黔贵遵义忠庄项目市场调查报告

遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789谨呈贵州黔贵房地产开发有限公司黔贵遵义忠庄项目市场调查报告贵阳有联行置业顾问有限公司二零零七年十二月遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录第一部份、遵义市整体经济发展状况及房地产业整体发展状况调研分析第二部份、遵义市在建、在售住宅楼盘市场调研分析第三部份、遵义市购房消费者消费意向及需求调研分析第四部份、附件遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第一部份、遵义市整体经济发展状况及房地产业整体发展状况调研分析一、概论调查的目的破译目标客户需求密码；求取目标市场需求衡量；为项目综合价值设计提供权重参数，为项目开发计划提供需求数据支持；为项目各档次物业的配置比例提供参考依据；为项目的核心竞争力策划提供市场资讯。调研方法及涉及内容为准确市场定位，根据该项调研性质，我司采用实地考察与相关人员访谈、问卷调查相结合的方式，依托遵义市商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论。调研内容及方面遵义经济整体动营情况调研分析；遵义房地产整体发展情况和现状调研分析；遵义顾客购买心理、购买动机及媒本接确习惯调研及分析；遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789遵义市目前在售楼盘的全面调研及重点项目的深入调研及分析；调查程序的设计确定问题和调研目标拟定整合调研计划实施调研并进行数据分析解释并汇报分析结论。空间范围遵义城区及遵义主要市县；入户调查的说明住宅部分总体1000份，其中两城区600份，周边主要市县遵义县、仁怀市、桐梓县、湄潭县、绥阳县400份。商业问卷500份，主要集中在市区专业市场。项目深访说明针对项目所处地理位置，主要对东欣彩虹城和桃溪河畔作专项访谈。二、遵义宏观经济调研遵义市基本概况区位遵义地处云贵高原东北部，属国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。气候亚热带高原湿润气候，四季分明，雨热同季，冬无酷暑，夏无严寒。遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789面积人口全市国土面积30762平方公里，少数民族人口占总人口的12，人口740万，辖二区二市十县。汇川区区2003年12月26日设立的，辖原属红花岗区管辖的董公寺，高桥2个镇，上海路、洗马路2个街道办事处，长征镇的坪丰居、坪丰村，原属遵义县管辖的高坪、板桥、泗渡、团泽4个镇,面积共695平方公里，总人口31万人。红花岗区全区行政区域总面积6223平方公里，耕地面积092万公顷，森林覆盖率3174。辖7个镇，6个街道办事处，96个村民委员会，64个居民委员会。年末总人口319万人。遵义市宏观经济整体发展情况及分析遵义近年几年国民生产总值发展状况遵义近年国民生产总值及人均GDP均实逐步稳定的增长,增长幅度最大为2005年其中GDP增长了146，人均GDP增长了137。指标2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP亿元252752760430753362374023246453人均GDP元352038074207491954216239GDP增长86100115128146133人均GDP增长7789106117137126遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789遵义人均GDP增长及GDP增长趋势图如下图所示。遵义市经济发展状况与贵阳市及贵州其它地级市经济发展状况比较分析如图所示贵州各地州市国民总产值以贵阳最高,其次为遵义但是遵义与贵阳的GDP这几年差距却着近一步扩大的趋势,从2004年相差7611亿元扩大到了2006年13817亿。遵义的近几年的8601000115012801460133077089010601170137012602001年2002年2003年2004年2005年2006年人均GDP增长GDP增长01002003004005006007002004年2005年2006年安顺同仁黔西南州黔东南州黔南州六盘水毕节地区遵义贵阳贵州各州市近几年国民生产总值（GDP）遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317890200040006000800010000120001400016000180002004年2005年2006年同仁黔东南州毕节地区黔西南州安顺黔南州遵义六盘水贵阳GDP始终高于列居第三的毕节地区的GDP一倍左右。