房地产建筑成本.doc

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蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅莅薁螈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃莃蒅虿膁莂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄袁膄肅莄螄肀肄蒆羀羆肃薈螃袂肂蚁薅膀肁莀螁肆膁蒃薄羂膀薅蝿袈腿芅薂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚂袆羅膆莁虿袁膅蒄袄螇芄薆蚇肅芃芆袂羁节蒈蚅羇芁薀羁袃芀蚂螃膂芀莂薆肈艿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆莆荿薃肅 房地产建筑成本2011-04-22 12:16房地产开发成本的组成内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。1、桩基工程（如有）：70100元/平方米；2、钢筋：4075kg/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160300元/平方米；3、砼：0.30.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100165元/平方米；4、砌体工程：60120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：2540元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达3001000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：1530元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.250.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90300元/平方米，一般为90150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130200元/平方米；14、室外配套工程：30300元/平方米，一般约为70100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的58%：约6090元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：3050元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.33.5%):3370元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为10002000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为5001500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有300010000元/平方米超高档装修（拎包入住）。21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15100元/平方米；22、监理费：330元/平方米；23、广告、策划、销售代理费：一般30200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70100万/亩，容积率一般为1.02.0，故折算房价为：5251500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：15003000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100500元/平方米，各地标准都不一样。 结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。 实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在15001800元/平方米左右，档次越高，造价越高。 能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些； 民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。 不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100200元/平方米。怎样核算建筑成本？工程成本核算，就是将工程施工过程中发生的各项生产费用，根据有关资料，通过工程施工科目进行汇总，然后再直接或分配计入有关的成本核算对象，计算出各个工程项目的实际成本。 成本核算总的原则是：能分清受益对象的直接计入，分不清的需按一定标准分配计入。各项费用的核算方法如下： 1、人工费的核算 劳动工资部门根据考勤表、施工任务书和承包结算书等，每月向财务部门提供单位工程用工汇总表，财务部门据以编制工资分配表，按受益对象计入成本和费用。 