深圳宝安房地产市场调研报告.doc

天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632深圳宝安房地产市场调研报告目录 一、深圳房地产市场分析 二、宝安区房地产发展概况 三、宝安房地产市场分析 四、各片区发展趋势 五、个案分析一、深圳房地产市场分析2006年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场已经从以往过快的发展逐渐趋于稳定。从深圳房地产市场看，总体运行比较正常，但市场需求继续保持旺盛，供应压力有所增大，房价上涨较快。在宏观调控持续作用下，全市房地产市场呈现出以下特点：1、房地产投资持续增长，商品房施工面积与批准预售面积有所下降。2006年1-9月，深圳市GDP为4057.77亿元，同比增加14.3%，全市完成房地产开发投资319.7亿元，同比增加10.63%。商品房施工面积2960.34万平方米，同比减少0.34%，竣工面积为380.2万平方米，同比增加6.57%。从总体分析，深圳市房地产开发投资等多项开发建设指标持续上升，房地产市场供应处于增长态势。2、市场观望气息浓厚，商品房销售面积进一步下降。1-9月全市商品房销售套数为61307套，销售面积为569.71万平方米，同比分别减少20.12%和15.73%，其中住宅销售51985套，销售面积493.60万平方米，分别减少24.15%和19.19%。 说明住房消费与投资呈现明显的观望态势。2006年1-9月商品房销售面积3、特区外销售规模有所下降。从1-9月各行政区商品住宅销售面积分布来看，特区外销售规模有所下降，共销售商品住宅28957套，同比减少3.39%，其中宝安区销售住宅14110套；龙岗销售14847套；罗湖销售6313套；福田销售6951套；南山销售8425套；盐田销售1339套。2006年1-9月深圳商品房销售面积/价格统计表行政区 套数 建筑面积（M2） 金额（元）宝安 14110 1461553.07 11528473016.00福田 6951 529979.81 6987539994.04龙岗 14847 1477410.65 9256636652.43罗湖 6313 440545.76 4280664466.00南山 8425 919687.47 11282761023.47盐田 1339 106868.38 856201626.004、商品房住宅价格持续上涨，价位5000-8000元/平方米居主体地位。1-9月全市商品住宅均价为8952.97元，其中占全市住宅销售总套书88.06%的普通商品住宅价格为7209.15元/平方米，同比增加19.66%。 不同价位住宅销售面积比例二、宝安区房地产发展概况1、地理位置及经济发展水平宝安区位处市区西部，特区管理线以北,北至罗田水库,西至东宝河与东莞市交界，东至南头检查站，西南临珠江口及交椅湾养蚝保护区，全区总面积712.92平方公里。近几年，随着宝安区社会经济的快速发展以及城市发展水平的不断提高，房地产市场也出现了前所未有的发展面貌。从房地产开发企业本身到房地产开发建设过程，然后再到房地产开发产品的设计理念以及营销策略，均实现了质的飞跃。因此，近两年，宝安区的房地产销售面积、销售价格均出现了较大幅度的涨幅。并且预计随着全区市政设施建设的进一步完善，房地产开发水平的进一步提高，区内房地产市场必将继续保持稳定繁荣的局面。2、宝安区近年住宅销售统计根据国土局房地产销售备案系统统计，宝安区住宅销售2002年之后增长较快，2003年销售套数17247套，销售面积160万平米，均价3732元/平米；2004年销售套数16830套，销售面积168万平米，均价4190元/平米；2005年销售套数26800套，销售面积266万平米，均价5386元/平米。2006年一季度，宝安住宅销售宗数和面积同比相差不多，均价达到6718元/平米。二季度房价与上季相比，增长了7.13点，环比涨幅为8.89，与上年同期比较，房价同比涨幅为21.70，已冲破7000元大关。6000-8000元/平米的占总销售面积的49%以上。 