装饰装修发展趋势 毕业论文.doc

目录1家装行业概述11.1家装11.2家庭装修11.3家装公司12房地产政策对家装行业的影响22.1噪音污染防治办法的出台对装修行业的影响22.1.1噪音音污染防治办法出台背景22.1.2相关法律规定22.1.3噪音污染防治办法对装修行业的影响32.1.4如何根本解决装修行业产生的噪音污染32.2取消毛坯房，全面精装修政策对装修行业的影响42.2.1 取消毛坯房，全面精装修政策提出的背景42.2.2相关法律规定42.2.3推出全装修房逐步取消毛坯房对家装行业的影响52.2.4案例分析53 房地产政策下家装行业发展趋势83.1房地产公司抓住机遇开始朝着地产精装修进发83.2装修行业开始向住宅行业发展93.3专业化住宅公司雨后春笋般成立93.4家装行业更好更强发展对策103.4.1注重对从业人员的教育和管理103.4.2以服务深度为基石103.4.3打造个性鲜明的家装品牌114总结12参考文献13致谢14141家装行业概述1.1家装家装，家庭住宅装修装饰的简称。狭义的家装是指室内装饰，是从美化的角度来考虑的，以使室内的空间更美观；广义的家装包括室内空间的改造和装修；我们说的家装多为广义的家装，是室内装修和装饰的综合。1.2家庭装修家庭装修是把生活的各种情形“物化”到房间之中，购买的商品房一般房间的设计业完成，不能做大的调整了，所以剩下可以动的就是装修装点(大的装修概念包括房间设计、装修、家具布置、富有情趣的小装点)。因为生活是自己的，所以自己必须亲自介入到装修过程中，不仅在装修设计施工期间，还包括住进去之后的长期的不断改进。是件浩大而琐碎的工程，无论是大到地板、家具的定制还是几颗镙丝钉的购买，办理开工手续到组织水电、木工等多个工种的协调工作，都需要业主用智慧去整合。1.3家装公司家装公司在各地又被称为装修公司、装饰公司、装潢公司等，实质上都是一个概念，就是从事室内装修、装饰等服务的公司。 2房地产政策对家装行业的影响房地产与家居业，就像是裙带关系，房地产走俏，家居装饰行业就好；房地产的形态决定了家居业的形态和走势。2000年后，因为中国房地产行业如火如荼的发展起来，带动了家居业的崛起。然而，从2009年4月中旬中央出台房地产调控新政至今，从全国范围来看，整个房地产市场一直处于深度博弈之中。房地产政策下，家装公司该何去何从？2.1噪音污染防治办法的出台对装修行业的影响2.1.1噪音音污染防治办法出台背景噪声污染、空气污染和水污染是当今世界三大污染源，对于装修行业而言，噪声更是成为影响市民身心健康的公害，如果不尽快治理将严重影响市民的人居环境和市民的身心健康。其中装饰噪音给市民带来的污染更为严重，不仅仅是身心的伤害，还严重影响邻里关系，影响和谐社会的建设，出台防治环境噪声污染管理办法已刻不容缓。案例概况：南京市程先生的孩子刚升入高三，孩子每天都复习到深夜。最近，楼上老张装修房子，晚上八九点钟也敲个不停。程先生多次找到老张交涉，让其停止晚上进行装修，“装修怎么会没有声音，”老张的答复让程先生恼火不已。再后来每次老张都是接连地道歉，并表示一定注意尽量减少噪音，但装修还要持续一个月左右。这样的例子在我们的身边还有很多，像新婚的夫妇刚买的新房很想浪漫浪漫，过过二人世界，但是邻居的装修常常扫了雅兴；女人怀孕了，想好好安胎，楼上的装修声成了孩子的“胎教音乐”。搞得女人情绪很差；孩子终于健康的出生了，楼下又在砸墙做橱柜，孩子的哭闹声、砸墙声搞得两夫妻神经衰弱；装修给人们带来的困扰越来越多，社会迫切的需要政府出台政策解决这样一个问题。