2013年房地产估价师考试经营与管理冲刺密卷及答案

单项选择题 1下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。 A市场需求容量调查 B消费者行为调查 C市场营销因素调查 D竞争情况调查 2某市去年住宅的实际销售量为 500 万 m2，预测销售量为 450m2，平滑指数为 0.8， 则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万 m2 A450 B475 C490 D500 3从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。 A确定调查方式 B设计问卷 C收集信息 D定义市场区域 4下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。 A吸纳率分析 B房地产市场的商业周期分析 C家庭规模与结构分析 D投资购买和使用购买的比例分析 5某家庭预计今后 15 年内月收入为 10000 元，如果其中的 35可以用于支付住房抵 押贷款韵月还款。已知贷款年利率为 12，则该家庭有偿还能力的 15 年期最大抵押贷款 申请额是（）万元。 A28.62B29.16C41.56D48.24 6银行为某人提供期限为 10 年、年利率为 6%，首期月还款为 1000 元，月还款递增 率为 0.2的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（） 元。 A1005.56B1010.56C1110.56D1115.56 7已知某笔贷款年利率为 12，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。 A12.35B12.55C12.68D12.93 8某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年 利率为 6.6，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0.5，则购房者的首次还款额 是（）元。 A204.08B356.72C508.91D666.67 9下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。 A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B经营收入=销售收入+出租收入 C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D可分配利润=税后收入-未分配利润。 10已知某投资项目折现率为 11时，净现值为 1700 万元，折现率为 12时，净现 值为-870 万元。则该投资项目的内部收益率是（）。 A1112B1136C11661D1295 答案：1C2C3D4B5B6D7B8B9C10C 单项选择题 1某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加， 这主要是由于房地产投资具有（）。 A位置固定性 B各异性 C适应性 D相互影响性 2房地产投资的缺点是（）。 A 相对较高的收益水平 B 易于获得金融机构的支持 C 抵消通货膨胀的影响 D 投资回收期较长 3甲、乙两个物业 2005 年 10 月的价值均为 1000 万元，预计甲物业 2006 年 10 月的价值为 1100 万元和 900 万元的可能性各为 50。预计乙 物业 2006 年 10 月的价值为 1200 万元和 800 万元的可能性各为 50，甲、乙两个物 业投资风险比较的结果是（）。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙两个物业投资风险相同 D无法判断 4假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15，国债的投资收益率为 10，市场整体的平均税益率为 20，则房地产业的系统性市场风险系数是 （）。 A0.25 B0.50 C1.5 D2.00 5房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括 （）子市场。 A租赁 B销售 C保险 D抵押 6某城市 2004 年存量商品住房的吸纳率为 40，则该城市同期存量商品 住房的吸纳周期是（）。 A0.4 月 B2.5 月 C0.4 年 D2.5 年 7在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的 阶段为房地产市场自然周期中的（）。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 8如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物 业的出租需求就会（）。 A减少 B增加 C不变 D同步递减 9承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。 A半个月 B一个月 C一个半月 D两个月 10在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法 答案：1D2D3B4B5C6D7B8B9A10A 单项选择题 1、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。 A.能够得到税收方面的好处 B.易于获得金融机构的支持 C.能抵消通货膨胀的影响 D.提高投资者的资信等级 标准答案：c 2、我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时 遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。 A.政治风险 B.政策风险 C.利率风险 D.市场供求风险 标准答案：b 3、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房 地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。 A.变现风险 B.政策风险 C.利率风险 D.市场供求风险 标准答案：a 4、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业 购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要 体现了房地产投资风险的( )。 A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险 标准答案：b 5、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为 12%，当前整个市场的平均收益率为 15%，国家债券的收益率为 3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关 系数是( )? A.0.57 B.0.74 C.0.80 D.1.04 标准答案：b 解析：由公式知：12%=3.5%+j(15%-3.5%)，故 j=0.74 6、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的 风险。 A.通货膨胀风险 B.市场供求风险 C.变现风险 D.政策风险 标准答案：a 7、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相 互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一 个( )。 A.正的协方差 B.负的协方差 C.标准协方差 D.绝对协方差 标准答案：b 8、写字楼经营者与甲公司签定了 20 年的租赁合同，租金为 400 元/m2?年，则其面临( )。 A.市场供求风险 B.周期风险 C.变现风险 D.通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相 比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资 者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的 购买力风险就越大。 9、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的 10%，这是基于( )的考虑结果。 A.大陆政策多变 B.占领世界投资市场 C.风险转移 D.投资组合 标准答案：d