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芇蒇蚃羀膃蒆螅膆聿蒆袈罿莇蒅薇膄芃薄蚀羇腿薃螂膂肅薂袄羅蒄薁蚄螈莀薀螆肃芆薀衿袆膂蕿薈肂肈薈蚁袅莆蚇螃肀节蚆袅袃膈蚅薅肈肄蚅螇袁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁芈螄羈肇莈袆膃莆莇薆羆节莆蚈膂芈莅袀羄膄莄羃袇蒂莃蚂肃莈莂螅袅芄莂袇肁膀蒁薇袄肆蒀虿聿莅葿螁袂莁蒈羃膈芇蒇蚃羀膃蒆螅膆聿蒆袈罿莇蒅薇膄芃薄蚀羇腿薃螂膂肅薂袄羅蒄薁蚄螈莀薀螆肃芆薀衿袆膂蕿薈肂肈薈蚁袅莆蚇螃肀节蚆袅袃膈蚅薅肈肄蚅螇袁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁芈螄羈肇莈袆膃莆莇薆羆节莆蚈膂芈莅袀羄膄莄羃袇蒂莃蚂肃莈莂螅袅芄莂袇肁膀蒁薇袄肆蒀虿聿莅葿螁袂莁蒈羃膈芇蒇蚃羀膃蒆螅膆聿蒆袈罿莇蒅薇膄芃薄蚀羇腿薃螂膂肅薂袄羅蒄薁蚄螈莀薀螆肃芆薀衿袆膂蕿薈肂肈薈蚁袅莆蚇螃肀节蚆袅袃膈蚅薅肈肄蚅螇袁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁芈螄羈肇莈袆膃莆莇薆羆节莆蚈膂芈莅袀羄膄莄羃袇蒂莃蚂肃莈莂螅袅芄莂袇肁膀蒁薇袄肆蒀虿聿莅葿螁袂莁蒈羃膈芇蒇蚃羀膃蒆螅膆聿蒆袈罿莇蒅薇膄芃薄蚀羇腿薃螂膂肅薂袄羅蒄薁蚄螈莀薀螆肃芆薀衿袆膂蕿薈肂肈薈蚁袅莆蚇螃肀节蚆袅袃膈蚅薅肈肄蚅螇袁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁芈螄羈肇莈袆膃莆莇薆羆节莆蚈膂芈莅袀羄膄莄羃袇蒂莃蚂肃莈莂螅袅芄莂袇肁膀蒁薇袄肆蒀虿聿莅葿螁袂莁蒈羃膈芇蒇蚃羀膃蒆螅膆聿蒆袈罿莇蒅薇膄芃薄蚀羇腿薃螂膂肅薂袄羅蒄薁蚄螈莀薀螆肃芆薀衿袆膂蕿薈肂肈薈蚁袅莆蚇螃肀节蚆袅袃膈蚅薅肈肄蚅螇袁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁芈螄羈肇莈袆膃莆莇薆羆节莆蚈膂芈莅袀羄膄莄羃袇蒂莃蚂肃莈莂螅袅芄莂袇肁膀蒁薇袄肆蒀虿聿莅葿螁袂莁蒈羃膈芇蒇蚃羀膃蒆螅膆聿蒆袈罿莇蒅薇膄芃薄蚀羇腿薃螂膂肅薂袄羅蒄薁蚄螈莀薀螆肃芆薀衿袆膂蕿薈肂肈薈蚁袅莆蚇螃肀节蚆袅袃膈蚅薅肈肄蚅螇袁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁芈螄羈肇莈袆膃莆莇薆羆节莆蚈膂芈莅袀羄膄莄羃袇蒂莃蚂肃莈莂螅袅芄莂袇肁膀蒁薇袄肆蒀虿聿莅葿螁袂莁蒈羃膈芇蒇蚃羀膃蒆螅膆聿蒆袈罿莇蒅薇膄芃薄蚀羇腿薃螂膂肅薂蒂薃羁腿膁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂节莄葿肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃螁羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蒈薂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇羂肆莈葿袈肆薁蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇膀荿螀蚃膀蒂薃羁腿膁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂节莄葿肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃螁羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蒈薂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇羂肆莈葿袈肆薁蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇膀荿螀蚃膀蒂薃羁腿膁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂节莄葿肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃螁羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蒈薂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇羂肆莈葿袈肆薁蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇膀荿螀蚃膀蒂薃羁腿膁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂节莄葿肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃螁羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蒈薂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇羂肆莈葿袈肆薁蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇膀荿螀蚃膀蒂薃羁腿膁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂节莄葿肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃螁羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蒈薂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇羂肆莈葿袈肆薁蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇膀荿螀蚃膀蒂薃羁腿膁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂节莄葿肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃螁羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蒈薂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇羂肆莈葿袈肆薁蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇膀荿螀蚃膀蒂薃羁腿膁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂节莄葿肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃螁羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蒈薂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇羂肆莈葿袈肆薁蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇膀荿螀蚃膀蒂薃羁腿膁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂节莄葿肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃螁羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蒈薂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇羂肆莈葿袈肆薁蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇膀荿螀蚃膀蒂薃羁腿膁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂节莄葿肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃螁羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蒈薂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇羂肆莈葿袈肆薁蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇膀荿螀蚃膀蒂薃羁腿膁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂节莄葿肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃螁羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蒈薂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇羂肆莈葿袈肆薁蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇膀荿螀蚃膀蒂薃羁腿膁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂节莄葿肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃螁羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蒈薂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇羂肆莈葿袈肆薁蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅螁袁肁芇薄螇膀荿螀蚃膀蒂薃羁腿膁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂节莄葿肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃螁羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蒈薂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇羂肆莈葿袈肆 第一部分：项目总论1.1 项目背景 根据南昌市城市规划部门及政府动作，紫阳大道将成为南昌的东大道口，高新区将是南昌市除市中心外的又一商业繁华加技术前沿地带。政府有意极力打造江西省南昌市的“西雅图”。为此该项目应迎合本市政府及规划部门意愿，打造成高端的具有城市化大的象征。 就本公司实力而言，项目启动对公司几年来的发展战略是一大机会。又一城市中心的得天独厚的机会，美丽的完成对本公司在发展中的地位举足轻重。 公司进入重点区域市场，项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用将随着本地区的发展足以有一个质的飞跃。1.2 项目概况项目地块位置及周边现状 地块处于南昌市高新区创新一路以西、高新区规划产业以北。西邻艾溪湖森林湿地公园，南至紫阳大道（该大道将会是南昌与外沟通的东部端口），南部同时有旅游圣地：海洋公园。东有蓝天学院、南昌工程学院、江西师范大学、现在学院等高校，是高材生的聚集之地。对于项目的销售市场的需求客户除了本地区以外的潜在有敏锐眼光的客户，还有各大高校的老师及其职业者们。地块平坦，形状规则，已三通一平、拆迁。地块完整，地质结构稳定，处市政绿化带以外。地块3000米范围内的市区配套包括： 交通状况 西部昌东大道，南部艾溪湖一路及紫阳大道，东部创新二路等都是城市的主要干道，交通方便顺畅。距离市中心只需要40分钟。地铁一号艾溪湖站也设于离此处不远距离。 文化设施南昌市东部各大高校聚集，高端高材生的出入区域。其中有江西师范大学、蓝天学院、江西现代学院、南昌理工大学等。 市政设施高新区派出所，高新区卫生所，以及各大银行，邮局，城市体育馆，山水清大型购物广场等一有尽有，是难得多的好的地块。 地块西部艾溪湖环境优雅，空气清新。艾溪湖湿地公园更是风景怡人。而地块东部由绿地打造的城市综合体正渐渐揭开面纱。同时，地铁一号艾溪湖站点也设于此地块不远距离处。项目规划控制要点序号项目名称单位指标1土地面积340342容积率1.82.23建筑密度224绿地率355住在控制情况90一下占住宅总面积的701.3 可行性研究报告编制的依据 （1）城市居住区规划设计规范（2）A市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范第二部分：市场研究2.1 宏观市场分析、全国房地产行业发展分析、本市房地产宏观市场分析2.1.1政策法规 2.1.2市政动态 2.1.3本市房地产市场分析 2.2本市房地产市场现状2.2.1住宅市场供应现状 2.2.2供求关系分析 2.2.3供需量分析 3、成交量分析 销售情况一览表2.3 项目拟定位方案 纵观本项目地理情况发现存在如下优缺点： 优势：1、开发成本低（土地取得按拍卖底价，相对市中其他地块取得的成本低很多）2、区位属最佳的郊居区域 3、成功的郊居经验 4、基地属风水宝地，稀缺的艾溪湖森里湿地公园资源 劣势：1、辐射力不够，吸引主城居家职业难 2、离市中心有点距离（按南昌公交行驶速率约要40分钟）3、市政配套较弱，周边缺少高档次设施由以上分析，建议项目定位方案如下： 市场定位：东部正在打造的城市综合体以及地铁一号线给该地域的发展提供了得天独厚的机会，市场在未来几年内逐步向繁华度靠拢。