2006年1-9月宝安住宅销售价位统计价位 套数 建筑面积 金额 均价(建面) 每套面积4000元以下 825 86681.22 202696448.00 2338/412495 105.0681454000到6000 4877 468408.11 2543936970.00 5431/026738 96.0443126000到8000 7562 727070.63 4921470878.00 6768/903425 96.1479278000到1万 403 54342.43 462546991.00 8511/709745 134.8447391万元以上 443 125050.68 3397821729.00 27171/557395 282.281444不同价位住宅销售面积比例三、宝安房地产市场分析从统计数据所得，宝安区上半年所入市的项目基本上以中大户型为主，从西城上筑、富通城2期直至金地梅陇镇等大体量的项目不难看出，中大户型依然在关外市场有着强力的购买力支撑；而小户型产品则出现了短期稀缺的局面，纯小户产品的市场投放量较去年同比下降了21%左右，通过我司市场研究部分析，造成这个局面的原因可以分为以下几个方面（1）. 价格差：关外与关内项目的价格差仍然是吸引关内置业群体选择在关外置业居家的重要因素，对于宝安地区而言，由于与南山、福田地区的房价仍有一定的差距，那么许多关内的置业群体只好退而求其次，从而选择了价格相对较近的临近地区进行置业；（2）. 关外片区成熟度与知名度的不断提升：随着近二年来关内住宅供应量的急剧下滑以及价格的上涨，关内所提供的住宅的选择面也越来越窄，同时深圳西岸（宝安中心区）与二线关拓展区（龙华片区）的大规划开发建设凭借其优越的规划、产品的品质及大规模的宣传推广从而一举受到关内及本地置业群体的青睐，从而成为2000年之后的新一轮的置业热点；（3）. 二线关功能的弱化及交通设施的极大改善：随着二线关的功能逐步弱化，越来越多的置业客户对于“关内”、“关外”的明确界限也愈加淡化，关内的人群再不会因为居住在关内而心存优越，关外的人群也不会想尽办法一定要“挤”进关内；同时随着清平快线、梅龙路、宝安大道等主干道的建设开通，大大的拉近了关内外之间的距离，解决了关内外行路难的问题；（4）. 政策的导向：随着国土部门一系列政策的出台，严控房地产住宅投资市场，重拳打击炒房行为，使得地产开发者的开发方向更加严密谨慎，不敢轻易的推出大体量的纯小户产品；从市场角度来看，投资者也日趋谨慎，形成了持币待购的观望局面；二者相结合，在政策的引导下，小户型产品的短期缺乏也就顺理成章；（5）. 片区功能的特征：无论是宝安中心区也好还是龙华片区也好，这些区域均规划成为以纯居住性质为主，投资大环境相对市内较差，以单纯投资为主的小户型所承接的投资风险性高；四、各片区发展趋势2005年下半年开始，由于南山一手房供应紧张，不少人转移到南头关外的宝安买房，带动了宝安一手房价上涨。而最近由于调控政策的出台，交易量已经下降了近三成。中原地产成交数据显示，宝安区成交量下降达到四成。虽然新政影响了片区内的成交量，但是宝安全区将有20余个项目入市，宝安中心区、西乡、龙华及沙井、松岗、观澜等周边街道将全面开花，今年总推盘量有望达到300万平方米，其充足的房源将使其在深圳房产市场中成为购房者的焦点。在7月28日，深圳宝安区连续拍卖了三块土地总面积是135,363平方米，作为商业用地或商业办公用地，这个片区的地产发展前途看好。目前宝安房地产仍将面临更多的机会，宝安中心、西乡片区、龙华片区及周边各街道将全面开花，继续呈现出繁荣的局面。9月至年底入市新盘分布宝安片区 城投七里香榭 香缇雅苑 城市明珠 阳光新境园 世纪春城三期 碧水龙庭 春华四季园 帝龙广场 泰华君逸世家 西岸观邸 宏发领域 幸福海岸 深业新岸线 高发第五大道 菁英趣庭 绿海名居 西城丰和 桃源居 白金假日公寓 山语华庭 观澜湖长堤 棕榈堡花园 集信名城 在深圳西岸的带动下，西乡片区将与宝安中心区融合而成大西岸片区，其配套将更加完善，它对关内客户的吸引力也将增加。西乡片区将有富通城二期、圣淘沙俊园二期、招商华侨城曦城、碧海名居、桃源居16区、山语华庭等，总推出面积在57万平方米左右。龙华片区在2006年出现一个真正井喷的行情。城市明珠三期、江南华府（佳境花园）、金地梅陇镇、雄伟集团项目、世纪春城四期、书香门第二期、榕江花园、城色、东华明珠园、阳光新境园、春华四季园、圣莫丽斯一期、星河丹堤、潜龙山庄等项目将推出，预计全年推出量将可能达到120万平方米。