明珠二期工程》项目可行性研究报告.doc

泉州市泉港庄园开发有限公司泉州市泉港庄园开发有限公司泉港庄园明珠项目可行性研究报告一、公司简介泉港区“泉港庄园明珠”项目开发商泉州市泉港庄园开发有限公司于九七年九月经泉州市泉港区工商行政管理局批准成立，营业执照注册号：350500190044号，由庄志林、庄志玉共同出资组建的有限责任公司，注册资本1600万元人民币，经营期限20年，经营范围：房地产开发；五金交电、家电、家私、百货、工艺品、装饰材料、建筑材料批发零售等。公司开发资质：泉州市泉港庄园开发有限公司经福建省建设厅审定的开发资质为“可以承担建筑面积10万平方米以下（含10万平方米）的开发建设项目”（证书编号为：2041号）。公司已开发项目情况：企业在房地产业的发展历史虽然不长，但在泉港区房地产业中具有一定的影响力。在泉港区驿沙路开发建造的“泉港中心商贸城”首期项目，建筑面积25000平方米，与泉州华洲房地产公司合作开发的“泉港庄园中心商贸城”二期项目，建筑面积24378平方米，在泉港区泉五路开发建造的“泉港庄园明珠”首期项目，建筑面积38000平方米，项目的成功开发充分带动了城市起步区的繁荣及促进了周边项目的建设。现该“庄园明珠二期工程”项目的推出，得到了社会及各界人士的广泛认可，在区域内掀起订房热潮。公司秉持“来之于社会，服务于社会”的企业宗旨，以行业之精髓再次打造精华成功之产品，让泉港开发建设再创辉煌！公司组织机构和技术力量：公司实行董事会领导下的总经理负责制，经营机构设置齐全。下设总办、财务部、工程部、企划部、售楼部等职能部门。目前拥有职工20人，其中高、中级职称的工程技术人员14人，占比70%，专业知识及专业技术力量层次较高。公司经营者素质及公司经营管理能力：公司董事兼总经理、法人代表庄志林，具有工程师、经济师职称。庄志林先生从事工商贸易十多年来，以敏锐的商业眼光，善于捕捉市场发展趋势，把握市场商机变化，勇于开拓创新，通过深入调研，率先在泉港区推出房地产开发和市场经营相结合的经营模式，取得良好的经济和社会效益；以“求贤若渴、以人为本”的博大胸怀，聚集着大批的经营管理人才，为公司的长远健康发展奠定了坚实的人才基础。公司组建时间虽不长，但管理层智能结构优化，公司决策层组成人员知识层次较高，管理层岗位职责分明，爱岗敬业，善于分析研究问题，富有开拓精神；在总经理的带领下，公司恪守“勤奋创业、诚信待人、脚踏实地、大有作为”的企业宗旨，大力弘扬“诚信、谦恭、拼博、创新”的企业精神，把公司练就成为一支能吃苦耐劳、连续作战、保质保量、高素质的房地产开发公司，在泉港区房地产市场迅速崛起，并以设计新颖大方、施工质量优良、全方位质保服务、价格合理赢得了市场的认可，所开发的项目销售入住率均达90%以上。公司资信情况：泉州市泉港庄园开发有限公司自创办以来，注重商业信誉，享有较高的公司资信；与工商银行保持着多年良好的合作关系，从不拖欠银行借款、利息，并被贵行评为信用A+级企业。本公司于2003年通过ISO9001：2000（房地产开发与销售服务）企业质量管理体系国际认证及获得福建省3.15授予品牌信用单位称号。二、“泉港庄园明珠二期”项目简介“泉港庄园明珠二期”建设项目位于泉港区泉五路与海南街两条交通要道的十字交叉路口。距区政府约500米，距实验小学约200米，距车站约1000米，距泉港一中约2000米，距医院约2500米，距山腰老城区约800米，新区市政建设、配套设施齐全，环境优美、地理位置优越、交通便捷，为城市最繁华的黄金地段。项目建设用地是经泉港区政府批准有偿转让取得的使用年限为70年的商住用地，总用地面积5994平方米。 （一）项目设计：项目建筑总面积24297平方米（其中：地下层建筑面积为2840平方米），投资总额人民币5497万元。