常州房地产开发市场工程造价调研报告.doc

常州建安造价师事务所有限公司常州房地产开发市场工程造价调研报告因贵公司业务发展要求，我公司根据自身所拥有的行业内信息及查阅相关地方政策、法规对当地房地产开发成本水平进行了调研。鉴于贵公司当前及将来很长一段时间开发的物业基本上以民用住宅为主，我们这次调研的楼盘均选择为住宅楼、带商业住宅楼，而调研的重点则为贵公司所提出的7项内容。在为期近二周的调研中，我们调阅了大量公司内部资料并走访了三家房地产开发商、三家施工单位、市建设工程造价管理站及市招标办，从工程计价和工程招标方面的政策法律法规、工程造价及工料机的一般水平、地产项目开发政府相关规费、中高档楼盘设计特点、典型中高档楼盘的建造成本等方面对常州市房地产开发的建造成本情况进行了了解，具体汇报如下：一、常州市房地产项目开发政府相关规定及收费：常州市房地产开发目前执行的规费项目及标准如下表所示，信息由房地产开发商提供，该信息可能有误差，或者政府相关规定会发生变化，使用时应以政府正式文件为准。序号 收 费 部 门名 称收 费标 准1国土局 土地工本费1000元/宗土地契税合同价4%地籍测量费0.37元/m2土地交易费1.5元/m2土地登记费企业、自收自支单位土地使用面积在1000平方米（含1000平方米）以下110元/宗，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元；2 规划市政配套费105元/m2（武进区）、130元/m2（常州市）教育配套及附加费40元/m2规划技术服务费1.2元/墙改费10元/散装水泥费2元/白蚁防治费七层以下2.3元/，七层以上0.7元/垃圾清运费1.5元/测量费2元/档案费1元/3建设局招标服务费200万以下4800元，200500万7500元，5001000万11000元，10001500万13500元，15003000万16000元，30005000万19000元，50001亿33000元，15亿4.2万元，甲方付30施工合同印花税合同价0.15质量监督费工程造价2.3安全监督费工程造价0.06审图费5000以上1.75元/，5000以下1.48元/房屋面积测绘费商业2.2元/，住宅1.6元/房屋交易费1、新建商品住房3元/，2、非住宅10元/，承担50。房屋登记费80元/套共用设施维修基金12元/4街道居委会交接费1元/5环卫处环卫交接费2元/6广电局有限电视400元/户（不含工程费）7水利局污水排放费8元/8环保局环评费1元/（土地面积）9自来水公司接表费住宅2000元/，商业12000元/二次供水费建筑高度1845米18元/，4575米26元/，75100米30元/10人防办人防建设费1、新建民用建筑十层以上或基础埋深在三米以上(含三米)的应配建“满堂红”防空地下室，如确因地质原因不能修建人防工程的,经人防主管部门同意,则按楼房底层建筑占地面积2800元/平方米缴纳易地建设费； 2、新建九层以下且基础埋深小于三米的民用建筑按地面总建筑面积的5同步修建防空地下室或按56元/平方米缴纳易地建设费. 11税务局营业税销售收入5。城市建设维护费销售收入0.35。教育费附加销售收入0.2。土地增值费销售收入1。企业所得税利润的25。印花税销售收入0.1土地使用税6元/，未交付土地面积（每年)。注：政府公布收费标准与实际市场收取费用一致，无优惠。二、典型楼盘成本调查及分析：本次调研，我们共走访了三家发展商的三个楼盘，鉴于成本调研的特殊性，部分发展商态度比较保守，向我们提供的数据资料非常有限，也有部分发展商给予了较好的配合。以下把部分项目的成本数据进行归纳整理，如下所示。 案例一1、项目概况开发商名称某物业发展有限公司（民营企业）可销售面积约25万m2项目地理位置住宅层数11+1层、18+1层项目定位欧陆风情.