加上周边各街道的推出项目如石岩拍卖地、松岗桃花山庄、集信项目、中海项目、沙井棕榈堡、观澜城建项目等，预计2006年及2007年初宝安市场仍将有300万平方米方推出量，宝安片区在2007年仍将是整个深圳地产最耀眼的明星，它在整个深圳地产中的重要地位将进一步稳固。2006年底深南大道与宝安大道的贯通，“深圳西路”呼之欲出，宝安将真正实现和关内市场的无缝连接，目前地铁一号延长线已经拉开全线施工的大幕，南坪快速一期西段、西部通道、大小铲岛物流码头、沿江高速等项目正处在热火朝天地建设中，这些利好让人们切身感受到由此带来的种种便捷。在南中国物流中心的大构架中，深圳西岸在珠三角的核心作用已经越来越清晰，除带来巨大持续的住宅物业需求之外，它也将带来产品结构的调整，物流产业的发展将带动写字楼、商务服务的比重快速上升。龙华片区也正散发出诱人的魅力，福龙路已经全面开工，计划于2007年通车，南坪快速、新区大道、梅龙路为龙华搭建了便捷的交通网络，而龙华客运站的兴建将使其成为中国的一个核心的铁路枢纽，巨大的人流将给地产带来难得的发展机遇。龙华2006年120多万的推盘量使它与深圳西岸平分秋色，二者形成的合力也将使宝安地产更受瞩目。今年的地产市场风生水起，稳定地产市场的“突出重点，抓住实效”贯彻力度与实施手段将会是地产市场未来发展的焦点，宝安区楼市的发展也同样将会成为整个深圳楼市发展的重心之一，如何深入、透彻的理解新政出台的含义是地产开发者与置业者所共同关注的核心，究其根本，地产的发展终归是要由市场来决定的，政策只是一个调控的杠杆，而不是一道阻隔开发商与置业者的屏障，当买卖双方都可以在一个良好的市场环境中以平稳的心态来维护地产的市场，我们有理由相信，未来的楼市仍将是一片广阔的前景。五、重点个案分析项目名称：菁英趣庭基本数据占地面积: 17219.31 M2 容积率：3.24位置: 宝安中心区宝安大道与裕安路交会处建筑类别：高层 总户数: 738套楼盘规划及销售进度菁英趣庭由6座18-24层高层建筑半围合而成，花样年担任物业管理顾问，让半围合的小区实行全封闭的人性化管理，既有效隔离外界的干扰，又体验生活便利。项目采用现代主义简约建筑风格，立面造型运用简洁、主题化手法阐释建筑形体的美感，创造性地打破传统单一平板外形，用凸窗、空中阳台等方式形成自有格调。据悉，开发商为了强调建筑质感，塔楼采用抛光面砖，结合大面积的玻璃窗及阳台线条形成统一效果。 该项目设有以“回归、闲适、慵懒、自我”为主题的法国印象派园林，精致架空园林里面有莫奈广场、亲子乐园、法式迷宫及流淌于楼宇间的幽静水系等，赋予菁英趣庭浪漫的法国气息，更为菁英格调生活增添了不少趣味。目前，小区入口已经建成，榕江实业公司不惜牺牲商铺铺位来换取小区的公共空间，为自身建立品牌之余，更为顾客带来舒适的生活环境。小区的6栋高层建筑形成半合围布局，有效延续了中央绿轴的秀丽风光；半合围式的小区使住户能够自主地享受中央绿轴两侧的文化娱乐，和会议展览设施带来的缤纷生活。项目户型包括约32平方米单身公寓、约48平方米一房、约62-75平方米两房、约86-88平方米小三房、约91-93平方米大三房、约95-100平方米复式三房、约120平方米复式四房等，以创新性高效能空间中小户型为主，户型方正实用，更特设超高附加值的“空中房院”，即双层入户花园、双层空中露台、错层阳台、落地大凸窗等户型特色，大比例的赠送面积为置业者带来实惠，一房变三房、两房变四房更增添了该项目的卖点。 综合分析菁英趣庭位于宝安路和裕安路的交界处，即位于宝安最成熟的高尚生活片区中。项目所在的宝安中心区N4地块位于宝安大道、新湖路、裕安西路、创业一路围合处。公共配套方面，与宝安区新行政中心、体育馆、体育场、跳水馆隔路相望；交通配套方面，宝安大道与深南大道的成功接驳、地铁一号延长线工程的如期进行，使该片区将与市中心进一步拉近距离。从商业配套情况来看，步行5分钟距离内有华润万佳、苏宁电器、天虹商场；项目自身规划的小学正在兴建。赛格、上岛咖啡等知名商家已经成功进驻。据了解片区规划中的五星级酒店、商用建筑也将给片区带来商业便利。项目名称：山语华庭基本数据占地面积: 27151.59M2 容积率：2.5 位置: 宝安区西乡大道与广深高速交叉口处建筑类别：高层 总户数: 448套楼盘规划及销售进度11月18日，山语华庭公开选房。