资产评估-平时作业2及答案.doc

平时作业二第四章 房地产价格评估1、术语解释（1）地产答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。（2）房地产答：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。（3）不动产答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。（4）基准地价答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。（5）标定地价答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。（6）楼面地价答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10，其评估价值最有可能为( ) 元。a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7、17、30.5、6.9、4.8，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7.建筑物还原利率为8，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元平方米，则楼面地价为( )元平方米。a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( D )指标更具说服力。（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。a.1000 b.12000 c.4000 d.2000（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。a140 b. 157 c. 141 d. 148（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10，那么土地的资本化率最接近于 ( )。 a. 9 b. 12.5 c. 7.5 d. 5（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10，该房地产的评估值最接近于( )万元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8，被评估土地的年限修正系数最接近于( )a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054（20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性c. 土地用途广泛性 d. 土地利用永续性（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9，二年期贷款利率为10，三年期贷款利率为11，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元平方米，建筑物的年纯收益为( )元。a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元平方米，专业费用为建筑费用的6，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15，销售费用及有关税费为售价的10，该土地的价值接近于( ) 元平方米。a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。a.房地产税金 b.管理费 c.利息 d.保险费（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的( )a供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15，室内格局因素修正系数为( )a100115 b85100 c115/100 d10085(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2。该建筑物2001年1月的重置成本为500 万元，2001年1月的评估值接近( ) 万元a400 b392 c402 d390(28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8。该土地投资利息为( )万元a120 b80 c60 d100(29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（ ）a. 建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米b. 建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米c. 建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米d. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8。该地产的评估值最接近于（ ）万元。a. 77 b. 146 c. 116 d. 1933、多项选择题(1) 影响地价的一般因素有( a、c、d、e )。a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素d. 经济因素 e. 人口因素(2)影响地价的社会因素主要包括( a、b、d )等几个方面。a. 政治安定状况 b. 社会治安程度 c.税收政策d. 房地产投机 e. 交通管制(3)影响商业用地土地价格的区域因素有( a、b、c、e )。a.商业繁华程度 b.环境优劣度 c.规划限制d.公有设施完善度 e. 交通便捷度(4)影响地价的个别因素主要有( a、b、c、d、e )。a. 位置因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素 d. 地块形状因素 e. 土地利用因素(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( a、b、c、d )。a. 繁华程度 b. 交通状况 c.基础设施状况d. 环境质量 e. 土地使用年限(6)评估建筑物需考虑的因素包括( a、b、c、d、e )。a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d.建成时间 e.装修质量和水平(7)建筑物应在( b、c、d )方面符合政府规定。a. 建筑结构 b. 建筑用途 c.容积率d. 覆盖率 e. 外形设计(8) 我国房地产评估的标的物一般包括( a、c、d )。a.土地使用权 b.土地所有权 c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备(9)假设开发法中的投资利润是以( a、c、d、e )为计算基础的。a.专业费用 b.投资利息 c.卖楼价d.地价 e.建筑费用(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( a、b、d )方面与评估对象保持一致。a.交易类型 b.用地性质 c.交易价格d.供需圈 e.交易时间（11）房地产评估遵循的原则有( a、b、c、d、e )a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原则d.供求原则 e.贡献原则4、计算分析题（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为50，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60的总建设费，第二年投入40的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6，利息率为10，利润率为20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元平方米,折现率10。答：根据所给条件计算如下：1)预计住宅楼的买楼价的现值为：300020006/(1+10%)2 = 29752066（元）2)总建筑费用现值为：100060%10000/(1+10%)0.5+100040%10000/(1+10%)1.5= 9190000(元)3)专业费用 = 91900006= 551400(元)4)租售费用及税金 = 297520665 = 1487603(元)5)投资利润 = (地价+总建筑费用+专业费用)20= (地价20)+(9190000+551400)20= (地价20)+19482806)总地价 = (29752066-9190000-551400-l487603-1948280)(1+20)= 165747831.2= 13812319(元)（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?答：根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)所以，从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。 （3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元平方米，但该房屋装修好，调整增加1；设备配置齐全，增加2；地段、层次、朝向增加1.5，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。答：根据题意可得：房屋价格=970(1+l+2+1.5)12000.7=9701.04512000.7=851466(元)（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?答：（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格（元平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3。该城市地价指数见下表：年份199519961997199819992000指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。答：（本题不作考试要求）即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7，不动产综合还原利率为8，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。答：（本题不作考试要求，该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。）1）测算不动产总价不动产建筑总面积：32002.5=8000(平方米)不动产纯收益=300800090(1-25)=1620000(元)不动产收益年期=50-3=47(年)2）测算建筑费及专业费建筑费及专业费=1000（1+10%）8000=8800000（元）3）计算利息利息=地价7%3+88000007%1.5=0.21地价+924000（元）4）计算利润利润=1970611315%=2955917（元）5）测算地价地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917地价=6994224/1.21=5780350（元）单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5，房产税为年预期租金总收入的12，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6，房屋财产保险费为0.3万元年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12。计算该房地产的评估值。答：1)该房地产的年租金总收入为：1712=84(万元)2)该房地产的年出租费用为：84(5+12+6)+0.3= 19.62(万元)3)该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38(万元)4)该房地产的价格为：64.381-1(1+12)1012=64.385.6502=363.76(万元)（8）假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。答:1)完工后的预期楼价现值为：500045500/(1+10%)2.5=8667.8(万元)2)建筑成本及专业费：1500（1+6%）2/（1+10%）2/2=2891(万元)3)有关税费：8667.85%=433.4(万元)4)目标利润为:(地价+2891)15%=15%地价+433.7万元5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价地价=4269.3(万元)（9）某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。答：解法1：3001-1/(1+9%)3/9% + p(1+10%)(1-6%)/(1+9%)3 = pp = 3759.4(万元)解法2：设2001年10月价格为P P = 300(P/A,9%,3) + 由上式得 P = 3759.4（万元）（10）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。答：1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8(万元)2)建筑部分的折旧：（1046.8-18）8/50+18=182.6(万元)3)装修部分的折旧:2002/5=80(万元)4)设备部分的折旧:1108/10=88(万元)5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元)（11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。答：（本题不作考试要求）1)建筑物的价格:9002000(49-4)/49=1653061(元)2)土地价格:110010001-1/(1+6%)45/1-1/(1+6%)50=1078638(元)3)房地产总价格:1653061+1078638=2731699(元)（12）某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。答：（本题不作考试要求）1)预期完工后的楼价现值:= 801220005.165%80%(1-30%)1-1/(1+14%)48/14%(1+14%)1.5= 2087.7(万元)2)在建工程的完工费用现值:2500(1-45%)20005.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元)3)税费:购买价格4%4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格4%购买价格=784.8(万元)（13）某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180