日照市空港地区开发策划.doc

山东省日照机场临空区域开发策划项目山东省日照机场临空区域开发策划项目 （暂定名）（暂定名） 2012-06 策划与设计项目管理部 敬启者敬启者 山东省日照机场临空区域开发策划项目（暂定名）是具有创 新意义的城市发展研究项目，感谢日照市人民政府机场推进办、 市规划局、市发改委、市规划建设委给予我院开展此项研究的机 会，我院殷切期许为业主提供优质服务，并憧憬着美好的合作前 景。 日照市位于经济发达的山东省，是黄海之滨新兴的一座港口 城市，素有“东方太阳城”之美誉。2010 年全市生产总值已经 突破 1000 亿元，年均增长 15%，人均 gdp 达到 34200 元。日 照市把建设五大产业集群提上“十二五”规划的日程，力图重点 打造冶金、石化、装备制造、资源加工和战略性新兴产业五大千 亿级产业集群。 日照机场作为全省“十二五“唯一的新建机场，已列入国家机 场建设发展规划，这将为日照蓝色经济区建设插上腾飞的新翅膀。 机场建设将大幅拉动地方区域经济发展，改善地方投资环境，带 动相关产业提升。城市发展迎来了千载难逢的历史机遇，人流、 物流、信息流将集中在这座城市，为周边区域的发展注入新的活 力。日照机场的新建将对日照市产业升级发挥重要的作用，有望 重构日照市的产业结构以及城市空间结构。 面对这样具有重要意义的项目，我院很荣幸参与此次研究工 作，希望通过我院的策划研究工作推进日照机场的建设进程，并 为今后日照市如何把握机场新建契机，推进城市发展提供思路。 我们将尽心尽职地完成贵方所委托的所有事宜，并充满信心地准 备着为这一项目的完满成功而不遗余力。 此致 敬礼 华东建筑设计研究院有限公司 策划与设计项目管理部 2012-06 1 1 1 项目背景项目背景 1.11.1 对城市发展的理解对城市发展的理解 日照市位于经济发达的山东省，是黄海之滨新兴的一座港口城市，素有 “东方太阳城”之美誉。日照市地处山东半岛南翼，北依青岛，南临江苏， 西接临沂，东与日本、韩国隔黄海相望。凭借显著的区位优势，日照大力建 设大型港口，拥有石臼和岚山两大港区，港区湾阔水深，陆域宽广，气候温 和，不冻不淤，条件优越。 根据国务院批复的山东半岛蓝色经济区发展规划 ，日照将担当起山 东半岛蓝色经济区鲁南临港产业集聚区增长极和青（岛）潍（坊）日（照） 城镇组团的重任，定位为区域性国际航运物流中心和我国东部沿海重要的临 港产业基地。 日照市今年来经济增长迅猛。2010 年全市生产总值(gdp)突破 1000 亿 元，达 1025.08 亿元，是“十五”末的 2.4 倍，比上年增长 12.5%，人均生 产总值 36883 元，是 2005 年的 2.3 倍。港口货物吞吐量突破 2.2 亿吨，集 装箱吞吐量突破 100 万标箱，均实现历史性跨越；进出口总值达到 133 亿 美元，是“十五”末的 5.2 倍，总量居全省第四位，跻身全国外贸百强市行 列；社会消费品零售总额突破 300 亿元，是“十五”末的 2.4 倍；金融机构 本外币存款余额突破 1000 亿元，是“十五”末的 2.9 倍；游客接待量突破 2 2000 万人次，旅游总收入达 120 亿元，分别是“十五”末的 2.6 倍和 3.1 倍。 一方面，由于经济的迅猛发展，使得日照市的城市能级迅速提升，城 市与周边区域甚至更广区域的交流愈发频繁。另一方面，为了保持经济高速 且高质量的发展，日照需要进一步加强城市基础设施建设，夯实经济发展基 础。而根据国际通行惯例人均gdp突破1000美元后，航空运输需求将达到 快速增长阶段。从日照市的经济发展水平来看，建设空港、发展航空运输是 城市进一步发展的必经途径。 1.21.2 对空港建设的理解对空港建设的理解 日照机场作为全省“十二五“唯一的新建机场，已列入国家机场建设发展 规划，这将为日照蓝色经济区建设插上腾飞的新翅膀。结合全国民航“九五” 、 “十五” 、 “十一五”期间的发展规划和日照市及周边地区客源特点，预计 日照民用机场近期目标年2020年旅客吞吐量在80万90万人次。2030年、 2040年旅客吞吐量初步预计分别在170180万人次和300310万人次。 结合山东省现有机场布局，将日照市机场定性为国内支线运输机场和小 型机场。主要服务于日照及周边地区的公务、商务及旅游等方面的航空运输 需求，并可兼顾航空应急救援功能。 “计划开通日照至北京、天津、哈尔滨、 长春、沈阳、大连、济南、郑州、上海、厦门、深圳、成都、西安等地航线。 3 ” 日照飞机场的中期飞行区跑道完善双向精密仪表进近功能。计划增开 日照至重庆、武汉、广州、昆明、海口、香港、台湾等地航线，并考虑增加 开通至日本、韩国等国际航线。另外，中期飞机场的跑道长度不变，航站区 航站楼及货运设施在近期规模基础上，根据航空业务量需求相应扩建。同时， 完善飞行保障设施及其它配套设施，并考虑增加航空食品设施，用地初步确 定为26002800亩。 “远期增加起降部分d类飞机，飞行区等级指标为4d。 ”可兼做青岛机 场部分机型的备降机场使用，计划增开日照至乌鲁木齐、桂林、张家界、汕 头、合肥、福州、南昌、南宁、贵阳、兰州、延吉、长沙等地航线。并考虑 增加开通至欧美、澳洲、新加坡等国际航线，跑道长度初步考2600- 2800m，航站区在中期基础上，按业务量预测结果相应地扩建航站楼、航 管楼等配套设施，用地规模初步确定3200亩左右。 1.31.3 对城市与空港关联的理解对城市与空港关联的理解 空港成为全球高附加值产业生产组织的纽带。40%的世界贸易额是通过 航空运输来实现的；到2020年，世界航空货运量将是2000年的三倍。从本 质上看，交通性的枢纽门户是城市发展的手段和基础，通过交通性枢纽门户 功能的高度化，促进日照市融入全球经济循环网络，逐步促进高端生产要素 的集聚，进而打造产业高地。 4 外溢型外部正效应是机场的经济特性之一，具体指机场的建设运营不仅 满足了区域经济客货运输的需求，同时促进了区域经济如航空公司房地产、 地方财政及第三产业等的发展，实现了增值价值的转移。而机场对区域经济 的影响是通过机场产业对区域经济的关联效应实现的。 1 2 2 对本项目任务的理解对本项目任务的理解 基于目前对日照市城市发展进程的了解，我院认为机场的建设将对城市 产生综合性的提升效果。因此，在机场建设的同时需要考虑机场对周边区域 的带动作用，然后通过具体项目的建设将这些带动作用予以落实，将机场的 外部效益内部化。 2.12.1 核心问题核心问题 据悉，日照机场初步完成项目选址工作。在这一阶段我院认为应该先 考虑以下两方面问题： 2.1.12.1.1 机场建设对城市有何带动作用？机场建设对城市有何带动作用？ 机场发展与区域经济两者密切相关，机场利用区域经济提供的资金支持 加快自身发展， 并完善机场周围的综合交通运输体系，提高机场的辐射面 积：而区域经济则要利用机场带来的优势加快经济发展速度和提升产业结构。 有条件的地区，区域经济与机场可以合作开发临空经济。并且机场与区域经 济合作有利于机场建立现代企业制度，形成以产权关系为纽带，投资体制 多元化的现代企业，提高了机场的管理水平。机场与区域经济的良性互动促 进了双方的共同发展。 2 一般而言,机场对区域经济将会产业以下三方面的效应： 2.1.1.1 机场对区域经济的前向关联效应 前向关联是指某一产业的产品在其他产业中的利用而形成的产业关联对 其他产业出现的刺激与诱导作用是对区域经济的直接影响。机场的产品是向 航空公司及货运代理人提供的工作场所和完成航空运输所必需的设施并直接 向其提供服务。因此，机场的前向关联效应主要是促进了航空公司特别是基 地航空公司的发展。这是机场对区域经济的直接影响提高了相关产业的就业 和收益，并促进了地方财政的增加。 2.1.1.2 机场对区域经济的后向关联效应 后向关联是指某一产业在其生产过程中需要从其他产业获得投入品所形 成的依赖关系，也就是通过需求关系与其他产业部门发生的关联是对区域经 济的间接性影响。机场的后向关联效应主要是对上游产业的逆向波及。机场 本身投资巨大直接投资效果显著。由机场衍生出的服务性行业不下数十种如 机场进行经营活动时一些必要的辅助行业，提升了产业结构。这就形成了机 场对上游产业第一轮后向关联效应。由此产生连锁反应带来对区域经济的税 收、消费、就业和社会财富增加等。 2.1.1.3 机场对区域经济的旁侧关联效应 机场对区域经济的旁侧关联效应。旁侧关联是指某一产业在其生产过程 中与其他部门相互配合 并利用共同形成的环境，促进经济的发展 既对周围 3 地区经济的推动作用 这是对区域经济的诱发性影响和催化性影响，形成产 业聚集和产业扩散效应。 机场的发展，改变了本地区的城市形象和投资环境，提高了城市知名度， 加强了本地区与外界的联系，提升了地区资源的竞争力。