安顺与同仁相对其它地区整体经济水平较差。六盘水近年的GDP涨幅较快。如图所示近几年贵州各地州市的人均GDP最高的是贵阳市，到2006年其人均GDP达到了16978元，高出列居第二的六盘水8653元，约高出了六盘水的一半。但是这几年，六盘水的人均GDP，如图所涨幅与除它区域相比是涨幅最快的一个城市，其人均GDP由2004年的5051元（比遵义高出不多）到2006年涨到了8325元，比2006年遵义的人均GDP（6244元）高出了2081元。地区生产总值近年遵义市经济保持平稳迅速发展，地区生产总值增幅维持在12以上，特别是05年，增幅高达143。按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5的时候，当地房地产的发展存在着极为广阔的空间。贵州各州市近几年人均GDP遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892006年，遵义市地区生产总值达46572亿元，增幅为126。今年前三季度全市生产总值初步计算为37635亿元，比上年同期增长153，比去年同期高2个百分点，为近年GDP的最快增速。遵义GDP特征总结近几年来遵义的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。总体GDP较高，处于贵州各地州市的中上，但人均GDP不足，列居贵州各地州市的第三。从人均地区生产总值来看，遵义市整体经济呈健康迅速发展趋势，人均GDP增幅不断扩大，2006年可比增幅达122。对比来看，遵义市经济发展水平相对落后，2006年，遵义市人均GDP达6255元，不到全国平均水平的二分之一。遵义与贵州省会贵阳市相比较其GDP的差距有进一步扩大的趋势，发展的步伐慢于贵阳市。267442974834903465724075724465126143127114118890501001502002503003504004505002001200220032004200520060246810121416地区生产总值（亿元）增幅（）遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789遵义人均GDP与贵州各地州市人均GDP列居第二的六盘水的差距进一步的扩大。根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为表人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据以上的标准判断，根遵义市当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升通道的起始阶段。遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789贵州各地州市近年GDP情况一览表贵州各地州市近年人均GDP情况一览表2004年2005年2006年遵义362374023246453贵阳438485266029六盘顺87971091237同仁10107961475毕节地区196032422706黔东南州115751371657黔南民生产总值GDP黔西南州1020412014052004年2005年2006年同仁26043729黔东南州265135103727毕节地区274034903707黔西南州331938404469安顺336137404650黔南州373946705216遵义491954706244六盘水505172998325人均GDP贵阳126831491016978遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789遵义产业结构变化统计分析近年遵义产业结构变化一览表2003年三次产业增加值比例由上年的312366322变化为278939233287。第一产业首次降到30以下2004年三次产业增加值比例由上年的279392329变化为265418317,第二产业首次上升到40以上2005年三次产业结构由上年的273370357调整为260379361，二三次产业的比重比上年上升了13个百分点。2006年三次产业结构由上年的260379361变化为206431363，二三次产业的比重比上年上升了54个百分点。产业结构划分标准第一产业农业（包括种植业、林业、牧业、副业和渔业）第二产业工业（包括采掘工业、制造业、自来水、电力、蒸汽、热水、煤气）和建筑业。2003年2004年2005年2006年增值85789598104449577第一产业增幅60715835增值12065151551526120068第二产业增幅142175212202增值10110114841452716926第三产业增幅138119150。149遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第三产业除第一、第二产业以外的其他各业。由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第三产业可分为两部分；一是流通部门，二是服务部门遵义市产业结构特征分析第一产业农业农业人口所占比重大，农村经济特色化不强城乡低收入居民增收困难，“三农”问题依然比较突出农业生产技术与条件尚需进一步改善；种植结构中特色农业和高效经济作物发展较慢；乡镇企业及农村私营个体经济受观念、地理环境、交通等因素制约发展停滞不前，没有起到农业示范作用。产业结构进一步优化，第一产业结构比例进一下降。第二产业涨幅较大，到2006年第二产业的比率占三次产业的431。但与发达地区相比遵义第二产业工业化的进程相对绶慢，处于工业化初期阶段。以流通和服务业为主的第三产业，在近两年来有一定发展，到2006年占三次产业的比率为363。但整体上发展缓慢，对地方经济的拉动、对农村富余劳动力的吸纳有限。劳动力仍集中在公有制经济领域。遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第三产业30左右的比重，远低于发达地区5060的比重，未能充分发挥第三产业吸纳劳动力就业的能力。其存在的主要矛盾和问题是下岗失业人员增多，就业、再就业压力加大。遵义整体的产业形态以工业和建筑业为主的第二产业占主导地位，以农业为主的第一产业比重较大。遵义市固定资产投资统计分析固定资产投资总额继续增长,但是涨幅有所下降。2004年至2005年遵义市全年全年的固定资产投资总额始终保持在20以的增长,到2005年至2006年其涨幅下滑到了129。遵义市在基本建设投资与固定资产投资保持了相同的趋势，在总量不断增加的同时，增幅持续递减，但在这两年又有上扬势头。2006年全年，遵义市基本建设投资总额14731亿元，增幅为376。200781521061300916083194012190814731107078924722151692572359302272363206312977110097583764885555555526721997397316050100150200250200120022003200420052006020406080100120固定资产投资（亿元）基本建设投资（亿元）固投增幅（）基建增幅（）基本建设所占比重遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178910621445160527523762524200120022003200420052006房地产开发投资（亿元）年基本建设投资增幅继续回升，19月基本建设投资完成6987亿元，比上年同期增长399。基本建设投资在固定资产投资中的比重份额不断上升，2006年，用于基本建设的投资占到固定资产投资总额的67，说明，目前遵义市政府非常关注并持续加大对基础设施等城市建设方面的投入。遵义市房地产开发投资统计分析房地产开发投资额保持上涨趋势，增幅近年波动较大，04年，受全国开发景气的影响，遵义市房地产开发投资增幅显著，高达578，而2005年的国家调控，使得投资额有所收缩，2006年，又回复了上涨势头。趋势上来看，在固定资产投资总额增幅下降的背景了，房地35930227236320631299113611157358413031363234156912251771255200120022003200420052006固投增幅（）房投增幅房投占比（）遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789产开发投资额增幅平均有上升趋势，而房地产开发投资在固定资产投资中的占比也呈现出一个基本稳定、略微上升的趋势。可以看出，遵义市房地产开发投资受国家政策影响比较强烈，在固定资产投资中的比例基本稳定，固定资产投资的侧重点主要还在于基本建设方面。遵义市房地产开发投资与贵阳市房地产开发投资比较分析遵义市的房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重始终保持在12左右，只有在2004年有所增长达到15，但随后回落。（如上所述）遵义市全社会固定资产总额2005年和2006年均高于贵阳1999年和2000年的固定资产投资总额，分别达1940104万元和2167737万元，但其在房地产开发投资的额度和占比均要低于贵阳市2000年的开发投资。由此可以说明遵义目前房地开发的投资额度相对较小，还有待进一步的发展。房地产正处于起步阶段。