×抵押位于株洲市云龙示范区××的二宗划拨土地使用权价格评估(株洲市)

土地估价技术报告 项目名称：抵押位于株洲市云龙示范区的二宗 划拨土地使用权价格评估（株洲市） 受托估价单位：湖南万源评估咨询有限公司 土地估价报告编号：湘万源评2013（估）字第号 土地估价技术报告编号：湘万源评2013（技）字第 号 提交估价报告日期：二一三年三月二十日 关键词：湖南省株洲市 抵押贷款 湖南万源评估咨询有限公司 二一三年 0 土地估价技术报告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 抵押位于株洲市云龙示范区的二宗划拨土地使用权价格评估（株洲市） 二、委托估价方 委托单位： 单位地址： 委托单位与估价对象土地使用者之间的关系：一致 经营范围：略。 法定代表人： 联 系 人： 联系电话： 邮政编码：412000 三、受托估价方 受托估价机构：湖南万源评估咨询有限公司 机构地址：长沙市文艺路乔庄一号 执业范围：全国 注册号：A201143002 资格证书获得时间：2011 年 7 月 1 日 估价资质有效期：2016 年 6 月 30 日 法人代表：吴跃民 联 系 人：高蝶丽 联系电话：（株洲（长沙邮政编码：412007 四、估价目的 根据土地价格评估委托书，拟以土地使用权为担保申请贷款，特委托湖南万源 评估咨询有限公司对其位于株洲市云龙示范区的二宗划拨土地使用权价格进行评估，为 其办理抵押贷款手续提供土地使用权价格参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件 1、中华人民共和国物权法（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议 通过） 2、中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委 员会第十一次会议修订） 3、中华人民共和国城市房地产管理法（2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会 常务委员会第二十九次会议修订） 4、中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第五十号，1995 年 6 月 30 日第 八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过） 5、中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第 74 号，2007 年 10 月 28 日） 6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第 55 号， 1990 年 5 月 19 日） 7、划拨土地使用权管理暂行办法（国家土地管理局令第 1 号，1992 年 3 月 8 日） 8、关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房 20068 号） （二）地方有关部门颁布的法规及相关文件 1、湖南省实施办法2000 年 3 月 31 日湖南省第九届 人民代表大会常务委员会公告（第 36 号） 2、湖南省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关 于加强房地产税收管理的通知（湘地税发200561 号 2005 年 5 月 27 日） 3、湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有 关问题的通知（湘财综200765 号 2008 年 1 月 1 日） 4、株洲市云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告（2012年5月） （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001，2001年11月12 日） 2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001） 3、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007，2007年8月10 日） （四）委托方提供的资料 1、估价对象土地价格评估委托书 2、估价对象国有土地使用证（证号：） 3、估价对象株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明 （五）估价人员现场勘查取得的资料 1、估价对象现状利用调查表 2、宗地内外基础设施情况调查表 3、估价对象区域情况调查表 4、估价对象现状利用照片 5、比较案例现状照片 六、估价基准日 二一三年三月十五日 七、估价日期 二一三年三月十五日至二一三年三月二十日 八、地价定义 2 估价对象均位于株洲市云龙示范区五星社区，根据本次评估目的，地价定义如下： 1、估价基准日的设定：根据委托方提供的土地价格评估委托书，设定估价基准日 为 2013 年 3 月 15 日。 2、用途设定：估价对象土地登记用途为城镇住宅用地，根据土地利用现状分类， 此次估价设定用途为城镇住宅用地。 3、开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、 排水、通讯）及红线内场地平整，根据此次评估目的，设定待估宗地开发程度为宗地红线外 “五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整。 