市调报告.doc

2005年柳州房地产市场调查报告前言2004年柳州市委、市政府提出再造一个工业柳州的发展战略，同时旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业，房价普遍上涨，人们对住房的要求已越来越高和迫切。我市房地产市场又有着潜在的庞大市场需求根据“再造一个工业柳州”的城市发展目标，计划到2008年，柳州市将建成为市区人口达150万以上，建成面积达110平方公里的区域型综合性大城市，这意味着在此期间有约50万新增人口需要解决住房问题。阳和工业区和官塘新区的规划、发展将加快柳州市的经济发展。根据市政规划，柳州市委、市政府未来2年将迁移河东，友谊桥年内通车，新的柳州政治、经济文化中心将很快在河东形成。根据柳州年鉴资料显示：1、2002年、2003年、2004年柳州市及两县人口数量： 单位：万人 年份地市2002年2003年2004年柳 州 市94.3895.8999.14柳 江 县52.9253.1353.58柳 城 县40.6440.6840.61合 计187.94189.7193.332、2002年、2003年、2004年柳州市在岗职工平均工资： 单位：元 年份地市2002年2003年2004年柳 州 市1296914177尚无统计结果3、2002年、2003年、2004年柳州市商品房开发情况： 单位：万平方米 年份地市2002年2003年2004年施工面积竣工面积施工面积竣工面积施工面积竣工面积柳州市303.192.1350135511.82267市场调查分析对部分开发商开发的楼盘做市场调查（获取资料的方式：现场采盘、房地产销售代理公司、建行个贷中心、报建单位）：2005年柳州市以及高新区开发的部分楼盘陈列如下：表一：项 目西雅华庭华信国际东方百盛山水福地金色世纪天元金都区 位城中区(高新区)城中区(高新区)城中区(高新区)城中区(高新区)城中区(高新区)城中区开发类型商住商业写字楼商住写字楼住宅住宅商住开 发 商安力泰地产晨华房地产壮锦、明琛房地产兴佳房地产新世纪房地产乐都地产开盘时间05年5月05年5月05年3月05年底04年11月接收预订04年10月入住时间2006年未定未定未定06年12月05年7月占地面积10亩18亩15亩170亩190亩12亩总建筑面积3000040000 49473220000m2111650 m218400层 数（层）16地上：20地下： 1住 宅：26写字楼：28 不详177总套数（户）195未定开盘200套150不详1031273销售单价（元/ m2）18003000未定2560不详25803000装修情况不详未定未定毛坯毛坯室内毛坯卫生间贴砖车位（个）110300 不详地下：140地上：120地下：88备注地处河东行政中心，人大办公楼后，所处位置很好。户型面积在55-260。70-135为主力户型。一至四层为商场，五层以上为写字楼。该项目地处潭中东路，地理位置优势非常明显，项目定位纯写字楼填补了高新区的办公空白，但周边的商业气息不浓，销售并不乐观。该项目地块原为政法委用地，小区内部分住宅已团购，其余部分05年3月25日已向市场接收预订。地处高新区与柳高、景行小学较近，小区以70-90的两房和100-130的三房为主。该开发商为柳钢企业下属，一期为定向开发的别墅、楼中楼，二期全面推向市场。小区以多层住宅为主，现在推的为两栋高层，从接收预订到现已销售60%，地基正在开挖。地处跃进路近临京都宾馆、高架桥，交通十分便利，开盘半年销售率达95%。表二：项 目地王大厦瑞泰大厦嘉年华庭华林君邸友谊国际谷埠街国际商城区 位城中区（五角星）城中区（五角星）鱼峰区（河东片）鱼峰区（河东片）城中区（市中心）柳南区开发类型商住商业写字楼住宅住宅商住商业、酒店式公寓、住宅一体开 发 商中侨房地产瑞泰房地产协和房地产新景房地产兴柳、广龙通发房开香港利嘉国际、柳州环球房地产开盘时间04年11月04年12月05年5月04年10月未定04年4月入住时间06年底06年6月未定05年10月未定05年9月占地面积18亩3亩60亩100亩20亩120亩总建筑面积65000m220000m2未定86000 90000 m222万（住）22万（商）层 数（层）地上：24 地下： 2 17 不详72栋30层1栋25层以高层及小高层为主总套数（户）320160不详4604504000销售单价（元/ m2）350036003650约26003500未定3200起（套内面积）装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯未定公寓：精装车位（个）地下负一层为车位未定不详460未定2300备注地处市中心，住宅销售优势较大，中小户型较好销售，购买小户型的业主多为投资。