2.1.2相关法律规定（1）南京市关于环境法律、法规的规定 南京市有关条例规定：装饰装修作业时，应当按照环境保护法律、法规的有关规定，在施工现场采取措施，防止或者减少废气、废水、粉尘、振动、噪音、固体废弃物和施工照明对人和环境的危害和污染。在12时至14时、19时至次日7时之间，不得在居民住宅区使用电钻、电锯、电刨等产生噪声的工具进行施工作业。（2）北京市关于环境法律、法规的规定北京市环境噪声污染防治办法中的内容第三十五条规定法定休息日、节假日全天及工作日12时至14时、18时至次日8时，禁止在已竣工交付使用的居民住宅楼内进行产生噪声的装修作业。在其他时段内进行装修作业的，应当采取措施，减轻对周围生活环境的干扰。但在北京很多小区物管有相关规定：周末一般9到10点后才能开工。（3）徐州市徐州市建筑装饰装修管理条例（草案）2011年5月3日在徐州市人大网上发表了一篇关于装修不得“扰民”通知，其中条例（草案）中对家装行为进行了规范。条例（草案）第十六条中规定：“从事建筑装饰装修活动，应当处理排水、通行、采光、环境卫生、油烟排放等方面的相邻关系，不得损害相邻权利人的合法权益。在12时至14时、19时至次日7时，不得进行影响相邻权利人正常休息的施工作业。”第二十三条规定：“住宅建设装饰装修活动，造成公用部位的设施、设备损坏或者相邻住宅渗漏水、管道阻塞、停水停电的，装修人应当予以修复；造成损失的，依法予以赔偿。属于施工方责任的，装修人可以向其追偿。”2.1.3噪音污染防治办法对装修行业的影响大城市的城市化水平发展的很快，像北京、上海、南京一些重点城市在2008年就已经出台了关于噪音污染、装修行业的管理规定，不仅如此，一些物业管理公司还跟装修业主，以及装修公司签订装修管理规定来进行管理，方可进行施工。而在城市化发展较慢的三级城市，例如上面提到的徐州市，在2011年才注意到装修管理上出现的漏洞，可见在未来的城市化发展过程中，装修行业的发展还需要正规化、理性化。那么全国范围内推广装修污染防治办法刻不容缓，政策所规定装修时间的范围让许多业主对自己装修房屋望而却步，自己装修不仅需要浪费大量的时间，而且一不小心，就会因为扰民受到处罚，算算是不太划算。这一条政策的发布看似与装修行业关系不大，但实质间接的促进了装修行业的发展。2.1.4如何根本解决装修行业产生的噪音污染有关专家表示，噪音扰民，这些过去曾三令五申要禁止的家装违规行为，由于没有相应的法规，只能靠自律和邻里间的体谅解决。屡禁不止，只好听之任之，有时甚至产生纠纷。虽然有些条例的出台，将有效地避免过去家装纠纷无法可依的现象，使家装管理纳入规范管理的良性轨道。但是如何从根本上解决这个问题则是我们最应该关注的问题。要想从根本上解决这个问题还是要取消毛坯房、专卖精装修，就是对一幢楼集中的进行全面装修，施工完成后各业主不管什么时间入住都不会出现“扰民”的现象，这样问题就解决了，现在政府也注意到了这个问题，将问题提上了议程。2.2取消毛坯房，全面精装修政策对装修行业的影响2.2.1 取消毛坯房，全面精装修政策提出的背景2008年7月，住房和城乡建设部再次发布关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知，指出鼓励和推进一次性装修住宅，落实装修人、装修企业和物业服务企业等住宅管理单位的责任。同年9月19日，北京市建设委员会等相关部门印发北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则的通知中规定，廉租房装修要一次到位，达到入住条件。经济适用房应装修一次到位，两限房宜装修一次到位。在北京市建筑装饰协会会长贾中池看来 ：“毛坯房只是一个半成品，全装修住宅才是一个完整的产品，也是市场的需求。”