办公楼及周边用地开发建设可行性研究报告

0 办公楼及周边 用地 开发 建设研究报告 一、项目基本情况 介绍 1、 现状情况 拟开发 项目 位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围内包括长沙市城市建设开发公司二分公司四层办公楼一座（下图中红色建筑 ， 建筑面积约 728 ），粮油食品公司三层综合楼一座 （ 建筑面积约 741 ） ，韶山路信用社四层办公楼一座 （ 建筑面积约 1166 ） ，以及 2房三栋 （ 建筑面积约 577 ）和少量搭建平房 。 范围内建筑 均为 桔园小区开发初期 建设， 介于当时水平，属于低档次低水平开发建设， 且 至今已经 经历 30多 年， 建筑 外观均以破旧 。 城市建设开 发公司二分公司办公楼 粮油食品公司综合楼 1 韶山路信用社办公楼 居民私房 根据长沙市勘测设计研究院 1： 2000 地形图，剔除 规划道路 ， 项目地块 净用地约为 2200 。 项目范围及 1： 2000地形图 2、建设意向 为改变桔园小区入口处脏乱差的面貌， 拟计划进行整体开发，建设底层为商业 裙楼，上层为高层居住的 高档次 商住综合楼 。提升小区品质，打造南城 入口 新的地标建筑。 2 拟建 设 意向 示意 图 3、 项 目地块 规划情况 项目用地位于 长沙市控制性详细规划的中心区 R 片 （卷烟厂周边地区） 范围内。 项目一部分规划为 部分规划为 积率 高 60米 ）。 3 桔园街口当时开办有左家塘卫生院一家诊所，故 控规 编制是 将街口规划为 疗用地 ， 但是诊所当时是租用， 现已关门改租为电信营业所 ， 而且 该处医疗机构 专项规划并没有相关要求，类似的小诊所在桔园内还有 多 家，完全无必要 单独规划一块医疗卫生 。 另外 其他用地一并规划为 行政办公用地 ）也属 未考虑相关地籍单位需求 ， 应此规划 存在 不合理 性 。 通过前期 的调 查 了解 ， 如需 进行项目的规划报建工作，首先必须先对该 规划 进行调整 。目前 长沙市规划局规划的调整工作 程序 相当 繁琐 、 耗时一般都在半年至一年以上 。 若 决定 着手开发， 应 先期启动规划调整工作。 4、 项目建设需满足的规范要求 1） 高度要求 ： 根据长沙市规划技术管理规定 ，地块大小与建筑高度的要求如下表： 序号 项目内容 建筑高度（ H） 最小用地面积（ 1 低层居住建筑 H 10 500 2 多层居住建筑 10 H 28 800 多层公共建筑 10 H 24 1000 3 高层居住建筑 28 H 50 2000 50 H 100 3000 高层公共建筑 24 H 50 3000 50 H 100 4000 注： 建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求； 不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。 超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。 根据以上要求，本项目 地块面积为 2200平米，按照技术管理规定最高 建设 高度为 50米 。 4 2） 退让道路红线距离 : 拟开发地段属于长沙市 I 类地区。退让道路红线距离根据下表确定： 建筑控制 线距离城市道路红线最小距离控制 表 位 建筑高度（ H） 城市主要道路 W 46 城市次要道路 30 W 46 城市支路 12 W 30 类 地 区 多、低层 H 24 6 4 3 高层 24 H 50 10 8 6 高层 50 H 100 12 10 8 H 100 类 地 区 多、低层 H 24 7 5 4 高层 24 H 50 12 10 8 高层 50 H 100 15 12 10 H 100 类 地 区 多、低层 H 24 8 6 5 高层 24 H 50 15 12 10 高层 50 H 100 18 15 12 H 100 注： 表中 高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多、低层建筑退让要求控制（裙房高度小于 24米）； 项目 需 退让韶山路 10 米，退让桔园路 6米 。退让后的最大可建设基地面积约为 1200 。 红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图 5 3） 建筑间距 高层居住建筑与高层居住建筑及高层居住建筑与多、低层居住建筑的间距应符合下列规定： （ 1）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制： 方位 高度 类地区 类地区 类地区 0 45 H 50m 22+4+7+ 50m 27+9+2+ 45 H 50m 16+2+4+ 50m 19+5+7+： 表中方位为正南向（ 0）偏东（西）的方位角； H： 当方位角 45时为南向建筑高度，当方位角 45时为相邻 较高建筑高度； 高度超过 8080m 以上的部分不再增加计算建筑间距。 （ 2）高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求： 高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条第 (1)项 (方位 0 45 )的规定控制； 高层居住建筑与其东 (西 )侧多、低层居住建筑的间距按本条第 (1)项 (方位 45 )的规定控制； 高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小值为 13米。 （ 3） 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布置时，间距 不小于 13 米。以相对面为正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于 15 米，山墙宽度大于15 米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。 （ 4） 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于 13 米。 紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。面积约为 700 。 考虑道通风需要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为 700*60 。（约合三房二厅住宅 4 户） 6 日照分析满足要求 二、 成本 预估算 因为目前 项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目的 成本 估算影响很大。所以采用多种计算方式， 计算出 项目的楼面成本，为决策提供依据。 方案 一 ： 假定地块为 招拍挂 熟 地计算 成本 土地 。 容积率采取最可行 的方案 。计算结果为 开发该地段的 市场 一般 成本 情况 。 方案 二：土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金， 容积率采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情况。 方案 三： 假定地块为挂牌毛地计算成本土地 ， 案。计算结果为假设最 小 收益情况。 7 1、 成本 预估算 方案 一： 土地成本： 由于土地资源的稀缺性，目前来 说，新建房地产市场的平均土地成本已经开始接近 和超过 整个项目的 50%，市区中心地段的招拍挂土地在今年 均达到 1000多万元一亩的高价，虽然目前房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让，估计市场最后成交价格在 800元每亩 ， 按 800 万一亩保守计算， 总计 2640万元左右。 容积率： 根据对于项目现状和 可行 规划情况的分析，项目控高为 50 米，基地最大裙楼建筑面积为 1200 ，住宅最大的层建筑面积为 560 米。根据高度 控制，拟建 建筑按裙楼 2 层 ，层高 5 米。 面积 2400 ； 住宅 层高 3米，仅能建设 13层， 共 计 7280 。裙楼和住宅共计 9680平米。 容积率为 9680 2200=项目可行的建筑面积为 2200*1000 。 建筑成本 ： 根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算（见附录 1），工程开发费用在 2400万元左右 ， 折合到楼面造价 约 2300元 。 楼面成本 =（土地成本 +建筑成本）建筑面积 =（ 8000000*2200 4000000） 11000 = 2400+2300 = 4700元 8 2、 成本 预估算 方案 二： 土地 成本： 土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿 如下表： 单 位 补偿金额（元）： 韶山路信用社： 粮油食品公司二分公司 2474445 韶山南路 663# 黄石泉 1283000 韶山南路 661# 王德明 703440 韶山南路 659# 何自强 690000 总计 计 1033万元 根据长沙市城镇土地有偿使用规定（长政发 200316号文件）有关规定，土地出让金一般占标定地价的 25%（最终应缴纳的土地出让金由长沙市国土部门核定执行），则按 800万一亩基准地价初步估算土地出让金： 800*2200/60 万 。划拨土地使用权转让收益 估算约为 ： 182*2200=40万 土地成本 =1033+400+40=约 1733万 楼面成本 =（土地成本 +建筑成本）建筑面积 = 173300000 11000+2300 = 1570+2300 = 约 3870元 9 3、 成本 预估算 方案 三： 容积率： 基于一种 消极 的方案， 执行现有规划 。即可建设建筑面积 仅为 2200*500 。 建筑成本： 建筑 量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照 2300元 计算建筑成本 。 楼面成本 =（土地成本 +建筑成本）建筑面积 = 8000000*500+2300 = 4800+2300 = 7100元 三、 结论 和建议 桔园 二分公司办公楼及周边 地块 的整体开发， 我们认为 决定因素在于 规划。 若 不调整规划，采用 容积率必然不可行 。 如能采取 50米的 高度 进行建设，还是有利可图。 按这个假定规划 设想 ，估计 自己拆迁开发 楼面土地 成本 在1600元 左右 ，楼面建安成本 在 2200元 左右 ，合计 3800元的 建设 成本 。按目前周边房地产 4000价格， 运作得好 项目 能做到 1000元 左右 的 毛 利润， 按总建筑面积 1万计算 ， 即 毛 利 约 1千万左右 。 本项目未确定因素太多， 本次 计算 由于 建筑方案不能确定而 仅为 粗算 ， 且 未考虑到销售、公关 、财务利息 等 未知 费用，也未考虑商业门面、地下车位附加的 销售收入。 但是 根据 目前 10 房 地产状况和房 价的水平 ， 我们认为 现在实施项目的 风险较大 、位于盈亏边缘 。 