位于城中区龙城路上，区位优势明显，销售价格在3000-4000元/ m2，受投资客户欢迎。协和房开先后在柳州成功开发了6个项目，销售价格适合于工薪阶层，现该项目在东环路，近临华林君邸。主力户型为两房和三房。项目定位于高档住宅小区，从开盘至今已销售70%，意向客户多为生意人和有钱人。该项目地处城中区友谊路上,周边有柳州饭店、湾塘小学，10月份友谊桥通车后，与河东片的行政中心连为一体。地处传统商业圈，交通便利，商业氛围浓，配套齐全，但竞争激烈。表三：项 目国信凤起新都江南明珠江南新天地鞍山大厦金河湾金绿洲如意江南区 位鱼峰区鱼峰区鱼峰区鱼峰区柳北区柳北区开发类型住宅商 住写字楼商住商业写字楼住宅住宅开 发 商国盛房地产金瑞房地产新中大房地产银阳房地产天比地高房地产方东房地产开盘时间05年5月04年10月04年4月（住宅）05年5月（商业）2005年1月02年底03年1月入住时间未定05年4月不详不详分期入住分期入住占地面积430亩2083 m2160亩3亩270 亩270亩总建筑面积500000 m212960m220000 （商）10600 m224000030万m2层 数（层）以高层及小高层为主6小高层12以多层为主，部分小高层以多层为主，部分小高层总套数（户）3000273约760（住宅售单价（元/ m2）未定360045004000（套内）2580（建筑）20001900装修情况不详毛坯毛坯毛坯车位（个）60不详800备注面临主干道，交通便捷，四面临山，自然景观好，大盘开发。周边配套不足，工厂多，污染重。销售情况较好，以中低档商品经营为主，交通便利。主营餐饮业，王朝酒店进驻，交通便利配套并全，周边商业项目多，竞争激烈。地处鱼峰区屏山大道，旁边是国家级公园马鞍山公园。该楼原是烂尾楼，后重新包装,推向市场， 写字楼开盘3个月全部售完，商铺(1-4层)已售出一层。小区以星座布局为主，构成区区于小区中心，有组团花园，以水山石为主，前期入住率高。小区以江南形成园林绿化吸引客户。一期住宅已售完。柳州市分城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区四个城区，根据本次市调结果可以看出，城中区（市中心）开发的项目中以高层、小高层项目为主，以中侨房地产开发的地王大厦、瑞泰房地产开发的瑞泰大厦为代表，销售价格达到了3000元/至4000元/，凭借着得天独厚的地理优势和交通优势，销售率也在开盘半年时间达到70%以上。城中区（河东片）以空气、环境、经济等因素，成为市民购房的首选之地，在开发的项目中从2000年1600元/到2004年的2500元/，销售价格是柳州市房价上涨较快的区域，今年河东片开发的项目中以环境为卖点的楼盘有：山水福地、华林君邸、嘉年华庭，有的项目未开盘就有意向团购单位进行谈判。鱼峰区和柳南区的河南片商业地产开发优为突出，以谷埠街国际商城、江南新天地、新时代商业港等项目组成，形成了河南片商圈与河北片商圈对决的势头，另鱼峰区国信凤起新都以430亩的大盘运作，拟在今年5月份开盘，5月份开盘时工程进度至主体封顶，从工程形象进度来看，对销售有极大的帮助。柳北区（河西片）在土地供应方面有着市中心所没有的土地供应量，在现有开发的金河湾、金绿洲、富丽嘉园等项目中以小区环境、绿化、石景为卖点的大盘，并且价格在1700元/至2000元/，受到很多消费者的欢迎。2004年柳州市前三季度房地产销售均价分别为1768.7元/、1784.3元/、2033.9元/。比2003年同期分别上涨了5.5%、6.3%、6.3%；其中住宅均价前三季度分别为1564元/、1590元/、1992元/ 分别比去年同期上涨了5.9%，6.6%，7.2%。可见住宅地产发展平衡，价格稳定发展的态势。