年份总的固定资产投资产地产开发投资房地产开发投资所占比重1998年7780721473251891999年954297225549236贵阳市2000年11365103105162732005年19401042376311225遵义2006年21677372740981264单位万元遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789遵义固定资产投资统计分析关键词稳定逐步增长产业结构进一步优化第二产业发展速度农业比重大房地产投资绝对值增加房地产处于起步阶段遵义居民生活水平统计分析遵义人口现状根据公安部门统计，年末全市户籍人口73233万人。根据贵州省统计局人口变动调查,全市年末常住人口为74584万人。根据市人口与计划生育局统计，全市人口出生率为112，死亡率为56，人口自然增长率为56。其中遵义市区人口遵义市市区户籍人口为85万人,汇川区人口约31万人,红花岗区人口约54万人两城区城镇人口占总人口比重大致为50。年份200120022003200420052006总人口（万人）69747048571349723017255473233非农业人口（人）100881059910821119610878其中农业人口（万人）5965259514605286110561676人口自然增长率（）989289766956年末城镇登记失业率4442414139注以数据为户籍人口遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789遵义市人口特征人口基数大，农业人口比重大,达到了总人口数的70以上，城市化水平较低。城市人业失业率基本保持不变,约在4，但绝对值有所增加。中心城市流动人口比重约为17,遵义城市城市辐射能力和经济吸引能力有限人口发展与城市化水平目标200万以上人口中心城市空间布局。以现有909平方公里城市规划区为核心，周边8个镇为卫星镇（板桥、团泽、新舟、虾子、团溪、尚嵇、乌江、鸭溪），3个县城为卫星城（桐梓县、绥阳县、湄潭县），城区总面积为1050平方公里，构成200万以上人口中心城市框架和用地发展方向初步方案。启动编制中心城区轨道交通规划，打造200万人口基础设施。在对外交通方面，完成“四纵三横三联两环”道路规划建设，形成对外交通骨架网络。通过初步调研，加大供电、供水等基础设施建设力度，中心城区资源环境承载能力能满足200万以上人口中心城市需要。200万以上人口中心城市生产力空间布局。构建200万以上人口中心城市的主要区域遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789包括红花岗区、汇川区、遵义县、桐梓县、绥阳县等，该区域是全市现代工业生产中心、商品流通中心、金融保险中心、科技信息中心、市域的核心竞争区域和重要的旅游节点。区域产业发展重点方向为现中心城区南部坪桥至乌江，沿铁路沿线发展为冶金、能源化工、新材料等产业带，从而带动沿线集镇群的发展。现中心城区北部以布置高科技工业园为主和发展无污染企业。着力抓好六一基地民品和海尔冰箱为主的机电产业，建设好航天高科技园区、高桥绿色食品工业园区和董公寺药业园区等。桐梓县着重抓好桐梓火电厂、桐梓煤化工等项目建设。现中心城区东部加快新蒲科教园区规划建设；结合新舟机场启用，规划建设新舟航空港区。东部特色经济带。包括东南部乌江沿岸次区域和东北部特色经济次区域，主要围绕农业产业化经营等，建成全市的主要农特产品生产加工基地。其中湄潭县（纳入200万以上人口的中心城市框架），凤冈县要着力抓好以茶叶生产和加工为主的基地建设，力争建成国家级基地。赤水河流域经济区。包括赤水市、仁怀市和习水县。该区域主要发展红色旅游、生态旅游和国酒文化旅游以及资源开发为重点，着力抓好赤水20万吨竹浆林纸一体化项目、习水二郎火电厂和以茅台酒为龙头的具有“茅台河谷”地域特征的中国“波尔多”酱香型白酒基地建设。遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789遵义人均可支配收入特征2006年遵义城乡居民收入继续提高，生活水平进一步改善，城镇居民可支配收入为8943元，比上年增加736元，增长9，扣除物价因素，实际增长66。农民人均纯收入2453元，比上年增加135元，增长58，扣除物价因素，实际增长48。2007年，城镇居民可支配收入增加迅速，19月全市城镇居民人均可支配收为8429元，比上年增长268。总体来看，遵义市城镇居民可支配收入不断提高，增幅绝对值虽然较小，但与人均GDP相比，城镇居民收入水平处于相对较高的位55405863654689437256820766129625583651085020004000600080001000020012002200320042005200602468101214城镇人均可支配收入收入增幅（）遵义人均可支配收入统计遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789438346354840539360987430376379640584027383542987912790673947432010002000300040005000600070002001200220032004200520060102030405060708090城镇居民人均消费性支出（元）恩格尔系数（）消费占收入的比重（）遵义市人均收入与贵阳市人均收入对比分析置。