在欧美等房地产业发达国家，美观的精装修是置业不可忽视的标准。根据统计资料，海外市场全装修楼盘已占到70%的市场份额。作为发展中的国家我们也应该会像发达国家靠齐，也将会走精装修的路线。根据目前的现状毛坯房的缺点表现为：（1）拿到了房子的钥匙却无法入住，这恐怕是以往中国房地产市场的一大特色。也是毛坯房最显著的缺点。现代人们对时间看重的现实，已经很难容忍这个问题了。（2）二次装修对资源的浪费、对环境严重的破坏。据有关方面统计，我国房地产市场由于二次装修产生的浪费高达数千亿元，而由此产生的对环境资源的破坏则更是无法估算。（3）费时费力。装修过房子的人都知道，装一套房子能让人“脱一层皮”，使人的身体和精神受尽折磨，令人谈装修而色变。因此很多人谈起装修，都会借用一句被修改过的经典电影独白：“如果上天再给我一次机会，我一定会选择精装房！”在这样一个背景下，各地方政府开始出台了取消毛坯房、全面精装修的相关政策，以此来解决由装修给人民带来得诸多不便问题。2.2.2相关法律规定（1）深圳2010年取消“毛坯房”力推全装修政策在2009年深圳市国土资源和房产管理局局长张士表示，深圳将在2010年消灭“毛坯房”，强力推进住宅一次性装修，实行住宅“全装修”销售率100%”。 据了解，深圳经过多年的发展，深圳市基本上解决了城市居民的住房问题。2006年，深圳人均居住面积达29.8平方米，居全国前列。深圳目前以“毛坯房”销售居多。但作为全国住宅产业化试点城市，深圳在充分借鉴成功经验的基础上将进行多项重大改革，包括在土地出让合同中明确规定新建住宅必须进行“全装修”，政府投资兴建政策性住房必须实行“全装修”，降低装修税收、鼓励开发商和消费者选择“全装修”等等。 今年深圳房地产秋季交易会参展楼盘调查结果显示，在72个参展楼盘中，提供“全装修”住宅的楼盘为19个，所占比例仅为26.4%。张士明透露，深圳市政府已决定大力推进住宅“全装修”工程。 为此，深圳拟推出五项重大措施，“两限房”必须“全装修”。包括在商品住宅用地出让合同中明确规定新建住宅必须进行全装修。对政府新建的经济适用房、廉租房和“两限房”必须“全装修”；将出台“深圳市住宅部品标准”，在住宅装修中大力推广应用新型建材、装饰材料等新科技成果。在2011年取消“毛坯房”力推全装修政策也正在落，深圳的精装修房也在蓬勃的发展。（2）上海商品住宅推广全装修房逐步取消毛坯房上海市住房和城乡建设部发文，要求各地要制订出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房。上海市相关主管部门透露，到2010年上海市全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%-70%，其他地区力争达到30%-40%。逐步取消毛坯房，但在关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知中，住房和城乡建设部要求各地引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际、科学规划、分步实施，逐步达成，目前这一政策在上海市基本落实。直至现在上海市仍然在继续实施这个政策。2.2.3推出全装修房逐步取消毛坯房对家装行业的影响大城市推广全装修房逐步取消毛坯房，地方性的政策提倡促进了当地装修行业的发展，房地产开发商开始将目光投向装修行业，住宅装修行业也在发生变化。原本由几个装修工人合伙凑钱开家装公司，家装公司的数量倍增很快，每年以200%300%的速度向上递增，在市场自由竞争的选择下许多营业额小、管理不到位、以游击战为形式的家装公司被淘汰。