大华万里板块的价格分析.doc

万里大华板块与周边板块的比较分析一、2005年110月上海市房地产住宅市场概况l 全市住宅成交的量价走势情况图（一）显示，在宏观调控的影响下，全市4-8月的住宅市场低糜， 但9、10月份住宅的量价开始回升，9、10月的成交量环比分别上升了37和20。10月的量价已与今年4月相当。10月的成交均价环比上升了6.5，与今年全市最高均价比较只下降了8，与去年同比还上涨了5（去年10月均价7951元）。这一系列的数据是否说明市场开始回暖了呢？首先我们看看量价回升的原因：从下面的分析中我们发现10月成交量的上升的原因主要是9月份供应量突然放大的后续效应、传统销售旺季“金九银十”效应和配套房的成交量上升。价格上升主要是成交产品的区域结构和产品结构发生了变化（内环内的高价楼盘和别墅成交量的上升）。其次我们看看量价的趋势发展：从今年住宅的量价趋势线来看整体市场还是下行的， “金九银十”的效应也在逐渐弱化。量价的走势会继续回落，但由于9、10月份降价的楼盘在全市已经是由点及面的铺开了，那么9、10月份的成交量和成交均价是更具有普遍意义的。所以后面可能会有楼盘会降价，但降价的幅度和影响会比上次小，量价的回落会比较缓慢。综上所述9、10月的量价回升表明从短期来看住宅市场已经走出最低谷，但想继续有10月的上升走势不太乐观，未来几个月的市场将会在一个新的量价平台上进行盘整，呈现成交量仍然会比较大，价格在下调中走稳的态势。1、全市的供求状况（表一）月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月商品房新增供应量（万平米）298114222288176292231223550221商品房成交量（万平米）31916626817698104105118152173商品房新增供应量VS商品房成交量1:1.071:1.461:1.211:0.611:0.561:0.361:0.451：0.531：0.281:0.78从表一和图二可以看出， 9月的供应量突然放大，成交量的上升相对较少，虽然10月成交量的上升较大，但9、10两个月的供求比是1：0.42远低于今年1-10月全市商品房的平均供求比1：0.73，因此我们可以看出10月成交量的上升与9月供应量突然放大是有很大关系的，可以看做是9月供应量放大的后续效应，这种影响可能会持续到年底。但是全市住宅的剩余量累积还在不断增加，住宅市场供大于求的现象依旧严重。2、成交量的产品结构分析动迁房和别墅的成交量有所上升 10月动迁和配套房成交了39万平米（占成交总量的27），9月的成交量是27万平米（占总量的23），环比上升了44。9月别墅成交量占全市住宅成交量的比重约为8，10月则上升到12，增加了4个百分点，别墅的成交量提升了整体住宅市场的成交价格。3、“金九银十”期间全市住宅每周的量价走势（图三）从走势图上看，11月开始量价有下滑的趋势，“金九银十”的效应在逐渐弱化，预计11月住宅的量价会有所回落（量小幅回落、价下滑会比较大）。4、05年第四季度上海市房地产市场走势预判（1）、未来2-3年的楼市将继续低靡l 存量的消化大约需要2到3年的时间根据网上房地产的数据显示：截至2005年11月7日，住宅可售套数达168395套，按10月每日的平均成交套数在440套计算，仅这些供应量的消化就要13个月，何况近一两年内供应量还处于不断扩大的态势，同时政府还推出了2个1000万的经济适用房，因此估计存量的消化大约需要2到3年的时间。l 从房产周期的发展来看目前的房产已开始步入下降的通道根据中国国内房产的周期规律大概是7-8年，其中有5年左右的上升期，2年左右的下降期，改革开放后的第一个周期（83-88年、89-90年）；第二个周期（91-95年、96-97年）；现在处于第三个周期（99-05、05-07年），也就是说这一周期的时间跨度大概是从1999年-2007年前后，那么05-07年（未来2-3年）可能处于房地产周期的下降期内，在08年奥运会、2010年世博会等利好的刺激下，楼市可能进入下一个循环周期。