同时南昌市东部的紫阳大道是整个市与外界沟通的主要入口，随着政府各个部位的落实该地区将逐渐区域城市化。 目标市场定位：目标客户群面向工薪阶级，普通住宅90（非套内面积）；同时考虑到所在地块高校教师及教授需求，配合使用中档级联排别墅 项目产品定位：、主要功能：迎合城市综合体的趋势，打造住宅别墅、商业自给自足的一体化小区 、建筑规模：考虑到土地使用面积的有限和政府对用地规划的要求，建筑规模趋于一般适合化 、主要技术经济指标建议如下表序号项目指标1总用地面积340342总建筑面积650003超高层住宅（90）554404建筑密度225容积率1.96绿地率357三联排别墅63008地下车库61609公共配套设施138010商业：商业风情街（骑龙）1400注：其中共建包括：幼儿园680、地上车位200、菜市场180、运动场170、卫生站和健身设施共150商业风情街采用骑龙式建造，包括：商场600、斯诺克球室250、真溜冰场80、超市80、书店120、茶座等饮品店90、服装店180等等。三联排别墅标准为210三层跃式，共建10栋；超高层住宅为22层，为2梯4户型，共建7栋，616户。地上车位用于商业区客户的暂时性免费停车，共建10个，20/个。地下车库按户均0.5个/户，共建308个，建筑面积为6160 价格定位：在调查中发现，南昌消费者对于房价的接受能力都比较强，接受总价在30万元左右的消费者达到70%，有25%左右的消费者打算花3060万元来购买新房，计划买房房价在60万元以上的消费者有只占5%。然而根据本区域市场调查发现潜在客户需求在100万以上的却也有足够的市场需求。并且根据近年来南昌住宅成交调查分析有：（数据来源于南昌2010年3月房地产市场调查报告为此建议价格定位采取如下表所示 （万元）序号项目售价（元）建筑面积总价1别墅8000630050402超高层住宅56005544031046.43商业风情街480022601084.84地下车库9万元/个2772万元合计39943.2万元第三部分：项目开发方案3.1 工程量一览表序号项目名称备注说明1土建工程建筑面积1.1超高层住宅建筑面积1.2联排别墅建筑面积1.3地下车库建筑面积2给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统超高层住宅区4交配电工程配电房变配电设备5照明工程小区照明6通讯工程普通电话配电线（端子接单元口）7火灾报警及安全监视公共场所火灾报誉，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区10室外工程外绿化及部分道路场地3.2住宅规划建议对于三联排底层别墅，建议建三层跃式，总别墅基地占地面积控制在2100，别墅配套车库2.2m，外墙精装修出售。超高层住宅采用二梯四户，基地面积控制的在2420，不设车库。毛坯房出售。商业风情街采用骑龙式，商业品种多元化，档次标准化，能够符合基本大部分客户消费需求，采用外墙精装修出售。幼儿园建设标准化，同样以毛坯房出售，娱乐器具不购买。其他的见技术经济指标表。3.3 项目实施进度项目实施进度安排 本项目计划在两年半（29个月）左右的时间内建成。建设进度计划如：201年 3月：项目建议书批复。2011年 6月2011 年 9月：编制可行性研究报告2011年 10月 2012年 10月：10栋三联排别墅建设2012_年 11月 2014年 7月：7栋超高层住宅问世2014_年 8月2014 年 10月：公共配套设施与绿化。2014年 11月2015 年 5月：商业风情街打造。2015年 6月2015 年 12月：地下车库建设 2014年 1月：完成投资75%，开始预售。 2016年 12月：销售完毕项目营销方案全采用对市场出售。第四部分：投资估算与融资方案4.1 投资估算投资估算编制的依据：根据江西省定额估算编制，其中相关税费表如下：税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税30、40、50、60超率累进城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税25任意盈余公积金3管理费用3不可预见费3销售费用2.5房产税（按租金）124.2 本项目投资估算 4.2.1 开发成本估算 土地费用：本项目土地出让面积合计51.051亩，取得单价为185万元/亩，出让总金额为9444044万元；同时土地出让契税=出让金3=283.33万元。土地费用总计:9727.78万元。 建筑安装成本 详见下表 单位：万元序号项目单位成本元建筑面积单项目总成本1商业风情街80014001122地下车库150061609243别墅130063008194超高层住宅1200554406652.4合计8565.4 前期工程费 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建筑安装成本32572可行性研究费建筑安装成本32573水文地质勘探费建筑安装成本543合计557 基础设施费 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建筑安装费32572供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程建筑安装费36通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计257 公共配套设施费 详见下表 单位：万元序号项目单位成本元建筑面积单项目总成本1幼儿园65068044.22菜市场3001805.43地上车位40020084运动场2801704.765其他3001504.5合计66.86 不可预见费：等于前面+3=575.2万元 开发期间税费 详见下表 单位：万元序号项目计算依据金额1分散市政公用设施建设费建筑安装工程费5428.32工程质量安全监督费建筑安装工程费434.33供水管网补偿费住宅0.3T/人，600元/T商业0.1T/人，600元/T住宅：34.9商业：8.44供电用电补偿费住宅4KVA/人，480元/ KVA商业8KVA/人480元 KVA住宅：124商业：1125其他建筑安装工程费543合计684.3开发成本合计=+=20433.5万元4.2.2 开发费用估算 根据3.3项目进度实施安排以及4.2.1的各项费用，明智的借款应在2012年12月份，且介入资金为:6625.4+66.8