房地产公司财务分析报告制度

房地产公司财务分析报告制度第一章 财务分析报告房地产公司财务分析报告是检查综合分析财务状况和经营成果，收集整理本单位和同行业有关的会计资料，定期不定期的进行综合分析和专题分析的报告。是根据财务通则规定和集团董事局的要求按年、季编写财务情况说明书，进行财务预测提供经营决策资料。一、房地产开发经营情况分析分析说明房地产工发公司财务状况时，首先应将公司本年房地产经营收入，已开发完成房屋、土地面积、尚未销售、出租、转让已开发完成房屋、土地面积，在开发房屋、土地面积，正在征用、批租土地面积等指标的实际完成数与计划数比较，说明计划完成和程度及其原因，并对财务指标的影响进行分析。同时还可以通过本年度实际完成数与上年或以前若干年度的相应指标的实际完成数比较，来分析公司的发展趋势及尚可进一步挖掘的潜力。由于房地产的开发经营很大程度上取决于国家宏观经济形势、金融政策、房地产市场有效需求以及税收政策等，如果上述房地产开发经营环境发生重大变化，正在或将要对公司的财务状况和经营成果产生较大影响时，也应加以说明。二、利润完成情况和盈利能力根据损益表或利润表中的主要项目本年实际与上年实际数及计划数的对比，分析构成利润总额的各个项目的增减变动对利润总额的影响。对影响利润完成较大的项目，应分析其产生滑坡原因。主要分析方法是：1、计算房地产经营收入利润率，评价公司房地产经营收入的盈利水平。房地产经营利润率=公司的房地产经营利润率如高于同行业其他房地产开发公司，说明公司在房地产市场销售、出租、转让房屋、土地时，在价格上有较强的竞争实力，在降低价格上有较大的空间。2、计算营业收入利润率，评价公司营业收入的盈利水平。公司的营业收入利润率越高，说明公司总体盈利水平越高，投资者权益越有保障。3、计算资本利润率，评价投资者投入公司资本的获利能力。房地产经营利润房地产经营收入100/%营业收入利润率=利润总额房地产经营收入或主营业务收入+其他业务收入100/%1资本利润率=资本利润率越高，说明投资收益越多，投资者的风险越小，值得投资。4、计算总资产利润率，评价公司运用全部资产的获利能力。总资产利润率=资产平均总额=与本期利润一起计算，使不同资金构成的公司总资产利润率具有可比性，能够全面反映公司全部资产的获利能力。三、资产负债水平和偿还能力分析1、计算资产负债率，观察公司总资产中举债筹资的比重，评价人资金的安全程度。资产负债率=对债权人来说，公司资产负债率越低，说明债权人资金的“安全边际”越高，越有物质保障。2、计算流动比率、速动比率，分析公司偿还短期债务的能力。流动比率=比率越高越好，因为比率越高，债权越有保障。这个比率一般要求保持在 200%左右，即一元的流动负债至少有二元的流动资产为后盾。速动比率=速动比率一般要求保持在 100%左右，因为此时的速动比率表示：即使不处理存货，也能偿付到期短债务。3、计算存货周转率，已完开发产品周转率和应收账款周转率，分析公司流动资金的周转速度和使用效率。净利润资本总额100/%利润总额+利息支出资产平均总额100/%流动资产流动负债 100%速动资产流动负债100%负债总额资产总额100%期初资产总额+期末资产总额22存货周转率=存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）2存货周转率高，说明公司存货周转速度快，能以占用较少的流动资金开发完成销售、转让较多的房地产，使债务偿还有保障。已完开发产品周转率=期初已完开 期末已完开发产品余额 发产品余额已完开发产品包括已完开发土地、房屋、配套设施、代建工程、分期收款开发产品、出租开发产品和周转房。已完开发产品周转率高，表明公司开发产品符合市场需求能够及时销售、出租、转让出去，使公司获得较好的经济效益；如果低，说明已完开发产品滞销，应分析滞销的原因及哪些开发产品滞销。应收账款周转率=应收账款平均余额=（期初应收账款余额+期末应收账款余额）2应收账款周转率越高，说明公司结算资金占用少，收账速度越快，偿还能力越强。上述存货周转率、已完开发产品周转率和应收账款周转率是对资产负债率、流动比率、速动比率的补充。如果公司资产负债率偏高，短期支付能力不强，但只要存货周转率、已完开发产品周转率和应收账款周转率快，已完开发产品能够及时销售、应完开发产品周转率和应收率账款周转率快，已完开发产品能够及时销售、应收账款能够及时回笼，到期债务的偿还还是有保障的。4、对年度已完开发产品计算其成本降低额和降低率，对成本计划或预算完成情况进行总的评价，然后再按各个开发项目分析其成本超降的原因。