4、国有建设用地利用条件设定：根据株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明 ，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为 4.0，建筑密度为 50%，绿地率为 20%。本 次评估根据最有效利用原则，设定容积率为 4.0，建筑密度为 50%。 5、国有建设用地使用权类型设定：估价对象登记使用权类型为国有划拨土地，根据此 次评估的目的，设定土地使用权类型为划拨。 6、国有建设用地使用权年限设定：根据估价对象国有土地使用证，估价对象登记 使用权类型为国有划拨土地，本次评估设定土地使用权年限为无限年期。 本估价结果是在评估基准日 2013 年 3 月 15 日，在设定用途为城镇住宅用地；设定开发 程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整；设定容 积率为 4.0；设定土地使用权年期为无限年期，规划利用条件下的国有划拨建设用地使用权 价格。 九、估价结果 委托评估的位于株洲市云龙示范区的二宗国有建设用地，在 评 估 基 准 日 2013 年 3 月 15 日， 设 定 用 途 为 城 镇 住 宅 用 地 ，设定开发程度为宗地红线外 “五通”（通路、 通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，容积率为 4.0，土地使用权年限为无限年期， 规划利用条件下的划拨用地使用权价格为： 土地面积：117986.69 平方米； 单位面积土地价格：1302 元/平方米； 土地总价：15361.84 万元； 大 写：壹亿伍仟叁佰陆拾壹万捌仟肆佰元整； （货币种类：人民币） 估 价 结 果 详 见 附 表 土 地 估 价 结 果 一 览 表 （ 表 1-1） 。 表 1-1 土地估价结果一览表 估价机构：湖南万源评估咨询有限公司 估价报告编号：湘万源评2013（技）字第号 估价期日：2013 年 3 月 15 日 估价期日的土地使用权性质：国有划拨 宗地 名称 估价期 日的土 地使用 者 土地使 用证编 号 宗地位置 估价期 日的实 际用途 估价设 定的用 途 容积 率 估价期日的 实际土地开 发程度 估价设定 的土地开 发程度 土地使 用权年 限（年） 面积（） 出让 土地 单价 （元 /） 出让 金扣 除比 例 （%） 划拨 土地 单价 （元 /） 总地价 （万元） 备 注 宗地 1 株洲市云 龙示范区 城镇住 宅用地 城镇住 宅用地 规划 4.0 红线外“五 通”红线内 场地平整 红线外 “五通” 红线内场 地平整 无限年 期 59915.84 2003 35 1302 7801.04 / 宗地 2 株洲市云 龙示范区 城镇住 宅用地 城镇住 宅用地 规划 4.0 红线外“五 通”红线内 场地平整 红线外 “五通” 红线内场 地平整 无限年 期 58070.85 2003 35 1302 7560.8 / 合计 / / / / / / / / / 117986.69 / / 15361.84 注： “五通”（通路、通电、供水、排水、通讯） 一、上述土地估价结果的限定条件（见下表） 1、根据委托方提供的资料，待估宗地不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利； 2、基础设施情况表（表 1-2）： 表 1-2 待估宗地基础设施情况表 宗地 编号 地面 平整 状况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 通讯条件 供热状况 供气状况 4 宗地 1 场地 平整 北临宽 40 米的主干 道云峰大道，水泥 路面，质量良好， 交通顺畅 宗地外接云田变 （500KV）、美泉变 （110 KV）变电站， 供电保证率 99% 宗地外接建设主干管 DN400-1000 mm 长 88.1km，DN100-300 mm 配水管 100km，供水保 证率 98% 排放依附道路排水 系统，雨污合流汇 入城市排水管网。 可控制性集中排放， 排水畅通 目前有 4 座邮政局，即樟树 下邮政所，云田乡邮政所， 龙头铺邮政所等，宗地外接 市政通讯网，通讯保证率 100% 未通 未通 宗地 2 场地 平整 东临宽 40 米的主干 道华强路，水泥路 面，质量良好，交 通顺畅 宗地外接云田变 （500KV）、美泉变 （110 KV）变电站， 供电保证率 99% 宗地外接建设主干管 DN400-1000 mm 长 88.1km，DN100-300 mm 配水管 100km，供水保 证率 98% 排放依附道路排水 系统，雨污合流汇 入城市排水管网。 可控制性集中排放， 排水畅通 目前有 4 座邮政局，即樟树 下邮政所，云田乡邮政所， 龙头铺邮政所等，宗地外接 市政通讯网，通讯保证率 100% 未通 未通 3、规划限制条件：依据规划条件不变 4、影响土地价格的其他限定条件：无 二、其他需要说明的事项： 1、本报告结果仅作为委托方办理土地抵押贷款手续提供价格参考依据。 2、评估结果自估价基准日起一年内有效。 3、宗地土地登记用途为城镇住宅用地，根据株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率 为 4.0，建筑密度为 50%，绿地率为 20%。本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为 4.0，建筑密度为 50%。 4、根据估价对象国有土地使用证（证号：）登记国有土地使用者为，现拟将总登记面积为 117986.69 平方米的国有建设用地使 用权作为抵押贷款担保物。 