到2006年遵义人均收入与贵阳人均收入相比相差2279元,处在贵州各地州市第三名的位置,购买力较强遵义人均消费性支出情况特征总体来看，城镇居民在可支配收入不断增加的前提下，也逐渐增加了消费支出，但，支出占收入的比例却有逐渐下降由表可知近几年遵义市居民的存款余额每年均以19左右的涨幅在增,这说遵义市民的投资渠道较少,存款绝对值到地区2004年2005年2006年贵阳8989元9928元11222元涨幅10413遵义7256元8207元8943元涨幅12966遵义人均消费性支出情况统计遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317897281826393261081812224140211351291613122020406080100120140160200120022003200420052006024681012141618全社会消费品零售总额（亿元）增幅（）2006年达到了49844亿元,城镇居民储蓄倾向有上升势头,购买能力较强城镇居民恩格尔系数逐渐降低，消费结构不断改善。2005年，城镇居民消费性支出6098元。2006年城镇居民恩格尔系数为376。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59以上为贫困，5059为温饱，4050为小康，3040为富裕，低于30为最富裕。说明，城镇居民恩格尔系数逐年递减居民生活正有温饱型生活向以享受和发展为标志的富裕生活转变。居民的消费结构进一步改善消费结构已由过去的吃、穿、用扩展到住、玩、乐、健、学等多元化需求,生活方式不断向方便、舒适、享受型方向发展。随着经济增长和人民生活水平的提高，社会消费品零售总额呈现快速增长的态势，近几年来社会消费品零售总额增长速度与年份指标200120022003200420052006存款余额亿元206242459129415354574241449844增幅192196205196175遵义居民储蓄存款水平遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789经济增长速度相差不大。2006年，全社会消费品零售总额为14021亿元，同比增长122。遵义市居民生活水平分析统计小结可支配收入比率进一步提高,列居贵阳各地州市的前三名消费结构进一步调整,生活水平不断提高,正从小康向富裕型转变居民存款绝对值不断增加,人民投资渠道少购买力强劲第二部份、遵义市在建、在售住宅楼盘市场调研分析一、遵义房地产发展状况的分析讨论遵义房地产的历史性回顾遵义房地产市场经过10多年的发展经历了起步、持续发展和快速发展三个阶段第一阶段萌芽阶段时间19921998年为遵义市房地产的萌芽阶段价格这个时期房价的平均价格在500元/左右。遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789产品特征这一时期的商品房开发建设主要以单体的房屋开发建设为基本特征。建筑风格单一、不讲究房间的功能分区与布局。市场特征房地产开发的萌芽阶段，人们开始初步接触地产概念，对房地产的认识不深入，此时的房地产市场压力小，房地产市场形态为一个纯卖方市场。第二阶段起步阶段时间19992001年为遵义市房地产的起步阶段产品特征这一时期以商品房开发建设投资和规模增长为主要特征，平均每年竣工面积达到了120万至150万平方米左右，建筑风格已经开始出现了从单体建筑到住宅小区转变，这个时期出现了瑞安和天安两个住宅小区，因此带动全市房地产开发风格的转型。市场特征此阶段随着开发建设投资和规模增长加大，市场竞争开始加大。加上人们开始对房地产进一步了解也越来越挑剔，已不居于为买房子而买房子，更强调房屋的空间布局的合理，合适性。对屋房周边环境开始逐步关注。市场开始由卖方市场向买方市场变。此阶段的房开商实力参差不齐。第三阶段快速发展阶段时间2002年至今为遵义市房地产的快速发展阶段。遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789产品特征这一阶段以小区式开发建设、住宅品质快速提高和物业管理起步为特征。这个时期房地产开发企业得到不断壮大。这一时期无论房屋品质、企业实力、开发模式上都有了较为成熟的表现。商品房开发主要以住宅小区为主；小区配套设施、景观环境更趋人性化；绿化率保持在35左右；物业管理成为新兴的住宅小区主要元素。市场特征市场竞争快速加剧，大量代理商开始出现，市场推广手段多样化，市场更关注生活理念的传递，不再是先期的为卖房而卖房。