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文档简介

Date 物业基础知识培训 1 戴德梁行、金碧物业有限公司简介 物业基础知识介绍 答疑阶段 2 戴德梁行简介 戴德梁行是中国首 家最具规模的国际房地 产顾问公司,是由原“ 梁振英测量师事物所” 和英国的上市物业顾问 公司“DTZ”公司及新 加坡的“戴玉祥”公司 合并成立的。业务范围 包括房地产估价、市场 调研、房地产策划及代 理、房地产租赁、物业 管理顾问及项目管理等 3 戴德梁行简介之二 在全球的39个国 家和地区超过9000 名房地产专业人士 ,193间分公司管理 3000多万平物业。 在中国内地设有北 京、上海、深圳、 大连、杭州、重庆 、广州、天津、成 都共9家分公司。 4 物业管理的起源 物业管理的概念起源于19世纪60年代的英国, Octavia Hill女士制订了第一部物业管理条例 。英国第一产业的兴起和高涨,大量农村人口 涌入城市,住房紧张、居住环境恶劣、承租人 以拖欠租金、破坏房屋发泄对管理和环境的不 满。Octavia Hill 为自己名下的出租物业制 订管理办法,提供管理服务,要求承租人遵守 ,获得成功,开创物业管理的先河。 物业的含义 建成投入使用的各类建筑物及相关的 设备、设施和场地。 它可以是一个住宅小区、一栋公寓, 或是一个写字楼、商场和宾馆等。 6 物业的分类 根据使用功能的不同可分为: 居住物业:如住宅、公寓、别墅等; 商业物业:如综合楼、写字楼、酒店 ; 工业物业:如厂房、仓库等; 其 它:如车站、医院、学校等; 7 物业管理的概念 是指业主通过选聘物业管理企业,由 业主和物业管理企业按照物业服务合 同约定,对房屋及配套的设施设备和 相关场地进行维修、养护、管理,维 护相关区域内的环境卫生和秩序的活 动。 8 物业管理基本内容 前期管理: 包括前期参与规划设计、接管验收、交屋及装修管 理、资料的接管、公共事务的处理等。 日常管理: A)业主服务,包括接待、报修、求助、投诉、回访 、文化活动、收费、巡视及业主需求的其它服务等 ; B)治安、消防和秩序管理。 C)清洁、消杀和绿化; D)工程的运行、保养与维修; E)风险管理。 9 物业管理宗旨 建立高效率管理机构,控制管理成本。 提供优质服务。 构建和谐、舒适、方便的生活环境。 使物业保值和增值。 10 物业管理特点 最基本的特点是业主自律与物业管理 企业的统一专业化管理相结合。 11 物业管理阶段之一筹建期 策划物业管理方案; 参与物业设计条件的讨论和设定,包括房屋 格局、配套设施、 机电设备选购安装、建 筑材料的选用等; 制订物业“使用管理维修公约”、各项规章 制度,制定各项收费标准等。 12 物业管理阶段之二建设期 与政府各行政管理部门建立良好的关系; 对设备设施、隐蔽管线的安装进行跟踪; 配合销售部作好物业形象展示及物业咨询工 作; 筹备交付使用工作。 13 物业管理阶段之三入伙阶段 接受物业基本资料; 对物业整体进行接管验收; 办理入伙手续; 进行二次装修管理; 14 物业管理阶段之四日常管理时期 有计划地维修保养,使物业日久常新、保值、增值 ; 打造舒适、整洁、安全的居住或经营环境; 提供综合性有求必应的服务,方便客户,增加收益 ; 提供不间断的优质服务,留住客户,吸引客户。 15 有求必应的服务理念 是一种服务态度; 是服务的宽度; 是信任的积累; 是服务境界的追求。 16 服务内容之一日常公共服务 客户日常服务 社区秩序和安全的维护; 社区绿化、清洁和消杀工作; 社区设施和设备的运行、保养和维修; 社区公共事务的管理; 文化活动的开展。 17 服务内容之二个性化服务 分为无偿和有偿 家政家务方面 室内清洁、维修、装修、搬家、洗衣服务、托婴服 务、接送小孩服务、照顾老人和病人服务、医生上 门诊疗服务。 