重庆某旅游地产项目发展策划报告_175ppt

目录 项目概况一 宏观市场二 业态分析三 总体定位四 业态布局及表现手法五 一 项目概况 项目概况 地块基本情况分析 项目地块 SWOT 分析 一、项目概况 1.1.1 地块区位分析 本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆 1小时经济圈的重要组成部分 。同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。 项目 地址 1.1 地块基本情况分析 项目地块东临木洞镇，北临长江，南接茶涪公路（国家二级公路），西接 南岸区旅游重镇广阳镇。 项目区位图 项目地块 丘陵地貌 山水搭配 地块特点 耕地环境 项目地块 拼接图 1.1 地块基本情况分析1.1.2 项目地块特征 土地垴地块 水口寺地块 本项目地块地形狭长、 坡度较陡，是典型的丘 陵地形。土地使用类型 多样，在有利于形成独 特景观特征的同时，也 给土地的利用带来了不 利的影响。沿江地形以 平坦为主，为项目中较 好利用的地块位置 地形地貌 丘陵地形 v本项目处于茶园新区和涪陵两 大区域之间，是重庆市未来重点 发展的区域 v 本项目紧邻 茶涪路、通往广阳 的高速路，交通十分便利 v本项目与主城区有一定距离， 使消费者产生一定的心理距离 本项目的宏观区位条件相对较好， 有利于发展休闲旅游地产项目，但 在微观区位上，需要加强区位宣传 与市场培育 1.1.3 交通条件 位于土地垴村的地块处于高速公路上 ，此高速经过镇政府可以分别通往南 岸广阳以及丰盛镇 位于水口寺村的地块位于茶园新区 双河口的高速公路上，可通过高速 与中心城区相通，大大缩短木洞镇与 市中心地区的距离 项目还可以通过通往迎龙镇的高速与 同区的乡镇形成有效的联系 此外，建设中木洞码头至南涪路、木 菩路连接通道，打破制约木洞经济发 展的交通瓶颈，拓展发展空间 本项目至主城区有一定路程，交 通距离阻抗较大，可达性一般， 但随着高速公路的通车未来会有 较大的改善 地块优势 Strength 地块劣势 Weakness 地块威胁 Threats地块机遇 Opportunity 地块规模大，易形成完整度假区和产生轰 动效应； 宏观区位相对条件较好，有利于休闲旅游 地产项目的开发； 巴南区具有一定的旅游资源基础； 地块的优势资源是沿江资源和水库资源。 存在毗邻的广阳岛和桃花岛两个大型 旅游地产项目的开发； 重庆周边的大型地产项目的开发 规划和建设中的相关高速公路将改变本地 块的交通可达性； 城乡统筹、新农村建设等政策利好，将提 高本项目地块的区域价值与成熟度 地块较难依托现有城镇建设，现有基础 和配套设施缺乏； 距离主城区有一定距离，交通阻抗较大 。 1.2 地块 SWOT分析 二 宏观市场 宏观市场 二、宏观市场 重庆旅游市场 休闲旅游经济 旅游宏观市场 2.1 我国旅游业的发展 我国的旅游产业正处于正蓬勃发展 ，旅游产业规模迅速壮大，正将逐 步成为支柱型产业 旅游的发展阶段 旅游的旅游功能总体上可以分为三个层次，即 第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体 验旅游、第三层次的休闲旅游 。 不同的旅游行为层次是 可以共存的 。 较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才 出现 。 功能层次 第一层次 第二层次 第三层次 功能定义 观光旅游 娱乐体验 休闲度假旅游 旅游功能 自然人文、景观 游览 游泳、划船、打猎 、泡温泉、滑雪 休闲、度假、会议、 疗养等 发展类型 资源主导型 娱乐项目型 特色资源为主的综合 型 典型案例 颐和园 迪斯尼 北京九华山庄 竞争特点 同质竞争化 档次竞争化 差异化竞争化 旅游功能 2.2 休闲旅游的发展 旅游目的： 观光、休闲度假 为主 休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景 国际经验表明，人均 GDP1000美元， 观光性旅 游 需求膨胀；人均 GDP2000美元， 体验 多样 性需求和多样化选择；人均 GDP3000美元， 度假 需求 普遍产生； 重庆市的人均 GDP在 2007年 已突破 2000美元； 休闲度假 旅游将成为未来的主要趋势 根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的基本情况，人们 迫切地需要更高级别的需求 ,而休闲度假旅游作为最高层次的旅游方式 ,迎合了 时代的发展步伐 ,必将成为时尚的主流。 