具有品牌效应的项目开始出现，大型房开商开始抢滩遵义市场，小型房开商面临被淘汰的危险。购房顾客更加趋于理性，在强调房屋本身的同时更强调小区环境和社区配套，更加追求生活的舒适。第四个阶段高速发展阶段时间未来产品特征此阶段将以高品质大型社区建设为主要特征。城市建设的郊区化，大盘化开始加快进程。社区的规划布局更加科学化合理化，对景观设计，园林规划都上升到一个更的层次。产品个性化突显。市场特征市场竞争将由原来无序的拼杀，转为房开商之间一种内在的真正实力的竞争。市场开始全面洗牌，中小企业将会逐步退出市场。大型企业开始寻求开发模式的转变，由最早的拿到就开售，到后来的部份房屋建成开售，再到后期部份房屋和部份景观建成开售，到如今的景观先行全面建好后开始预售。今后开发将更强调房开实力，人们可能会要求现货现款。遵义市目前整体房地产市场概况描术城市房屋状况遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912005年底止，城镇实有住宅建筑面积448322万平方米。2私有（含自建）住宅建筑面积440381万平方米，公有住宅建筑面积7941万平方米。3全部住宅中成套住宅建筑面积387172万平方米，3762万套，成套率8636。4各级（A级、B级、C级、D级）城市危险房屋建筑面积总计7236万平方米，居住户7280户。5城镇房屋减少面积34364万平方米,房屋拆迁面积33566万平方米，拆迁户数25751户。6住宅房屋拆迁面积29600万平方米，拆迁户数24079户。2006年计划拆迁房屋面积5322万平方米，拆迁户数5007增量市场情况1“十五”期间，全市房地产开发投资总额14219亿元，2竣工商品住宅房建筑面积131614万平方，3销售面积93228万平方，占竣工商品住宅的7083。商品住宅房市场投入1普通商品住宅投资总额931491万元，竣工商品住宅113571万平方米；2经济适用住房投资总额4404478万元，竣工建筑面积6739万平方米。3廉租房投资金额269000万元，竣工面积640万平方米，1146套；4普通商品住宅房、经济适用住房、廉租住房竣工面积分别占全部住宅竣工面积的8629、512、049；商品住宅房市场销售遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891普通商品房销售面积86489万平方，销售金额86973900万元；2经济适用住房销售面积6739万平方米，销售金额3968569万元；3廉租房出租1247户。5商品住宅房、经济适用住房竣工面积分别占全部住宅销售面积的8339、650；6套型面积90平方米以下普通商品房和经济适用住房占全部住宅竣工面积的2238。7抽样调查全市商品房开发项目规划控制平均建筑容积率233，其中，单体多层住宅房321,高层住宅725,多层住宅小区208；8商品住宅房空置三年以上（含三年）建筑面积3104万平方米，占全部住宅竣工面积的236。存量市场情况1存量房转让21978宗，建筑面积23436平方米，成交金额10215774万元，2房改房交易5623宗，建筑面积4412万平方米，成交金额1938866万元；3房屋租赁42620宗，建筑面积25511万平方米。房地产金融1住房抵押贷款面积237410万平方米，抵押贷款金额50524406万元，2住房公积金抵押贷款面积16328万平方米，抵押贷金额9407600万元。分析小结遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789遵义整体人均住宅面不足2005年遵义市城镇人口20944万人，城镇实有住宅建筑面积448322万平方米，人均平均住宅面积21405/人。2005年全国人均住宅面积26/人。中心城区人均住房面积较高2005年，中心城区人均住房建筑面积2534平方米，常住家庭户均建筑面积9376平方米。贵阳2006年人均住宅面积2304/人。增量市场活跃，供需两旺商品住宅市场投入普通商品住宅投资总额931491万元，销售金额86973900万元，资金回笼933。经济适用住房投资总额4404478万元，销售金额3968569万元，资金回笼901。商品住房价格稳中有升，价格上涨在合理范围内全市商品住宅价格年均上涨98。价格上涨的主要因素一是商品房开发建设刚性建设成本加大，即住宅小区建设水平提高，土地出让价格大幅上涨和建材价格上涨导致的建设成本增加；二是投资周期延长导致成本增加；三是市场需求较为旺盛，拉动价格上涨结构比例偏低全市90平方米以下普通商品住宅房占全部住宅竣工面积的2238,对照国六条结构比例要求,存在结构比例偏低的问题。存量住房交易不活跃，租赁管理有待理顺全市存量交易面积占全部住宅交易面积的2009，占全部新建住宅交易金额的1010国办发200637号文件下发以后，开征二手房转让环节营业税和个人所得税，使二手房交易受到较大影响。