5、在估价基准日，估价对象各宗地使用权类型均为国有划拨，根据湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收 支管理有关问题的通知（湘财综200765 号）文件，转让划拨国有土地使用权、依法利用原划拨土地进行经营性建设，或者变现处置抵押划拨 土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款的具体补缴比例，商业用地不得低于成交价款的 40%;商品住宅用地不得低于成交价款的 35;工业用地不得低于成交价款的 25%;其他用地不得低于成交价款的 30%。株洲市国土资源局直接依据此文件确定土地出让金比例，此次评估的 宗地划拨土地使用权价格，按出让国有建设用地使用权价格的 35%扣除出让金。 6、房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 7、根据中华人民共和国担保法第 56 条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额 后，抵押权人有优先受偿权。”故划拨土地使用权抵押时，抵押权人应考虑此项风险。 湖南万源评估咨询有限公司 二一三年三月二十日 十、需要特殊说明的事项 1、估价的前提条件和假设条件 （1）假设土地使用者合法取得该宗土地的国有土地使用权，并支付有关的税费。 （2）任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 （3）估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。 （4）待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行， 保证持续发展。 （5）评估宗地设定的用途为城镇住宅用地，设定容积率为 4.0。 （6）评估宗地基础设施条件设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、 通讯）红线内场地平整。 （7）土地使用权年限设定为无限年期。 2、估价结果和估价报告的使用 （1）估价人员依据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508- 2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。 （2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地 的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发 生变化，该评估价格应作相应调整。 （3）本报告及估价结果仅为委托方办理抵押贷款手续提供价格参考，当用于其它目的， 本报告评估结果无效。 （4）本报告的估价结果自评估基准日起一年内有效。 （5）估价报告和估价结果的使用权属于委托方，湖南万源评估咨询有限公司负责对估 价结果进行解释。 （6）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。本 报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的损失，受托估价机构不承担责任。 （7）根据中华人民共和国担保法第 56 条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得 的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”故划 拨土地使用权抵押时，抵押权人应考虑此项风险。 3、其他需要特殊说明的事项 （1）土地权属资料及土地规划资料由委托方提供，估价对象照片等由现场估价人员现 场踏勘取得，土地区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员调查取得。 （2）在估价基准日，估价对象各宗地使用权类型均为国有划拨，此次评估的估价对象 为国有建设用地划拨土地使用权价值。 4、其它说明 （1）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负 责。 （2）宗地土地登记用途为城镇住宅用地，根据株洲市云龙示范区管理委员会发展规 划部证明，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为 4.0，建筑密度为 50%，绿地率 为 20%。本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为 4.0，建筑密度为 50%。 （3）根据估价对象国有土地使用证（证号：）登记国有土地使用者为， 现拟将总登记面积为 117986.69 平方米的国有建设用地使用权作为抵押贷款担保物。 （4）在估价基准日，估价对象各宗地使用权类型均为国有划拨，根据湖南省财政、 湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知（湘财综 200765 号）文件，转让划拨国有土地使用权、依法利用原划拨土地进行经营性建设，或 6 者变现处置抵押划拨土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款的具体补缴比 例，商业用地不得低于成交价款的 40%;商品住宅用地不得低于成交价款的 35;工业用地不 得低于成交价款的 25%;其他用地不得低于成交价款的 30%，株洲市国土资源局直接依据此文 件确定土地出让金比例，此次评估的宗地划拨土地使用权价格，按出让国有建设用地使用权 价格的 35%扣除出让金。 （5）房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 （6）还原利率的确定 还原利率是将房地产的未来预期收益还原为价值的利率，其实质是一种投资收益率。土 地还原利率与土地利用类型及区域繁华程度等有关。根据城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001），土地还原利率的确定一般有三种方法，即：租价比法、安全利率加风险调整 值法和投资风险与投资收益率综合排序法。 a.租价比法。即利用收益还原法公式，通过收集土地市场上相同或相似土地的收益和价 格等资料反求出还原利率。 b.安全利率加风险调整值法。安全利率通常选择银行一年期的存款利率或一年期的国债 年利率，风险调整值则依据影响土地价格的社会经济因素确定。 c.投资风险与投资收益率综合顺序插入法。收集社会上各种类型投资的收益率，按其大 小由低到高排序，然后根据经验判断土地还原利率应落在哪个范围 ，并确定所要求取的还 原利率的具体数值。 根据株洲市云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告（2012 年 5 月），云龙 示范区建制镇土地还原利率和房屋还原利率的确定主要考虑以下因素： 第一，估价基准日我国的一年期定期存款年利率为 3.25%，可以参考采用一年期定期存 款利率为安全利率再加风险调整值的方法确定还原利率。 第二，租价比法以交易案例的纯收益与其价格比率的均值作为还原利率，其客观性和依 据性较强，在考虑资料易得性的前提下应尽量采用这一方法来测算还原利率。 第三，土地还原利率与土地利用类型及区域繁华程度有关，不同用地类型及不同土地级 别之间的还原利率应有所差别。 综合以上三个方面的分析，本次评估中还原利率的确定主要采用租价比法进行，各类型 用地土地及房屋还原利率的确定过程如下： a、商业用地还原利率的确定过程。选取兼有租金和售价的商业样点，计算其平均租售 比 112.05。由此可得商业用地综合还原利率为 8.3%。房屋有一定的耐用年限，折旧较快， 且易受自然灾害的影响，其还原利率一般比土地还原利率要高 2-3 个百分点，本次基准地价 更新取 2%作为房屋对土地的风险增加值。 b、住宅用地还原利率的确定过程。在各级别住宅用地中，选取兼有租金和售价的住宅 样点，计算其平均租售比为 112.82，可得住宅综合还原利率为 7.8%。与商业用地一样， 住宅房屋还原利率比土地还原利率高两个百分点。 c、工业用地还原利率的确定过程。工业用地样点具有面积大、数目少的特点。其中租 赁样点更少，较难取得租售比价，考虑到不同行业平均利润水平的差异，在住宅用地还原利 率的基础上下调一个百分点得到工业用地还原利率。 评估参数中土地与建筑物还原利率详见表（表 1-3）： 表 1-3 土地与建筑物还原利率表 用地类型 建筑物还原利率 土地还原利率 商业 9. 5% 7.5% 居住 9.0% 7.0% 工业 8.0% 6.0% 十一、土地估价师签字 姓 名 资格证书号 签 名 吴 文 卫 98180108 高 蝶 丽 96180017 十二、土地估价机构 估价机构负责人签字： 二一三年三月二十日 8 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1、土地登记状况 估价对象的来源及历史沿革：根据委托方提供的资料，估价对象原为国有储备用地，现 国有土地使用权由以国有划拨方式获得，并于 2010 年 10 月 22 日取得国有土地使用 证。 各估价对象的土地登记状况具体如下： （1）宗地 1 国有土地使用证证号： 土地使用权人： 宗地位置：位于株洲市云龙示范区 图号：无 地号：无 地类（用途）：城镇住宅用地 土地使用权性质：国有划拨 土地面积：59915.84 平方米 土地使用权终止日期：无 土地发证日期：2010 年 10 月 22 日 记事栏：无 土地四至：东临，南邻，西邻，北临 土地级别：属云龙示范区云田镇住宅一级用地 （2）宗地 2 国有土地使用证证号： 土地使用权人： 宗地位置：位于株洲市云龙示范区 图号：无 地号：无 地类（用途）：城镇住宅用地 土地使用权性质：国有划拨 土地面积：58070.85 平方米 土地使用权终止日期：未登记 土地发证日期：2010 年 10 月 22 日 记事栏：无 土地四至：东临，南邻，西邻，北临 土地级别：属云龙示范区云田镇住宅一级用地 2、土地权利状况 （1）估价对象的土地所有权状况：估价对象土地所有权属国家所有。 （2）估价对象的土地使用权状况：根据委托方提供的国有土地使用证，估价对象 的国有土地使用权是由于 2010 年 10 月 22 日以划拨方式取得，本次评估设定土地使用 权年限为无限年期。 （3）土地他项权利状况：根据委托方提供的资料与信息，估价对象至估价基准日，未 设立抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。 3、土地利用状况 根据委托方提供的资料和估价人员的现场勘察，估价对象为待开发空地，现状土地开发 程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内土地平整。 根据株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明，估价对象规划用途为住宅用地， 规划容积率为 4.0，建筑密度为 50%，绿地率为 20%。本次评估根据最有效利用原则，设定 容积率为 4.0，建筑密度为 50%。