地产三级市场营运手册.doc

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深圳市云灏房地产经纪评估有限公司荿螃羂莂莅螂膄膅蚄螁袄蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁袈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袁莅莁羁羄膈蚀羀肆莃薆罿芈膆薂罿羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃蒀蚂薃袂芃薈薃羅蒈蒄蚂肇芁莀蚁腿肄虿蚀衿艿蚅虿肁肂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃蚇羅莆蚁蚆肈腿薇螅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂莅螂膄膅蚄螁袄蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁袈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袁莅莁羁羄膈蚀羀肆莃薆罿芈膆薂罿羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃蒀蚂薃袂芃薈薃羅蒈蒄蚂肇芁莀蚁腿肄虿蚀衿艿蚅虿肁肂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃蚇羅莆蚁蚆肈腿薇螅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂莅螂膄膅蚄螁袄蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁袈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袁莅莁羁羄膈蚀羀肆莃薆罿芈膆薂罿羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃蒀蚂薃袂芃薈薃羅蒈蒄蚂肇芁莀蚁腿肄虿蚀衿艿蚅虿肁肂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃蚇羅莆蚁蚆肈腿薇螅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂莅螂膄膅蚄螁袄蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁袈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袁莅莁羁羄膈蚀羀肆莃薆罿芈膆薂罿羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃蒀蚂薃袂芃薈薃羅蒈蒄蚂肇芁莀蚁腿肄虿蚀衿艿蚅虿肁肂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃蚇羅莆蚁蚆肈腿薇螅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂莅螂膄膅蚄螁袄蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁袈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袁莅莁羁羄膈蚀羀肆莃薆罿芈膆薂罿羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃蒀蚂薃袂芃薈薃羅蒈蒄蚂肇芁莀蚁腿肄虿蚀衿艿蚅虿肁肂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃蚇羅莆蚁蚆肈腿薇螅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂莅螂膄膅蚄螁袄蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁袈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袁莅莁羁羄膈蚀羀肆莃薆罿芈膆薂罿羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃蒀蚂薃袂芃薈薃羅蒈蒄蚂肇芁莀蚁腿肄虿蚀衿艿蚅虿肁肂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃蚇羅莆蚁蚆肈腿薇螅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂莅螂膄膅蚄螁袄蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁袈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袁莅莁羁羄膈蚀羀肆莃薆罿芈膆薂罿羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃蒀蚂薃袂芃薈薃羅蒈蒄蚂肇芁莀蚁腿肄虿蚀衿艿蚅虿肁肂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃蚇羅莆蚁蚆肈腿薇螅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂莅螂膄膅蚄螁袄蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁袈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袁莅莁羁羄膈蚀羀肆莃薆罿芈膆薂罿羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃蒀蚂薃袂芃薈薃羅蒈蒄蚂肇芁莀蚁腿肄虿蚀衿艿蚅虿肁肂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃蚇羅莆蚁蚆肈腿薇螅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂莅螂膄膅蚄螁袄蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁袈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袁莅莁羁羄膈蚀羀肆莃薆罿芈膆薂罿羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃蒀蚂薃袂芃薈薃羅蒈蒄蚂肇芁莀蚁腿肄虿蚀衿艿蚅虿肁肂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃蚇羅莆蚁蚆肈腿薇螅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂莅螂膄膅蚄螁袄蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁袈袁肅薇袇羃芀蒃袆肅肃蒈袅袅莈莄袅羇膁蚃袄肀莇蕿袃膂膀蒅袂袁莅莁羁羄膈蚀羀肆莃薆罿芈膆薂罿羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃蒀蚂薃蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈蒅蒈蚂膄蒅薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃蒂袆羂蒂薅蝿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蕿薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆薅罿肅膂蚈袂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆虿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羂肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄 三级市场客户服务手册一、公 司 简 介深圳市云灏房地产经纪评估有限公司 从事房地产经纪评估业务多年，在深圳地区有大量的固定客户，积累了丰富的房地产经纪评估经验。公司技术力量雄厚,有房地产经纪评估师数名，并通过了房地产经纪评估资格审核。云灏公司经深圳市工商行政管理局批准成立于1997年11月，为深圳新一代专业房地产交易评估公司。公司以规范严谨，超前创新为核心理念；董事会成员，包括深万科国企业服务公司董事长鲁东勇先生；高层经理均为原深万科集团地产业务之销售、策划骨干；核心业务包括房地产项目全程策划、二级市场销售代理和三级市场顾问；公司的经营范围包括房地产经纪评估、二级市场楼盘全程营销策划及销售代理、二手楼盘的销售代理、出租房的代理等。 公司设有办公室、财务部、质检部、客户服务部、交易部（二手楼盘）、评估部、策划部（二级市场）、信息与策略研究所，现有员工60人。 公司以满足客户的需求为宗旨,以技术实力为后盾，以优质服务为准则，保证客户的房地产经纪评估系统最高效率地运转。同时，公司以先进的技术和科学的管理来提高工作效率和服务质量，为此，内部设了局域网，应用了erp资源管理系统。2001年还将iso9002这一国际化的质量保证标准应用到房地产经纪评估服务中，以提高企业的竞争实力，向广大客户提供更满意的服务。 市场交易部拥有数十名专业的房地产经纪人和交易员，代办房地产转让买卖、租赁业务、代办房地产证、公证等法律手续。 评估部 有中国注册资产、土地评估师、评估员多名。