2005年上半年市场情况分析.doc

滨海公司2005年上半年总结一、区域近况十年来，滨海新区国内生产总值以每年超过的速度突飞猛进地增长。特别是今年以来，随着环渤海经济圈的迅速崛起，引发了新一轮外商投资滨海新区的热潮，使滨海新区的发展更为迅猛。据统计，今年1至5月，仅开发区就累计新批外商投资企业 87家，增资外商投资企业97家；其中，投资总额500万美元以上的项目57家，有17家超过1000万美元，其中超亿美元项目2个，增资项目中有9家超过1000万美元。l 天津构建立体物流中心 交通网络支撑城市发展在1月23日举行的天津市第十四届人大三次会议上，“国际物流中心”这个概念，在天津市市长戴相龙的政府工作报告当中，有了新突破政府更多地强调自己作为“港口城市”的天然优势。在市长戴相龙的2005年政府工作报告当中，一个当然的工作重点是继续加快对天津港的扩建。将港区面积从30平方公里逐步扩大到100平方公里，建设集装箱物流区和散货物流区，力争2010年货物吞吐量达到3亿吨，集装箱达到1000万标准箱。今年货物吞吐量达到2.2亿吨，集装箱达到460万标准箱。要加快建设20万吨级深水航道、北港池大型集装箱泊位和30万吨石油码头。l 为促进天津滨海新区发展天津港建设“两中心”从市有关部门获悉，为加快建设东北亚国际集装箱枢纽港，进一步促进滨海新区发展，今年天津港将大力建设以物流服务为核心的“集装箱物流中心”和以口岸综合服务为核心的“贸易与航运服务中心”。中心建成后，将至少为本市GDP的增长贡献37亿元，并将大大改善津、京、冀、晋等天津港腹地的货物运输环境，对本市经济发展将有极大的推动作用。l 新区两项经济指标首次超过浦东新区据统计，今年1至4月份，滨海新区实现工业总产值1147.22亿元，同比增长34.9，上海浦东新区同期实现工业总产值1139.49亿元，同比增长5.2；一季度，滨海新区实现工业增加值235.83亿元，同比增长21.1，浦东新区实现工业增加值202.40亿元，同比增长6.2。目前，滨海新区正在规划新的发展蓝图，有关专家预测，滨海新区将带动环渤海地区成为中国21世纪发展最快的地区之一。l 天津市滨海新区2005年工作会议召开3月3日上午，我市召开滨海新区2005年工作会议。会议总结了滨海新区2004年取得的成绩，明确了新区2005年工作任务，强调以科学发展观为指导加快新区新一轮开发建设。会议部署了2005年滨海新区发展目标和重点基础设施建设计划安排，强调要抢抓机遇，改革创新，追求高水平，增创新优势，抓好“四高四快”八个方面的重点工作，具体是：高标准制定未来发展规划；提高对外开放的层次和水平；加快建设现代化工业基地；加快建设国际物流中心；加快发展现代服务业；加快发展海洋和海河经济；高标准建设现代城市设施；高水平打造经济发展环境。l 天津滨海新区发展战略研究通过评审2005年3月27日，滨海新区管委会和国家发改委宏观院在北京联合召开天津滨海新区发展战略研究评审会。评审专家对研究报告给予了较高评价，认为该报告视野宽阔、观点鲜明、内容丰富、资料翔实，分析了滨海新区在区域经济发展中的优势、进一步发展面临的问题，提出了应予重点支持的产业及城市布局的设想。研究报告处于国内同类研究领先水平。l 温家宝说：滨海新区开发 关系天津的长远发展中共中央政治局常委、国务院总理温家宝3月6日下午参加了在人民大会堂天津厅举行的天津代表团全体会议，与代表们一起审议政府工作报告。温家宝说，长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区区位优势明显，发展潜力很大。天津滨海新区开发，不仅关系天津的长远发展，而且对于振兴环渤海区域经济有着重要作用。要认真研究发展规划，统筹兼顾，合理布局，加快建设步伐，促进全面协调可持续发展。