l 政策因素宏观调控没有放松的迹象宏观调控以来陆续都有政策出台或正在酝酿，说明政府一直关注楼市的发展，从政策面上看，近期政府出利好政策的可能性不大，反而有可能出台一些不利的政策。l 房地产的行业地位可能削弱据说上海市的“十一五规划”已经没有将房地产作为重要的支柱产业之一，房地产业的行业地位将发生变化。l 政治环境的变化中央的“十一五规划”中提到的发展三个重点区域是长三角、珠三角和京津唐区域，中国政治的政绩考量思想一直比较严重，此前两届政府带动了“珠三角”和“长三角”的发展，据专家分析新一届政府发展的重点很可能是“京津唐”区域，在未来上海的城市地位可能会受到严重的挑战。（2）、05年第四季度的市场走势成交量仍会比较大、价格在下调中走稳 成交量仍然会较大是因为9月份的较大供应量对成交量的影响还会继续带来作用，同时随着降价楼盘的增多，需求也在回升。 在买涨不买跌的心理因素下，目前开发商们在降价措施方面的混乱加剧了购房者的观望态度；专家、媒体预测年底开发商会有降价的举动。在这种氛围下，上海楼市很难走出目前的低迷状态，相反，年底受资金回笼的压力，部分实力较弱的开发商降价的可能性较大，很有可能会出现新一轮的下跌，但是由于现在降价楼盘已经比较普遍，即使有新一轮部分楼盘的降价也不会引起大面积的价格滑坡，所以价格会在下调中逐步走稳。二、环线的分析（各环线具体的量价走势祥见附件一、二）1、各环线成交量的走势比较（从04年8月起, 05年数据截止到10月31日） 05年7-10月各环线的成交量都呈缓慢上升的态势，其中外郊环的起伏较大。 10月全市成交量的上升主要是郊环外的成交量大幅上升，其中配套和动迁房占的比重较大。2、各环线成交均价的走势比较 从成交均价上看，外环线以内区域受宏观调控的影响价格波动较大，其中中内环的价格波动最大。 7-10月各环线的价格开始回升，其中内环的价格上升势头比较强劲。3、全市住宅每月成交量的环线结构分析（各环线成交量占全市比重的比较）（图） 从成交量的环线结构上看，宏观调控后外环线以内占的比重在缩小，一直持续到6月，6-8月外环以内的比重开始回升，8-10月外环以内的比重又开始呈下降趋势。 8-10月内环内的比重比较平稳，但中内环和中外环的比重成下降趋势。 宏观调控以后外环以外成交比重上升较大，这也从令一个侧面反映了配套和动迁房在成交量中占的比重较大（外环以外是配套房和动迁房比较多的区域）大华万里板块上大板块桃浦长征板块（西普陀）大宁绿地板块曹杨长寿板块（内普陀）彭浦板块外环线中环线中环线内环线共和新路沪太路内环线铁路板块的分布示意图16三、 板块的分析1、与周边竞争板块和相似板块比较的综合分析周边板块相似板块结论区域万里大华板块宝山上大板块（北面）大宁板块（东面）彭浦板块（东面）曹杨长寿板块（南面）桃浦长征板块（西面）七宝春申、古美梅陇板块注：东、南、西、北的向是以万里大华板块为参照的。价格下调幅度328-127-28257-202015-25万里大华板块比其他板块多下调了7-12，目前价格还具有一定的合理性。10月比9月成交量升或降的比例上升15下降30下降40上升246与8月基本持平下降27上升30下降15周边板块的成交量都普遍下降，大华区域成交量的走势比较平稳，其中10月的成交量环比上升15，周边板块客源分流的作用不大，但桃浦长征板块成交量上升的势头较猛，应引起重视。成交价格的主力区间（元/平米）8000-84506900-78508100-100007800-8200120007500/82008200（古美）万里大华板块的价格受到西面的压力较大的，同时南北两面的价格支撑较为疲软（成交量较小）。剩余量（万方）17.24126.51010古美梅陇后续供应较大从供应量上看，由于大宁板块和南普陀降价后的成交量较小但供应量较大，这两区域后期调价格可能性较大。与相似板块比较的结论市场好时大华比相似板块的价格略高，第一轮降价后，大华现在的价格也与其基本持平，说明大华区域的价格还是有优势的，但从成交量下降来看，整体市场还是处于下行阶段。注： 各个具体地数据来源可以在下面的板块统计中查看。万里大华板块的价格调整幅度是以最高价格计算的。