涉及写字楼、住宅、商铺、厂房、土地等各类物业的有形及无形资产估价以及为房地产抵押、土地招标、融资、拆迁补偿、拍卖提供客观、公正、独立的估价。 策划部拥有高素质房地产营销人员，完善的销售网络、丰富地产信息资源和准确市场把握能力，为客户提供大宗物业销售代理、市场调研、项目策划、销售策划、投资可能性研究。研究所研究二级、三级市场的发展趋势，提出建议；总结网上的各种信息，通过内部的电脑网络，向各个部门提供；培育公司新的部门，赢利后独立出去；公司的网站的维护，各个地铺软件的日常运行的维护；电脑软件维护；数据备份。 客户服务部为全公司的客户提供售后服务；与质检部共同处理客户投诉；为公司的经纪人的客户办理手续。 质检部处理客户投诉；服务产品标识和可追溯性控制；不合格品控制，纠正和预防措施控制；公司的信息化管理体系erp管理体系；iso9002管理体系；公司精英及合作伙伴介绍为使公司地产策划业务更为专业化，2000年公司与澳洲kbb广告策划公司合资，成立了专业房地产广告策划公司-深圳kbb广告策划公司。广告策划公司致力于中国房地产项目全程策划、包装及设计；以新生代，创新派为公司核心理念；核心业务包括房地产项目市场定位、建筑规划概念设计、vis设计、营销中心及样板间装修设计、销售策划及广告设计代理。置 业 指 南二手楼转让税费及其程序 卖方： 营业税：合同价的5；城建维护税：合同价的005；土地增值费：土地增值额的20；单位所得税：所得额的15；个人所得税：所得额的20；印花税：合同价的005买方： 印花税：合同价005；登记费：登记价01（登记价售价土地增值费）；契税：合同价1 公证费： 公证费：合同价03 注：居住超过一年的个人普通住宅（不包括别墅、高级公寓）免征营业税；不足一年的，按销售价减去购入原价的差额，计征营业税。 所得额现购入价原购入价营业税城建税土地增值费印花税登记费 土地增值额现购入价（售价）原购入价“现购入价”低于估价值（由国土局统一规定）时，取估价值二手楼买卖过程：1、卖方向代理机构提供房地产产权证明文件2、与代理机构签署卖房独家委托代理协议书。卖方明确销售条件，在可能的情况下，提供该物业的钥匙。3、代理机构核实并确保待售楼宇的真实性、合法性4、代理机构免费替楼宇做广告，带买家看楼5、代理机构寻找合适的买家，收取买主定金6、卖方提供房地产证原件、产权人的身份证明等7、卖方与代理机构签订正式的委托买卖协议书，卖方收取定金8、买方付全款给代理机构（按揭付款的根据按揭银行的规定执行）9、买卖双方签署深圳市房地产买卖合同（现售），向产权部门递交过户所需的资料。10、产权部门出具税单后，交纳税费11、代理机构付全款的50给卖方12、产权部门办理房地产证13、卖方向代理机构提交结清该物业水电费、电话费等费用的证明资料14、代理机构付清全部余款给卖方，交付房地产证给买方（层林）二手楼签约的注意事项 由于购置二手楼对于绝大多数置业居家或投资人士来说是第一次，所以在签订合同时，对其中的繁文缛节心存恐惧感，继而拿不定主意，担心一落笔就会给自己带来麻烦，甚至造成损失。其实，只要了解了合同的重要细节部分，客户大可心放心地签。一般来说，一份买卖双方签订的合同主要包括如下几点：一、 地理位置，面积条款。该点是签定委托合同或买卖合同首先要确定的条款，这一定要以卖方原房地产证为依据，面积则是以国土局测量单位所测量的建筑面积为准。二、 格条款。这是指买卖双方房屋产权的总价款，主要含有两种费用：一种是房屋产权的实收价款；另外一种则是按照国家规定须缴纳的各种交易税款，如营业税、契税、印花税、增值税，所得税等。如果是个人普通住宅在使用期满一年后则可以免交营业税和增值税，货币主要以人民币为主。至于交易税款由买方或卖方哪一方承担，这要在签订合同前落实协调好，以免在签订合同时产生纠纷，给其中的一方造成损失。 三、违约条款。该条是经买卖双方协商好的作为制约双方某些行为的必要条款。合同签订好后并在过户前必须去公证处公证，是具法律效率的文书，因此需双方斟酌为好。 四、交房日期条款。这条一般在中介公司的委托合同中签定，其中包括房屋产权过户出税单完税后由中介公司交锁匙给买方，并代理双方面结清一切过户费用。如水电费、管理费、电话费、有线电视费等，委托日期一般为1-3个月，交房日期则以出税单为前提。五、代理合同。需要强调的是买卖双方与中介公司签订的代理合同并不能作为办理过户的手续，而是要双方在国土局指定的买卖合同文本上正式签名并公证后带齐双方资料，一起去国土局窗户办理过户手续。最后需等到买方拿到新的房地产证后，此二手房的产权交易才算结束。（摘自深圳特区报） 选房三标准 习惯了计划经济下福利分房的人们，对于住房的选择标准正从原来的职位、工龄、面积限制等被动局面中走出来，按自己的意愿做选择，客观地、全面地考虑经济性、适用性、舒适性这些问题。那么，用什么样的标准来选择自己的住房呢？合理的面积配比 如今，成熟的购房者已经懂得，住房面积的单纯扩大并不代表拥有高水平的生活质量，合理的面积配比是关键。即使是一室户，如果功能面积配比通过后天装修合理化，那么居住者的生活质量就会大大改善。