小家装公司的地位受到前所未有的挑战，家装行业日趋专业化、规模化。2.2.4案例分析2007年至2011年杭州市民对住宅内部装修水平的要求在不断的变化，07年、09年、10年杭州市民对住宅内部装修水平的要求比例情况见图1、图2、图3，对精装修房的需求情况见图4。图1：2007年杭州市民对住宅内部装修水平的要求图2：2009年杭州市民对住宅内部装修水平的要求图:3：2011年杭州市民对住宅内部装修水平的要求图4：2007年2011年杭州市民对精装修房的需求折线图通过图1、图2、图3数据图的对比，可以明显的看到短短四年的时间，随着城市化的发展，2011年杭州市民对精装修房的要求比2007年增多了127%，翻了一番还要多，对没有任何装修的毛坯房的要求逐步减少，可见精装修房越来越受到市民的青睐。2007年以来市民根据开发商所提供的房源进行选择房子的情况越来越少，说明市民选房越来越趋于理性化，不再盲目的只看开发商的品牌，这一点也给装修行业一些契机。甚至以后也可能出现市民购房更看中装修公司品牌这一情况。图4针对的是2007年2011年杭州市民对精装修房需求的分析，折线的逐年上升显然说明了杭州市民对精装房的需求量逐年递增。这样看来精装修房的市场越来越大，装修公司的业务越来越多，市民的需求量是促进了装修行业发展的主要因素。3 房地产政策下家装行业发展趋势随着社会的发展，毛坯房的弊端越来越显现，人们对装修房的要求越来越高。事实上，精装房不仅方便了购房者，为购房者省去大量的时间与精力成本，同时，一个好的精装项目，还能为购房者省去一定的居住成本。换句话说，如果按照开发商的交房标准，业主去装修，所花的费用可能更高。从大的方面说，购买精装房，其实还是一种绿色消费。 刚刚过去的6月5日正是世界环境日，而本次世界环境日宣传活动，以“世界环境日主题、创建全国文明城市、国家环保模范城市复查”为三大主题，倡导绿色生态环境、可持续发展观、人与自然和谐相处、绿色消费等。共建绿色和谐环境，大力发展低碳行业。发展精装修房恰到好处体现了绿色消费。 作为中国房地产的领跑者万科集团，这几年同样倡导房地产绿色消费。以万科为首的中城联盟更是将低碳能的精装房作为成员企业的发展方向，如果开发商推出的全部都是精装产品，那么即便购房者再不情愿，精装房自然也将成为大家购房的一种习惯。目前万科在南昌市的两个新项目：万科润园和万科青年湖，基本上都是采取了精装修的模式，虽然售价不菲，但还是都得到了购房者认可。此外，恒大绿洲、新地阿尔法、保利东湾国际等项目也都采用了精装交房的模式，从南昌市房地产信息网反映的信息显示，这些精装项目销售情况一点也不比毛坯房差。在这种趋势下，建设、房管等有关部门应及时制定出台相关政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，同时，相关法律也应尽快完善，如果能够把禁止毛坯房供应写入法律条文，那么，精装房就不再是一个问题。装修行业发展也将借着这个机会发展，这一条政策的规定，直接的让精装房占据了售房的主导地位。家装行业作为房产市场的下游产业链。每时每刻都受到房产市场的影响，其影响有时候甚至可以说是“牵一发动全身”。在这样的情形下，家装行业该如何应对呢？3.1房地产公司抓住机遇开始朝着地产精装修进发根据资料显示，2009年万科深圳公司的全装修房达到了100%。潘石屹说：“在过去的十几年时间，我们公司一直倡导取消毛坯房，用精装修房子来替代。毛坯房只是一个半成品，把这种半成品销售给消费者，会给消费者及周围的邻居带来许多麻烦和干扰。从十多年前的soho现代城开始，soho中国就一直做精装修的房子，不做毛坯房，而我们这种做法也得到了市场和广大客户的认可。”