的给排水管道防结露保温橡塑管壳 厚度为 20mm， 保护层为玻璃布 3不保温区域给水消防管橡塑管壳 厚度为 40mm， 保护层为玻璃布 表表 1-7 阀门及附件阀门及附件 序号序号系统类别系统类别阀门类型阀门类型 管径小于等于 DN50，铜制球阀闸阀 1给水管道 管径大于 DN50，不锈钢对夹式蝶阀 管径小于等于 DN50，铜制闸阀 2采暖系统 管径大于 DN50，铸钢对夹式蝶阀 2、采暖通风及空气调节、采暖通风及空气调节 （1）设计依据 1)国家现行规范及标准 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003 居住建筑节能设计标准 DB13(J)63-2011 民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-2005 2)室外设计参数 华油隶都项目申请报告 26 冬季采暖室外计算温度 -4.8 冬季空气调节室外计算温度 -11 冬季通风室外计算温度 -3 夏季空气调节室外计算温度 35.1 夏季通风室外计算温度 31 夏季空气调节室外计算湿球温度 26.6 3)室内设计参数 表表 1-8 室内设计参数室内设计参数 夏季冬季 房间 t()t() 住宅2618 商业2618 （2）采暖 本项目预留远期接入城市供热管网的接口。散热方式为：地暖 散热，分户计量。 表表 1-9 项目采暖负荷及热力消耗项目采暖负荷及热力消耗 序号序号采暖用户采暖用户 采暖热指标采暖热指标 （W/m2） 采暖面积采暖面积 （m2） 采暖负荷采暖负荷 （kW） 热力消耗热力消耗 （MKj） 1商业249407.19255.771866.72 2住宅12.277710.00948.066919.36 合计合计87117.191203.838786.08 本项目供暖耗热 8786.08MKj。 华油隶都项目申请报告 27 （3）空调系统 本工程预留室外空调外机平台，便于住户安装空调。 （4）通风设计 本工程通风设计包括卫生间、电梯机房通风设计。通风方式为 自然进风、机械排风。 1） 卫生间排风设计： 本工程中卫生间设置排风道，每个卫生间均安装卫生间通风器 BLD-400 型，每个通风器均自带止回装置，卫生间排风管道采用金 属管材，风道管顶贴梁下安装，风道接入排风道内，在排风道前设 置 70C 防火阀。 2）电梯机房设壁式轴流风机（风量 2000m3/h）用以通风降温。 3、电气设计、电气设计 （1）设计依据 国家现行有关设计规范、规程、标准等，主要包括： 10kV 及以下变电所设计规范 GB 50053-94; 供配电系统设计规范 GB 50052-2010; 供配电系统设计规范 GB 50052-2010; 低压配电设计规范GB50054-2012; 并联电容器装置设计规范GB50227-2008; 建筑物防雷设计规范GB50057-2010; 华油隶都项目申请报告 28 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343-2012; 高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2005) 电梯工程施工质量验收规范 GB50310-2002 通用用电设备配电设计规范 GB50055-2012; 居住建筑节能设计标准 DB13(J)63-2011 安全防范工程技术规范 GB50348-2004 其它现行国家规范和地方标准等； 其他专业提供的设备供电和控制要求。 （2）设计范围 1）照明、动力配电系统。 2）电话、网络、楼宇对讲系统。 3）防雷接地系统。 （3）照明、动力配电系统设计 1）本工程最高负荷等级二级，一般负荷等级为三级。 2）本工程由市电引来 10kV 电源，变配电采用户外箱式变电器。 3）在 10kV 变电站高压侧设置总计量表。 4）在变压器低压侧设置无功自动补偿装置，补偿后功率因数 为 0.85 以上。 表表 1-10 项目用电负荷计算表项目用电负荷计算表 华油隶都项目申请报告 29 序号序号项目项目 建筑面积建筑面积 （m） 用电指标用电指标 （W/ m） 用电负荷用电负荷 （kW） 需要需要 系数系数 计算负荷计算负荷 （kW） 1商业9407.1950470.360.85399.81 2住宅77710.00403108.400.3932.52 3电梯450.000.5225.00 4给排水泵（生活用水）87.000.652.20 5消防水泵66.00166.00 6其它650.532.50 合计合计4246.760.381708.03 项目总用电负荷为 4246.76kW，计算负荷为 1708.03kW，项目 年用电量估算为 271.53 万 kWh。项目拟安装 S11-2000KVA 变压器 1 台为项目供电，变压器负荷率为 76.29%。 5）电力配电设计 建筑物低压供电电压为 380V/220V，电源均引自 10kV 变电 站内低压配电柜。 低压配出线采用放射式与树干式相结合的方式。 所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，进 出室外的线路采用热镀锌钢管。 6）照明配电设计 照明电压：220V 照度标准： 起居室： 100200LX 卧室： 75LX 华油隶都项目申请报告 30 厨房： 100LX 卫生间： 100LX 商业： 200Lx 电梯机房： 200 Lx 照明光源及灯具选择 公共照明光源及灯具选择的一般原则是高效、节能，并注意各 部分对显色性的要求，为提高功率因数及节能，大部分灯具将选用 T8 直管荧光灯配电子镇流器。 （4）电话、网络、楼宇对讲系统 每单元设一只小区信息系统楼宇接入点配线箱，四芯多模态光 纤和市话电缆引入。每户设一户内信息系统家用配线箱和若干电话、 数据接口插座。公建及商业在适当位置设置电话网络终端。 电视系统采用串接分支系统，在每单元的每两层设一电视串接 分支器箱，每户考虑一个信号源，在主卧室及客厅处分别设一只电 视插座。公建及商业在适当位置设置电视终端。 每单元设一套独立的呼叫对讲系统，设计预埋管，盒。线缆， 设备选型及系统的安装调试由专业公司负责。 （5）防雷接地系统 本工程各单体按三类防雷建筑物设计，在建筑物顶部四周装设 避雷带，并按规定采取相应的防直击雷、防雷电波侵入及防雷击电 磁脉冲措施。 华油隶都项目申请报告 31 各单体接地装置利用用基础钢筋网作为接地极，采用总等电位 联接措施，接地电阻 R1 欧姆。本工程低压配电系统采用 TN-C-S 系统。电源系统及电视、网络信号采取 SPD 电涌保护措施。 4、燃气工程、燃气工程 （1）设计依据 城镇燃气设计规范GB50028-2006 低压流体输送用焊接钢管GB/T3091 输送流体用无缝钢管GB/T8136 （2）居民生活用气量估算 表表 1-11 项目天然气用量估算表项目天然气用量估算表 序号序号项目项目 指标指标 （MJ/pa） 计算规模计算规模 （人）（人） 用气量用气量 （MkJ/a） 折天然气折天然气 （万（万 m3） 1居民用气188325604820.4813.54 2采暖用气7816.2021.95 合计12636.6835.49 3未预见用气量5%628.261.76 总计总计13264.9437.25 根据上表，项目居民厨