马斯洛需求层次理论 小结：休闲旅游将成为未来的主要趋势 休闲度假旅 游 旅游业的迅速发展 人均 GDP的不断提升 旅游者的出游意向 需求层次理论 旅游发展规律： 旅游功能的复合与旅游度假地的等级 呈正相关，且第三层次旅游功能比重逐渐增加 本地旅游休闲 自住类 一流区域旅游度假第 二层次 resort类 一流目的地型 综 合 resort Resort的功能单一景观 复合功能 空间 和人 口的 覆盖 广泛 集中 夏威夷 坎昆 巴拉德罗 马尔代夫 麒麟山庄 亚龙湾 海底世界 洋人街 小三峡 钓鱼城 丰都鬼城 红岩广场 大足石刻 五朵金花 海兰云天 重庆市场 Forest Highlands 洋人街 科幻公园 珊瑚岛巴厘岛 国际、国内标杆 2.3 重庆旅游市场现状 重庆旅游 空 白点 以商务会议为主题的休闲度假区 主题定位中缺乏文化定位 规模较大，主题明显的主题公园 缺乏综合型休闲旅游项目 通过对比，得出重庆旅游市场的空白点 三 业态分析 三、业态分析 3.1 休闲运动 3.2 SPA养生 3.3 农业观光园 3.4 商务会议 3.5 婚庆 3.6 高尔夫 3.7 主题公园 3.8 别墅 3.1 休闲运动 3.1.1 综述 3.1.2 竞争分析 3.1.3 消费者分析 3.1.4 休闲运动 SWOT分析 3.1.5 典型案例分析 3.1.6 战略定位 3.1.1 综述 城里人愈来愈厌恶喧嚣 、繁杂的都市生活，渴 望享有一种悠静、闲遐 的宁静生活，节奏缓慢 、顺畅且有规律 运动被现代的人喻为一 种时尚，一种自我保护 的必修课，人们越来越 重视自己的身体状况， 因为它是一切生活、工 作、学习的保障和前提 休闲运动度假变得火爆 强烈的市场需求 休闲 运动 3.1.2 竞争者分析 对全国及重庆部分休闲度假区分析可知，凡是休闲度假区，都基本上都存在 休闲运动项目，发展休闲运动项目，已成为业界的共识。下面以项目周边的广阳 岛与桃花岛休闲旅游开发作为竞争者进行分析。 广阳岛： u总体定位：综合休闲度假区与国际生活社区 u广阳岛开发突出度假休闲功能，包括会议休闲 、周末休闲等，弱化 “ 景点旅游 ” 概念 u岛业优势、四面环江 u商务会议、主题公园、高尔夫为休闲的主要功 能。休闲运动虽有，但仅是辅助休闲项目，并不 是主体功能，且休闲运动形态单一。 桃花岛： u总体定位：休闲度假（前期开发论证中 ） u桃花岛是建立在良好的自然生态景点基 础上的休闲旅游开发 u岛业优势、四面环江 u在自然生态景点的基础上，为突出休闲 度功能，适当的增添休闲项目，休闲运动 必不可少，但并不太可能成为重点开发， 仅是辅助休闲功能。 本项目应在休闲运动的功能、规模以及运动形态等方面与之进行差异化竞争 3.1.3 消费者分析 国企、民营 /私营和外企位 列目标客户的前三位 ，占到总数的 72.86% 收入 在十万以下的客户 占到 85.53% 客户以年轻人为主 ，三十岁以下的占到 84.45% 客户以高学历为主 ， 76.54%的受访者学历在大 专以上 企业性质 收 入 年 龄 学 历 高学历、中等收 入的年轻人 本次调查的游客中， 67.89%的游客会 定期度假 能接受的交通距离在两小 时以内， 50%以上的游客 能承受的距离在 0.5-1小时 之间 名列前三位的是野营及野 外探险、水上运动以及球 类运动 3.1.4 休闲运动项目 SWOT分析 长江与山地资源，适合休闲运动 项目在客户能接受的距离范围中 未来交通便利 知名度不高 项目二地块没连在一起 项目优势 Strength 项目劣势 Weakness 项目机遇 Opportunity 项目威胁 Threats 重庆市的经济政治地位不 断提升 国家新的假日制度 “一小时经济圈 ” 发展休闲运动的同类项 目比较多 综合的专业化管理经营 难度大 3.1.5 典型案例分析 马尔代夫卡尼岛度假村 马尔 代夫 卡尼 岛 1.超豪华水上套房、 2. 沙滩别墅、 3.餐厅、 4.酒吧 、 5.Club Med Spa、 6.游泳 池 、 7.排球、 8. 足球 、 9.水肺潜水等候点、 10.扬帆出海，滑浪风帆，浮潜 、 11.动画 u主要特点： u沙滩别墅、沙滩酒吧、水上豪华客房 uSPA按摩疗养 u休闲运动及各级别指导课程，如健身、 陆上运 动 （ 羽毛球、篮球、沙滩高尔夫、沙滩排球、 足球、排球、法式滚球、乒乓球）、 水上运动（ 深海钓鱼、独木舟风帆船（双体）、水肺潜水、 浮潜、水球、风浪板）、 水肺潜水 等其它运动 u卡尼岛特设了 “ 宝贝俱乐部 ” 、 “ 幼儿俱乐部 ” 、 “ 迷你俱乐部 ” 和 “ 少年俱乐部 ” ，这些俱 乐部专为 0-17岁不同年龄段的孩子精心打造，为 的是父母们可以安心放下子女，尽享假期。 马尔代夫卡尼岛度假村 日本佐幌度假村 日本 佐幌 1.迷你足球 、 2.酒吧、 3.台球 4.夜总会、 5.壁球 6.剧院、 7.前台 8.会议室、 9.精品店、 10.手工艺品 、 11.按摩（ 2楼） 、 12.主餐厅（ 2楼）、 13.运动台 14.体育馆、 15.送递处、 16.乒乓球、 17.迷你俱乐部（ 1楼）、 18.游泳池 、 19.浴盆桑 拿、 20.羽毛球、 21.空中飞人 、 22.高尔夫 、 23.射箭、 24.公园高尔夫、 25.排球 /篮球、 26.网球 u主要特点： uSPA按摩疗养 u少儿俱乐部，佐幌度假村内孩子们的最爱 夏令营（ 7月到 8月）、挤牛奶、挖土豆 、做面包、 钓鱼、钓鱼、做 T恤、儿童表演、游泳池、马戏学校 u休闲运动 陆上运动 射箭、羽毛球、篮球、马戏学校、高尔夫、丛林竞走 、公园高尔夫、劈杆 &推杆、迷你足球、山地车、法式 滚球、垒球、壁球、乒乓球、网球、排球、游泳 其它康乐活动 手工艺品作坊、有氧健身、水中健美操、台球、上网 区、娱乐节目 日本佐幌度假村 u充分利用现有自然资源，发展休闲运动 u少儿俱乐部值得借鉴，即可使父母们愉快度假，又让少儿们在俱乐部中非一般 的享受，同时建立少儿俱乐部有利于促使重复消费。 