2、各板块的具体分析l 万里大华板块量价分析（各项目的成交统计，数据截止到10月30日）项目名称开盘时间剩余套数剩余面积（万平米）年内后续供应量（万平米）对外报价（元/平米）7月销售套数8月销售套数9月销售套数10月销售套数7月成交均价8月成交均价9月成交均价10月成交均价备注达安春之声4月21日951.020.5850066188881108269826481858178 其它楼盘已进入销售尾期，剩余量较少，没有统计。年内供应量的有的楼盘会根据销售情况再推出。 愉景二期和中环凯旋宫的成交价格是装修的价格。 颐华8-10月的成交是一二期的量。 水岸10月成交别墅44套没有计算在内。万里雅筑5月20日1992.29083001653930458163809878257809万里欣苑05年9月2922.620.68300374975767578中环家园05年9月1161.160820077648中环凯旋宫05年10月1832.5不确定12000起（装修）1412587祥和星宇花园1月29日3484不确定8500（装修）01000880800远景佳苑4月7日320.4208500293121378226813880887985久华佳苑9月24日280.30850013519970084828452愉景一期04年5月602.220282313129096910492429110愉景二期（毛坯）8月29日17758300231213834484328387愉景二期（装修）9月23日09500（装修）222490899075水岸蓝桥（公寓）04年8月490.67不确定9000513731328894883590129075颐和华城四期05年11月4.5预计800036166824579118325合计157917.210.6342379321368 剩余量中大华占区域的量为17，年内可测算的后续供应量中大华占90；年内总的供应量（包括剩余量和后续供应量）大华占区域的比重约为45；年内开盘的楼盘都已亮相，价格都已经过调整，据调查各楼盘在短期内不会有价格调整。 从10月成交价格上看，8000元以下的成交量只占总成交量的22，8000元以上（占78）的成交量还是区域的成交主力，其中8000-8450元的成交量占总成交量的比重是56，说明现在区域的主力成交价格区间是8000-8450元。 10月与9月相比区域的成交量上升了15，成交量的整体走势比较平稳；各楼盘的成交价格波动较小。 从万里大华板块来看，接下来供应量较大的楼盘有达安春之声、万里雅筑、万里欣苑、祥和星宇，其中后三个楼盘的成交价格在8000元以内，与大华相比较这三个楼盘的品质偏低。大华楼盘的量价与前两个月相比基本持平，竞争楼盘调价的可能性较小，建议目前维持价格不变。 如果以目前区域均价8200元（相当于愉景一期04年10月的价格）与愉景一期05年3月的成交价格11921元/平米（最高价格）进行比较，区域的价格下调的幅度为32。l 大宁绿地板块和彭浦板块（各项目的成交统计，数据截止到10月30日）项目名称开盘时间剩余套数剩余面积（万平米）对外报价（元/平米）8月销售套数9月销售套数10月销售套数8月成交均价9月成交均价10月成交均价3月成交均价3月VS10月下调幅度备注大宁板块慧芝湖花园5月13日5515.6613000(装修)113130011196112186选取样本楼盘进行板块分析，其它楼盘已进入销售尾期，剩余量较少，没有统计。悠和家园4月28日2842.7980013936940597301001512036（4月）17明园森林都市05年9月1591.87980022110108619203917698937阳城世家05年9月1191.3682004101488830806380981124628合计111311.59816297彭浦板块翠临星园3月18日1501.217700-1100020121057537779678231085328康悦亚洲花园5月25日2372.686600-9000862752174787610公园城市04年10月2382.637500/840012528528254838081961087325合计6256.5215346159 10月与9月相比大宁板块的成交量下降了40，其中阳城下降了52；各楼盘的成交价格波动较小。 