2011年工程部年度总结

工程维护部年度工作总结 2011 年度工程部工作重点之一就是创建佛山市优秀物业示范大厦，围绕这一工 作重点，在公司总经理的正确指导下、各部门的支持下，2011 年的年度工作计划基本 完成。完善各项管理制度、工程服务手册、突发事件应急预案；与各部门共同携手进 行工程技术人员的引进、招聘、储备，保障项目拓展及日后物业工程服务的正常开展， 鼓励、支持员工到专业培训机构参加各类工程技术的培训；组织员工参加其他专业知 识的内部培训，不断提高员工整体素质。现就工程维护部 2011 年的工作总结如下。 一、管理工作： 1制定了部门的工作手册 ，明确了各岗位的职责和要求，制定了各项专业的操作 规程和工作守则。 2配置完善了人员组织架构，以更符合工程维修部的运作规律，使部门的运作更合 理和高效。共面试求职人员 16 名，择优录用其中 13 名，包括 5 名技校的实习生。通 过现场讲解、老员工传帮带和实际操作等措施相结合，他们都在限期内胜任独立操作， 在工作中担当重任并在创建佛山市优秀物业示范大厦的工作中作出贡献。 3编制各个设备的安全技术操作规程、应急处理措施、各危险部位的警示标志并张 贴在现场。根据安全规划要求结合物业运营的实际情况对“边、孔、洞、动”等部位 进行消除、防护或警示标识；完善 7 个重点设备房、11 个抽排风机房、116 个强弱电、 空调、消防管井/房、16 个集水井的标识标示以及设备设施的油漆翻新工作。 4加强人员技术技能的在岗培训，实行全员持证上岗，选送 1 名员工到专业的培训 机构参加特种设备安全管理课程培训，并取得合格证书。组织员工集体学习电梯安全 操作、中央空调安全操作、安全用电/应急措施的相关专业知识的技能。 5规范工程维修的工作流程，细化落实岗位责任制，对日常维修做到 4 小时内完成， 涉外小修则要求隔日完成。对一些受材料或现场环境限制的，都想办法克服困难及时 完成，全年共收报修单 131 份，全部按时按质完成。协调完善各个系统的正式运行。 6接收了的施工档案及竣工验收资料共 20 册、工程图纸 367 份，建立了物业 公司工程设备设施档案；建立中央空调、供配电、给排水、电梯、消防抽排风、消防 喷淋等设备档案，为今后的维修跟踪确立了依据。 7按月度建立各系统设备的维护保养计划，依照相关的安全技术规范和要求组织实 施，清洁、维保、检查各类供配电柜/箱 156 组/个，充分保证各类设备设施的安全高 效的运作。 8审核月度的水、电和空调用量，根据运行情况及时调整电量负荷。在使用空调的 时候根据使用负荷，结合现有的设备配置及时调整空调的各部分负载。 二、完善工程遗留问题： 1协调完善中央空调收费软件的正式运行，空调系统虽然已经交付使用一年多，但 从未投入正式运行。前期虽已进行了几次的操作培训，但并没有进行完整的实操作运 行，在正式使用时操作不是很熟练。计费软件实际使用时各个楼层的风机开启设置不 合要求。经与原施工单位多方协商，要求其调整系统的使用功能设置，组织员工现场 跟进学习，已经正常运行。 2空调主机的 3 号机、2 号机的压缩机运行时电流过大、温升不正常；冷却泵、冷冻 泵运行时漏水；冷冻水管和冷却水管“串水” ；冷却水塔“蔬水”分布不均匀，追踪 设备供应商、安装公司修复，组织安排员工深入现场排查修复，保证了物业的正常运 营。 3针对 4 号、5 号客梯运行时有“晃动感”要求维保单位检查修复，并提供符合规范 的检测数据，11 号客梯桥门开关不顺畅经多方协调联系供货商已经更换了新门。8 号、 9 号客梯桥门开关不顺畅、地面铺贴间隙大；各楼层信号灯不正常，联系供货商和装 修单位共同解决问题，督促施工方修复并安排员工现场监督、学习。 4地下层的排水泵控制不灵敏、集水井内积蓄杂物和砂石、管线锈蚀松脱，联系施 工单位修复，安排员工跟进了解。化粪池的排污泵因工作环境潮湿、腐蚀气体侵蚀的 影响，虽经多次维修仍然经常出现“偷停”的现象。结合现场的实际情况、查清电路 的控制原理予以迁移改造，证明效果良好。 5东、西消防楼梯使用的自控节能灯损耗严重，除要求施工单位给予更换外，还组 织人员查找测量线路，提出切实可行的解决方案报上级批准后组织实施，证实效果良 好，既保证了正常的使用又节约了维修费用。 6完成大厦与通信运营商之间就通信管井的使用和维护达成收费约定，共收取 7 家/ 次通信运营商的施工管理费 2020 元。按照合同抄录收取通信运营商的用电费用。 7.联系施工方督促其完成东西两条消防楼梯的“扇灰”和翻新。在前期的施工阶段因 各个施工队在楼梯搬运物件到楼层，刮花、碰损了墙壁、瓷砖，安排组织人员跟踪记 录除要求责任单位原样修复外，还联系原施工单位把东西两条楼梯全部油漆翻新。 8. 联系施工单位并督促完成地下车库部分天面和墙壁的油漆翻新。 9组织安排人员油漆翻新地下停车场所有消防风机房地面、风柜、风管、风机和各 类的管线。 三、装修管理工作： 1.全年度共审核 30 家业户的装修申请、审核业户提供的施工图纸资料，向其解释说明 施工中虽要注意的具体事项；组织进行物业验收 23 户，91 个单元、2 间商铺。 2审核 4F 裙楼和 1F 外墙安装招牌的施工细节、现场监控安全施工的事项，对违规 行为拍照取证，发函要求有关单位整改。 四、日常维修工作： 1及时完成日常的维修任务，其中涉及单元内的有偿服务已转达交财务按章收取费 用。 2按计划跟进电梯的月度维保工作，协调处理电梯的临时维修；针对入夏后电梯运 行对环境的要求及时安装降温和通风设施，督促落实使用，保证电梯机房设施设备良 好运行，控制电梯机房环境温度，正常、合理使用、保养电梯机房空调。提高电梯运 行安全。结合“创优”工作设置完善有关的安全技术标识标志。 3按计划组织实施中央空调的保养工作，结合“创优”工作的开展对设备设施进行 油漆翻新、清理机房内的杂物、疏通排水管路和坑井、设置完善各类标识。组织督促 清洗“布水”片，改装排污管路。 4联系施工单位维修广场损坏的大理石和路面石，想方法找原因排除 6 号楼梯台阶 长渗水的老大难问题。利用现有的工程物料维修损坏、松动的路面石。 5根据“创优”工作的要求，安装广场周围的环保垃圾桶；编号标识广场周边的灯 柱。根据节令和天气的变化及时调外墙装饰灯、招牌灯的开关时间保持一个亮丽的形 象。 6.因应大厦周边的地形，联系施工单位建造的垃圾房已经投入使用，还结合垃圾房内 的实际情况在里面建造排水沟和“斜坡面”疏导积水。 五、存在问题和改进措施： 在 2011 年度，工程维护部全体员工团结拼搏、共同努力，较好地完成了全年度 的工作目标。更好地适应公司的高速发展，在这个平台上同公司一道共谋发展实 现自身的工作价值，同时也存在着许多要改