存量住宅遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789房租赁面积占全部住宅房面积的569。同时，国务院取消租赁许可以后，使本来就尚未理顺的租赁市场的管理，面临更大的困难。遵义房地产市场的发展趋势政府职能部门调控方向1根据市场实际需求，适度调整90平米以下套型面积所占主比例根据调查“十五”期间，建筑面积144平方米以下，建筑容积率10以上的普通商品住宅房占全部住宅竣工面积的9190，占全部住宅销售面积的8989，套型面积在120平方米左右的住宅需求量较大。2加强经济适用住房建设提高经济适用住房建设比例，以增强经济适用住房对住房价格的平抑和调节作用。3提高住宅小区规划设计和建设水平，提高商品住宅小区建设规模和水平“十五”期间，4万平方米以上的封闭式住宅小区仅占全部住宅竣工面积的47左右，比例较低。4加强以物业管理为核心的商品房售后服务工作。5加大二手房和房屋租赁市场的培育工作，推动二手房交易流转，实现增量市场和存量市场两个轮子同时运转。通过搞活二手房市场，促进一手房市场的进一步活跃。遵义市目前中心城区房地产市场概况描术住房规模中心城区共有住房建筑总面积1890万平方米，成套住房21万套，建筑面积1852万平方米。遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789开工商品住房943万平方米，竣工商品住房767万平方米。人均居住水平2005年，中心城区人均住房建筑面积2534平方米，常住家庭户均建筑面积9376平方米。住房保障情况中心城区通过经济适用住房建设解决了6950户中低收入家庭的住房问题，通过廉租住房政策，对394户特困家庭实施了住房保障。商品住房交易量中心城区商品住房交易量736万平方米，年均147万平方米。二手房交易量73万平方米，年均145万平方米。住房需求总量中心城区房屋拆迁计划和100万城市人口的发展目标，预测规划期内，住房总需求为950万平方米，拆迁房屋被动需求260万平方米，占需求总量的2737，城市人口增长等主动性需求690万平方米，占需求总量的7263。住房建设总量新增各类住房915万套，总建筑面积950万平方米，普通商品住房600万套，建筑面积570万平方米；经济适用住房120万套，建筑面积100万平方米；非普通商品住房184万套，建筑面积268万平方米；廉租住房024万套，建筑面积1200万平方米。住房结构比例遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789近年遵义土地供应与开发情况（单位万平方米）758168445556841101277180160353250500310441155020406080100120140200120022003200420056040200204060土地开发面积土地成交面积开发增幅购置增幅市场土地存量变化系数16228912907510420012002200320042005调整和控制住房供应市场投入结构比例，使普通商品住房占建设总量的6000经济适用住房占1053，非普通商品住房占2821,廉租住房占126。二、房地产宏观市场分析土地供应与开发情况近年遵义市土地供应不断增加，2004年全年供应土地127万平方米，2005年受政策影响，土地供应收缩，仅供应71万平方米。遵义市20022004年土地开发面积不断下降，开发开发力度不足。大盘项目比例增加，开发周期长。受政策影响，2005年开发面积有所增加，但增幅很小，有一定囤地现象。遵义市场土地存量变化统计2002年2005年，遵义市市场土地存量变化系数均大遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789近年商品房新开工面积与竣工面积情况（单位万平方米）1141512201932053301142710562420516032631511714571236224761292338325610642050100150200250300350200120022003200420052006604020020406080100120140新开工面积竣工面积新开工增幅竣工增幅于1，2004年为最大值289，2005年萎缩，这部分土地供给在2005、2006年的开工面积和竣工面积的放量显示，已消耗了不少。商品房供给分析受国家宏观调控的影响，近年遵义市商品房新开工面积有一定程度的波动。2004年为一个谷底，新开工面积仅为193万平方米。2005年，房地产开发投资升温，2006年，新开工面积达330万平方米。增幅高达61。因2003年新开工面积的剧增以及两年竣工面积的减少，2004年商品房竣工面积达到一个高点，市场供应大幅增加，当年竣工面积达24205万平方米，增幅1292。2005年，受宏观调控的影响，竣工面积相应减少，06年又恢复增加。