出售精装修房是万科发展战略的重要组成部分之一，也是发达国家和地区房地产开发的主流形式。一般来说，因客户装修形式和时间不统一，毛坯交付的住宅楼分户装修经常持续几年时间。同时，装修过程中不可避免会产生大量的粉尘、噪音和刺激性气味，给已入住客户的生活带来诸多不便，并容易产生邻里矛盾。此外，客户在对毛坯房进行二次装修过程中，往往会大拆大改，从而产生建筑事故。由此可见房地产公司开始朝着精装修进发了。3.2装修行业开始向住宅行业发展图5.全国住宅装饰装修行业发展趋势研讨会2009年全国住宅装饰装修行业发展趋势研讨会在上海举行，上海现代建筑装饰环境设计研究所有限公司资深顾问总建筑师，中国建筑装饰专工委专家，全国有成就资深室内建筑师王世慰说 ：“我国目前的建筑装饰业大致分为八大类，其中住宅类是目前国内建筑装饰最大的市场，上海的住宅面积平均以每年7万平方米的速度递增。”据初步统计，上海每年的住宅建筑装饰的总产值达300-400亿元，平均每户建筑装饰的投入约5万元。这些数据无疑给我们的感受是，住宅装修行业是一个庞大的市场。城市化发展较好的上海是这样，那么随着全国城市化的逐步发展，这种现象也应该在全国范围内显现。装修行业开始向住宅行业发展。 3.3专业化住宅公司雨后春笋般成立以装饰行业龙头老大苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司为例，以前仅仅做装饰工装、幕墙、家具等行业，于2010年4月30日成立苏州金螳螂住宅集成装饰有限公司，它是隶属于金螳螂企业（集团）的独立子公司。公司注册资本2000万元，是一家专业从事住宅集成装饰设计与施工的企业。公司拥有国家建筑装修装饰三级资质、建筑装修装饰专项设计乙级等多项资质。公司组织体系完整、机构健全。公司拥有高质高效的管理团队，现有工管中心、投标部、核算内审部、材供部、深化设计部、财务部等一系列专业的条线部门。公司培养了一大批经验丰富、质量过硬的施工团队，现有十六个工程部及一个直属项目部分布大陆各省，具备同步进行数十个项目的施工力量。不是仅此一家，还有广州海外装修、深圳远鹏装饰、浙江亚厦装饰股份有限公司等等具有知名度的装修公司也都专门成立了子公司，或是工程部来专门做住宅装修的业务。3.4家装行业更好更强发展对策3.4.1注重对从业人员的教育和管理只有少数家装公司的经营者，是一批接受过高等教育，尤其是接受过现代企业经营管理培训的人员，他们在家装经营中，能够运用先进的管理理念和营销策略。据调查显示在全国都较为有品牌知名度的公司像北京东易日盛、北京龙发、北京业之峰、广东星艺等公司内，受过大学教育的人士和有专业资格证书的比例远远高于一般的家装公司。而且在平时的工作中，还会固定组织时间对管理人员进行培训、安排他们参加职业资格真证书的考试，以此来提高管理人员的水平，可见人员教育和管理的水平对公司发展的影响很大。俗话说：无规矩不成方圆。这个道理用于装饰企业的管理也是一样的。如果企业缺乏一个规范化的运作体系，那么这个企业就不可能得到长远的发展，很多向前发展的机会也会错失。建立企业的规范化运作体系实际上就是要建立一系列的行为标准，它包括营造良好的企业外部发展环境、建立良好的公司治理结构、强化企业内部管理三个方面。在规范化体系运作中，不管是对企业的管理层，还是对下属员工，企业都必须建立明确的制度，明确责权利。只有这样，才会使得企业排除一些发展隐患，从而获得健康成长。 装饰公司的管理流程化、标准化一直是这个行业的难点，虽然目前有许多所谓的管软件。但无一例外的不能充分体现行业的特征需求，原因在于编写软件的公司不能理解和提升我们装饰行业的管理特征和标准。应该制定有效的管理制度和管理方针，这样才能一劳永逸。