l 市委常委扩大会议原则通过滨海新区“十一五”规划2005年6月7日，市委召开常委扩大会议，讨论并原则通过天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要。会后要根据大家提出的意见，对纲要作进一步修改，经市委常委会审议后，正式上报国务院。滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要共分八个部分，二十八个章节。第一部分是关于滨海新区的基本情况。第二部分是关于新区的功能定位与奋斗目标。纲要指出，滨海新区要立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成现代化制造研发基地、中国北方国际航运中心和国际物流中心，成为天津现代化国际港口大都市的标志区和生态宜居海滨新城。纲要提出了新区的“十一五”发展目标。l 京津塘高速二线开工 塘沽北塘通至北京五环路6月16日，市政府在武清区工程现场召开京津塘高速公路二线工程（天津段）开工动员大会，京津塘高速公路二线工程（天津段）正式开工。该工程建设工期计划为三年。自 2005年 6月起开始征地、拆迁和填筑路基土方，部分构筑物相继开工，将于 2007年年底完成主体工程， 2008年奥运会之前确保全线通车。受京津塘高速公路6月17日正式开工的影响，该市近几天住宅成交套数也有所增加。自京津塘高速公路二线6月17日正式开工建设以来，天津楼市明显升温，10天内房价上涨了291元/平方米。l 泰达CBD建设已经开工泰达CBD位于开发区中心城区内，新城西路以东，新城东路以西，发达街以南，第一大街以北。该区域占地面积约20万平米，建筑面积约65万平米，用地性质为高级办公、五星级宾馆、商业及其它配套设施等。目前，泰达CBD的建设已经开始，司法服务中心及中心广场已经顺利开工。l 重点工程年内开建 滨海新区健步前行据悉，为建设服务环渤海、面向“三北”和东北亚的物流体系，滨海新区将加大海空港建设力度。今年将加快滨海国际机场扩建工程，推动国航货运分拨中心的建设和运营；年内将开工建设25万吨级深水航道和30万吨级原油码头；加快北大防波堤、散货物流中心和集装箱物流中心等重大项目建设进度，启动建设天津环渤海中心渔港。同时，以提高集疏港能力为重点，推动津晋、京沪高速公路天津段等道路建设，启动建设京津高速公路北通道，加快建设海滨大道及塘沽城区段沿线五座重点立交桥，形成天津港公路战略大通道。2005年，天津港货物吞吐量将达到22亿吨，集装箱吞吐量达到460万标箱。启动海河下游地区的开发建设；建设复线船闸及沟通海河两岸的桥梁和隧道，改造大沽等旧城区，开工建设响螺湾公园，推动迁村并点进程，高标准建设亲水型、适宜人居的海河下游经济带和景观带。在城市市政建设上，滨海新区今年将以道路桥梁为重点，完善新区环线路网骨架，开工建设跨海河开启桥，拓宽和修建京津塘高速公路延长线、杨北公路与东海路连接线和津沽一线复线等道路。二、土地市场随着滨海新区在05年的确立和加大建设力度，区域的土地市场会有一个大的放量。但是区域的重点仍是塘沽地区，通过上半年的土地市场来看，塘沽地区1-6月份已经出让了建设用地101万平米，占滨海新区土地出让量的53%。预计05年滨海新区的土地出让量计划在250万平米左右。土地出口目前滨海新区的整体规划还没有确定，目前的土地市场还是由各行政区的规划局控制。土地的上市还是由各区域的规划局下属的土地交易部门整理并出让。随着滨海新区政府管理机制的完善，新区政府会对区域的建设进行统一规划，对于新区的土地进行统一出口。滨海新区的土地出口和天津市区有一定的差异化，滨海新区所辖的塘沽、开发区、大港、汉沽当地的国土规划部门是区域土地上市的唯一出口。在滨海区域还没有一级土地市场运营商，土地出口比较单一。