采用计件工资制度的，费用一般能分清为哪个工程项目所发生的；采用计时工资制度的，计入成本的工资应按照当月工资总额和工人总的出勤工日计算的日平均工资及各工程当月实际用工数计算分配；工资附加费可以采取比例分配法；劳动保护费的分配方法同工资是相同的。 2、材料费的核算 应根据发出材料的用途，划分工程耗用与其他耗用的界限，只有直接用于工程所耗用的材料才能计入成本核算对象的材料费成本项目，为组织和管理工程施工所耗用的材料及各种施工机械所耗用的材料，应先分别通过间接费用、机械作业等科目进行归集，然后再分配到相应的成本项目中。 材料费的归集和分配的方法： 1）、凡领用时能够点清数量、分清用料对象的，应在领料单上注明成本核算对象的名称，财会部门据以直接汇总计入成本核算对象的材料费项目； 2）、领用时虽然能点清数量，但属于集中配料或统一下料的，则应在领料单上注明集中配料，月末由材料部门根据配料情况，结合材料耗用定额编制集中配料耗用计算单，据以分配计入各受益对象。 3）、既不易点清数量、又难分清成本核算对象的材料，可采用实地盘存制计算本月实际消耗量，然后根据核算对象的实物量及材料耗用定额编制大堆材料耗用计算单，据以分配计入各受益对象。 4）、周转材料、低值易耗品应按实际领用数量和规定的摊销方法编制相应的摊销计算单，以确定各成本核算对象应摊销费用数额。 3、机械使用费的核算 租入机械费用一般都能分清核算对象；自有机械费用，应通过机械作业归集并分配。其分配方法如下： 1）、台班分配法。即按各成本核算对象使用施工机械的台班数进行分配。它适用于单机核算情形。 2）、预算分配法。即按实际发生的机械作业费用占预算定额规定的机械使用费的比率进行分配。它适用于不便计算台班的机械使用费。 3）、作业量分配法。即以各种机械所完成的作业量为基础进行分配。诸如，以吨公里计算汽车费用。 4、其他直接费的核算 其他直接费一般都可分清受益对象。发生时直接计入成本。 5、间接费用的核算 间接费用的分配一般分两次，第一次是以人工费为基础将全部费用在不同类别的工程以及对外销售之间进行分配；第二次分配是将第一次分配到各类工程成本和产品的费用再分配到本类各成本核算对象中。分配的标准是，建筑工程以直接费为标准，安装工程以人工费为标准，产品（劳务、作业）的分配以直接费或人工费为标准。工程成本的计算 企业应在期末对未完工程进行盘点，按照预算定额规定的工序，折合成已完部分分项工程量，再乘以该部分分项工程预算单价，以计算出期末未完工程成本。 利用公式：期初未完工程成本+本期发生的生产费用期末未完工程成本=本期已完工程成本。 应注意的几个问题 1、成本的均衡性问题 施工的过程分三个阶段，人、材、物的投入也有其不同，每个阶段的成本核算也都有其特点，在实际工作中，往往不注意这些。 1）、筹建期存在的问题 施工项目在筹建期间是一般是没有产值的，费用除计入固定资产及福利费以外，其余一般应计入长期待摊费用科目，工程开工后分期摊入成本。也就是说，成本费用在当期不体现，这样可以避免工程项目在筹建期就出现人为亏损的现象。 2）、正常施工期存在的问题 北方冬季不能施工，但也要有费用发生，发生的应计入工程成本的费用属于未完工程性质的，应计入相应科目核算，如果来年开工后，有可靠的价款收入，则当期发生的费用不予结转，待开工后一次或分期结转，否则直接计入当期成本。 3）、收尾阶段存在的问题 正常施工期应对收尾的费用予以充分估计，通过预提费用计入成本，这样可以防止工程先盈后亏，也能保证工程尾工阶段有足够的资金支持。 2、分包工程核算问题 分包工程分两种形式：一种是作为自行完成工作量，另一种是不作为自行完成工作量。作为自行完成工程量的分包工程在核算上自然与自营工程相同；不作为自行完成工作量的分包工程在核算上与自营工程没有本质性的差别，只不过它讲的是总体成本，属于临建部分的需要摊销，属于主体部分的要与自营工程同步进行，体现出分包工程利润。在实际工作中，分包工程的核算往往是以款项的支付为依据，而不是采取应收应付制，造成成本不均衡，而且分包工程的利润体现在自营工程之中，无法直观反映二者各自的经营成果，与整个核算体系相分离。 3、成本口径差异问题 施工企业成本核算的特殊方式主要是通过预算成本来衡量实际成本的节约和超支，但目前二者的口径有许多不同。 1）、预算上的施工管理费项目与会计核算内容的不同 如会计上的管理费用，期末转至当期损益。该项费用只与时间相关。 2）、预算上的其他间接费项目与会计核算内容的不同 预算上的其他间接费项目中的劳动保险费与会计核算中管理费用劳动保险费相对应；其他间接费用项目中的临时设施费与会计核算有所不同，会计上通过临时设施科目归集临时设施费用，并通过工程施工其他直接费科目摊销。 3）、因为预算与会计是两个不同体系，预算成本与实际成本总是存在的一些差异。 4）、预算上没有的项目，实际中可能发生的费用。成本核算与项目管理的关系 目前，水电施工企业工程项目点多、战线长、分布面广，项目上的分权管理已经造成工程局一级管理机构宏观上不同程度上的失控。项目法施工管理模式在实施过程中尚存在着一些短期行为，成本信息失真现象还普遍存在，所以，在用道德、舆论及监督机制约束项目经理行为的同时，实行目标成本管理不失为一个好办法。目标成本是预计收入与目标利润的差额，对于企业而言目标利润率应达到同类企业水平，才不至于落后。对于工程项目而言，目标利润只有达到工程局所要求的水平，企业的目标才能实现。