森林小镇结构形式框架、框架-薄壁柱总用地面积133亩商业面积（裙楼）容积率约2.8架空层面积绿化率总户数2170户总建筑面积27.6万m2车位数620个2、成本情况分项工程名称总价摊销面积单价说 明万元万m2元/m2建造成本：29278.925.001171.161、单体（11+1层）12468.75997.50以11+1层住宅面积为基数分摊（12.5万m2）（1）基础工程 0.00钢筋混凝土整板基础（2）土建工程922.50外墙面砖，电梯间普通地砖、墙面天棚乳胶漆，户内毛坯，采用聚苯板保温（3）一般安装工程75.00电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位2、单体（18+1层）13781.251102.50以18+1层住宅面积为基数分摊（12.5万m2）（1）基础工程 22.50局部静压预制管桩10m深，砼独立基础，砖基础（2）土建工程990.00外墙面砖，电梯间普通地砖、墙面天棚乳胶漆，户内毛坯，采用聚苯板保温（3）一般安装工程90.00电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位3、专业分包工程3028.9025.00121.16以全部可售面积为基数分摊（1）电梯121225.0048.48西子otis，11层26万元/台，18层35万元/台（2）消防780.0025.0031.20（3）智能化400.0025.0016.00含电话、网络、安防等（4）有线电视94.4025.003.78每户435元。（5）燃气管道542.5025.0021.70每户2500元，含室内外管道、开户费用等（5）燃气管道542.5025.0021.70每户2500元，含室内外管道、开户费用等案例二1、项目概况开发商名称常州世纪牡丹置业可销售面积约15万m2项目地理位置住宅层数18-30层，平均23层项目定位英伦风情高尚社区结构形式框架-薄壁柱、剪力墙总用地面积100亩商业面积（裙楼）8000 m2容积率约2.5学校建筑覆盖率19.46%地下室面积约10500m2绿化率/50%总户数约1300户总建筑面积约15万m2车位数约300个2、成本情况分项工程名称总价摊销面积单价说 明万元 万m2元/m2建造成本：1405.441、单体1250.00（1）基础及土石方工程 60.00静压预制管桩，6-15m深、砼独立基础，砖基础（2）土建工程1100.00*外墙面砖，阳台铁花栏杆，*电梯间地砖、墙面乳胶漆、天棚石膏板吊顶，楼梯间天棚乳胶漆*高级入户防火防盗门、户内毛坯。 （3）一般安装工程90.00电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位2、专业分包工程155.44以全部可售面积为基数分摊（1）电梯60.00上海富士达，18层26万元/台（2）消防30.00（3）智能化40.00闭路电视监控系统、防盗可视对讲、住户防盗报警系统、巡更系统、周界红外线防越系统、停车场管理系统、背景音乐系统；（4）有线电视3.77每户435元。（5）燃气管道21.67每户2500元，含室内外管道、开户费用等案例三1、项目概况开发商名称常州银河湾房地产可销售面积约2万m2项目地理位置住宅层数4层项目定位欧式联排别墅结构形式框架-薄壁柱、剪力墙总用地面积50亩商业面积（裙楼）建筑覆盖率23.19%地下室面积约3500m2绿化率/60%总户数约100户总建筑面积约2万m2车位数2、成本情况分项工程名称总价摊销面积单价说 明万元 万m2元/m2建造成本：1680.001、单体1460.00（1）基础及土石方工程 0.00砼独立基础、局部砖基础（2）土建工程1350.00*外墙高档石材，阳台铁花栏杆，*室外台阶石材、墙面乳胶漆、*高级入户防火防盗门、户内毛坯、聚苯板保温 （3）一般安装工程110.00电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位2、专业分包工程220以全部可售面积为基数分摊（1）电梯（2）消防（3）智能化60.00闭路电视监控系统、防盗可视对讲、住户防盗报警系统、巡更系统、周界红外线防越系统、停车场管理系统、背景音乐系统；（4）有线电视（5）燃气管道由于时间有限，对常州市房地产市场的成本调研工作有待进一步深入，以上数据仅供项目成本估算参考。