塘沽地区土地出让计划以海河为界，现阶段塘沽地区分为两个经济发展水平不同、产业结构不同、人文环境不同、市场发育程度不同的分区域：1、海河北（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区）：新河区域、碱渣山区域以及其他中心城区改造。目前在滨海新区的核心区的土地市场使我们应该持续关注的，尤其是新河区域、碱渣山区域将成为2005年的土地上市的重点。2、海河南：东西沽区域也将是滨海核心区的重点发展方向，这将是2006年以后的战略储备重点。目前滨海新区政府已经成立海河中下游公司，对该区域的土地进行整理开发。3、其他的重点规划（森林公园、胡家园）随着滨海新区的建设，滨海核心区的地位将得到进一步的体现，在核心区规划的森林公园、胡家园居住区也是未来区域的重点发展空间。4、开发区和保税区是滨海核心区经济发展的最前沿地带，对滨海新区经济整体发展起到了不可替代的拉动作用，我们还应该对这两个区域持续关注。该区域的土地市场在04年得到了比较打的放量，05年不会有什么大规模新增土地上市。海河北（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区）：1. 福建北路东六局四公司20000平米2. 海防路西北塘渔人码头三期100000平米3. 永泰路煤厂20000平米4. 新河地块290000平米5. 天碱俱乐部东侧6. 新河船厂赵家地空地7. 碱渣山400000平米8. 塘化地块200000平米海河南：东西沽及响螺湾，05年上半年已经出让了65万平米综合用地，05下半年不会再有大规模土地上市。大港、汉沽土地出让计划大港在05年上半年已经出让了1200亩土地，主要是中心城区以外的地块，由于大港建成区改造已经基本完成，在中心城区没有什么大规模的土地出让。目前正在规划建设的是大港东部，但是该区域面临农民拆迁、土地变性等问题，预计土地上市的进程会受到一定的影响。当地政府部门目前也没有什么明确的土地上市计划，下半年大港不会有大量的新增土地上市。在未来几年大港的城市建设方向主要是东拓，东部规划建设港东新城将是土地集中放量的区域。汉沽区下半年主要的土地出让来自城区街道改造，都是一些临街治理，是一些小规模的商业地块，在城区不会有什么大的地块上市。通过和土地部门的沟通，下半年可能会在航母游乐港附近有200亩旅游用地上市，保持关注。1-6月份区域土地现状塘沽地区04年土地出让统计上表可以看出2004年的下半年土地上市比较集中，上市的土地主要集中在海河以北，塘沽中心区域。主要原因是：目前海河以北区域比较成熟。2004年上市比较大的地块是在碱渣区域的两块地（7.8万平米）。上市地块还是以住宅为主。2004年塘沽区供应土地被本地几家大型开发商垄断，其中贻成一家占据34%份额，目前在塘沽区具有比较好的优势。但同时也应看到，2004年塘沽区整体出让土地供应量较少，全年出让土地面积32万平米，不能满足本地区房地产市场的基本需求，这也是造成该区域房地产市场火爆的因素之一，2005年塘沽区的房地产市场也将迎来新一轮的发展机遇，在这种市场环境下，在滨海区域2005年获取规模大、素质高的战略储备，必将拥有非常强的竞争优势。滨海新区1-6月份土地出让统计区域土地市场的变化通过我们对04年和1-6月份上市土地的对比分析，滨海新区的土地价格是处于稳步上升的趋势，由于本地开发商的运作，使上市土地的价格的攀升得到了一定的遏制。这也是滨海新区的房地产开发水平不能得到快速提升的主要原因。针对滨海区域的这种市场状况，我们在推动重点地块的上市时，主要还是推动政府对于我们公司的支持力度。这样有利于我们确保重点项目的获取，利用我们公司的高操作水平低价获取，确保公司的利润率。