并且改善了本地区 的投资环境，使物流、资金流、信息流的交流互动更加方便快捷。 2.1.22.1.2 如何将机场外部效益进行落实？如何将机场外部效益进行落实？ 机场建设给城市带来的提升效应是复合的，空港契机对于日照市的城市 结构的重新塑造十分重要，必须慎重考虑，因此如何乘势进行区域开发必须 经过细致的调研和周密的考虑之后方可开动。对于如何把握机场带来的契机 这个问题，我院认为必须弄清楚两个方面的问题。一，做什么？二，怎么做？ 2.1.2.1 问题一：做什么？明确空港周边地区开发的主导方向 a.a.区域发展前景的研究与判断区域发展前景的研究与判断 为保证日照机场的外部效益被充分吸收，区域内主导产业的选择非常重 要，需要基于大量的产业发展研究，以明确备选产业的发展前景。这是地区 发展取得成功的基础。只有对产业的发展条件和发展空间有了足够的了解， 才可以明确该产业的发展条件要求是否与机场的外部效益相匹配，才可能及 时地为地区的产业发展制定相应的发展路径，不至于陷入问题不断、被动应 对的境地。 4 b.b.本地发展需求的挖掘与整合本地发展需求的挖掘与整合 目前，很多城市在机场周边兴建了众多临空新城，但是其关注点还是在 拼占地面积、企业数量、投资总额等指标，产业布局缺乏科学规划，集约化 程度远远不够。有的产业很多临空新城都在做，布局分散，难以形成集聚效 应，还容易造成相互之间的恶性竞争，导致资源内耗。可见，地区的发展需 要根据本地发展资源进行特色化的定位，避免同质化竞争导致整体发展环境 的恶化。 本项目应在对我国航空产业的发展战略规划和日照的资源分析的基础上， 研究了日照空港地区该选择哪些主导产业，如何在空间上布局主导产业，怎 样对主导产业进行重构，主导产业的植入还缺失哪些环节。 c.c.外部发展要素的联动与内聚外部发展要素的联动与内聚 全球经济时代，地区的发展与外部环境紧紧地联系在一起。日照机场临 空项目仅仅依靠日照本身的发展资源是不够的，容易束缚发展的思路，需要 充分利用新时代的便利条件，联动外部各种有利发展要素，包括资金、人才、 企业、技术、品牌等等，并将其影响逐渐的内聚化，形成规模效应，实现真 正意义上的跨越式发展。 外部发展要素的联动还包括地区新兴产业与周边区域的产业联动，形成 完整健康的产业链，各地区产业发展各居其位、各得其所，形成一种互相促 5 进的产业关联，汇集成具有较大市场影响力的产业集群。 2.1.2.2 问题二：怎么做？制定空港周边开发规模及实施路径 a.a.区域开发的规模估算区域开发的规模估算 空港建设将改变城市区位条件，对城市发展带来深远影响。特别是空港 开发能提升空港周边土地价值，因此单独建设空港而不对其周边地区进行开 发是不明智的行为。 但有些城市一开始建设空港就对周边几十平方公里土地划定空港新城范 围，盲目发展，也造成了土地及资源的大量浪费。因此开发规模是十分值得 研究的课题。 b.b.区域开发的实施与推进区域开发的实施与推进 发展规划与区域开发前后脱节是许多失败案例中常见的问题，导致区域 发展主导性不强，产业低效甚至出现同质化竞争的情况。因此，当发展规划 完成之后，对于战略的落实就成为了抓住空港契机的关键问题。 以产业发展战略为例，产业发展战略的落实虽涉及方方面面，但设立明 确的产业发展细则是产业发展能否达到预期目标的关键工作。因此，我院将 产业发展战略研究过程中选择产业的条件及依据进行梳理，并结合实际产业 需求情况，设定清晰且便于操作的产业准入条件力争产业引入与产业发展战 略保持连贯。 6 c.c.机场及周边区域开发投融资模式机场及周边区域开发投融资模式 机场是特殊的交通建筑，一般是高大空间的大体量单体，建设成本大， 运营维护成本也大。因此，有必要研究机场及周边区域开发的投融资模式， 把机场建设与周边地区开发看成一个完整的项目，进行总资金平衡。 2.22.2 策划范围策划范围 本次项目策划尚没有明确的空间范围，在对机场的外部效益进行分析后， 再确定之后区域开发的范围。在策划起始阶段，策划研究涉及范围将适当放 大，从整个日照市的城市建成区及新规划区范围入手。 7 3 3 策划流程与方法策划流程与方法 3.13.1 策划流程策划流程 本次策划从区域背景情况入手，对政策环境、经济环境、项目区位进行 分析，对项目的必要性进行论证，再对区域现状、目标用户、历史案例进行 调研，以期了解区域发展的需求，目标用户的需求和超高层项目发展的趋势。 