已完开发产品房地产经营成本+其他业务成本存货平均余额房地产经营成本已完开发产品平均余额100房地产经营收入+其他业务收入应收账款平均余额 100已 完 开 发 产 品成 本 降 低 额已 完 开 发 产 品 计 划成 本 （ 或 预 算 成 本 ）已 完 开 发 产品 实 际 成 本=+ ）2品平均余额已完开发产 =（=已完开发产品成本降低额已完开发产品计划成本(或预算成本 )100 ）（3成本降低率第二章 财务预警报告一、及时了解国内外房地产行业发展现状，市场价格的变动掌握具有地区代表性行业的财务状况、损益情况等可比性财务资料、分析报告、动态因素、调整公司发展策略。二、定期分析国内外房地产行业的标准财务值、参考评价本公司的优势与差距确定公司最佳标准方案。三、定期分析公司全部财务指标，进行动态分析，及时、准确发出预警报告。四、定期不定期分析银行存款比率波动、应收账款明细账龄、存货明细结构动态、固定资产明细结构与运用程度、开发项目成本结构情况、投资收益情况、已完工产品的销售情况、销售收入与成本结构对比等情况，报告全面、局部优先的最佳调整方案。五、建立财务评价体系，提供先进、科学的模式，对公司未来的改革与控制方法和效果进行预测报告。第三章 财务分析报告重要项目说明对报告中的一些重要项目，因受报表格式的限制，未能详细列示，应在附注中列出明细资料，并加以必要的说明。一、应收款项应收款项应披露应收账款、其他应收款的账龄在 1 年以下、12 年、23 年、3 年以上的期末余额、所占比例及计提坏账准备，本年度全额计提坏账准备应收款项的理由，以前年度已全额计提坏账准备应收款项但在本年度又全额或部分收回的原因。二、存货存货应按库存材料、库存设备、在建开发产品、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房等坡露其期初、期末余额及计提跌价准备的期初、期末余额。对在建开发产品，应分项目披露其开工日期、预计竣工日期、预计投资总额和期初、期末余额。对开发产品，应分项目披露其竣工日期，期初、期末余额和增加、减少数。对分期收款开发产品、出租开发产品和周转房，应分项目披露其期初、期末余额和本期增加、减少数。对“停工” 、 “烂尾”在建开发产品和“空置”开发产品，应分项目披露跌价准备计提情况。如果不计提或计提跌价比例较低，应详细说明其理由。4三、投资投资应按短期投资、长期投资中长期股权投资、长期债权投资披露其期初、期末余额和本期增加、减少数。还应对长期股票投资披露被投资单位名称、股份类别、股票数量、股权比例、初始投资成本。对长期债券投资应披露债券种类、面值、年利率、初始投资成本、到期日、本期利息和累计应收或已收利息。说明投资的计价方法、短期投资的期末市价、长期投资减值准备的计提方法。四、固定资产固定资产应按类别披露其期初、期末余额和本期增加、减少数；说明固定资产的计价方法和折旧方法；各类固定资产的预计使用年限、预计净残值率和折旧率；固定资产购建、出售、置换、抵押和担保等情况。五、无形资产无形资产应按类别披露其名称，实际成本，期初余额，本期增加、转出、摊销数和期末余额。六、递延资产或长期待摊费用递延资产或长期待摊费用应按类别披露其名称，期初、期末余额和本期增加和摊销数。七、收入收入应披露当期商品房销售收入、土地转让收入、出租产品租金收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、物业管理收入、其他业务收入的确认原则、方法和金额。第四章 财务分析报告表格财务报告是根据日常会计核算资料编制、用以反映公司财务状况和经营成果的书面文件。主要包括：资产负债表、资产增值准备明细表，损益表、利润表、利润分配表、现金流量表、在建开发产品成本表、已完开发产品成本表。主要有公司主管会计编制，公司会计同时编制合并会计报告，以便综合反映房地产开发的经营成果、财务状况及其变动情况的财务报告。附：房地产公司管理表格5资 产 负 债 表编制单位： 年 月 日 单位： 元资 产 年初数 期末数 负债和所有者（股东）权益 年初数 期末数流动资产货币资金短期投资应收票据应收股利应收利息应收账款其他应收款预付账款 应收补贴款存货待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产流动资产合计长期投资长期股权投资长期债权投资长期投资合计固定资产：固定资产原价减：累计折旧固定资产净值减：固定资产减值准备固定资产净额 