滨海新区土地市场总结政策调整后滨海区域土地的几个特征：1、土地交易市场有序，但仍受本土开发商干扰对于土地市场的一些清理整顿举措，让原本比较混乱的土地市场的经营态势更加有序，土地市场走向规范，招、拍、挂方式将成为土地获取的唯一途径，交易比较透明、公开。但是在滨海区域尤其是塘沽的土地市场，土地的上市还是受到了本土开发商的干扰，开发商互相通气、默契获取土地，参与土地部门收储土地，这些原因给滨海区域获取土地带来了一定的困难。2、土地供应短时间减少受到政府对于一级市场的宏观调控的影响，滨海区域土地市场的供应量在04年内一段时间减少。虽然土地供应量在一段时间内会有所减少，但是不会影响整个土地市场的状况。政府只是对一级土地市场进行调控和管理，控制了土地供应的总渠道，并不是要长期减少土地的供应。3、土地市场供需两旺，土地供应市场逐渐活跃随着天津滨海新区的加速建设、海河以南改造工程的展开，使得滨海新区面临又一个房地产发展契机。8.31后对协议出让土地的叫停，土地上市的规范化，政府土地供应计划将可以顺利实施，滨海区域土地供应量已经开始回升，市场供需两旺。随着城市建设步伐加快，拆迁量的增加，市场刚性需求强化，预计滨海新区的土地供应量将有较大幅度的增加。总结：从滨海新区未来投放计划趋势来看，下半年本区域土地上市安排仍然集中在海河以北区域，但随着海河以北核心区可供土地的减少及未来塘沽区发展方向投资力度的加大，塘沽区已将未来的重点逐渐转向海河以南地区和森林公园区域。2006年以后，滨海区域的战略发展方向将转向该区域拓展。二、二级市场 一、全国上半年房地产市场走势1. 05年上半年国房景气指数国家统计局公布4月份的“国房景气指数”为101.9，环比下降0.29点，同比下降3.43点；5月份为101.83，与4月份基本持平，同比下降3.28，是今年以来的最低点，濒临不景气边缘。在“国房景气指数”分类指数中，房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、商品房空置面积和房屋施工面积等指数都比去年同期有所下降。只有商品房销售价格指数与去年同期相比还有一定的上升，14月，全国商品房平均销售价格同比上涨12.5，其中，商品住宅平均销售价格上涨13.6，商业营业用房销售价格上涨10.5，1-5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，其中，商品住宅平均销售价格上涨11.3%；商业营业用房的销售价格上涨4.1%，办公楼销售价格下降4.6%。即当前的房地产市场在国家轮番的调控下，无论从投资、开发、供应及消费者消费心理方面都在降温。而价格，更多体现市场自身的规律，从一个侧面反映出当前市场需求真实，也是开发商与消费者的一场博弈，以后价格的走势在一定程度上能反映出房地产行业的发展与走势。2. 16月份核心区成交量分析（1） 05年初，核心区市场仍延续04年市场的热度，随着年初几个项目的上市，1月份成交量激增达到17万平米，2、3月份也一直是卖方市场，成交量主要受到供应的限制；（2） 进入4月份，由于新开项目使得当时市场在售项目较多，另一方面，国家宏观政策的酝酿出台，这些都为区域客户的市场预期由看多转为看空，加重了他们的观望心理，导致成交量有小幅下调。（3） 进入5月份，随着对于行业调控政策的出台及未来的政策预期，市场上观望客户逐渐增多，成交周期延长，特别是进入5月底至6月这段时间，其他区域的舆论媒体更加重了客户的观望心理，投资型客户明显减少，即使是存在真实需求的客户也开始出现持币观望； （4） 进入5月份后，相继有几个大盘项目开始亮相进行市场预热，会在7月份以后陆续上市，这几个大盘项目无论是项目规模还是开发商的品牌口碑方面都在区域市场有较大的影响力，这也加重了客户的观望心理；3. 