可以预见2007年，整个遵义市商品房供应市场将大幅放量，市场继续升温。遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789近年商品房销售面积与销售额情况59669210621663209341770111855164167245692816156625711263253518467539383050100150200250300200120022003200420052006010203040506070商品房销售额（亿元）商品房销售面积（万平方米）销售额增幅销售面积增幅近年商品房供求关系（单位万平方米）1171114271056242051603263156928770111855164167245169148089148107074084140085130116096050100150200250300200120022003200420052006000020040060080100120140160180竣工面积商品房销售面积供求比消化系数商品房需求分析近年遵义市商品房销售情况良好。销售面积稳定增加，2003年为一个转折点，销售面积和销售额均有大幅上涨。2005年，受宏观调控的影响，商品房需求得到抑制，销售面积和销售总额的增幅有所回落。2006年，由于房地产市场持续火热，抑制的需求中释放，销售面积与销售总额恢复50以上的增幅。供求分析近年遵义市房地产市场表现出供求两遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789近年遵义市商品房空置情况16194729346664474034584910314079880102030405060702001200220032004200520060246810121416商品房空置面积万平方米空置率旺的态势。供求比总体来看表现出不断下降的趋势。2004年，受当年竣工面积剧增的影响，供求比表现为一个突起的点。2006年，商品房的供求比为107，供略大于求，供求关系良好。总体来看，新增商品房消化系数保持上升趋势，市场对商品房的消化能力较强。2006年，新增商品消化系数高达116，市场需求旺盛，消化能力较强。遵义市近年商品房空置率分析近年商品房空置率总体上保持在一个514合理水平。2004年，受当年竣工量大幅增加到影响，当年空置率达14。2006年，商品房空置面积5849万平方米，空置率仅为88。说明，整个遵义市房地产市场运行状况良好，供求关系相对健康。遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789近年商品房销售价格情况86089889310131249139223311444061340200400600800100012001400160020012002200320042005200600500050101502025商品房销售价格元/平方米增幅商品房价格情况受2003年销售情况的趋好，2004年，遵义市商品房销售价格开始大幅上升。2005年，商品房价格上涨233，受调控影响，2006年商品房价格涨幅有所回调，同比上升114。虽然涨幅较大，但因价格基数较低，价格上涨的绝对值较小，因此，2006年商品房销售价格仅为1393元/平方米。商品房价格具有较大上升空间。三、遵义市目前在售市场的具体调研分析遵义市市场的区域划分为了能更加准确的分析和总结市场，我们将遵义主城区房地产市场分为四大板块，分别是城市北端的北部新区汇川区；城市中央老城区及外环；城市西市区高桥板块；北部新区高桥遵义忠庄项目市场调查分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789和城市南部南部新区。注区域的划分主要是根据此区域的开发时间,自然环境,价位区域等综合因素而定区域特征说明汇川区1开发时间较早，目前正走向成熟开发区开发时间较早，目前已经发展的初具规模，与老城区连成一片。随着开发区的逐步成熟，北部城区与老城区的差别正逐步缩小，而且发展前景得到了广大市民认可。2政府配套设施完善，并得到政府政策支持开发区地理位置上距老城区较近，并且有多条主干道相连，交通方便，而且市政府、四大银行总部、体育场都座落在开发区内，为开发区以后的发展奠定了坚实的基础。并且开发区还得到了省政府和市政府各种优惠政策支持，因此开发区在这几年得到了高速的发展。3市场供应量大，开发水平高开发区经过了前几年的发展后，目前已经是整个遵义市房地产开发最热的地区，其市场供应量占了整个遵义市场的一半以上，并且涌现出了一批大规模高品质的楼盘，如香樟印象、东方星园、都市名苑、天安星园等，代表了当时遵义房地产发展的水平。4开发接近尾声，但未来2年仍将占据大部分的市场份额。目前开发区的大部分土地都进行了开发，剩余的土地在未来2年也将进行开发，整个开发区的开发即将进入尾声。但未来2年，开发区的量能仍将是市场的主流。南部新区海