目标成本管理强调的是有为而治，而不是问题出现了才去补救。 成本核算的几个相关问题 1、必须明确成本核算只是一种手段，运用它所提供的一些数据来进行事中控制和事前预测，才是它的目的。 2、必须明确成本核算不只是财务部门、财务人员的事情，而是全部门、全员共同的事情。 3、必须提高财务人员自身业务素质，成本核算人员不仅对成本很专研，而且要掌握施工流程、工程预算等相关知识。 4、必须提高财务人员地位，参与成本决策，使企业一切经济活动按照预定的轨道进行。工程成本测算方法1、计算工程量。这个工作很简单，就是一点：统筹计算，事半功倍。 2. 组综合单价。这也是影响中标与否的关键一步，特别是很多的工程已经开始清单报价，价格的风险对我们施工单位来说更加重要。一定要根据材料价格信息和已调查到的人工价格（分摊到里面）。 3. 测算综合单价。工程子项很多，但是占造价大部分的就那几个项目，我一般对这几个项目进行测算：混凝土、钢筋、外架、模板（措施费）、地砖、外墙高级装修如干挂。下面对以上几个单项说说我的过程： 混凝土：每一个单价不外乎人工、材料、机械三大块（管理费等等另外计算），人工不要照定额上的人工费，因为不准的，人工费按清工价格另行总计算。机械费按现场总配置的机械设备按总工期总费用（折旧或租费）统一计算，机械人工就不管了，因为一般都是由清工合同中包含的。我们仅仅算一个材料费就够了。以c25混凝土为例：通过当地的其他工程相同材料产地的同级配比看看水泥砂石水泥含量是多少，如果没有，可以到工程所在地的实验室找找。级配单的级别一般要高过实际设计等级的。还要看工程所在地附近的材料情况。这些要在投标的勘察摸清楚。如果是商品混凝土的话就更简单了。通过级配分析出整个工程的水泥砂石用量，注意：不要去分什么梁板柱什么的，只要是混凝土都放到这里分析。 分析好了之后就是对混凝土的损耗进行分析。大家都知道混凝土的损耗量一般是3%。但是大家有没有注意到，混凝土的工程量计算是不扣除钢筋体积的，而钢筋的比重是7.85t/m3，也就是说一个10000 m2的工程，按含钢量50kg/ m2的话，就有500吨的钢筋，也就是说钢筋占了64m3的混凝土，这64m3的混凝土可以用来完成一个普通的300 m2的框架结构的一个标准层。这么多的混凝土够不够你浪费的？不够不要高兴得太早了，施工损耗和钢筋的体积相抵消了，但是还有损耗的。你以为送料的车能给足你量吗？不可能的，顶多给你97%。不过不要紧，施工单位还有一招啊：楼板12cm，国家规范允许5mm，算算一个楼面下来你能按国家允许范围内省多少？绕来绕去，就是为了让大家更加了解工程上的实际情况。我一般都是混凝土取1%的损耗就够了。 混凝土的配比含量都知道了，分析结果乘以你所调查的材料单价就好了。 钢筋：钢筋推荐用鲁班钢筋软件抽料，鲁班软件做的比较细腻。如果不抽料的情况下，可以按定额含量暂估。竣工或进度款支付同期调整。钢筋同混凝土一样，人工费机械费暂时不管，只算材料费，关键是定损耗，实际中的损耗是1%。而且建议在和钢筋班组定合同中就把这个1%损耗定死，超了就算他的。因为实际中，科学合理的下料和进料，1%的损耗控制不在话下。工程量出来了，结合你所了解的材料单价及其走势（总价合同时用）相乘就是可以了。 外架：外架的测算相对繁琐一点，因为这个涉及到施工组织设计和国家的搭设规范以及当地的安全监督站的要求。要知道，安徽和浙江的搭设要求不一样的， 杭州和宁波的搭设规范也有不同之处，市区和郊区的搭设要求也不一样。不过大体上是一样的。我对这个测算一般是按柱距1500mm，一道踢脚杆一道拦腰杆来算的。 根据建筑物外墙周长和工程总进度计划编制月需求钢管扣件量，这一步对熟悉施工的朋友来说不难的。我们这的行情是：钢管租金0.014元/米，扣件0.008元/个，每250米一吨483.5钢管，每吨钢管配180-200个扣件足够。有了这些数据，再给你一本脚手架搭设规范，应该没问题了。 有的同行可能说这样测算一个外架有没有必要？我告诉你：外架对于施工单位来说有很多的作用，我们在外架上吃苦头的经历难以忘记。作为定额上的按建筑面积上的计算方法不准的，而且这种东西其实是施工单位的一件法宝：如果甲方拖欠工程款，谈判谈不下来，我就拆外架，这个对甲方来说具有重大的打击力度，因为这样无疑是告诉他我们要打持久战了，而拆与不拆，就要考虑外架的成本了。 3）地砖，这个比较简单一点，人工费、机械费（其实也没什么机械）一般质量要求的13元/ m2，地砖价格相信你在成本测算之前已经了解到了。水泥砂的成本6-8元就足够足够了。 4）粉刷：这个也一样，人工费一般按建筑面积30元/ m2。至于材料费4-5元做20-30mm的中级抹灰够了。人工费按粉刷面积4元/ m2。 5）外墙干挂：这个和设计及甲方要求的材料有很大关系，这些明确的前提下找一个家专业做这个的施工队伍报个价就行了啊。 6）门窗工程：最好的办法是找门窗厂给你报价。 7）模板措施费：这项费用我一般是按“包工”给施工班组价格和钢管扣件支撑的租费得出来的。包工的价格，框架结构一般是65元左右。如果工期紧或大跨度要多备一两层模板，价格相应提高。如果是剪力墙或者有结构转换层也要提高。另外的钢管扣件的租金结合常规支撑方案参照外架测算方法计算。 有了以上几个大项，总造价就偏不到哪里去了，其他的小项直接按定额并调差就好了。这也符合“该粗则粗，该细则细”的方法。 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