成交商品房各指标细分（1） 价格走势塘沽区：分析：产品同质化，价格较为稳定，涨幅平缓。开发区：本期新开项目高层4500元起，均价约5000元；低层5500元起。下半年开发区将有几个高端大盘项目上市，预计价格在此基础上还会有一个适当的提升。（2） 成交商品房主要面积区间塘沽区购房客户主要为：中年为改善居住条件的购房客户、为老人购置新居、年轻人成家置业。其中年轻人置业和为老人购置新居的主要以100110平米的两居室为主；中年改善型客户一般也视自身家庭人口和居住习惯而决定购置两室或小三室。区域内住宅商品房热销户型为100平米左右两室和120平米左右一卫小三室为主，小户型和两卫130140平米的户型在区域内的认可度不高。区域内客户认为小户型舒适度不高，而两卫则比较浪费。开发区购房客户：开发区人口本身年龄结构较轻，购房人口多为3045岁的社会中坚人群，人群素质较高，对于生活品质的要求也同样较高，加上较强的经济实力，在选择住房时多以舒适度较高的大面积房型为主。来自塘沽区的开发区房市的客户也同样有较强的经济实力，购房主要为改善。4.在售项目跟踪分析紫云绿洲碧海鸿庭2傲景观澜贻正嘉合区位新港 碱渣山片区塘沽 中心城区开发区 塘沽 工农村开发商福林房地产鸿发集团泰丰集团贻成集团建筑形式12/19/28层板高11/17层板高 26层点高小高、多层六层、后期有高层项目规模建面28万平米，共2218户建面20万平米，约1700户建面约8万平米，共624户建面约15万平米价格33503950，均价3700，中心区位达3700500034504100，均价3750小高均价4500，多层5000起多层3000起，均价3150开盘时间2005.5.9公开 5.18选房2004.12.262005.6.18内部认购 2005.6.28正式开盘2005.6.8开盘销售情况前三天销售火爆，选150套，当月约300套。年前销售火爆，年后由于上市项目增多受到较大的影响。开盘当天约150套，销售良好开盘当天预定加首付共90套，销售一般6月销售情况约50套30套左右销售情况一般主要购买人群港务局、海河南退休职工港务局、渤油、周边生意人、公务员开发区人群年轻人购置新居、收入偏低人群备注未能持续市场热度，与政策影响及推盘手段有关。市场冲击、价格劣势、开发商自身影响前期客户积累到位、开发区近期新增少，购买力自身有一定的积蓄，上市时机恰当。与前一个月上市的贻景花园定位重叠，针对同一客群，却在价格上存在劣势。馨苑新城幸福家园贻信园碧水庄园（一期）区位新港 碱渣山片区塘沽 碱渣山片区塘沽区 洋货塘沽区 海河南开发商兴渤海房地产世纪房地产贻成集团恒增房地产建筑形式两栋11层板高8栋18层板高，一梯三户2栋高层，10栋多层六层、后期有高层项目规模建面3万平米，共300户建面5.5万平米，约560户，一梯三户。建面约10万平米，共750户建面7.65万平米，共650户价格32503950，均价360030204000，现余房均价3800高层33504100，多层3700420024202750开盘时间2005.2.262005.3.18一期：2005.1.20 二期：2005.4.9 2005.1.1开盘销售情况当天预售240套，一周清盘开盘后经过两周的火爆销售后，几乎滞销一期开盘销售火爆，后期销售平稳，但尾盘推广缺位。二期开盘销售一般。开盘当月销售350套，后期平均100套左右的月成交量。4月份售罄。6月销售情况10套左右60套左右主要购买人群港务局、渤油、周边居民港务局、渤油、周边居民周边居民海河南部工业区职工及部分渤海石油客户备注04年下半年塘沽市场的火爆销售给客户带来了强烈的购买欲，上市时机好25月份区域内同等楼盘集中上市，共同争夺同一客群，加上推盘手段缺位，热销难以持续。