u休闲运动项目通常伴随着 SPA按摩疗养服务 u休闲运动各级别指导课程，培育潜在客户 案例总结： 3.1.6 休闲运动项目战略定位 打造国际一流的休闲运动城1. 充分利用项目的长江与山地资源，发展水上运动与山地运动2. 休闲运动项目周边应配备完善的 SPA按摩疗养服务4. 建立重庆市首个度假区少儿俱乐部 3. 创办休闲运动学校，提供休闲运动各级别指导课程5. 3.2 SPA养生 3.2.1 综述 3.2.2 竞争分析 3.2.3 消费者分析 3.2.4 SPA养生项目 SWOT分析 3.2.5 典型案例分析 3.2.6 战略定位 3.2.1 综述 SPA是拉丁文 “ Solus par Aqua” 的缩写，意为 “ 健康之水 ” ，是指人们利用天然 的水资源结合沐浴、香薰和按摩来促进新陈代谢，满足人体视觉 自然景观 、听觉 疗效音乐 、嗅觉 天然香薰 、味觉 健康餐饮 、触觉 按摩呵护 和思考 内 心放松 六种愉悦感官的需要，从而达到身心畅快的享受。 SPA养生包括桑拿、按摩、 SPA水疗、温泉、身体疗养、 情侣疗养 、面部疗养 、运 动疗养、治疗套餐、身体磨砂、全身调理、面部护理、手脚护理、头发护理、洗浴城、 洗脚城等 3.2.2 竞争者分析 本项目的主要竞争项目为重庆周边的东南西北中五大温泉 五大温泉的优势与劣势 u都具有得天独厚的资源温泉。 u景象组合秀丽。 u区位优势：距离市区的距离相 对比较近，且交通便利。 u丰富的人文景观。 u市场定位泛化，缺少个性化的产品； u产品设计缺乏创新。 u季节性明显。 优势 劣势 本项目需要在产品设计与组合上与之进行差异化竞争 3.2.3 消费者分析 调查显示来度假区的游客以 25-45岁游客为主体，占 62.1%，其次为 18-24岁，占 24.1%，再次为 46-65岁， 13.8%；从性别构成上看，男性占绝对主体，占 93.1%，女性仅占 6.9%，这跟 SPA养生这一 特殊的度假产品相关。 年龄与性别构成 这两个项目调查非常吻合，反映了 SPA养生市场是一个大众化的市场，主要针对一般的职工市场 职业构成 客户以高学历为主 ,本专科以上学历达到 64%。这一构成与大众旅游市场的文化构成有较大差异，反 映了 SPA养生度假旅游产品的特殊性，对文化程度有较高的要求。 文化构成 3.2.4 SPA养生项目 SWOT分析 区域有良好的旅游资源 生态环境优良 未来交通便利 知名度不高 项目地块景点特色不够 距离重庆市主城区有一定距离 项目优势 Strength 项目劣势 Weakness 项目机遇 Opportunity 项目威胁 Threats 重庆市的经济政治地位不断提升 国家新的假日制度 “一小时经济圈 ” 重庆周边有五大温泉度假地， 不少区位优于本项目 前期需要较大的投入 综合的专业化管理经营难度大 3.2.5 典型案例分析 普吉悦榕度假村 (Banyan Tree Phuket ) (泰国 ) u东南亚一带最豪华的度假村，被多个国际权威旅游 杂志及传媒机构选为全球十佳度假村 u拥有全球最佳的水疗美容中心 Banyan Tree Spa u各国的按摩方式都可以找到，重点推介的包括：土 地精华、瑞典式、夏威夷式、巴厘式及亚洲式按摩疗 程，还有多种不同的美容按摩服务供游人选择。 可借鉴之处 : 世界 SPA养生方法大杂绘 Grand Velas All Suites&Spa酒店 (墨西哥 ) u40个设计精美的治疗室随时为顾客提供 80多种 spa治疗，包 括 20 种全身护理和 23种按摩方法选择， 26种水疗和 19种手部 、足部和修饰护理方法。 u除此以外还有增寿、医疗服务和健身计划等。除非你购买了 组合计划，所有的项目都可以按照你的意愿选择安排。不仅如 此，入住 Grand Velas All Suites & Spa还包括了 13 项具有异 域风格的补充疗法，包括禅道指压、虹膜学 (眼部研究 )和头部 按摩。 可借鉴之处 : 专业的 SPA服务、其他娱乐项目主要是是运动型的 3.2.6 SPA养生项目战略定位 打造国际一流的 SPA养生度假中心1. 配备相应的专业医疗保健机构，营造优美的度假环境和完善的休闲健身系统2. 项目周边应配备大量的休闲运动场所4. 确立 “特色鲜明、循环再生、不断创新 ”为 SPA养生度假区建设、经营和发展理念 3. 项目应注重 SPA养生方法的多样化，提供高品质的专业 SPA养生服务5. 3.3 农业观光园 3.3.1 概念及类型 3.3.2 发展史及发展趋势 3.3.3 案例分析 3.3.4 消费者分析 3.3.5 农业观光园 SWOT分析 3.3.6 物业定位及建议 3.3.1 概念及类型 定义 以农业和农村为载体，是农业与 现代旅游业相结合的高效农业。 以生态农业生产为基础，注重农业生态环境的改善； 以旅游经营为重点，重视有效开发旅游资源； 具有高效益、低风险特点； 具有娱乐性和参与性； 地域限制小，形式多样，具有广阔的发展前景； 特征 类型 u观光农园 u农业公园 u科普教育型 u休闲娱乐型 u民俗农庄型 3.3.2 竞争分析 鹿山农业观光园 离重庆市江北机场 4公里，距离渝北区城 区 3公里。