建议 如果本项目启动建设，应 尽力 争取政府 在 旧城改造 、两帮两促等政策上 的支持，将 规划 容积率 、限高 做到最大化 。同时 在拆迁方面节约成本 ， 在建筑设计方面做好设计 （如 选择好 适当 的 商业 比例 ， 商业用房 销售价格都比 住宅 要高 、 缺点是销售 速度 较慢） 。 11 四、附录 1、 建安成本估算 桔园路口综合楼项目总成本费用表 (未计算土地成本 ) 编码 工程项目（费用）名称 造价或费用 (万元 ) 楼面造价(元 /百分比 (%) 计算公式或说明 1 开发建设成本费用 一 、斟察、设计和前期费 二 、建筑安装工程费 三 、（小区）配套建设费 四 、管理费 五 、税费 六 、不可预见费 建设期利息 12 桔园路口综合楼项目开发建设成本费用计算表 (未计算土地成本 ) 编码 工程项目（费用）名称 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用 (万元 ) 楼面造价(元 /百分比 (%) 计算公式或说明 2. 二、斟察、设计和前期费 2体规划设计费（定点费） 平方米 土地面积 2元 /平方米 2筑设计费 平方米 按 10 元 /平方米（建筑面积） 2市市政建设配套费（一级地段） 平方米 按 75 元 /平方米（建筑面积） 2划管理费 元、 土建造价的 3 2线费 点 放线点 326元 /点 2标费 元、 按土建工程造价的 1计算 2理费 元、 按土建工程造价的 2计算 2结算审计费 元、 按土建工程造价的 3计算 2防配套费 平方米 按 3元 /平方米计算（非营业公共配套免） 2工合同鉴证费 元、 按土建工程造价的 1计算 2雷安装检测费 支 检测避雷针 55元 /支 13 2防管理费 平方米 按建筑面积 10元 /平方米计算 2空地下室建设费 平方米 按地层面积 800元 /平方米计算 2地管理费 项 按 5000元 /项 2筑方案评审费 平方米 平方米 2蚁预防费 平方米 按 3元 /平方米 (建筑面积 ) 3. 三、建筑安装工程费 3工程 平方米 按概算造价 3建工程 平方米 按概算造价 3内供水供电、线路安装工程 平方米 按概算造价 3梯安装工程 项 按概算造价 4. 四、（小区）配套建设费 4外排污排水工程 米 按概算造价 4外供水工程 米 按概算造价 4外供电安装工程 项 按概算造价 4化工程 平方米 按概算造价 4灯安装工程 盏 按概算造价 接费 1.+2.+3.+ 项的和 6. 五、管理费 5设管理费（ 元、 % 直接费的 6. 六、税费 6筑面积测量费 平方米 6屋竣工总登记费 元、 按评估价的 1 6育附加费 元、 % 按土建造价的 1%计算 14 8. 七、不可预见费 8可预见费（按直接费计） 元、 % 接费 5.+6.+7.+8.+ 项的和 发建设总成本 15 2、拆迁成本计算 韶山路信用社： 项 目 面 积（ ） 补偿标准 （元 ） 总 计 （元） 产权面积补偿： 000 4733800 装修补偿： 50 331336 停 产 停业过渡费 5065166*7%*3个月 计 粮油食品公司二分公司 项 目 面 积（ ） 补偿标准 （元 ） 总计 （元） 产权面积 补偿 ： 453 5000 2265000 装修补偿： 453 350 158550 停产停业过渡费 2423550*7%*3个月 50895 总计 2474445 韶山南路 663# 黄石泉 项 目 面 积（ ） 补偿标准 （元 ） 总 计 （元） 产权面积补偿： 220 4500 990000 一次性搭建补偿： 80 2700 216000 零时建筑补偿 110 100 11000 装修补偿 220 300 66000 总计 1283000 16 韶山南路 661# 王德明 项 目 面 积（ ） 补偿标准 （元 ） 总 计 （元） 产权面积补偿： 500 552600 一次性搭建补偿： 40 2700 108000 零时建筑补偿 60 100 6000 装修补偿 00 36840 总计 703440 韶山南路 659# 何自强 项 目 面 积（ ） 补偿标准 （元 ） 总 计（元） 产权面积补偿： 120 4500 540000 一次性搭建补偿： 40 2700 108000 零时建筑补偿 60 100 6000 装修补偿 120 300 36000 总计 690000 汇总表： 单 位 补偿金额（元）： 韶山路信用社： 粮油食品公司二分公司 2474445 韶山南路 663# 黄石泉 1283000 韶山南路 661# 王德明 703440 韶 山南路 659# 何自强 690000 总计 17 3、房地产市场环境 现状 不可否认，从 2008 年 初的一场冰灾开始 ， 长沙的房地产市场逐步开始降温， 价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。 2007 年下半年开始，中国的楼市价格在一路高歌猛进的时候突然刹住了脚步，一系列政策的出台，像连珠炮一样投向房地产市场，特别是房贷新政的出台，让整个楼市为之震动：一线城市“降价潮”汹涌而出，二线城市“退房潮”澎湃而来，三线城市“紧张潮 ”潮起潮落 ;随之而来的是：一级市场谨慎行事，二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望的情绪弥漫于整个房地产市场。 从周期理论来看，一般认为我国大陆房地产都是五年发展、两年低落，即 7 8 年为一个周期。 我国的 房地产这轮发展期可以从 2003年算起，到 2008年正好为 5个年头。 这 5年中， 长沙的商品房 年销售面积由 2003 年的 ，