4、5月份销售有所下滑，6月下旬在客户有一定蓄积的情况下，情况有所好转海河南部开发、上市时机好、价格优势6月28日，泰丰四期傲景观澜正式开盘销售。该项目在5月底用一天的时间接受内部认购，当日认购约150套。在6月28日开盘当天成交房屋300余套，整盘售出80。项目目前已封盘，待价格调整后开始销售。该项目占尽地利人和，泰丰前三期的开发已经为该项目的销售提供了极佳的口碑宣传，本案与前三期环抱泰丰公园，中央公园居住区的概念在该项目中发挥的淋漓尽致。这些都促成了该项目的热销。同时，该项目的销售情况也反映了现在的核心区市场上，只要特色突出的项目出现，仍然会成为区域客户追逐的焦点。5.核心区上半年市场总结（3） 13月份，核心区商品房市场基本保持着04年下半年市场热度，在04年下半年几个楼盘热销的良好示范下，不论开发商或是消费者都热情高涨，供需两旺，期间约有40万平米的新增供应，都在开盘当月出现热销，月成交量300400套，并且能在后期保持一定的市场热度；（4） 4月份开始，区域市场出现回落迹象，新开项目销售明显不如前三月火爆，其它在售项目成交量开始下滑。分析其中原因：一方面是由于区域内供应集中放量，在一段时间内消耗了一定的客户，使得消费需求趋于平缓，这也是相对狭小的区域市场固有的周期变化规律；另外，区域内的消费者心理也有了较大的变化，从年前供应较少时的“有房就买”，到选择越来越多，消费者的购房心理平缓了许多，购房越来越理智，购房周期在加长；（5） 随着国家调控房地产业力度的加大，各种具体措施相继出台，加上舆论的影响，造成了许多客户开始持币观望，并且在“6.1大限”到来的5月下旬，区域内三级市场也出现了小规模的集中抛售现象，对二级市场造成了一定的影响，一些新开楼盘也在5月下旬难以持续开盘强销期应有的市场热度（如紫云绿洲）（6） 从5月下旬到6月下旬，近一个月的时间，可以说是区域内房地产业自04年以来遭遇的低谷时期，成交量急速下滑，开发商和消费者进入了僵持阶段，开发商的坚持及消费者的心理期望形成了对立；（7） 05年16月份滨海核心区住宅商品房市场新增供应近百万平米，均集中在塘沽区，而且均为本土开发商开发的中低端同质化严重的项目，开发区上半年无新增，在售项目少；（8） 塘沽区，在本期供求平衡的情况下，客户购房较为理性，所以在行业政策有变化的情况下较容易受到影响，但是由于区域内市场需求真实，所以在经过一段时期的缓冲，将很快恢复应有的市场热度。开发区由于本期新增少，客户有一定的蓄积，在下半年新项目陆续上市后，将激起该区域内新一轮购房热潮；6. 政策影响与市场预测从上述国房景气指数可以看出，在今年3月份以来国家出台的一系列的稳定房价、调控房地产行业健康发展的政策的影响下，不同发展水平的区域出现的情况也各不一样，如北京、上海、杭州等地房地产发展到一定高位，区域内投资客户较多，受到的影响也相对较大，投资者在转移阵地，一些需求型客户的观望心理也比较严重，部分开发商也在难以坚持的情况下销售价格出现小幅下降，如杭州出现了连续12年房价持续走高情况下了第一次降价。从整个天津市来看，由于以前年度经济发展较北京、上海等地为慢，又没有天然的旅游资源支撑，所以投资型客户在天津市场上并未形成一定的市场影响力。虽然在近段时间受到政策及相应带来的舆论的影响，但目前的天津正处在进入快速发展的通道和大规模的城市建设中，金融市长戴项龙对于天津城市改造建设的决心和资金投入都将为天津市的房地产市场带来新的机遇。从04年始，寻着天津城市建设的利好消息，多家实力开发商进入天津市场，因此，天津的房地产市场在今后将进入一个机遇与挑战并存的时期。滨海新区作为天津市发展潜力最大最有活力的区域，随着经济的发展，必将带来越来越多的外来人口的涌入，从而为区域的房地产市场注入源源不断的活力。虽然目前的行业调控使得无论是在政策上还是在舆论上，都使近一时期市场的发展有所回落，但滨海新区的房地产市场