10月与9月相比彭浦板块的成交量上升了246上升的量，与8月基本持平，10月销量主要是翠临星苑降价500元带来的。 10月与3月相比，彭浦板块价格下调幅度25左右，大宁板块价格下调幅度在 7-28，其中阳城的下调幅度要远高于其它楼盘。l 宝山上大板块（各项目的成交统计，数据截止到10月30日）项目名称开盘时间剩余套数剩余面积（万平米）对外报价（元/平米）7月销售套数8月销售套数9月销售套数10月销售套数7月成8月成交均价9月成交均价10月成交均价4月成交均价价格下调幅度备注交均价宝山上大板块经纬城市绿洲4月30日620.786600-730016455606565417327716477648选取样本楼盘进行板块分析，其它楼盘已进入销售尾期，剩余量较少，没有统计。四季宜景苑4月8日610.637800310588096757977597671874812乾静园6月9日1451.586600121114737172506940696272364成事高邸6月24日750.86500199866446633664276399梧桐城邦05年8月720.778001015821762477017854合计4153.79501257754 该区域的成交量已经连续两月下降，10月与9月相比成交量下降了30，其中梧桐城邦下降了64，而其它楼盘通过调整价格，量有所回升但效果不大。 近几个月，各楼盘的成交价格波动较小。区域多数楼盘在宏观调控后推出楼盘，前期开盘的楼盘价格调整的幅度在8-12之间。l 桃浦、长征板块（西普陀）（各项目的成交统计，数据截止到10月30日）项目名称剩余套数剩余面积（万平米）对外报价（元/平米）8月销售套数9月销售套数10月销售套数8月成交均价9月成交均价10月成交均价备注阳光威尼斯3143.59000001008835选取样本楼盘进行板块分析，其它楼盘已进入销售尾期，剩余量较少，没有统计。金沙丽晶苑的装修标准1000元/。由于金沙丽晶苑的成交价格中有商铺价格不好统计除去装修成本成交价估计在7500元左右。金沙雅苑2742.9285000289090008206金沙丽晶苑4332.68000-9000（装修）9538不详不详象源丽都941.099700132800093359353合计111510.111100130 如果以目前金沙雅苑8200元的成交均价与祥和名邸05年3月的成交价格10288元/平米进行比较，区域的价格下调的幅度为20。 从9月该区域进行价格调整后，9、10月的成交量有了大幅度的上升，10月比9月上升了30。区域成交的主要楼盘金沙雅苑的成交均价在8200元左右。l 曹杨长寿板块（内普陀）（各项目的成交统计数据截止到10月30日）区域项目名称剩余套数剩余面积（万平米）对外报价（元/平米）7月销售套数8月销售套数9月销售套数10月销售套数7月成交均价8月成交均价9月成交均价10月成交均价备注苏州河以北新湖明珠城2553.1512000-130002112132713265122151224611989选取样本楼盘进行板块分析，其它楼盘已进入销售尾期，剩余量较少，没有统计。苏堤春晓成交最高价是05年3月份的数据。十里都华装修房近期报价均价15000元/平米，装修标准1200元/平米。中远两湾城4024.891200004109610120001221212158苏州河以南汇丽花园870.7911000-1400015077251612465126581223512259苏堤春晓480.9190000103024200015205合计7449.7317194147107 10月与9月相比区域的成交量下降了27，成交价格波动较小，8-10月该区域的成交价格比较稳定保持在12200元/平米左右。 调价幅度方面由于该区域楼盘今年3月的成交不好统计，我们从报价上进行比较10月与3月比较销售报价下调了7-20左右。（中远两湾城3月的报价15000元左右）。附件一：05年1-10月各环线商品房的供求状况l 内环内商品房