工程物资在建工程固定资产清理固定资产合计无形资产及其他资产无形资产长期待摊费用其他长期资产无形资产及其他资产合计递延税项递延税款借款流动负债短期借款应付票据应付账款预收账款应付工资应付福利费应付股利应交税金其他应交款其他应付款预提费用预计负债一年内到期的长期负债其他流动负债流动负债合计长期负债长期借款应付借券长期应付款专项应付款其他长期负债长期负债合计递延税项：递延税款贷项所有者（股东）权益实收资本（股东）资本公积 盈余公积其中：法定公益金未分配利润所有者（股东）权益合计6资产总计 负债和所有者（股东）权益总计资产减值准备明细表编制单位： 年度 单位： 元项 目 年初余额 本年增加额 本年减少额 年末余额一、坏账准备合计其中：应收账款其他应收款二、短期投资跌价准备合计其中；股票投资债券投资三、存货跌价准备合计其中：库存商品原材料四、长期投资减值准备合计其中；长期股权投资长期债权投资五、固定资产减值准备合计其中：房屋建筑物机械设备六、无形资产减值准备合计其中：专利权商标权七、在建工程减值准备八、委托贷款减值准备7损 益 表编制单位： 年 月 单位： 元项 目 本月数（上年累计数） 本年累计数一、经营收入减：经营成本销售费用经营税金及附加二、经营利润加：其他业务利润减：管理费用财务费用三、营业利润加：投资收益营业外收入减：营业外支出 四、利润总额减：所得税五、净利润8利 润 表编制单位： 年 月 单位：元项 目 本月数（上年实计数） 本年累计数一、主营业务收入减：主营业务成本主营业务税金及附加 二、主营业务利润加：其他业务利润减：营业费用管理费用财务费用三、营业利润加：投资收益补贴收入营业外收入减：营业外支出 四、利润总额减：所得税五、净利润补充资料：项 目 本年累计数 上年实际数91、出售、处理部门或被投资单位所得税2、自然灾害发生的损失3、会 计 政 策 变 更 增 加 （ 或 减 少 ） 利 润 总 额4、会 计 估 计 变 更 增 加 （ 或 减 少 ） 利 润 总 额5、债务重组损失6、其他利润分配表编制单位： 年度 单位： 元项 目 本 年 实 际 上 年 实 际一、净利润加：年初未分配利润二、可供分配利润加：盈余公积补亏减：提取盈余公积应付利润三、年末未分配利润10现 金 流 量 表编制单位： 年度 单位： 元 项 目 金 额一、经营活动产生的现金流量：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金收到的税费返还收到的其他经营活动有关的现金现金流入小计发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付的其他与经营活动有关的现金现金流出的小计经营活动产生的现金流量净额二、投资活动产生的现金流量收回投资所收到的现金取得投资收益所收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额收到的其他与投资活动有关的现金现金流量小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金投资所支付的现金支付的其他与投资活动有关的现金现金流出小计投资活动产生的现金流量净额11三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资所收到的现金借款所收到的现金收到的其他与筹资活动有关的现金现金流入小计偿还债务所支付的现金分配股利、利润或偿付利息所支付的现金支付的其他与筹资活动有关的现金现金流出小计四、汇率变动对现金的影响五、现金及现金等价物净增加值续表补充资料：1、将利润调节为经营活动现金流量净利润加：计提的资产减值准备固定资产折旧无形资产摊销递延资产或长期待摊费用摊销待摊费用减少（减：增加）预提费用增加（减：减少）处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益）固定资产损废报损失属于投资、筹资活动的财务费用投资损失（减：借益）递延税款贷项（减：借项）存货的减少（减：增加）经营性应收项目的减少（减：增加）经营性应付项目的增加（减：减少）其他经营活动产生的现金流量净额2、不涉及现金收支的投资和筹资活动债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产 123、现金及现金等价物净增加情况：现金的期末余额减：现金的期初余额加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额现金及现金等价物净增加额13在建开发产品成本表编制单位： 年度 单位： 