辅助房间面积比包括：厨房面积占房间总面积的1113，贮藏空间的面积占房间总面积的10，卫生间占套型面积的811。紧凑的结构观念结构观念是评价住宅优劣的最重要的标准之一，同样面积的住宅可能会因其结构的不同而大相径庭，不同面积标准的住宅也有类似问题。一般情况下，起居室、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅结构的五项基本要素。这五种要素有其低限面积标准。小康住宅：起居及餐厅147平方米，主卧双人卧11平方米，次卧或单人卧7平方米，厨房5平方米、卫生间4平方米。有这样一个面积标准并不意味着将它简单相加便是一个紧凑而不失舒适的居住环境，还需进行优化组合，其中还有布局问题，如动静分区、使用效率等。潜在的投资价值拥有一套住宅不是一朝一夕的事情，真正使用起来便是十年乃至几十年。尤其随着住房贷款制度的推行，很多人拥有住宅的居住时间相对延长。购房者应注意今后使用中有可能出现的人口变化，以及居住设施的发展。即使现在所买的房型是比较超前的，也应考虑随着变化因素的出现，房型功能结构是否有继续改进的余地。只有可持续发展的住房，才能随着时间的推移，不但能保值而且还有升值潜力。对于生活在市场经济时代的人来说，购房无疑包含了投资的含义，购什么样的房如买什么样的股票一样不得不有投资观念。专家眼中的好房型 朝向：居室面南是传统的居住习惯，然而在楼盘价格上，南向与北向通常会有1518的差价。 通风与采光：明厅、明卧、明卫、明厨的设计，自然采光和通风良好，能充分接受日照。 动静分离：客厅、餐厅应与卧室有明显的间隔。 厨房、卫生间、储藏室：餐厅与厨房合二为一将是流行趋势之一，其优点是将居室的生活空间做了明晰区分；卫生间面积比例要恰当；储藏室不宜过大，应尽量利用零碎空间。 阳台：普通住宅有两个阳台即可。通常是工作阳台在北，南阳台面积控制在5平方米左右便可满足需求。 景观：客厅或卧室最好是看得见风景的房间，由内向外望去视线没有阻挡。 随着家庭成员的多元化和多功能性的房型居住要求，多厅式结构的大众房型成为时下的消费主流。有迹象表明，市中心建筑面积在7090平方米的小户型、100110平方米的小三居是今年市场的热销楼盘。 业内人士认为，配比合理、符合家庭个性化需求的大众房型是过渡需求。即使今后生活发生变化，这类楼盘在很长一段时间内也还会存在。最重要的是费用问题，120平方米以上的大户型同80平方米的小户型相比，每套住宅的总价至少多出1525，且其后的装修费用、物业管理费也会相应增加，因此户型最受青睐。 此外，大众房型的走俏也说明购房者的观念和心态在悄然改变。许多年轻的购房者表示，自己对住房的追求更多的是放在实用性上，宁可卫生间和厨房大一些，也不愿将偌大的客厅和卧室作摆设。他们的长久之计是，经济能力有限的情况下，买市区小户型住；如果有更强的经济能力，再实现二次置业，买郊区大户型休闲。理由很简单：上班族没有太多的时间在家待客；如果有客人来，完全可以利用住宅的会所或出去接待，这样更方便悠闲。 相关内容：三、 按揭与保险申请二手楼按揭贷款需具备哪些条件？ 申请二手楼按揭贷款需具备以下条件：（1）凡申请“二手楼”按揭贷款的购房者，其所购买的商品房必须产权明晰；（2）借款人必须有稳定的收入，有还本付息的能力；（3）借款人预先把首期购房款存入贷款银行（不低于所购商品房售价的40%）；（4）借款人同意以所购房产及其权益作为抵押；（5）所购商品房的产权必须明晰，并可进入房地产市场流通；（6）所购房屋的楼龄不超过20年。如何办理二手楼按揭手续 采用按揭方式购买二手楼,由于银行要求必须由中介机构提供担保,所以首先应选择一家信誉好的地产经纪公司代理按揭手续,然后再按以下步骤进行:第一步：(1)同地产经纪公司签订认购书；（2）由地产经纪公司同卖方签订委托代售合同，并到国土局对待售房屋的真实性、合法性进行查验；（3）买方提出按揭申请；（4）由按揭所在银行的指定机构对房屋进行物业评估；（5）买方存入首期购楼款。 第二步：提供相关证件与资料，由按揭所在银行指定的律师事务所对按揭申请人进行调查。查验内容包括：（1）户口薄、身份证原件；（2）未婚证、结婚证或离婚证原件；（3）买方认购书原件、卖方委托书复印件；（4）单位收入证明原件或其他收入证明；（5）已存入的首期存折原件；（6）表明财产状况的材料原件，包括房地产证和评估报告等；（7）按揭款存入帐户确认书。 第三步：由地产经纪公司分别与按揭所在银行、律师事务所、规划国土局、保险公司打交道，负责取得银行按揭承诺书、二手楼按揭（抵押贷款）合同等相关文件，办理房屋过户与抵押登记手续及房屋财产保险。在此过程中，买方等地产经纪公司通知，须亲自签订一些重要文件。 第四步：由银行取回经国土局审查的已抵押的新房产证及贷款合同后，通知买方到银行面签，并取回借款借据（一联）、贷款合同（一份）、授权书（一份），然后银行在两个工作日后发放贷款，款项直接划向指定帐户。 至此，二手楼按揭手续完成，以后客户按期向银行还贷即可。 办理二手楼按揭所需费用：1.物业评估费：1500元左右：2.律师费：1800元左右：3.