境内水资源丰富，三座大型水库 水面达 280余亩， 250亩茂密松林紧靠湖边： 高品质果园 1900亩，其中桃园 1500亩，枇 杷园 100亩，梨园 300亩，是集种、养、游乐 于一体的农业观光园。 旅游主要项目有：赏花、摘果、钓鱼、 划船、唱歌、跳舞、打牌、下棋、爬山 、观鸟等。 重庆皇田现代农业观光园 距重庆市区 15公里，常年气候 温和，地绿水清，环境优雅。 拥有从荷兰引进的当今世界最 先进、最完美的农业种植设备，同 时是目前国内规模最大、设施最先 进、品种最齐全、品质最卓越的红 掌生产基地，是集旅游观光，休闲 度假，花卉生产、销售、交易、种 苗繁育为一体的全国首批农业旅游 示范点。 北碚金果园生态旅游区 前邻北温泉，背靠缙云山，是重庆市最大的四季有果的 生态旅游园区。 依托得天独厚的自然景色和精心培育的千亩果园， 以四季花果为主题，以丰富的文化为内涵，是集度假、 避暑、踏青以及商务会议于一体的农业观光园。 优势： 农业资源优势 相对区位就近优势 客源市场庞大优势 劣势： 模式单一，特色仍不是很明显。 缺少科学定位，难以深度开发。 对本项目启示： 进一步利用重庆农业资源优势，发展综合模式的观 光农业园，突出特色，科学定位，深层次开发。 竞争项目优劣势总结 3.3.3 消费者分析 重庆市人口基数大，居民出游能力较强。根据对重庆市民的调查， 34%的重 庆市民每半年就要前往旅游农业景区（点）进行游览，还有的市民前 往旅游农业景区的游览频率达到了每月一次。 重庆直辖以来，经济和政治地位显著提 高，本地休闲娱乐需求热情持续高涨， 全国各地甚至国外来此游客也日益增多 ，形成庞大旅游观光群体，对独具西部 和重庆特色观光农业需求有增无减，形 成巨大观光农业消费市场。 3.3.4 农业观光园 SWOT分析 较大的规模 保持合理的游客容 量 与城市距离适当 知名度不高 巴南景点特色不够 巴南在游客心目中地 位不高 项目优势 Strength 项目劣势 Weakness 项目机遇 Opportunity 宏观经济走势稳定 人们用于度假旅游的支 出越来越多 国家给予重庆和成都新 定位为 “城乡统筹试验区 ” 本地其他观光农业园 模式单一 ，特色不明显，开发层次低 短期内很难提升巴南的知名度 周边其他观光农业园同质化强 ，易与他们构成价格竞争 项目威胁 Threats 3.3.5 典型 案例分析 区位 ： 坐落在京城东北五环路北侧、朝阳区来广营地区，望京新城 与北苑小区中间，毗邻奥运村，距亚运村 3 公里，距首都 国际机场 8 公里。 规模 ： 园区占地面积 30公顷 总投资 ： 1亿元 建成时间 ： 1997年 6月 8日 客源 ： 主要为北京本地游客和外地游客，本地游客为主 朝来农艺园 五个区域： 高科技示范区、生产采摘区 、净菜加工区、休闲观赏区 和生活娱乐区 特色： 朝来农艺园集秀美幽雅的环 境与高科技现代化气息于一 体，天蓝、地绿、水清、空 气清新、鸟语花香、绿树成 荫；以农业为主题、与高科 技联姻，并与农艺结缘。 采摘彩椒 朝来农艺园 青青世界是一家以休闲度假为 主题的观光农场，为 “鹏城十 景 ”之一。 深圳青青世界 园中的游乐项目有制陶、垂钓、 蜡雕、手工纺织、编织中国结、 城市农夫、制做唐山彩陶版画、 蜡染等，妙趣横生，很能锻炼人 的动手能力。此外，游客还可以 参加足底健康步道、惊险吊桥、 果汁屋、蝴蝶谷、茶寮、烧烤场 等娱乐设施中的各项活动。 深圳青青世界 典型案例借鉴之处 : u园内业态丰富，走多样化道路； u再现传统农活风貌； u现代生活与原始恰当结合； u丰富健康的美食和完备的体育休闲设施。 u集秀美幽雅的环境与高科技现代化气息融会贯通。 3.3.6 物业定位及建议 打造成西南地区独具特色的高科技农业综合示范园区1. 设置有特色的观光、娱乐休闲项目2. 凸显地方文化特色和本地特产4. 充分利用本项目的临江天然条件3. 深层次挖掘农业资源，突破同质化5. 3.4 商务会议 3.4.1 商务会议综述 3.4.2 商务会议 竞争分析 3.4.3 商务会议消费分析 3.4.4 商务会议 SWOT分析 3.4.5 典型案例 3.4.6 战略定位 3.4.1 商务会议综述 u随着国内经济的发展，商务、行政活动以及其他一些社会公共活动日益频繁，各种 规模的培训会、展示会、发布会、交易会、洽谈会、客户联谊会、答谢会、接待会、 颁奖典礼、董事会、年会等越来越多。 u每个会议能选择一个好的举办地、有一个好的策划与组织都会对会议的成败起到很 重要的作用。 u旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即观光旅游功能、娱乐体验旅游、专门旅游 功能。 u专门型旅功能包括会议、休闲、度假、宗教朝拜、科学考察等。其中会议旅游异军 突起，表现尤其突出。 3.4.2 竞争分析 海兰云天会议中心 海兰云天会议中心座落于九龙坡区后花园风景迷人的 海兰湖畔，占地 1000亩，湖面 600亩，背靠白塔坪森 林公园，植被丰富、空气清新、风景秀丽，独特的地 理位置以及幽雅的环境，堪称都市中心的 “ 世外桃源 ” 。海琴酒店、海韵宾馆、海韵休闲运动中心及温泉 城共同组成了能同时接待 1000人的重庆近郊配套最为 完善的温泉休闲度假会议中心。 交通 海兰云天会议中心位于九龙坡区金凤镇海兰湖畔，距 市区仅 23公里，交通便利。