未来三五年工程造价水平保守估计将逐年上涨812%，主要原因分析：1、 人工工资的上升：目前常州市建筑用工定额平均44元/工日，该价格为2008年4月1日的价格，常州市从04年计价表实施到今，人工工资共调整2次，分别为06年8月和08年4月，而当今人工工资仍处于低位状态，江苏省造价处很可能在近期内上调人工费，如果调价的话，按目前形势发展下去结合前2次调价情况预计，上调不低于7元/工日，幅度为人工费的16，在建设工程中人工费占工程总造价的25，即很快会因为人工费调整造成建筑成本上涨4，而且人工费的调价频率在2年左右，2年后还将继续上涨。2、 材料价格上升：国民经济的持续向好，群众购买力的增加，必然会造成物价的持续走高，反映在建筑成本上就是材料费用，建筑材料中上涨因素最明显的就是钢材。钢材在经历了08年8、9月疯涨后的长期的低位横盘后，必将迎来新一波上扬，而这一波调整在当今已初露端倪，常州市2010年3月信息指导价中钢筋（综合）价格4487.38元/t，而当今市场上实际价格已超出5%，而且根据国内建筑市场的前景来看，钢材价格还将一路往上，钢材占建安成本的30%左右，钢材的成本上升也将明显加大建设成本。3、 近期及未来分项工程的造价水平分析及预测序号名称材料及做法近期三五年内主要因素1土方工程三类土（干、湿）；反铲挖机挖土、人工配合修底修坡45元/m367元/m3人工、油料上涨2土方工程挖土并包括运输12元/m315元/m3人工、油料上涨3桩基工程静压管桩500 160元/m材料费30元/m压桩费60元/m材料费30元/m压桩费人工、钢材、油料上涨4弱电工程弱电只做预埋，具体由专业公司施工3元/m2建筑面积3.5元/m2建筑面积人工、材料上涨5铝合金工程85系列断桥隔热喷涂铝合金平开窗（low-e中空玻璃）620700元/m2700780元/m2型材价格上涨；人工工资上涨55系列断桥隔热喷涂铝合金平开门（low-e中空玻璃）780820元/m2820900元/m2型材价格上涨；人工工资上涨6公共装修工程公共部位地面、墙面花岗岩或人造石，天棚铝板吊顶或高档乳胶漆10001500元/m2投影面积10001500元/m2投影面积主材价格较稳定，并有一定降价空间7样板房专业装饰设计、施工，用材中高档3000元/m2（含必要设施）3500元/m2（含必要设施）装饰材料、家用电器设备升级8售楼处工程钢筋砼独立柱基，钢构架、玻璃幕墙及顶棚、高档内装修按建筑面积 4500元/m2按建筑面积4800元/m2型材价格上涨；人工工资上涨9防水工程聚氨酯防水（主要用于阳台、卫生间、厨房间、地下室）2025元/m22025元/m2三元乙丙橡胶共混卷材（屋面）3035元/m23035元/m2sbs卷材（屋面）2830元/m22830元/m2水泥基防水涂料（地下室）1820元/m21820元/m24、 常州中介机构是如何对开发商进行服务及其收费标准：中介机构对开发商服务主要及收费见下表序号项目名称服务内容收费标准1招标代理根据甲方要求，负责整个招标流程工程总价的0.1%2标底编制根据甲方要求，编制招标工程的标底工程总价的0.18%0.2%3造价过程控制（跟踪审计）对工程的整个实施过程进行造价的跟踪控制、配合甲方进行某些材料的市场调查，协助甲方定价等。