元本年开发成本开发产品类别及项目名称开工日期计划开发面积（平方米）计划开发总成本年初开发成本土地征用及拆迁补偿费或批租地价前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费用 合计年末累计开发成本总计14已完开发产品成本表编制单位： 年度 单位： 元本年开发成本开发产品及项目名称开工日期竣工日期实际开发面积计划开发成本 土地征用及拆迁补偿费或批租地价前期工程费基 础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费用合计总 计2、财务内部分析表格15主要财务比率分析表项 目 年 年 年 年同业平均比率A 偿债能力分析（1）流动比率 % % % %（2）速动比率 % % % %（3）应收款项周转率 次（天） 次（天） 次（天） 次（天）（4）应付款项周转率 次（天） 次（天） 次（天） 次（天）B 资本结构分析（1）负债款净值比率 % % % %（2）净值对固定资产比率 % % % %（3）长期资金对固定资产比率 % % % %C 获得能力分要析（1）销售增加率 % % % %（2）销售获得率 % % % %（3）净值获得率 % % % %（4）资产获利率 % % % %（5）财务费用率 % % % %D 经营管理分析（1）存货周转率 次（天） 次（天） 次（天） 次（天）（2）总资产周转率 次（天） 次（天） 次（天） 次（天）（3）固定资产周转率 次（天） 次（天） 次（天） 次（天）制表：财务部经理16财务管理调查表区分 调查项目 主要检讨事项 记事1、规格 会计组织与经营规模是否配合2、结算体系 分类账及辅助账对总结算的关系3、账簿 辅助账簿与总控制账的关系会计组织4、传票 会计单位与其他单位的连络结算表的迅速程度1、速度迟延的原因开票、检证、出纳等记账程度及手续如何2、传票的流动传票的流通及内部牵制是否确立传票样式的改善与事务简化处理手续3、账簿传票类的样式的标准化应付账款与应收账款的差额1、余额票据的利用方法是否适当评价存货的方法是否适当账目上的存量与实物存量的差异如何处理2、存货资产存货是否过多账簿记录情形账面价格与实际价格的差额3、固定资产资本支出与费用支出之分是否提存4、准备金 坏账、价格变动、退职金等准备是否提存财产管理5、其他 火灾保险等的处理是否得当17财务管理调查表续表区分 调查项目 主要检讨事项 记事资金表的编制综合预见表的编制实际绩效及计划的考虑1、预算预算与绩效的比较检讨结算表的迅速程度1、速度迟延的原因工程成本计算方式是否适当标准成本的计算2、成本计算各部门收支的计算固定费用与变动费用的区分是否适当能量利用率的计算是否适当各项费用的预测适应经营变化、损益平衡点计算及经营目标制定3、利润的计划能量利用率提高与成本降低的关系现行开发成本是否过高开发成本与人工成本的比较4、开发费用开发成本变化的原因经营统计重要性检讨不同期间的比较会计组织处理手续5、经营统计经营统计的有效应用1、凭证 处部凭证与内部凭证的整调2、公告 公司决算的公告与调整是否适当缴税计划与资金计划的配合税务3、缴税税准备金制表：财务部经理18融资风险变动分析表单位：年 年 差异（比重）项 目 年初数 期末数 平均数 比重 年初数 期末数 平均数比重比重差升降幅度流动负债长期负债负债合计所有者权益融资总额制表：财务部经理注：表中平均数还可以采用按月、季平均的方式计算，这样更精确。19资本结构弹性总托分析表单位：元项 目 年初数 年末数 差异弹性融资流动负债长期借款应付债券未分配利润盈余公积（公益金）弹性融资合计非弹性融资长期应付款实收资本资本公积盈余公积（非公益金部分）弹性融资合计总融资 融资合计弹性 资本结构弹性（ ） 制表：财务部经理弹性融资合计融资合计20应收应付项状况控制表年 月 日 单位：应收账款： 应付账款：昨日余额 + 昨日余额本日销货 本日发票付账 +本日退货折让 折让退回 +现金销货 支付票据 货款收回 支付现金 本日余额 本日余额应收票据 应付余额昨日余额 张 昨日余额 张本日收入 +张 本日支付票据 +张本日兑现 张 本日到期 张本日余额 张 本日余额银行别 昨日结存 本日存入 本日支出 本日结存 明日应付额核准： 复核： 制表：会计21项目经营状况综合评价表指 标 单 位 权 数 上期实际数 本期目标数 本期实际数 与上期比评分 与目标比评分（一）经营收益%1、资产报酬率2、销售利润率3、人均利润率元/人（二）经营安全%1、开发产品实销率2、优质率3、资产负债率%（三）经营效率1、投资回报产率 %2、固定资产利用率 %3、原材料利用率 %（四）经营