按揭合同印花税：按揭金额的万分之五：4.保险费：房屋评估价1按揭年限；5.抵押登记费：100元。二手楼市办理旧房按揭常误解的问题 一、资料准备不齐全客户在申办按揭过程中，常因提供的资料不齐全，导致被银行退回而拖延了时间。大多数资料需将原件与复印件对照审核，缺一不可。二、对物业评估值要求过高。很多客户要求评估公司把物业的评估净值做高从而达到提高贷款额度的目的，这是不实际的。银行对评估报告严格审核，必要时会协同物业估价所把关，估价不可脱离市场成交价，更不能受个人要求所左右，一切都有章可循。三、不是所有物业均可办理按揭。业主所购物业中有一部分是不能办理按揭的，这方面银行有严格的规定，如：别墅、写字楼、厂房、商铺均不发放按揭贷款。所以，客户在准备购买物业时一定要详细了解物业的类别及使用年限。四、不应向银行隐瞒真实情况。我们将个人资料与评估报告送到银行所指定的律师事务所鉴定后，银行会勘查现场（所购物业），审查物业的基本状况，同时会与借款人晤谈以了解个人资信情况。我们在办理银行按揭过程中因客户隐瞒其真实情况被银行拒贷的情况时有发生。五、不应向银行要求贷款额度过高及贷款年限过长。由于多数客户对贷款额度及贷款年限不甚了解，会提出过高的要求。银行发放按揭贷款的额度及年限主要参照评估值、借款人的实际经济情况、楼宇具体状况及多方面因素来决定。在这方面各商业银行均有严格的规定，目前最高贷款额度为物业评估值的六成，年限最高为15年，同时要求楼宇较新、楼层高和朝向好等条件。在多数情况下，银行一般按评估值的五成及10年贷款期限上下浮动。六、不应要求银行放贷时间过快。 银行收到资料及现场勘查物业后，五个工作日内出具贷款承诺书，借款人然后到律师事务所签按揭合同，同时买卖双方签定正式的房屋买卖合同，在公证后即可办理房屋转移登记手续，交纳税费后领取新房产证。如果买方是夫妻，签定合同时一定要双方同时到场。银行在规划国土局办理完新房产证的抵押登记手续后一至两日内发放贷款，至此，按揭流程全部结束。一般而言，根据各有关部门的办理程序及承诺时效，这一过程需4550个工作日。购房怎样投保 当人们用半生甚至是一生的积蓄，花巨款购买了一套住房、且费尽心机进行装修后，这一巨额房产一旦遇到天灾人祸，怎样可以挽回损失？有资料表明：目前不知怎样投保住房及对住房投保险种不熟悉的占60以上；自己主动投保的只占20左右。这说明了解住房投保，以及选择相关险种就非常重要。 一、如果是贷款买房，可投保城镇居民贷款保险。该险种的保险责任是因火灾、爆炸、暴风、暴雨、洪水、龙卷风及空中坠落物造成投保房屋损坏。保期自贷款次日零时起到贷款还清之日止。按保险费率和保险金额，年保险费率为1。保险金额按购房合同的实际价值确定。另外，保险公司目前开办的住房保险还有住房抵押保证保险、购房贷款定期人寿保险等。由于住房保险开办时间不长，因此在一些城市抵押保证保险还处于暂停阶段、但做为投保人还可选择其它贷款住房保险。 二、如果已经购买住房，可以选择投保城镇居民家庭财产保险。该险种把房屋、室内装饰财产列为特约承保财产，可以普通险、长效险两种形式承保。还可选城镇住房定额保险，该险种的保险责任，一是火灾、爆炸；二是暴风、暴雨、雷电、洪水、海啸、龙卷风造成的保险房屋倒塌、墙壁同一处的里外裂缝；三是为防止灾害蔓延、减少投保财产损失而采取的必要措施所造成的物质损耗。其保险期限由投保人选定，普通保期为一年，长效险期为5年，期满后退还全部储金。该除种每份2万元，购买多份可合并计算保险金额。 签订保单时，被保险人姓名、保险财产地址必须逐一写清楚。保险财产数量增减、地址变更或被保险人变动，应及时通知保险公司，办理批改手续。发生灾害事故时应尽力抢救，保护好现场，并在24小时内通知保险公司。申请赔偿时，应提供保险单和损失清单，有关证明。四、 疑难解答请问二手房交易的代理机构一般可提供哪些服务？请问二手房交易的代理机构一般可提供哪些服务？ 答：二手房交易代理机构一般能为客房提供以下服务： 1、 提供购销二手房的信息； 2、 接受客户对房改房再上市的政策咨询； 3、 代办二手房的交易、过户手续，并提供全程的服务； 4、 接受交易双方委托的居间担保； 5、 办理购买二手房的银行抵押贷款手续； 6、 带客看房，促进成交； 7、 保证为客户代理的房屋交易符合政策规定，符合规定程序，并对所代理的业务全程负责。 请问买二手楼时，落订金前要了解哪些事项？ 问： 买二手楼时，落订金前要了解哪些事项？答：1、有没有违章改建，改建后是否对楼宇安全造成隐患。2、检查窗台、墙身、洗手间是否漏水、渗水。3、对附送的家什、装修、设备设施是否完好。4、大厦本身和附近的安全隐患。5、检查楼宇的合法性，是否存在兼抵押、租赁关系。6、留意与中介机构所签订的合约楼宇的名称、地址。7、合法附件内容要填写表达清晰准确，且留意违约赔偿问题。 请问买二手楼要付哪些费用？ 请问买二手楼要付哪些费用？答：除了要付的房款外，买方应付经纪人房屋成交价1.5%的佣金，付给税务部门合同价0.05%的印花税，契税则按合同价1%计付，买卖合同公证费用，按合同价3计付