从市区上成渝高速公路到 含谷路口下，沿海兰云天路标直行九公里即抵达海兰 云天。 重庆国际会议展览中心 项目背景： 重庆国际会议展 览中心位于南岸区商业核心位置 ，现在已成为重庆的一个标志性 建筑，是西部地区设施最先进、 配置最齐备的大型综合性会议及 展览场地，是地区以及国内外的 大型会议、展览和其它商业文化 活动的首选。由重庆会展中心经 营管理有限公司，严格按照国际 专业会展场馆管理标准及服务要 求来运营。 重庆国际会议展览中心 3.4.3 商务会议需求 u从 1991年到 2005年的 15年间，中国行政管理费增长了 13倍，其中全国一年的行政会议 支出就高达 1000亿元。行政会议市场的庞大可窥一斑。 u仅北京一个市在 2002年有纳入统计的会议数量就达 71053个；北京目前至少有 17.8万 场次的商务会议是由专业会议服务机构参与操作的。 u在会议旅游方面表现最为突出的，莫过于海南博鳌。从博鳌亚洲论坛设立以来，各种 大小会议相继落户海南岛，蓬勃发展的会议经济对这个省的旅游业成长产生了巨大的带 动作用。 u据统计， 2002 2004年，每年有约 2000个会议在海南召开和举行，仅博鳌镇所在的琼 海市，一年就吸引了多个国内外会议在此召开。 会议分类 会议分类 特征描述 规模 持续时间 /分布时段 对场地要求 会展 行业峰会 主题性论坛 区域内各行业论坛、展会、新闻发 布会。金融、文化、科技等主题性 论坛 视行业与会议 影响力而定 持续 1-3天不定期举 行 豪华、顶尖的服务； 完善的综合配套；便捷的交通； 5星级酒店 赛事及颁奖会 赛车、选美等体育和娱乐国际赛事 和颁奖会 相关入住超过 500人次 持续 3天以上 内部小型封闭决 策会议 机构管理层封闭会议 50 人 持续 3天 不定期举行 高档次、完善的度假体验；便捷的 交通；对距离不敏感； 5星级酒店 内部中型会议 小型公司年会 部门半年 /年会 250 人 持续 1-3天 1、 2月与 7、 8月 较近的距离；充足的会场面积和使 用设施，多为 5星级酒店 内部中型度假活 动 部门集体度假旅游。珠三角机构一 般费用控制在 1500元 /人以内 250 人 持续 2-3天 一年 1-2次 完整的度假体验；多种旅游度假项 目组合；适度距离；优质服务；高 性价比 大型内部会议 公司年会或者半年会 战略沟通会 250 人 持续 1-3天 1-2月和 4月举行 近距离，强大的接待能力与充足的 会场面积 市区内的五星级酒店 联合 /双边会议 ；政府接待 各类机构两方或多方会议 30 人 持续 1-2天 不定期举行 豪华顶尖的服务；适度距离 拓展和培训 团队拓展活动或培训 50 人 持续 1-2天 不定期举行 适宜的场地与拓展活动、设施；距 离机构所在地不超过 1.5小时车程 ；人均预算小于 500元 /天 MBA/EMBA/总裁 级培训班 高级经理人课程 /培训偏好于选择 不同城市的度假地分别进行 100 人 持续 3-4天 周末不定期举行 距离机场较近 新奇的 RESORT体验 会议分类 更高 的知 名度 更高 的档 次 更优越的 度假氛围 和体验环 境 更完善的 综合配套 （餐饮、 会议、娱 乐等） 更短的距 离，更低 的时间成 本 更低的 预算 更高品 质的软 性服务 对机场 更强的 依赖 对周边产 业更强的 依赖 会展 /行业峰会 /主题性论坛 赛事、颁奖会 内部小型封闭 决策会议 内部中型会议 内部中型度假 活动 内部大型会议 联合双边会议 / 政府接待 拓展和培训 EMBA/总裁级 培训班 不同类型会议的不同要求 3.4.4 商务会议项目 SWOT分析 生态环境优美 交通便利，服务周到 重庆特区，西部重镇 ，直辖十年，国家重点 支持 位置稍偏 人气不高 配套不全 项目优势 Strength 项目劣势 Weakness 项目机遇 Opportunity 重庆会议越来越多，需求量大 重庆缺乏一个与直辖市相匹配 的高品质的休闲度假旅游会议 相结合的高档会议中心 重庆已有的会议中心，如海兰云 天，国际会议展览中心等 市区各酒店会议中心 重庆周边的休闲旅游会议中心 项目威胁 Threats 3.4.5 典型 案例分析 鸣泉居国际会议中心 项目背景： 坐落于广州的北隅，白云山 麓，金钟湖畔。拥地 20余万平方米，建 筑面积约 4万多平方米，欧陆风格的建 筑结合周围的自然环境，成为格调高雅 的度假胜地，也是接待国宾及政要名流 的 “基地 ”，深得国内、外知名人士的嘉 许，被誉为 “南国钓鱼台 ”。 项目主要构成： 国际会议中心、别墅群 、休闲活动场所 时机： 广州市是华南地区的经济贸易中心，来广州商务会议及商务洽谈日 益盛行，同时随着现代的企业管理理念的发展，这些会议及洽谈大多选择 在度假村举行，鸣泉居的成功就是在这种大的经济背景上产生的。 区位及环境： 项目距离飞机场近且自然环境优美是成功的一个关键要素。 高标准的设施：商务会议及商务洽谈不仅要求适合各种会议、商务洽谈所 需要的会议设施、住宿设施及高标准的服务，同时也要求有大量的游憩设 施，这方面鸣泉居全部有，这是鸣泉居的成功另一个秘诀。 鸣泉居国际会议中心成功启示 瑞士达沃斯 达沃斯 (Davos)小镇位于瑞士东南部格里松斯地 区 ,，坐落在一条 17公里长的山谷里，靠近奥地 利边境，它是阿尔卑斯山系最高的小镇。 地处兰德瓦瑟河的达伏斯谷地，海拔 1， 529米 。