（二）“泉港庄园明珠二期”项目建筑功能构成：（1）“泉港庄园明珠二期”由E、F两栋围合构成，E栋主楼为十六层，F栋为七层;E、F两栋七层结合“泉港庄园明珠一期”项目组成一个居住小区。E栋一至十六层为住宅楼层，地下一层为小车库房及贮藏间，地下二层为人防；F栋一至七层为住宅，地下层部分为小车库房及贮藏间。该项目结合“泉港庄园明珠一期”项目泉港区城市建筑特征，设计出一个简洁、明快、休闲，充满活力、具有时代气息的住宅小区。是我司倾心打造的集商业、居住为一体的现代化高尚社区，其布置配套功能属泉港区首家创新推出。小区中庭设有4000平方米的公共绿化休闲空间，每户配套了入口私家花园及空中花园、私家车库、储藏间，并配有闭路电视系统、高速宽带系统，倾心为商家和住户提供一个安全、舒适、高雅的优良环境。将规划、建筑、景观与城市整体形象联系起来，富有地方特色。（2）总平面设计方案为南北向排列，北边临海南街，西边临庄园明珠一期工程，南边临区政府1#居住区，毗邻规划中的城市广场和口岸大厦。项目内商住楼设计符合通风、采光、防震、消防等建筑规范要求。 （3）“庄园明珠二期工程”设计方案主要指标如下：1、用地面积 5994m22、建筑占地面积 1883m23、建筑密度 31.36%4、容积率 4.475、绿化率 30.00%6、公共停车位及停车库 125个7、地下层建筑面积 2840.74m2其中：车库建筑面积 1000 m2储藏间建筑面积 1200 m2人防建筑面积 1133.07 m28、住宅建筑面积 21456 m2其中：E栋一 至十六层 14172 m2F栋一 至七层 7284 m2三、“泉港庄园明珠二期”项目资金计划（一）投资组成：该项目计划投资总额5497万元，其中建安工程投资额4465万元，经营管理费及税费800万元，三年期贷款2000万元利息约232万元。（二）资金筹措分析：计划总投资额5497万元，其中：（1）企业自有资金2200.00万元，占投资总额40%，已投入1950万元用于土地转让金、拆迁费、前期工程规费、桩基础工程费及配套费等，其余部份投资款在动工时的二个月内全面用于工程建设。（2）预测房屋在封顶后可回笼的预售款为项目总销售收入的15%计1050万元，占投资总额的19%。（3）银行融资（开发性贷款）2000万元，占投资总额的36%。计划在建设期的十五个月内分期投入。至第三年全部还清，实际借款期限为三年整。（三）建设进度：项目于2004年9月份动工；0.00以下建设部分于2006年11月完成；2007年6月主体工程全部封顶；2007年10月竣工入伙。四、“泉港庄园明珠二期”项目投资估算（一）预算投资总额： 5497万元（1）、建安成本： 4465万元 （A）土地费用 320万元（B）前期工程费 307万元 其中：场地回填土方工程58万元 围墙及临时设施费45万元 前期广告费及图册费12万元 施工用水电配套47万元机械场地平整及外运16万元地质勘探及审查费用9万元设计方案费用10万元施工图设计及审查费用77万元项目模型设计费5万元报批及零星费用28万元（C）房屋开发费 2920万元 其中：桩基础工程费405万元 上部建筑工程费2515万元（D）城市配套费 289万元（2）销售广告费用： 40万元（3）管理费用： 40万元（4）财务费用： 232万元（5）不可预见费： 40万元（6）税费： 680万元（二）经济效益分析：（1）收入预测： 6924万元（A）E、F栋住宅销售收入： 21456 M22158元/ M2=4630万元（B）地下车库、储藏间销售收入：地下停车库销售收入 14个80000元/ 个=112万元地下车库销售收入 1000 M23500元/ M2=350万元储藏间销售收入 1200 M21200元/ M2=144万元 （2）损益及利润分析：1、销售总收入： 6924万元2、投资总成本： 5497万元3、本