城市规划对估价对象所在区域无特殊规划限制。 二、地价影响因素分析 （一）一般因素 1、城市资源状况 株洲市位于湖南东部、湘江中下游，东经 1125730-1140715,北纬 26 0305-280127之间。东与江西省的萍乡、莲花、永新、宁冈、井岗山接壤；南邻 桂东县、资兴市；西接株洲市、衡东县、安仁县；北与长沙市毗邻。 株洲市现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县五县（市）和天元、芦淞、荷塘、 石峰四区及国家级株洲高新技术产业开发区。株洲市域的总面积为 11262 平方千米，常住总 人口为 385.56 万人（2010 年人口普查数据）；其中市区的总面积为 853.4 平方千米，常住 总人口为 105.54 万（为 2010 年人口普查数据，因为 2011 年原市区周围株洲县的卫星城镇 纳入城区，现人口应达到约 120 万）。此外，2009 年末，株洲市区建成区面积达到 107.5 平方千米（云龙示范区未列），位居全省第 2 位，比“十一五”目标提前一年实现“双百” 城市目标。 株洲属亚热带季风性湿润气候，四季分明，雨量充沛、光热充足，无霜期在 286 天以上， 年平均气温 16C 至 18C，是名副其实的膏腴之地，适宜多种农作物生长，为湖南省有名 的粮食高产区和国家重要的商品粮基地。城区内多平缓丘陵地，地形呈微波起伏状，成土母 质复杂，风化物组成居多，土壤类型多为红壤和水稻土。境内已探明的矿产有煤、铁、钨、 铅、锌、金、锡、铀、钼、铜、银、铌、钽、稀土、萤石、石膏、硅石土、高岭土、石灰石、 花岗岩等 40 余种，为有名的有色金属之乡。株洲市旅游资源丰富，市内重点风景名胜区共 有 4 处，其中国家级的有炎陵县炎帝陵 1 处，省级的有炎陵县桃源洞国家森林公园、株洲市 大京风景区和茶陵县云阳山森林公园。 2、房地产制度或房地产市场状况 （1）土地市场：2012年全年株洲城区共成交土地68宗，成交面积357.67万平方米，成 交金额61.6亿元。2012年的土地市场，先抑后扬的趋势极为明显，上半年，株洲土地市场出 现周期性疲软，开发商拿地热情普遍不高，商住用地成交量与过去几年同期相比呈现一定程 度的下降趋势。但随着5月株洲楼市的复苏，在供销两旺的市场带动下，一些房企较快地完 成了资金回笼，对新一轮开发用地的需求日益旺盛；下半年，除三次刷新株洲城区商住用地 成交总价纪录外，仅11月、12月成两个月就成交了37宗地块，成交金额达36.6亿元，远远超 过了前10个月的成交额。 （2）房地产市场状况：株洲是刚需占据主导的市场，在 2012 年的以价换量形势下，楼 市前景逐渐明朗，胶着的观望情绪得以缓解，刚需释放成为促进成交的基础。据是房产局官 网数据显示，1 月 22 日-2 月 11 日的三周时间里，我市新建商品房仅签约 277 套，面对价格 僵持、成交低迷、市场前景不明朗，“去库存房”成为开发商们主要的动作，以超低团购价 10 来吸引购房者，积极促销，以价换量成为楼市的主流，同时，刚需在银行不同程度下调首套 购房利率的支持下，陆续进入市场，就 2 月 26 日-3 月 24 日的 4 周时间里，新建商品房每 周成交数量均超过 530 套。3 月以后，我市每月的销售量都在 20 万平方米以上，同比均成 正，但月增幅逐渐放缓，至 9 月，月销售同比从 3 月的 209.38%下降到 19.6%，但 9 月 55.37 万平方米的供应量，扭转了下半年来月供负增长加剧的局面；10 月楼市整体表现乏力， 供应急剧下降的同时，销售量保持着均衡增长；11-12 月，房地产开发投资、施工面积、新 开工面积、供应销售以及住房均价、二手房成交均上杨。 （3）宏观调控及金融税收政策 国家宏观政策对房地产市场的调控将对土地价格产生极大影响。如新“国八条”中明确 “对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为”、住房和城乡建设部关于调整住房公积金存贷 款利率的通知（建金201115 号）等，为响应国家房价调控政策，中国诸多城市已在年初 推出相应商品房限购、限价政策，使得 2011 年及 2012 年上半年全国房价水平上涨速度不断 下降，城市房价下调现象已较普遍。随着国家为巩固和扩大对房地产市场调控的成果，对房 地产市场的调控政策将不会放松，一定程度上将控制房地产发展的速度，同时土地价格水平 涨幅也在下降。 3、产业政策 （1）发展方向 坚定不移地以工业化为龙头，坚持以大工业思路抓产业发展，以自主创新提升产业技术 水平，优化一产，壮大二产，提升三产，促进产业结构的不断优化，加快转变经济增长方式， 充分释放工业主导型经济增长的潜力和效益，推动县域经济加快发展，力促产业经济实现新 的跨越。 （2）产业空间布局 围绕城市发展总体目标，城区产业按三、二、一的布局结构，以城区为核心向四周呈环 状分布，逐步形成“三圈”的产业布局。即以较为发达的现代服务业为主体的城市快速环道 内中心城区服务业经济圈；以栗雨、清水塘、田心、宋家桥、董家塅等工业组团为主体的环 城快速环道工业组团经济圈；以白马、龙头铺、白关、渌口、马家河等城镇为基点的城市周 边卫星城镇经济圈。中心城区以发展三产业为主，其工业企业逐步向城郊转移。工业经济圈 按“企业集聚、产业集群、园区优先”和“南轻北重，东制西高”的基本思路进行布局，卫 星城镇经济圈主要接受城市辐射，发展配套加工业并为城市主导产业发展提供服务。 （3）加快工业结构调整。 加快淘汰、关停能耗高、原材料利用率低、污染重、技术落后的产能和工艺技术。支持 发展原材料精深加工，建设特色产业基地，支持技术创新能力建设，加大对高技术产业发展 的支持力度，促进形成优势高技术产业集群。 （4）实施增值税转型。 对装备制造、石油化工、冶金、汽车制造、农产品加工、采掘、电力、高新技术产业等 八大行业实行扩大增值税抵扣范围的试点。 （5）提高土地集约利用效率。 加快城市土地利用规划和城市总体规划修编的审核，积极支持城市水资源利用规划的编 制。依照土地利用总体规划和城市总体规划，加大土地置换、环境治理、“退二进三”等政 策的实施力度，对株洲城市发展优势产业、重点建设项目和城市基础设施，在用地计划和用 地指标上在本省范围内给予统筹安排。支持比照城市开展行政体制创新试点，合理调整市辖 区空间布局。 （6）加强社会保障体系建设。 完善城市企业职工基本养老保险制度，推进和规范市级统筹，积极创造条件，向省级统 筹过渡。逐步完善社会保障和就业再就业公共服务设施。 4、城市规划与发展目标 株洲市是湖南省重要的工业城市，长株潭地区重要的交通枢纽和中心城市之一。是我国 南方重要的交通枢纽，以高新技术产业为先导的国家老工业基地，中南地区重要的商贸和现 代物流中心，面向海内外华人的炎帝历史文化纪念地。 本规划期内，城市发展目标是株洲市市区实现特大城市的规模目标，发挥国家重要的交 通枢纽和新型工业基地的作用，成为区域综合服务功能强大，设施完善，产业发达，文化繁 荣，城乡协调发展，人居环境良好的生态园林城市。 5、城市社会经济发展状况 2012 年是“十二五”承上启下的关键之年，也是我市经济面临国际国内形势最为严峻的 一年。在市委、市政府的正确领导下，在市人大、市政协的大力支持下，全市上下紧紧按照 “三个加快”的总体要求，积极应对国际金融危机和国内经济持续下行等诸多不利因素影响， 着力推进“四化两型”，深入打好“三大战役”，全市经济运行保持了平稳发展的良好态势； 初步预测，全年实现 GDP1780 亿元，增长 13%左右（计划增长 13%），其中一产业增长 4%左 右，二产业增长 14.5%左右，三产业增长 12.5%左右。规模工业增加值增长 15%左右（计划 增长 18%）。完成公共财政预算总收入 210 亿元，增长 20%左右（计划增长 15%），完成固 定资产投资 1100 亿元，增长 35%左右（计划增长 30%），完成社会消费品零售总额 578 亿元， 增长 16%左右（计划增长 18%），完成进出口总额 22 亿美元，增长 18%左右（计划增长 12%），城镇居民人均可支配收入 25800 元，增长 15%左右（计划增长 13%），农民人均纯收 入 11000 元，增长 19%左右（计划增长 15%）。城镇新增就业人数 6.3 万人左右；城镇登记 失业率控制在 4.5%以内；万元 GDP 能耗下降 3.5%左右；人口自然增长率控制在 7.5以内。 预计全年主要指标基本可完成预期目标。 （1）农业生产稳定增长，综合实力有效提升。2012 年，完成农业增加值 145 亿元，增 长 4%；粮食种植面积达 401 万亩，粮食总产达 190 万吨以上，实现“九连丰”。生猪规模 养殖出栏比重达到 70%，标准化养殖出栏生猪增幅居全省第一。全年完成农产品加工业总产 值 251 亿元。全市水稻生产耕种收综合机械化水平达到 64%，农业科技贡献率达到 54%。 （2）工业平稳运行，规模工业有力支撑。2012 年实现二产业增加值 1140 亿元左右，增 长 14.5%。规模工业有力支撑。其中预计全年实现规模工业总产值 2380 亿元，规模工业增 加值 740 亿元，增长 16%左右。支柱产业来势较好。轨道交通、汽车、航空、服饰、陶瓷等 五大千亿产业集群合计完成规模工业增加值 192.55 亿元，同比增长 17.9%。高新技术产业 发展加快，预计全年实现高新技术产业增加值 亿元，增长 。节能减排成效显著。预计全 年万元规模工业增加值能耗同比下降 17%。 服务业发展较稳，旅游业增长较快。全年实现三产业增加值 560 亿元左右，增长 12.5%。商贸物流、文化旅游、金融服务等优势服务业呈现稳中求快的发展态势。南车物流、 服饰物流、普洛斯物流等一批物流企业相继落户。旅游升温战纵深推进。预计全年全市接待 旅游总人数 2080.6 万人次，同比增长 27.99%；实现旅游总收入 142.68 亿元，同比增长 30.2%，获评“中国最具魅力旅游城市”。金融市场保持活跃。全市存贷款总量继续增加， 预计存贷比为 54%左右，新增存贷比可能超过 100%，为经济发展提供有力保障。 消费需求保持稳定。全年全市社会消费品零售总额将达到 578 亿元，增长 16%左右。 对外贸易缓中趋优，招商引资成效明显。全年实现进出口总额 22 亿美元，增长 18%左 右。对外直接投资额累计超过 6000 万美元；服务外包稳步发展，预计今年可完成合同执行 12 额 6800 万美元。 财政收入跃上新台阶。全年全市公共财政预算总收入 210 亿元，增长 20%左右，跃上 200 亿元新台阶。 城乡居民收入稳步增长。全年城镇居民人均可支配收入 25800 元，增长 15%左右，农 民人均纯收入 11000 元，增长 19%左右，收入差距进一步缩小。 民生事业持续改善。全年公共财政预算支出用于医疗卫生、环境保护、社会保障和就 业等民生支出达到 130 亿元。全年全市新增城镇就业 5.8 万人，失业人员再就业 2.9 万人， 新增农村劳动力转移就业 5.89 万人，零就业家庭动态援助为 100%。实现社保扩面 5600 多 人，新增企业养老保险参保 3.01 万人，稳定城镇居民医疗保险参保人数 75.26 万人，新型 农村养老保险参保率达 90.1%；城乡居民社会养老保险覆盖率 100%。保障性住房建设稳步推 进。 