商务服务 机票、订车等 其它委托性服务 房屋托管、代租等 18 服务内容之三配套功能性服务 购物中心、邮局、旅行社、幼儿园、诊所、 车队、美容美发、餐厅、游泳池、网球场、 乒乓球馆、羽毛球场、台球室、棋艺室、会 议室、幼儿游乐室、桑拿室、卡拉OK设施、 模拟高尔夫场或高尔夫训练场等。 19 物业管理费之一构成 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利 费等; 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 ; 物业管理区域清洁卫生费用; 物业管理区域绿化养护费用; 物业管理区域秩序维护费用; 办公费用; 物业管理企业固定资产折旧; 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 经业主同意的其它费用。 20 物业管理费之二收费依据 物业公司根据管理成本、税费和合理的利润进 行测算; 报物业行政主管部门备案; 报物价局审核批准,取得收费许可证; 业主大会表决通过。 监督:接受业主委员会的监督, 每年至少一次 向业主公布管理费列支。 21 住宅专项维修资金(基金) 22 停车场的管理和收费 停放在小区公共区域的车场收取停车费用; 到物价部门办理收费许可证; 给车辆投保; 出让车库要收取管理费用。 23 业主大会、业主委员会 业主委员会是由业主大会选举产生的代表业主 行使检查和监督的权利,是执行机构。 业主大会是最高的权利机构,它决定物业企业 的选聘或解聘、物业费用的调整、修改业主 委员会议事规则、维修基金的使用等重大事 项。 24 开发商、物业公司和业主之间的关系 开发商物业公司业主 前期物业服务合同前期物业服务协议 临时管理规约 (业主临时公约) 25 物业管理法律文件 物业管理条例,2003年5月28日,温家宝总理签发 的国务院第379号令; 物业管理企业资质管理办法建设部第125号令; 前期物业管理招标投标管理办法,建住房 2003130号; 物业服务收费管理办法,发改价格20031864号 ; 物业服务收费明码标价规定的通知; 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 26 售楼中应该注意的问题 入伙通知书的时效性 物业管理费用起征时间以通知交屋时间为基 准 物业服务费用的合理与否 1)服务质量和标准,等价有偿原则 2)业主具有决定权 3)政府监管和审批 应说明物业配套设施和设备的功能 避免随意承诺业主 27 问题解 答 28 出警是否收费? 入户大堂是否有保安? 装修期间,是否收取电梯磨损费? 建筑垃圾清理是否有费用? 是否收取停车管理费?(什么标准收取) 是否要交装修保证金?(装修期间) 地下室比例能达到多少? 是否有自行车棚? 29 一楼物业费怎么收,电梯费怎么收?人工 湖是活水还是死水,怎么维护? 特殊服务(常规服务外)怎么收费? 物业以后可不可以帮助业主代租,是否收 取费用? 家里被盗物业会不会赔偿,比例多少? 精装修如果出现问题出厂商不给于赔偿或 者是特殊情况物业会不会赔偿? 如业主第一年不入住物业费怎么收,是全 收还是一半? 30 红外线电子感应器窗外可否自行拆除? 门磁报警系统直接连接管理中心吗? 装修房屋质量出现问题如何解决? 物业费会不会随意收? 物业上门维修收不收上门费? 戴德梁行顾问期终止后物业质量会不会下 降? 红外线报警使用方法? 31 业主户内突发事件报警后到现场得时间? 会所会不会对外开放?对业主收费方面是 不是有收费? 装修得保修,如家饰家电出了保修期谁来 负责? 水费,电费,天然气,供暖,标准?具体 是多少? 燃气是哪家公司提供? 是否有管家服务? 1-2

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