发展商称，选房当天累计成交270套单位，销售率达60%。其中，云山阁、悦山阁、品山阁、崇山阁已基本售罄，平层均价为9000元/平方米。该项目户户均有错层大露台，大部分户型有双露台入户花园，部分户型有双露台设计和跃式设计。室内层高为3.1米，超值赠送空间单套最多达70余平方。山语华庭项目总体规模近10万平方米，其中住宅建筑面积59293.02平方米，商业建筑面积8070.94平方米，会所面积426.71平方米，由7栋18-28层高层住宅组成。产品主要户型有2房、3房、4房和复式，其中以115-130平方米的3房和140平方米左右的4房为主，户户赠送超大露台花园，部分带入户花园和工人房。 综合分析该项目靠近广深高速宝安出口，紧邻纯别墅住宅区尖岗山片区，背靠宝安最大的市政公园宝安公园。在项目与宝安公园之间，开发商循着山势建成了一条蜿蜒而上的私享登山径，将建筑与公园衔接起来。项目名称：深业新岸线二期首府基本数据占地面积: 24932M2 容积率：2.6位置: 宝安区新中心区创业路与罗田路交汇处建筑类别：小高层、高层 总户数:693套楼盘规划及销售进度“深业新岸线”项目总用地面积18.38万平方米，是目前宝安中心区拍卖的最大的一宗居住用地。其中，住宅建筑面积45万平方米，商业建筑面积1万平方米，会所约3000平方米，配套建设18个班的幼儿园及36个班的小学各一所。项目按照统一规划，分期实施，计划分三期自东向西滚动开发，开发期为4年，预计到2007年，一个亲水型、国际化、生态式、标志性、亚热带滨海纯正生活岸线的高尚住宅区将屹立在宝安中心区。区域位置：二期用地位于小区东北角，北面为配套小学，南面为新岸线三期，东南面与新岸线一期毗邻。总体布局：建筑以正南、正北摆放为主，共有九栋塔楼组成。本期小区中部由东面创业路始，至西面新安六路与兴华路交叉口终，为新岸线第三条景观轴线，布置了运河林荫道、灯塔广场和西广场等景点。该期北面住宅所围合的空间设有植物迷宫等特色环境空间景观绿化：深业新岸线设有三大景观轴和八大景观区，形成生动的怡人的滨海特色。本期环境主要景观轴为第三景观轴，创业路中心入口灯塔广场运河林荫大道西广场。运河林荫道也叫迈阿密林荫道，其中部设有一条笔直的河道，配上参天大树，形成一道优美的南国风光，也是尽情表现滨海风貌主题的重点区域之一。西广场以健康运动为主题，与小学运动区隔墙相望，并有路及小学相通，方便居民节假日共享小学运动设置，也是居民晨练做操的主要活动场地。所有景点相互渗透、关联、交织成一体，达到效果连叠的境界，多层住宅南面的棕榈湖由一期继续延伸到本期。建筑设计说明：本期住宅共设高层8个单元，小高层6个单元，一个教育主题会所、商业及部分配套用房，二期户型设计偏大，由80多的两房至200多的水岸复式单位，其中以120平米以上的三房、四房为主。住宅高层由一梯三户组成，做到户户朝南看景，平面方正实用，户户设有错层空中露台或阳光房，以增加室内绿化环境，提供与外部空间接触和观景空间。小高层则是水岸独栋复式，一梯两户，共8层高每户两层。一楼单位送花园及地下室，不仅是新岸线二期最尊贵的单位，也是整个宝安中心区最稀缺的低密度水岸户型。新岸线二期首府中的水岸复式单位，在产品类型上属于带电梯的多层复式户型（纵向五户）。在产品的位置上，水岸户型位于整个新岸线社区的核心位置，南面临棕榈湖，北瞰运河林荫道，南北无遮挡双水景，位于社区的多重景观轴线之上。在水岸单位的尺度空间上，需要从三个方面说明：第一，在楼间尺度上，水岸单位与其他高层建筑保持了50100米的度量，将高层的压迫感降到最低。第二，开间尺度，水岸复式通过对户型尺度的合理规划，将大宅的空间奢侈感表现的淋漓尽致。如8米开间的大厅、复式两层6.4米层高、首层11米多宽40多平米大的超大临湖私家花园、二层以上8米宽的临湖露台等等。第三，观景尺度，通过将客厅、主卧等的南向布置，以大面积落地窗、观景窗、临湖阳台等营造360度的景观视野。水岸户型的产品特点，主要体现在：1、稀缺性：西岸唯一的带电梯纯复式；西岸唯一的水岸单位；低密度产品。2、尊贵性：一梯两户，南北通透；8米阔厅、3.4米层高、20多平米景观露台；户户前庭后院，首层送100200平米地下室、40多平米的私家花园，顶层送天台花园；3、景观资源：两条景观轴线，五大主景观点环绕；南北双水景；超大私家花园和露台，与风光零接触；