例如最最简单的办公室管理办法、考勤制度对于大的公司可以设置更多的管理部门，像质量控制部门、人事管理部门、内审部门等等以此从质量、服务、人员以及内部绩效各方面来控制管理。还有很多的更多的管理政策，从理论到实践相互结合，效率会很高。3.4.2以服务深度为基石家装业是纯手工打造的产业，家装公司的服务必须做得细致化，有特色化，让客户因你的用心而感动才能给客户留下好的印象，从而争夺更多市场资源。要让自己的服务具有深度，应该从细枝末节开始让客户体悟，让深度服务贯穿到接待、设计、选材、施工、售后等一连串的环节中。无论是大事、小事都必须亲历亲为，服务到位，那些是小到一根线头的小事，也不能忽视。在设计、报价、选材、施工的每一个细微环节，都要求一线施工人员严格把关，并且精雕细刻，不放过任何一个细枝末节。比如，在设计方面，应以客户的需求为目标，站在客户的角度上构思，同时又拒绝平庸，拒绝驯服。值得重视的是，必须清楚过硬的施工质量是服务质量的首要保障。因为对任何一家装饰企业而言，施工质量永远都是家装企业良性营运的根本，没有好的施工质量，也就没有完美的装饰效果，整个家居工程质量也会受到很大的影响，即使其他方面的服务做得再好也没有多大意义。在现实的工作中，小业主对装修房子的质量要求是相当高的，验收房源的时候甚至需要带着验房师，对房子的棱棱角角都要检查，所以我们必须将服务做的更好，这样可以缓和我们在施工过程中出现的一些小问题。3.4.3打造个性鲜明的家装品牌家装企业要在目前同质化竞争激烈的红海市场中创出自己的品牌之路，首先要综合分析出自身的优势，通过合理定位和资源整合打造出真正区别于其它企业的个性品牌。也就是要找到别人还没有细分出来的差异化之路，找到属于自己的蓝海。然后就是全力打造出这个细分市场的独特品牌，传达给市场：在这个地盘，我才是标准!从而最终把握市场命脉，实现腾飞! 4总结“精装修”，这一在中国市新兴的产业原本因为“质量太差”屡遭消费者谴责，几年来几乎被市场淘汰出局，随着经济的发展人们对物质、精神上的消费水平逐渐的重视。家装公司也在日新月异的变化，由此成就了家装公司辉煌的市场业绩。而最近国家有关部门出台相关规定，（1）噪音污染防治办法直将有效地避免过去家装纠纷无法可依的现象，使家装管理纳入规范管理的良性轨道装修行业，看似跟装修搭不上边的政策，却直接促进了装修行业的快速发展；（2）取消毛坯房，全面精装修政策则真是从正面促进装修行业，使得装修行业快速的发展，政府的干预使得房地产开发公司也将目光投向了装修行业，这样市民不得不去选择精装修房，精装修房的市场自然就形成了。市民的需求原来只是做工装的装修公司，将目光投向住宅装修行业，住宅装修是一个大得市场，而且这是一个很大市场。房地产和装修行业就是裙带关系，只要房地产走俏，装修行业就会在跟着受到青睐。这两个政策的出台在城市化水平较为发达的城市运行的一切良好，随着城市化的发展，这种趋势会在全国范围内出现，到那个时候装饰行业又会是另一个景象，但不管怎样，装修行业始终要依附房地产。房地产政策的改动也将影响装修行业的变动。装修公司如何想在这样一个有利的发展形势下，在装饰界脱颖而出，只有（1）注重对从业人员的教育和管理2、打造个性鲜明的家装品牌3、以服务深度为基石。这样才能长久良性的发展。才能真正的做大做强，装饰行业才能逐渐的完善和发展。我不会忘记这难忘的几个月的时间。毕业论文的制作给了我难忘的回忆。在我徜徉书海查找资料的日子里，面对无数书本的罗列，最难忘的是每次找到资料时的激动和兴奋；和我的同事一起讨论，请教他们给我一些好的意见的时候，记忆最深的是每一步小小思路实现时那幸福的心情；为了论文我曾赶稿到深夜，但看着亲手打出