综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析：由于受宏观经济因素的刺激和国家土地政 策的影响，并随着株洲市城市建设的进一步发展完善，基础设施、文体设备、公共设施、环 境状况、城市配套等相关方面建设进步，株洲市的地价总体水平具有一定的增值潜力。 （二）区域因素 估价对象均位于株洲市云龙示范区云田镇。 1、区域概况 （1）区域自然环境 株洲云龙示范区是长株潭城市群“两型”社会建设综合配套改革试验五大示范区之一， 位于石峰区东北部，涉地范围包括云田乡、龙头铺镇，与长沙县、浏阳市接壤。总面积 105.8 平方公里，总人口 6.64 万人，辖一乡（云田）一镇（龙头铺）一办事处（学林），共 22 个 村、3 个社区居委会。云龙新城区内生态资源丰富，山清水秀，绿色资源和优质山水资源较 多。这为云龙新城未来的发展与规划垫定了良好的基础，同时也提体供了更多的开发选择机 会和空间。 云田镇位于株洲云龙示范区东北部，与长沙跳马、浏阳柏加相毗邻，距株洲市区和长沙 市均为 25 公里，属长、株、潭三市融城半小时经济圈腹地，区位优势独特；该镇乡域面积 51.5 平方公里，现辖 9 个行政村，226 个村民小组，5952 户居民，2.20 万人口。 云田镇是一个农业大乡，种植花木历史悠久，种植面积达 2 万多亩，享有国家林业局和 中国花卉协会授予的“全国花卉生产示范基地”和“中国花木之乡”美誉。 云田镇自然资源、人文景观丰富，境内云峰湖群山环抱，湖叉半岛众多，拥有独立可供 开发的水面 1000 亩，为株洲市城区可用水域面积之最。湖区林地 3000 余亩，周边有老虎洞、 寨子山、九龙庙、抗日烈士墓等人文景观，且紧邻石燕湖，是综合开发集园林别墅、休闲度 假、生态农业的绝佳选地。 2、交通条件 A、对外交通条件 （1）公路：云田镇位于株洲市云龙示范区的东北部，上瑞高速公路从规划区南部穿越， 长株高速，长株公路均由南北穿越规划区的西部，茶马公路自西向东穿越规划区北部，省道 211 穿越规划区东南部，连接浏阳市。目前各个乡镇及村庄都通公路，主要的乡道有交柏路， 龙浏路等，各个村组基本上有村道或组道连接，形成纵横交错的乡村道路网。 估价对象所在区域内有长株高速公路、云峰大道、华强路、云龙大道等多条交通主干道， 距长途汽车站约 10 公里。 （2）铁路：云龙示范区规属于株洲市行政辖区内，株洲市是我国南方铁路交通的中心 枢纽，京广、浙赣、湘黔三条铁路干线在此交汇，株洲火车站现已成为全国客货运综合性的 特级站和南方的最大编组站之一。每天进出列车 180 多列，旅客流量日平均约两万人次，年 货物吞吐量近 800 万吨，株洲市境内铁路总里程 457 公里，其中标轨 350 公里，加上 43 条 专用支线 107 公里，构成四通八达的铁运枢纽。 估价对象所在区域内暂无火车站点，距市火车站约 20 公里，距规划中的长株潭城际轻 轨云龙站约 13 公里。 （3）航空：株洲市内目前无民用机场，估价对象距长沙黄花机场路面距离约 20 公里， 该机场为国家级大型机场。 B、公共交通条件 估价对象位于株洲市云龙示范区云田镇，有 T63 路公交车途经估价对象所在位置，距最 近的公交站点约 150 米。区域交通状况一般。 3、基础设施状况 （1）供水：区域内供水由株洲市自来水公司供给，云龙示范区城区建设主干管 DN400- 1000 mm 长 88.1km，DN100-300 mm 配水管 100km，供水保证率 98%。 （2）排水：区域内污水配套收集管网全长约 38.34km，建设污水提升泵站 2 座；中水回 用规模 1.8 万 m3/d，中水回用管网全长约 29.7km，排放依附道路排水系统，雨污合流汇入 城市排水管网。可控制性集中排放，排水畅通保证率大于 98%。 （3）供电：区域内拥有变电站 5 处，主要有云田变（500KV）、美泉变（110 KV），龙 头铺变（110 KV），周家垄变（110 KV），双泉用房变（ 110 KV），各行政村均有变压箱若 干个，全区域供电保证率 99%。 （4）通讯：区域内已建成移动通讯电话以及综合通讯数字网，区域外接市政通讯网， 通讯保证率 100%。 4、环境条件 （1）人文环境：云龙示范区现有 2 所中学，6 所小学（含一个教学点），教师职工 202 人，中学生 613 人，小学生 1730 人。全区有民办幼儿园 11 所，在园幼儿 1148 人。示范区 推广“人文智育、阳光体育、快乐德育”，实施教育提升工程。“2011 年示范区中小学校 舍安全工程”，对云田中学等 5 所学校投入 105 万元改善校园环境。投入 400 万元完成美泉、 龙头小学合格学校创建。投入 400 万元建设示范区青少年校外活动中心项目，现已投入使用。 文化体育：云龙示范区加快推进乡镇综合文化站和农家书屋等公共文化设施建设，现已 投入21万建设龙头铺乡镇文化站，配置电脑、服务器、电视、音响、乐器等一系列设备。 估价对象所处位置周边有云田中学、云田乡中心幼儿园等，人文环境较优。 （2）自然环境：云田镇素有“全国花卉生产示范基地”和“中国花木之乡”美誉，拥 有无污染、原生态的绿色植被资源，拥有云峰湖景区等一批开发潜力巨大的优质山水资源， 且植被多，耕地少，山清水秀，地势开阔。自然环境优美。 5、商业繁华度 宗地所在区域位于云龙示范区云田镇，区域属株洲市新开发区，距商业中心距离约 10 公里，目前商服繁华程度一般，正处在全面开发建设阶段。 6、公用设施完备程度 区域内学校及幼儿园：主要有云田中学、云田乡中心幼儿园等；银行：主要为农村信用 社；医疗设施：主要为云田乡卫生室；其它：有方特欢乐世界、云田大超市、云龙饭店等。 区域内公用设施完备程度较齐全。 7、规划限制 无特殊城市规划限制。 14 综合考虑以上影响地价区位因素，评估分析随着区域内经济的发展及公共配套设施和基 础设施的不断完善，区域内住宅的需求量逐渐增大，地价具有较大的增值潜力。 （三）个别因素 （1）待估宗地位置： 宗地 1：位于株洲市云龙示范区 宗地 2：位于株洲市云龙示范区 （2）土地四至： 宗地 1：东临，南邻，西邻，北临 宗地 2：东临，南邻，西邻，北临 （3）宗地面积： 宗地 1：土地使用权面积为 59915.84 平方米 宗地 2：土地使用权面积为 58070.85 平方米 （4）土地用途：待估宗地均为城镇住宅用地。 （5）宗地形状：待估宗地形状均为基本规则。 （6）交通状况：待估宗地区域内交通道路路网较通畅，区域内有华强路、云峰大道等 多条主次干道，交通条件较好。 （7）地势状况：宗地所在区域地势平坦。 （8）地质条件：地基承载力大于 25T/m2。 （9）临街状况： 宗地 1：北临宽 40 米的主干道云峰大道 宗地 2：东临宽 40 米的主干道华强路 （10）宗地深度： 宗地 1：宗地平均深度 60 米 宗地 2：宗地平均深度 112 米 （11）日照与通风：宗地日照充足，通风状况良好。 （12）自然灾害：宗地所处位置洪涝灾害频率80 年/遇。 （13）规划建筑指标：根据株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明，估价对 象规划用途为住宅用地，规划容积率为 4.0，建筑密度为 50%，绿地率为 20%。本次评估根 据最有效利用原则，设定容积率为 4.0，建筑密度为 50%。 （14）宗地开发程度： 地面平整状况：宗地内土地平整； 通路状况：宗地 1 北临宽约 40 米的云峰大道，水泥路面，质量良好，交通顺畅；宗地 2 东临宽约 40 米的华强路，水泥路面，质量良好，交通顺畅； 供电状况：宗地外接云田变（500KV）、美泉变（110 KV）变电站，供电保证率 99%； 供水状况：宗地外接建设主干管 DN400-1000 mm 长 88.1km，DN100-300 mm 配水管 100km，供水保证率 98%； 排水状况：排放依附道路排水系统，雨污合流汇入城市排水管网。可控制性集中排放， 排水畅通； 通讯状况：株洲市城区已建成移动通讯电话以及综合通讯数字网，目前城区交换机总量 36.30 多万门。宗地外接市政通讯网，通讯保证率 100%。 综合考虑以上影响地价的个别因素，评估分析：宗地形状基本规则，土地面积较大，对 土地利用无不利影响，地质地势条件较优，临路状况较好，宗地与周边区域通达度高。城市 规划近期前景良好，作为设定用途符合最有效利用原则，个别条件对宗地产生有利影响。 第三部分 土地估价 一、估价原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的。而这些因素又经 常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，了解土地价格组 成的各种因素及各因素之间相互作用，才能做出正确的估价。我们在本次估价过程中根据地 价、评估技术规程及侍估宗地的具体情况主要遵循以下原则： （1）合法性原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、 合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。 在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面， 应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。此次采用的市场 比较法、假设开发法以该原则为基础。 （2）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价 格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是 经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其 它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同 使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。此次采 用的市场比较法以该原则为基础。 （3）预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未 来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土 地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测 该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况， 并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和 预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。此次采用的 假设开发法以该原则为基础。 （4）最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权 利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式 的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。此次采用的假设开发法 以该原则为基础。 （5）需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决