在了解了各方面需求之后，对项目的建设目标进行设定，明确本项目的规模 与体量、设定功能与业态、确定设计标准与档次，确定建筑的形态与空间意 向。随后，制定项目的实施计划，明确项目推进进度与运营管理模式。通过 投入产出分析对方案进行优化，最终本项目的最终策略。 8 3.23.2 策划方法策划方法 3.2.13.2.1实证调研实证调研 建设目标的确定是在充 分了解和掌握行业市场动态 及市场供需状况的基础上开 展的，因此需要全面的实证 分析调研。 对项目开发的咨询的调 研，一方面是针对项目的宏 观经济背景、城市发展战略 的演化、政策法规的特征等 背景资料进行收集和分析； 第二方面是针对项目现状自然地理条件、产业以及相关市场发展情况、目标 导入群体的需求等基础资料进行收集与访谈；第三方面是针对国内外相关案 例对竞争对手以及借鉴对象等案例资料进行解剖与分析。 对项目全过程所产生的核心问题进行的实证调研特别需要结合本地的实 际情况，在项目调研过程中通过不断比对我院原有历史数据，最后将各种信 息资料及时进行分类汇总后，运用到项目的分析预测模型和经济评价模型中， 以此深化实证研究的成果。具体方法与流程如下图。 9 3.2.23.2.2投入投入产出分析产出分析 项目全过程将采用经济评价的方法从项目经济可能性、可行性直至可操 作性的角度为项目提供发展的辅助决策手段。首先对项目阶段性开发方案运 用项目经济分析的方法进行评价，主要以财务分析为基础，建立合理的经济 测算模型，通过经济费用效益分析、费用效果分析、不确定性分析与风险分 析等工具对项目的开发方案进行比选。在项目的不同阶段与层次提供方案比 选结论，并提出优化建议，为开发方案的决策提供定量的分析依据。具体的 分析评价流程如上图。其次在项目的全过程贯穿运用循环经济评价的方法， 也就是在项目咨询的各个阶段对开发方案进行各有侧重的经济分析评价。由 于开发阶段的不同，所面临的关键问题也不有所不同，因此需要有针对性的 经济评价进行辅助。 10 全过程的循环经济评价方法，一方面在项目论证全过程中着重考虑市场、 投资以及收益的影响因素，辅助项目的决策论证，第二方面在项目各个阶段 分析方法中增加了定量理性成分，为项目结论提供更可靠的决策依据，第三 方面在项目全过程中能围绕核心问题有针对性地解决，将前阶段的分析成果 作为下阶段的分析依据，使各个阶段的分析过程与结论更加紧密联系。在咨 询过程中合理地运用经济评价的方法并贯穿项目的始终，在分析研究过程中 力求达到依据理性、过程连续的目标。这种基于全过程经济评价强化咨询理 性与连续性是我院在分析咨询全过程的特色方法。 4 4 工作成果工作成果 根据对区域开发核心问题的理解，策划成果包括以下内容： 1.1. 区域发展战略研究1. 背景分析 1.2. 区域发展脉络研究 2.1. 调研内容确定 2.2. 调研方法比选 2.3. 调研媒介确定 2 区域发展需求调研 2.4. 调研成果分析 3.1. 国外城市更新的新趋势 3.2. 国内城市更新的经验与教训 3.3. 区域发展定位推导 3.4. 区域发展理念演绎 3 区域定位研究 3.5. swot 分析 4.1. “构”开发功能的选择4. 功能规模及构成的测算 4.2. “成”开发规模的研究 5.1. 功能布局结构要素的确定 5.2. 功能布局结构的归纳 5. 空间布局及形态的探索 5.3. 功能布局结构的选择 11 5.4. 功能布局结构的优化 6.1. 总体控制6. 低碳实践控制策略研究 6.2. 专项控制 7.1. 开发模式的确定 7.2. 开发时序 7. 开发模式与时序的制定 7.3. 开发控制原则与方法 8. 结论 12 根据业主反馈意见 修改、调整 5 5 工作安排工作安排 5.15.1 总体工作流程总体工作流程 为了确保工作成果符合业主需求，我院在遵循策划工作一般流程的基础上，特为 本项目各阶段工作制定工作流程如下： 工作与业主沟通根据业主反馈意见修改、调整汇报根据领导、专家反馈 意见与业主进行沟通形成阶段成果。 工作工作 与业主沟通与业主沟通 初步工作成果初步工作成果 阶段工作成果阶段工作成果 汇报汇报 13 5.25.2 工作进度工作进度 通过对项目的理解、对核心问题的挖掘，结合我院专业优势和咨询的技 术特长，在项目的全过程运用项目