气候宜人，为疗养和旅游胜地。 二十世纪起成为国际冬季运动中心之一。电缆车 可达海拔 1530 2610米的滑冰运动场。 达沃斯是瑞士知名的温泉度假、会议、运动度假 胜地。 海南博鳌水城 成功要点 u以超常规的创新思维成功策划 “博鳌亚洲论坛 ”，使博鳌水城迅速成为世界瞩目焦点。 u事件效应的强大影响力奠定博鳌水城向国际 会议与休闲度假方向发展的基础。 u高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休 闲娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了 博鳌水城的高品质区域形象。 3.4.6 战略定位 打造重庆甚至西南最好的会议服务中心1. 同休闲、娱乐、旅游、度假、养生紧密结合的综合会议中心2. 高档完善的设施，五星级的会议服务4. 分层次、分区域建造各种类型的会议中心，以能够满足不同会议的需求3. 环境静雅，严格的保密性5. 3.5 婚庆服务 3.5.1 婚庆服务概念及特点 3.5.2 婚庆消费分析 3.5.3 婚庆消费发展趋势 3.5.4 案例分析 3.5.5 项目 SWOT分析 3.5.6 项目战略定位 特点特点 概念概念 婚礼 +婚宴 +蜜月度假一条龙配套服务 婚礼：中国传统式、西式婚礼、中西 合璧式 婚宴：各种消费水平的婚礼喜宴 蜜月度假：胜地提供各种新婚蜜月所 需设施 婚礼：满足不同趣味新婚者 ，人人可以有王子公主般的梦 幻婚礼 婚宴：消费较高，消费者多 ， 80后婚宴相当流行 蜜月度假：消费能力强 停留时间长、对目的地环境要 求高、年轻新婚者居多、季节 性较强 3.5.1 婚庆服务概念及特点 新人结婚典礼选择项目 婚庆项目 占比（ % ） 需要拍摄婚纱照 88.4 计划请婚庆公司策划婚礼 49.1 酒楼举办婚宴 78.7 新娘购买婚纱 36.8 蜜月旅游 67.7 影楼婚纱照 3526元 结婚珠宝首饰 5659元 婚纱礼服 2008 元 婚庆礼仪 7464 元 喜宴水平（不含酒水） 1030元 /桌 蜜月旅游 9304 元 总计：新婚消费已达 29761元（不包括喜宴） 新婚消费结构 3.5.2 结婚消费分析 （ 1）结婚消费项目增加， 62.9的新人表示要举行婚庆，婚庆的档次也 有较大提升，婚礼现场的灯光、音乐、司仪等标准也节节攀升婚车档次一溜 排的宝马、凯迪拉克等高档婚车在大街上也能看见；对婚宴气氛和质量提出 更高的要求。 （ 2）结婚消费范围不断扩大，新娘婚纱从以往租用型，变成了挑新款买回 家，婚礼现场的灯光、音乐、司仪等标准也节节攀升。 （ 3）现代人的婚礼正由 “ 物质型 ” 向 “ 精神型 ” 转变，新郎新娘越来越多 地关注文化层面，更加追求时尚、健康、文明，个性化、时尚化越来越强化 。 3.5.3 婚庆消费发展趋势 斐济 Wakaya尊贵俱乐部 斐济 Wakaya海滨俱乐部可以让你梦想的所有 浪漫婚礼统统实现。你可以在海边或是 Wakaya村 的教堂举行婚礼。小岛一次性仅接待 12对客人， 是秘密结婚的绝佳地方。当地的特色住所是竹楼 ，为独立的两层小楼以及一座花园。 这里享可以受私密的温泉浴、瀑布花园和露 天火山岩浴室。这里最大的竹楼面积为 1.2万平方 英尺，里面有私人游泳池、网球馆、健身房，还 有 6名侍者和 1名司机为你提供服务。据悉，这里 曾是美国名流席琳 迪翁和比尔 盖茨的蜜月地 。 3.5.4 案例分析 苏格兰 Inverlochy皇家城堡 位于英国苏格兰高地的 Inverlochy城堡是性格活跃的新 婚夫妇的最佳去处。在这里你可 以感受山野漫步、草地高尔夫、 湖中荡竹筏的浪漫活动，以及登 山、滑雪和越野驾驶等惊险项目 。 Inverlochy可以为客人举办 各式婚礼。城堡主餐厅能同时容 纳 80人，小的餐厅也可供 20人进 餐。城堡房间的装饰风格尽显奢 华与尊贵，房间外可以看到英国 最高山本 尼维斯 (Ben Nevis) 的美景。 3.5.4 案例分析 巴黎 “雅典广场 ”饭店 世界浪漫之都最浪漫的饭店， 这里 可以一览巴黎著名景观的地方 ，周围是罗浮宫、奥塞博物馆、蒙 田大道和各大剧院。饭店有 5000平 米的尊贵皇室套间提供，这里你可 以看到埃菲尔铁塔、拥有独立办公 室、 8台电视机和两间奢华浴室。饭 店有两间宴会厅，可以举行多达 120人参加的婚礼 3.5.4 案例分析 关岛万豪度假村 关岛万豪度假村为游客提 供一站式的蜜月度假服务，它 的情人崖被称作是蜜月之都， 到处都是一对对的情人，它里 面最出名的 “ 情人教堂 ” 是座 八角形的玻璃教堂，以白色为 主调容纳 40位宾客。度假村除 了为新人办理特色婚礼外，还 提供 250多套婚纱礼服，供新 人拍照，更设有宴会厅摆设婚 宴。 3.5.4 案例分析 （ 1）蜜月度假地都能提供各种浪漫的婚礼； （ 2）有秀丽的自然风光和独特的人文景观； （ 3）基本上都能提供婚宴服务； （ 4）针对蜜月度假者的休闲服务设施齐全，满足各种高档 次需求； （ 5）突出一种浪漫舒心的情调，符合新婚人士情调。 