按工程总价的1%1.5%或总造价的0.2%+核减额的5%4审核结算对施工方报审的工程结算进行审核核减额的45%5钢筋翻样对工程钢筋进行实际抽样812元/t注：上述收费标准为常州市场平均水平，实际操作一般根据工程规模、工程结构难易等因素与开发商协商确定。五、常州建筑市场认可的算量软件及计价软件： 常州建筑市场认可的算量软件有：“鲁班”、“广联达”、“品茗”、“斯维尔”。实际使用情况以“鲁班”、“广联达”居多。 常州建筑市场认可的计价软件有：“新一代”、“正元”、“世纪胜算”、 “新点智慧”。实际使用情况基本为“新一代”、“正元”。6、 工程招标模式、工程款支付及水平：（1） 工程发包模式 1、当今市场开发商基本采用总包模式：因为涉及到工程手续、工程资料、开票等，方便开发商把精力集中到对工程管理上，但总包的同时开发商仍然拥有对一些专业项目的分包权利。（二）工程招标形式1、根据1999年8月30日颁布的中华人民共和国招投标法，招标形式主要有两类：公开招标、邀请招标。2、尽管中华人民共和国招投标法中对招标行为作出了很多规定，但我们在调研中了解到，实际上很多开发商都在想办法规避（尤其是外资或民营企业）公开招标，如能争取议标或邀请招标的则尽量争取、自己内部先招标确定单位后再由中标单位找几家陪标单位去交易中心“走过场”等等情况是普遍存在的。3、在调研中，我们了解到常州市主体工程招标一般能取得在政府规定取费类别基础上再下浮8-12%的结果，并且发展商自己供应主要材料设备的情况也普遍存在，对于某些专业性较强、利润较大的工程（如门窗、栏杆、精装修、消防等）一般也是由甲方直接分包或指定分包单位进行施工。（三）工程款支付及水平1、按完工的工程形象进度计量付款：基础完工，付已完工程量的70%；基础到十层主体，付已完工程量的70%；主体完工，付已完工程量的70%；工程竣工，付已完工程量的70%；结算审计完，付总工程款的80%；余款2年内分期付清。2、按月计量完工量计量付款：按每月进度付已完工程量的70%；结算审计完，付总工程款的80%；余款2年内分期付清。市场上基本采用第一种，节省精力，具体实施可根据协商适当增加付款节点，也有项目设定510%预付款。7、 其他建议一、制定严密的合同条款 随着工程项目的管理的日趋成熟，实行严格的合同管理，是建设单位的首选注意点。在市场惯例中，开发商常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用，如果合同中表明了合同报价已充分考虑了工期因素，不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝费用的增长；如设备安装预算，不同的品牌型号价格出入很大，如果合同中对于品牌型号标志不清很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多学习其他单位成熟的经验及合同条款。二、建设项目发包阶段可能会出现所选单位并非真正的最低报价单位或选中报价低于成本价而希望今后在施工过程中通过各种手段、方法取得弥补的单位。（容易引起扯皮而影响工期及造价失控）。对应措施：招标文件、合同文件等做到严密、明确，避免在今后结算时造成扯皮或给施工单位钻孔子。另外造价中介机构也必须参与施工招标文件的编制及招投标的组织管理；在参与招标答疑时尽可能明确今后可能采取的一些控制措施，如甲供材料、分包项目及相应的经济责任，减少索赔隐患；参与合同谈判与施工合同经济条款的起草，避免由于合同未明确或不严密等原因而造成造价失控或扯皮现象。 三、施工阶段可能会出现的情况1、设计变更偏多，一般而言变更越多造价越不易控制。2、无价材料价格签证偏高，依据不明造价越不易控制。3、隐蔽工程验收不到位，甚至存在弄虚作假现象。4、监理单位监管不力，甚至与施工方共同作弊。5、联系单的签证存在不明确、内容界限超合同、甚至不真实的情况。对应措施：1、从造价角度帮助承发包双方进行施工组织总设计的合理优化，选择技术上可行、经济上合理的施工方案进行施工。2