通过以上的综合情况来看，2005年柳州市房地产对产品的开发量还是很大的，特别高新区的楼盘在下半年将有大量的产品推出市场，小区类型以纯住宅的形式居多，办公和商住的小区也不少，山水福地、嘉年华庭、华林君邸、东方百盛、潭中明园、华信国际陆续开盘，其中一点他们的产品投放市场的时间都比我司开发的项目早，再次是小区占地面积比我司项目要大，在市场推广方面有一定的优势，下半年市场竞争非常激烈。随着友谊桥今年10月份建成通车，道路设施的改善及一些大型医疗机构向河东片聚集，河东片将迎来新一轮的开发、销售势头。 以下为河东片年内开发的住宅、写字楼的开发量：河东片写字楼开发量华信国际东方百盛2400019757河东片住宅开发量山水福地嘉年华庭华林君邸东方百盛西雅华庭金色世纪220000700004000029716300002000053.7%17.0%10.0%7.0%7.3%5.0% 从以上的图表看出，河东片在下半年的开发量非常大，东方百盛、山水福地等项目都是有团购单位进行团购购买，在销售上的压力不会很大。调查资料来源对客户购买能力做市场调查（主要是通过俱乐部的入会申请方式获得资料）：意向客户调查表1、年龄构成A：25岁以下B：2635岁C：3645岁D：47岁以上8%60%19%13%2、从事行业A：企事业B：金融C：个体D：其它 50%19%10%21%3、教育程度A：初中或以下B：高中/技校/中专C：大专/本科D： 以上5%17%71%7%4、家庭年收入A：3万元以下B：3.16万元C：6.19万元D：10万元以上18%69%11%2%5、是否拟购买商品房A：一再购买B：未来一年内购买C：未来二年内购买D：二年内后9%15%21%55%6、购房用途A：自住B：出租C：办公D：炒卖E：其它60%9%3%17%11%7、欲购商品房面积A：60m2以下B：7090 m2C：100120m2 D：130160 m2E：170 m2以上3%11%38%30%18%通过对客户的调查问卷，收集、统计购房的意向客户从工作单位、工作收入、年龄层次得出企事业单位的工作较稳定，收入相对中上水平，在满足日常生活开支后，有部分余钱能够满足按揭购房需求，这部分群体也是我们的主要目标客户群。购房的客户年龄层次主要分布在26岁至45岁，26岁至35岁的客户多为一次置业的客户群体，36岁至45岁的客户在生活水平不断提高的前提下，已经是二次、三次置业，对区位优势、小区的环境、定位、户型上都比较有讲究，同时这部分客户群体能够带动身边的亲戚、朋友购买。35岁年龄阶段的客户对理财投资有了新的理解和想法，在出现通货膨胀，银行存款是负利率的情况下，部分客户已经在为自己财产进行理财，而投资房地产能够保值、增值，成为了很多人的选择。客户购买的意向面积如下： 从以上的图例可以看出，客户在购买商品房时，意向面积在两房、三房、四房的户型为主，主要用途还是满足自已居住为目的。原小学用地项目的开发工作，建议在户型的设计上以三房和四房的户型为主，面积在100-150，其中兼顾一些小户型面积在50-90，在多卫的户型中，争取有一个卫生间是明卫，这点对销售的帮助非常大。市场调查综述综合以上资料我们不难得出，未来柳州房地产市场将逐渐由平静达到一个小高潮，特别是由友谊桥的通车为转折点，届时河东片的楼市将由华信国际、东方百盛、山水福地、嘉年华庭、潭中明园、友谊国际以及我项目等瓜分市场，竞争日趋明朗，各房地产的宣传力度将逐渐加大。随着政府东迁工作的开展，新开发区（河东区）将成为柳州的政治、文化、经济、行政中心（柳州的CBD）。河东片的办公用地将日趋紧张，但就目前两年内写字楼还不会出现紧俏，河东片的经济政治中心还没有成熟，加之以上各竞争楼盘中主营写字楼的就有华信国际和东方百盛，而华信国际交通极为便利，是写字楼的首选。住宅市场一两年内在河东一直看好，各大楼盘销售周期均较短。以至现在河东片的房产项目一个接一个，如山水福地、嘉年华庭、本项目以及桂中花苑周边一块用于商业办公住宅公园的新项目等，而且行情一直看好，许多楼盘还未开盘就得到了众多的团购。综上所述，河东片空气、环境、经济等因素，升值潜力巨大，因此在河东片开发小区住宅具有“短平快”特征的销售前景。开发小区住宅还有一个极好的因素是柳高东校园、景行小学东校园等在秋季开始招生，未来一年内的小区住宅会一直紧