3.5.4 案例分析 重庆及全国的朝阳项目 消费者多且需求旺盛 利润率高 项目区位优势：临近主城区，交 通便利，自身及周边景观好 区位知名度不高 属于朝阳产业，宣传投 入较高 周边配套设施不足 项目优势 Strength 项目劣势 Weakness 项目机遇 Opportunity 宏观经济走势稳定，居民 收入不断增加 大量 80后步入结婚年龄 结婚发展趋势有利项目开 发 朝阳项目，后跟进者较多 喜宴市场被酒店餐饮瓜分 短期内很难提升项目的知名 度 项目威胁 Threats 3.5.5 案项目 SWOT分析 婚庆度假胜地 婚礼梦幻殿堂 重庆婚宴都 国内首选蜜月度假区 3.5.6 项目战略定位：重庆婚庆首选胜地 3.6 高尔夫 3.6.1 重庆高尔夫现状分析 3.6.2 重庆高尔夫消费分析 3.6.3 项目 SWOT分析 3.6.4 项目战略定位 2001年之后，重庆的高尔 夫产业得到快速发展，目前有 六个国际标准锦标赛球场 3.6.1 重庆高尔夫球场现状分析 红鼎高尔夫球会 红鼎高尔夫球会位于重庆市北 碚区童家溪 (三溪口 )嘉陵江畔，占地 面积近 2000亩，距主城中心区约 20 公里，距离机场 30公里。由云南红 塔集团斥巨资按国际高尔夫锦标赛 级标准修建的 18洞高尔夫球场，特 别之处还在于它拥有一个目前亚洲 单体面积最大的商务会所。它是一 个具备接待高尔夫大型赛事及商务 会议、旅游高尔夫等活动功能的大 型综合性体育、休闲场所。 会所 餐厅 室内泳池 大堂 重庆保利高尔夫球会 位于重庆北部新区经开园， 距重庆江北国际机场仅 10分钟车 程，距重庆市核心商务区渝中半 岛主城区约 8公里 。由美国著名 设计师布莱恩（ Brain Curley） 设计，球场充分利用自然地形， 依势而建。分为南、北两个国际 标准 18洞球场，占地约 2500亩 。 会所建筑面积达 1.2万平方米 ，设有专卖店、中西餐厅、巴渝 茶室、 VIP贵宾室、豪华包房、多 功能厅、露天宴会厅和室外观景 台等设施，功能齐全 餐厅 会所大堂 酒店 会所餐厅 重庆上邦高尔夫俱乐部 位于重庆九龙坡区金凤镇国 家级风景区缙云山脚下，距市区 仅 20KM，车程 25分钟。球场占地 3600亩，拥有 2个 18洞国际标准高 尔夫球场。 球场的会所依山而建，占地 3 ， 800余平方。欧式风格的装饰。 另外还有 “ 养身型 ” 的温泉，休 闲舒适的度 假村住宿，自然新鲜 的美食。 重庆佰富江景高尔夫球场 位于重庆江北区嘉陵江畔，是 重庆地区唯一的滨江山地型球场。 占地 2500亩，由加拿大著名高尔夫 球场设计师 Mr. Todd Duguid设计 。球场由俱乐部由 27洞江景高尔夫 球场（分为一个 18洞保准锦标球场 和一个 9洞球场）、江景高尔夫会 所以及江景高尔夫练习场三部分组 成，是经国家有关部门正式批准的 高尔夫俱乐部。 练习场 会所咖啡厅 重庆国际高尔夫俱乐部 球场项目占地 2600亩，是一 座典型的山地球场，它由加拿大 著名 WOODBAY高尔夫 设计与建造 公司的 D.LYALL ADAMS依山就势设 计。其总体规划包括： 18洞的标 准高尔夫球场一个、 9洞灯光球场 一个、高尔夫练习场一个、标准 网球场三个、俱乐部会所一幢、 国际会议中心一个、温泉度假村 一个、会员别墅区一个。 练习场 练习跑道 重庆庆隆高尔夫国际社区 庆隆南山高尔夫国际社区是 重庆首个集高尔夫运动、酒店商 务、休闲度假、高尚住宅为一体 的复合型 GOLF别墅国际生活圈。 占地 3300亩，由金熊杰克 -尼 克劳斯设计，主要规划有一个 18 洞 72杆锦标赛级山地高尔夫球场 、练习场以及球会俱乐部、希尔 顿度假酒店和国际会议中心、 3万 平米风情商业小镇、山顶温泉 SPA 度假中心， 2000亩原生态森林公 园、 6大主题休闲公园，以及高尔 夫独立别墅、联排别墅、酒店式 公寓和半月温泉休闲俱乐部。 u 占地都在 2500亩以上，有设施比较齐全的会所配套； u 分布在主城区，交通便利； u 都结合地形并且聘请知名设计师设计； u 高尔夫运动与休闲度假结合； 重庆市高尔夫现状总结 按客源市场分析 单位（万人次） 综合计算： 2005年重庆 市的日均高尔夫运动人口为 613人， 2007年达到 1120人 。一个标准的 18洞高尔夫球 场最多容纳 120人，则标准的 球场至少得 10个方能满足需 求。 3.6.2 重庆高尔夫消费需求分析 按消费者调查分析 u目标消费者的工作和居住区域主要集中在渝中区、江北区、九龙坡 区、南岸区、沙坪坝区； u高尔夫的主力消费群体仍是男性，但女性也有较高的兴趣，占调查 样本的 22%； u高尔夫的消费群体主要集中在 “26-40岁 ”的中青年消费者， “30-35岁 ” 为主力消费群体； u该群体多为 “有车一族 ”，文化程度普遍较高，个人年总收入普遍在 10万元以上。 u目标客户集中在：在渝发展的外企主管、私营企业老板及银行、保 险、 IT、房地产等相关行业的经理人、家庭收入 20万以上的白领阶层 。 符合当地经济发展战略： “ 工业强 区、农业稳区、三产活区、科教兴 区 ” 战略背景 以丘陵的独特地形，便利的交通、 秀丽的风光 与休闲度假充分结合 土地成本较低 知名度不高，当地经济不发达 距主城区心里距离相对远 高尔夫的普及程度不足 地块分为两块，难做标准高尔夫 球场 项目优势 Strength 项目劣势 Weakness 项目机遇 Opportunity 项目威胁 Threats 高尔夫在重庆刚刚起步，需求 旺盛，发展空间大 重庆经济快速发展会有更多的 消费者 主城区域内有多个竞争球场 郊区有多个练习场竞争者 外来企业看好重庆发展潜力，会 继续投入到球场的建设中 3.6.3 项目 SWOT分析 开发 18洞的标准高尔夫球场，项目土地不具备规模上的优势，建议开发 9洞的练习场。1. 本项目水口寺发展高尔夫具备一定的自身景观优势和地形优势，配套开发相应的别墅及高档公寓。2. 建议聘请国际知名球手或专业设计公司进行球场规划设计，从而保证球场的品质 。4. 本项目的目标客户主要是高尔夫的学习者，建议营造一个国际水准的高尔夫球学校。3. 3.6.4 项目战略定位 3.7.1 主题公园的概念及类型 3.7.2 发展史及发展趋势 3.7.3 现状及未来供应 3.7.4 典型案例分析 3.7.5 进入性分析 3.7 主题公园 定义 类型 主题公园是一种人造旅游资源，它着重于特别的构想， 围绕着一个或几个主题创造一系列有特别的环境和气氛的项目吸引旅游者。 个性鲜明、投入高、占地规模大、游客重游率低 特征 主题游乐园类， 上海锦江乐园 微缩景观类， 如深圳锦绣中华 ； 民俗景观类， 如深圳中华民俗文化村； 仿古建筑类， 如杭州宋城； 影视城类， 如无锡三国城，水浒城； 动物景观类， 如上海野生动物园 3.7.1 主题公园的概念及类型 世界主题公园的发展历程 切入期： 20世纪 50年代 1955年开业的加州迪斯尼乐园开辟了主题公园时代， 发展期： 20世纪 50年代末至 70年代美国主题公园飞速发展 在这一阶段迪斯尼吸引环球影城、海洋世界在奥兰多兴建迪斯尼世界，形成集聚效应。 成熟期： 20世纪 80年代，主题公园发展重心由美国转向欧亚两洲 中国主题公园的发展历程 成熟期： 20世纪 80年代，主题公园发展重心由美国转向欧亚两洲 发展阶段： 80年代末 90年代初 主要标志是深圳锦绣中华的建成开业 充实阶段： 90年代初至今 中国主题公园发展日趋理性化。 3.7.2 发展史及发展趋势 3.7.3 现状及未来供应 名称 区位 规模 主题 经营状况 重庆金源方特科幻 主题公园 江北区滨江路 60亩 现代高科 技 较好 洋人街 南坪区弹子石 3000多亩 异国情调、标语等 一般 南山植物园 南坪区南山 8000多亩 植物 一般 客源： 以重庆及来重庆旅游的外地游客为主。 经营方式 ：多以门票收入为主。 总体经营状况 : 一般 ,区位与特色是关键。 重庆主题公园现状 名称 区位 规模 主题 中央公园 茶园新城区 A区 700亩 政务文化 熙街 重庆大学城 大约 560亩 生态休闲购物 二郎科技公园 九龙坡东部城区两河口与高新 区接界处 77.26公顷 科技 青龙公园 九龙坡原电厂灰渣场 20.38公顷 工业文化 巴国城公园 九龙坡原红狮水库 15.55公顷 巴国历史文化 中华美德主题公园 大渡口 150亩 中华美德 加勒比海水世界主题公园 南坪区南山 700亩 动感加勒比海风情 未来供应量比较多，且大部分区位都很好，均分布在主城区内，未来主题公园的竞争将会大大加大 重庆主题公园未来供应 区位 ： 位于杭州六和塔以西，之江度假区内，距杭 州市中心 20分钟车程 规模 ： 占地 5.7万平方米 总投资 ： 1.5亿元 建成时间 ： 1996年 5月 18日 客源 ： 50%随团旅客， 50%散客。 杭州宋城杭州宋城 3.7.4 典型案例分析 宋城宋城经营状况 ： 四年共接待游客 700万人，开业三年内收回 全部投资。 特色： 宋城是反映两宋文化内涵的第一个主题公园 。 主要景区： “清明上河图 ”再现区、 九 龙广场区、 宋城广场区、南宋风情区 。 主体建筑再现北宋 清明上河图 。 文化是宋城的灵魂 。 可借鉴之处 ： 营造一种生活氛围，再现一种生活方式。 华侨城华侨城 华侨城是国内最大、最成功的主题公园旅 游产业群之一 区位 ：位于深圳市福田区的西面，属深圳 中心城区 物业类型 ：主题公园，酒店、美术馆、生 态广场、高尔夫俱乐部、郊野公园等 规模 ：共占地 4.8平方公里，其中四大主 题公园占地 1.35平方公里 经营状况 ： 13年来，华侨城主题公园累计 投资 18亿元，累计营业收入已达 50.1亿元 ，累计利润总额已达 15.2亿元。 锦绣中华 ： 微缩国内著名的 82个景点， “一步迈进历史，一日畅游中国 ” 深圳华侨城 四大主题公园，特色鲜明 中国民俗文化村 ： 民族特色，原貌再现特色的山寨、庭院和街市 ， 并配有民族歌舞表演 世界之窗： 以弘扬世界文化为主题，集 118个世界著名景观、 自然风光、民俗风情和民间歌舞于一园 欢乐谷： 运用现代休闲理念和高科技成果兴建， 突出参与性，娱乐性。 成功原因： u区位适宜：深圳近郊 u项目内容新颖、个性强 u深圳城市感知印象单一，投资大型主题公园易成功 u“ 旅游 +地产 ” 的开发模式，以旅游带动地产的开发 u借鉴之处： “ 旅游 +房地产 ” 的开发模式，以开发旅游业带动区域土地升值 可借鉴之处可借鉴之处 依托城市中心的距离成为影响主题公园经营状况的重要因素 距离阻抗： 主题公园选址在城市近郊 本项目距离重庆市中心 68公里 距离城市太远 一级客源市场： 方圆 50公里内 常驻人口不足 200万 区位上不适宜建造主题公园 一级客源市场不足 主题公园市场不景气， 且竞争激烈 市场不景气 项 目 不